物業(yè)公司考核辦法.doc

精品文檔*有限公司物業(yè)公司考核辦法（2015年1月16日*通過(guò)，2015年 月 日起施行）目錄第一章 本辦法適用范圍.1第二章 本辦法實(shí)施內(nèi)容.2 第三章 本辦法獎(jiǎng)懲細(xì)則.3 第四章 本辦法解釋生效.4第五章 本辦法考核細(xì)則.5附件一. 物業(yè)公司預(yù)算審批流程及定期上報(bào)項(xiàng)目附件二. 物業(yè)資金撥付流程第一章【本辦法適用范圍】1.1.目的：為規(guī)范園區(qū)物業(yè)服務(wù)，提升園區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，制訂本物業(yè)服務(wù)考核管理辦法。1.2.原則：公平、公正、公開、相互尊重的原則。1.3.考核執(zhí)行:*物業(yè)管理部（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)管理部”）1.4.考核范圍:*項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)1.5.考核對(duì)象: *（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)公司”）第二章【本辦法實(shí)施內(nèi)容】2.1.物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理部要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)配備各崗位所需人員，且崗位人員能力須符合物業(yè)公司崗位說(shuō)明書的要求。2.2.物業(yè)管理部對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)具有監(jiān)督、管理權(quán)，物業(yè)公司所屬服務(wù)人員在工作期間內(nèi)須服從物業(yè)管理部的監(jiān)督及管理。2.3.物業(yè)公司人員須遵從*的規(guī)章制度要求，不得出現(xiàn)違規(guī)違紀(jì)等現(xiàn)象，對(duì)于違反者物業(yè)管理部有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰，情形嚴(yán)重者將責(zé)成物業(yè)公司進(jìn)行人員更換。2.4.物業(yè)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每日需對(duì)物業(yè)公司人員及服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查，包括人員出勤、服務(wù)質(zhì)量、工作態(tài)度、完成進(jìn)度等多項(xiàng)內(nèi)容的考核。2.5.物業(yè)公司需定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、指導(dǎo)以及考核，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題做好記錄并與物業(yè)管理部及時(shí)進(jìn)行溝通，提出后期整改意見(jiàn)，并追蹤改進(jìn)效果。2.6.物業(yè)管理部會(huì)定期對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題物業(yè)公司須做出整改方案，并制定改進(jìn)計(jì)劃，落實(shí)改進(jìn)效果。2.7.涉及到物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量問(wèn)題，由物業(yè)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人督查改進(jìn)，對(duì)于整改不力且第二次檢查（包括物業(yè)公司自查以及物業(yè)管理部檢查）依然不符合要求的，將作為物業(yè)公司季度考核扣分項(xiàng)目進(jìn)行記錄。第三章【本辦法獎(jiǎng)懲細(xì)則】參照本考核辦法第五章【考核細(xì)則】的規(guī)定，對(duì)物業(yè)公司實(shí)行獎(jiǎng)懲考核。3.1.處罰：3.1.1.考核滿分100分，考核分值80分以上的屬于服務(wù)達(dá)標(biāo)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間全額支付酬金。3.1.2.考核分值70-80分的屬于服務(wù)不達(dá)標(biāo)，根據(jù)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的嚴(yán)重程度，扣除物業(yè)公司當(dāng)季服務(wù)酬金伍仟元。3.1.3.考核分值70分的屬于服務(wù)不可接受，按照物業(yè)服務(wù)合同約定支付酬金金額的80%予以支付。3.1.4.服務(wù)考核連續(xù)三個(gè)考核周期或合同期內(nèi)服務(wù)考核成績(jī)累計(jì)超過(guò)5次70分的，則物業(yè)服務(wù)合同期滿后不予續(xù)約。3.1.5.每季度物業(yè)管理部收到并核實(shí)對(duì)于物業(yè)公司服務(wù)的投訴超過(guò)3次，則扣除物業(yè)公司當(dāng)季服務(wù)酬金伍仟元。3.1.6.物業(yè)公司單筆報(bào)銷伍仟元及以上費(fèi)用(不可用于任何個(gè)人費(fèi)用報(bào)銷)，依據(jù)物業(yè)預(yù)算審批流程未獲得物業(yè)管理部批準(zhǔn)，違規(guī)使用一次，扣除物業(yè)公司當(dāng)季服務(wù)酬金伍仟元。3.1.7.物業(yè)公司每季度收入(物業(yè)費(fèi)、供水、供電、天然氣、工藝污水處理費(fèi)、供暖費(fèi)、供冷費(fèi)、車位費(fèi)及其他約定的代收代繳費(fèi)用)實(shí)際收繳率須達(dá)到90%，不達(dá)標(biāo)則扣除物業(yè)公司當(dāng)季服務(wù)酬金伍仟元。 公式: 實(shí)際收繳率=實(shí)收/應(yīng)收*100%3.1.8.物業(yè)公司每月預(yù)算支出不得出現(xiàn)超預(yù)算使用情況（因特殊原因造成費(fèi)用發(fā)生期間與預(yù)算期間不符，單獨(dú)調(diào)整），物業(yè)部每月對(duì)物業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行審核，如出現(xiàn)超預(yù)算使用并未按照要求及時(shí)上報(bào)相關(guān)報(bào)表并接受財(cái)務(wù)審查，則扣除物業(yè)公司當(dāng)季物業(yè)服務(wù)酬金伍仟元。3.2.獎(jiǎng)勵(lì)：3.2.1.物業(yè)公司在日常工作中，因見(jiàn)義勇為、拾金不昧或其他額外服務(wù)等，受到管理部及客戶的表?yè)P(yáng)（錦旗、感謝信等）的，根據(jù)表?yè)P(yáng)事件的情形、程度進(jìn)行￥50元至3000元的獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)金從物業(yè)公司成本預(yù)算中支出。3.2.2.物業(yè)公司每季度物業(yè)服務(wù)考核分值達(dá)到90分及以上，*將給予物業(yè)公司伍仟元的物業(yè)服務(wù)酬金獎(jiǎng)勵(lì)。3.2.3.園區(qū)物業(yè)服務(wù)年度客戶滿意度調(diào)查達(dá)到85分及以上，*將給予物業(yè)公司伍仟元的額外服務(wù)酬金獎(jiǎng)勵(lì)。第四章【本辦法解釋生效】4.1.本物業(yè)服務(wù)考核辦法自2015年1月 日起正式實(shí)施，物業(yè)服務(wù)考核在每季度中期由物業(yè)管理部會(huì)同物業(yè)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行考核，每季度末給出物業(yè)服務(wù)考核評(píng)估得分，*依照考核辦法得分對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行獎(jiǎng)懲。4.2.本物業(yè)服務(wù)考核辦法解釋權(quán)歸*物業(yè)管理部第五章【本辦法考核細(xì)則】物業(yè)服務(wù)考核細(xì)則項(xiàng) 目 類 別考 核 內(nèi) 容規(guī)定分值評(píng) 分 細(xì) 則各項(xiàng)得分一、物業(yè)管理171.管理方案1.有完善的物業(yè)管理制度、作業(yè)流程及物業(yè)管理方案及實(shí)施計(jì)劃。建立財(cái)務(wù)制度，財(cái)務(wù)收支符合國(guó)家規(guī)定。財(cái)務(wù)管理、業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理等全面實(shí)行計(jì)算機(jī)管理。園區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法 3物業(yè)管理方案、制度、作業(yè)流程不健全扣1.0，主要檢查：物業(yè)管理方案及實(shí)施計(jì)劃、服務(wù)質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2：未制定具體的落實(shí)措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.5；2.客服場(chǎng)所1.設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。2.公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.客戶服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日及節(jié)假日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4.設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話2符合2.0，每項(xiàng)不符合扣0.5；3.人員管理1.管理服務(wù)人員和專業(yè)技術(shù)人員持有效崗位證書及資格證書上崗；人員配備合理，項(xiàng)目有專業(yè)安全管理人員。2.服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，服務(wù)主動(dòng)熱情。3.每月項(xiàng)目無(wú)工傷以及重大安全生產(chǎn)事故。 4.項(xiàng)目人員每月出勤率在95%以上。2符合2.0，管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證書扣0.5；著裝及標(biāo)志1個(gè)不符合扣0.2；出現(xiàn)工傷及安全生產(chǎn)事故扣1.0；出勤不達(dá)標(biāo)扣0.3；4.管理制度1.建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。2.建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3.建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。4.建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。2各項(xiàng)制度、記錄和應(yīng)急預(yù)案完善符合2.0，基本符合1.0，未執(zhí)行0；每項(xiàng)未達(dá)標(biāo)扣0.5；5.檔案管理1、歸檔文件范圍設(shè)定全面，歸檔要求符合檔案管理規(guī)范要求； 2、物業(yè)整體接管驗(yàn)收*移交的各類規(guī)劃建設(shè)、工程技術(shù)資料的移交和收集無(wú)缺失； 3、接管驗(yàn)收過(guò)程中的資料有接續(xù)性； 4、物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的具有查考利用價(jià)值的各種文字、圖表、聲像、實(shí)物、電子文件等不同形式的文件。 5、設(shè)立檔案存檔時(shí)間和保存期限、密級(jí)符合相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范要求； 6、設(shè)立專門檔案管理室，檔案實(shí)行專人專管，資料保密； 7、檔案中涉及企業(yè)，業(yè)主、使用人管理的檔案，必須做好保密工作，不得擅自提供他人利用； 8、有完善的檔案檢查程序，以及安全管理制度，每季度對(duì)檔案室進(jìn)行一次安全檢查； 9、建立完善的檔案復(fù)制、借閱和查詢程序、制度； 10、每月收集整理檔案歸檔封存，每季度對(duì)檔案的存檔情況進(jìn)行核對(duì)，每年對(duì)檔案進(jìn)行一次全面檢查。2檔案管理符合1.0，每項(xiàng)0.1分：基本符合0.5，未執(zhí)行0； 6.客戶服務(wù)1.每年第一季度向園區(qū)物業(yè)管理部公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算； 2.涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。3.對(duì)租戶違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告物業(yè)管理部。4.水、電急修20 分鐘內(nèi)、其他報(bào)修30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。5.業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在2 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率100%。 6.每年組織進(jìn)行2次業(yè)主/客戶滿意度調(diào)查，調(diào)查率95% 以上，調(diào)查結(jié)果形成報(bào)告匯報(bào)*；每年至少組織2次文化活動(dòng)，滿意率達(dá)85%以上。 7.每月組織1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。 8.設(shè)置及公示24小時(shí)服務(wù)電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的報(bào)修、咨詢、求助、建議、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋并及時(shí)處理；4符合4.0，未公示收支情況扣1.0；值班制度不符合扣0.5，未設(shè)服務(wù)電話扣0.5，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2，沒(méi)有回訪錄每次扣0.1，滿意率達(dá)不到扣1.0；7.分包管理1.簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2.專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3.專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4.對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。2符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5二、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)271.綜合管理1.建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。 2.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。 3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。 4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。 5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。 7.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。 8.設(shè)備機(jī)房：1)每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。2)設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2；最后一項(xiàng)扣0.6；2.共用部位1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。 2.建筑部件1)每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2)每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3)每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3.附屬構(gòu)筑物1)每周巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2)每月檢查1 次雨、污水管井等。3)每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4)每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測(cè)1 次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)級(jí)電涌保護(hù)器。2符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2；3.空調(diào)系統(tǒng)1.運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。 2.運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。 3.制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。 4.每年檢查1 次管道、閥門并除銹。 5.每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。 6.每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪? 次風(fēng)管。 7.每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。3符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.4，最后一項(xiàng)不符合扣0.6；4.二次供水設(shè)施1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2.每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3.每月切換1 次備用水泵。4.每季度檢查1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。 5.每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。3符合3.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.55.排水系統(tǒng)1.排水設(shè)施每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2.污水泵汛期每日巡視2 次，平時(shí)每日巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。3.化糞池每季度檢查1 次化糞池；并組織安排清掏。3符合3.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣1.06.污水處理1、建立健全污水處理站管理制度、操作規(guī)程以及安全生產(chǎn)監(jiān)督管理制度，保證污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行使用，安全生產(chǎn)； 2、建立機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔計(jì)劃，每年進(jìn)行一次設(shè)備設(shè)施綜合維護(hù)保養(yǎng)，系統(tǒng)輔助設(shè)施每年度進(jìn)行一次保養(yǎng)；每日一次對(duì)污水處理站進(jìn)行檢查巡視，儀表指示準(zhǔn)確，壓力符合要求，防止跑、冒、滴、漏，對(duì)站內(nèi)處理系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門、機(jī)電設(shè)備等進(jìn)行日常維護(hù)； 3、每月檢查、保養(yǎng)、維護(hù)、清潔一次，設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰土，無(wú)鼠、蟲害發(fā)生； 4、配電、電氣控制機(jī)電設(shè)備月檢制控設(shè)備一次;季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況;年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置。運(yùn)轉(zhuǎn)正常，安全； 5、水泵機(jī)電設(shè)備月檢制控設(shè)備一次; 季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況; 月檢查壓力表壓力，定期檢測(cè)。運(yùn)轉(zhuǎn)正常，安全； 6、制定并嚴(yán)格執(zhí)行事故應(yīng)急處理方案、應(yīng)急處理程序；一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故；7、設(shè)備完好率98%。2符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.37.照明系統(tǒng)和電氣設(shè)備1.樓內(nèi)照明每班巡視1 次，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 日內(nèi)修復(fù)。2.樓外照明每日巡視1 次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3 日內(nèi)修復(fù)； 每2 周調(diào)整1 次時(shí)間控制器。 3.應(yīng)急照明每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4.低壓柜每日巡視3 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查2 次電氣安全；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表。5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。6.控制柜每周巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2 次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。 4符合4.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5；設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好0.6，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2；管理措施嚴(yán)格0.4，無(wú)措施或措施不嚴(yán)0；公共照明完好0.5，1處不完好扣0.2；有應(yīng)急方案0.5.無(wú)應(yīng)急方案07.制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好，并按時(shí)間定時(shí)開關(guān)，制定停電應(yīng)急方案。 8.配電室、樓層配電間防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。8.安全防范系統(tǒng)1.報(bào)警控制管理主機(jī)每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。 2.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。 3.圖像采集設(shè)備每周檢查2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2 周表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。 4.攝像機(jī)每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。 5.解碼器每季度檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次3符合3.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.36.云臺(tái)每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。7.巡更點(diǎn)每2周檢查1次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時(shí)排除；每2周表面清潔1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。8.讀卡器每2周檢查1次外觀；每2周表面清潔1次，查看防水狀況。9.電磁鎖門鎖每月檢查1次電磁門鎖吸力、外觀、接線。10.出門按鈕每月檢查1次開鎖功能、接線。9.電梯1.電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。 2.在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。 3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。 4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。 5.配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。 6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。3符合3.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.510.水景1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2.使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1次防漏電設(shè)施。3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。2符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5三、消防安全規(guī)范151.綜合管理1.建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。2.成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織2 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3.設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。4.每日防火巡查1 次，每月防火檢查2 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。5.發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。6.消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。7.發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。7符合7.0，制度不全或不落實(shí)的每項(xiàng)扣1分2.消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：1)火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。2)火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3)備用電源每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)和表面除塵1 次。 2.消防廣播系統(tǒng)每月檢查測(cè)試1 次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。 3.防排煙系統(tǒng)每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)防2 次排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。8設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好8.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣1.0；4.防火分隔設(shè)施每月抽查測(cè)試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。 5.水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)、外消火栓。6.應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。7.消防電梯每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8.滅火器每日巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。 四、綠化養(yǎng)護(hù)（維保期內(nèi)物業(yè)公司負(fù)責(zé)監(jiān)督管理綠植公司執(zhí)行）61.基本要求1.喬木植株生長(zhǎng)良好，樹冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于90%。 2.灌木植株生長(zhǎng)良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。 3.綠籬和色塊植株生長(zhǎng)良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補(bǔ)種及時(shí)，保存率高于98%，年成活率高于98% 4.地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過(guò)2%后能及時(shí)補(bǔ)栽。 5.草坪草坪整齊，覆蓋率高于95%。2符合2.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.4分2.綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1.灌溉有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況合理灌溉。2.施肥喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機(jī)肥料。3.病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月檢查4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對(duì)不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無(wú)明顯病蟲害發(fā)生。4.整形修剪喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進(jìn)行生長(zhǎng)季修剪；灌木根據(jù)需要及時(shí)修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次；綠籬和色塊生長(zhǎng)整齊，每年五一前、七八月份、國(guó)慶節(jié)前和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。5.除草每年全面除草4 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的5%，發(fā)現(xiàn)50 厘米以上的雜草應(yīng)及時(shí)清除。 6.垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理5 次。 3符合3.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5；3.工作檢查1.生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查4次綠化工作并記錄存檔。2.編制每月綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。3.園區(qū)綠植綠化檔案齊全。1符合1.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.3；五、環(huán)境衛(wèi)生151.生活垃圾清運(yùn)1.實(shí)行生活垃圾分類收集。2.配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。3.每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥。4.每日清運(yùn)1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。5.垃圾清運(yùn)車密閉運(yùn)輸、外觀整潔。5符合5.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣1.0；2.公共區(qū)域清潔1.樓內(nèi)1)大堂、一層候梯廳每日清掃、清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每日擦拭1 次信報(bào)箱。每周擦拭1 次大堂玻璃。每周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。配有家具的，每月護(hù)理1 次。每日巡視保潔3 次大堂、一層候梯廳。2)樓道、樓梯 每日清掃并清拖1 次樓道、樓梯地面。每日擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1 次樓內(nèi)燈具。根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。2.電梯轎箱每日擦拭2 次電梯轎廂門、面板。每日清拖2 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每周護(hù)理1 次；石材裝飾的電梯轎廂，每月養(yǎng)護(hù)1 次。每日保潔巡視3 次電梯轎箱。7符合7.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣1.0；3.天臺(tái)、屋面每月清掃1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每月清掃2 次天臺(tái)、屋面。每周巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。 4.樓外道路及設(shè)施每日清掃1 次、巡視保潔4 次樓外道路。每周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每月清潔1 次雨蓬、門頭等。 5.水景根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。 6.有害生物預(yù)防和控制配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。 7.雨雪天氣清潔雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃；雨后4 小時(shí)道路無(wú)成片積水，雨后天晴1 日內(nèi)恢復(fù)道路清潔水平。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。晝間降雪的，隨時(shí)清掃。夜間降雪的，主要道路的雪，在次日9:00前清掃干凈；其他責(zé)任地段的冰雪，在次日10：00 前清掃干凈。3.工作檢查記錄1.每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2.每周全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3.每月園區(qū)清潔工作檔案齊全。3符合3.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣1.0；六、公共秩序維護(hù)91.出入口有專人24 小時(shí)值守。2.制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視4 次，其中樓內(nèi)巡視2 次；22：00 至次日6：00 巡視2 次，夜間巡查2 人同行。3.巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。4.機(jī)動(dòng)車輛登記出入。5.安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存30日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。6.對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。7.每年進(jìn)行4 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，其中有業(yè)主或使用人參與的演習(xí)不少于1次，做好記錄。8.備勤人員24 小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)人員的25%，配備必要的應(yīng)急工具。 9.記錄與檔案1)各項(xiàng)工作記錄完整有效。2)檔案齊全。 9符合9.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣1.0；七、裝修管理31.建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。 2.建立裝飾裝修管理檔案。 3.受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。 4.裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 5.裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理. 6.委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞剑?日內(nèi)清運(yùn)。3符合3.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5；八、品質(zhì)管理8符合8.0，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣2.0；1. 每季度經(jīng)物業(yè)管理部確認(rèn)的客戶投訴單不超過(guò)3次。每季度經(jīng)物業(yè)管理部確認(rèn)的客戶重大投訴超過(guò)3次，扣除當(dāng)季物業(yè)服務(wù)酬金伍仟元2. 物業(yè)預(yù)算使用超過(guò)伍仟元及以上(不可用于任何個(gè)人費(fèi)用報(bào)銷)。未獲得物業(yè)管理部批準(zhǔn)，違規(guī)使用物業(yè)預(yù)算一次，扣除當(dāng)季物業(yè)服務(wù)酬金伍仟元3. 物業(yè)公司每季度收入(物業(yè)費(fèi)、供水、供電、天然氣、工藝污水處理費(fèi)、供暖費(fèi)、供冷費(fèi)、車位費(fèi)及其他約定的代收代繳費(fèi)用)實(shí)際收繳率須達(dá)到90%。每季度收入不達(dá)標(biāo)，則扣除當(dāng)季物業(yè)服務(wù)酬金伍仟元4. 物業(yè)每季度預(yù)算支出不得出現(xiàn)超預(yù)算使用，物業(yè)公司需按物業(yè)部要求按時(shí)上報(bào)相關(guān)報(bào)表，并接受*物業(yè)費(fèi)用支出審查。物業(yè)預(yù)算使用如出現(xiàn)超預(yù)算使用情況，并且未按照物業(yè)部要求按時(shí)上報(bào)相關(guān)報(bào)表并接受甲方財(cái)務(wù)部審查，則扣除當(dāng)季物業(yè)服務(wù)酬金伍仟元物業(yè)服務(wù)考核得分：*物業(yè)管理部： *：日期： 日期：附件一物業(yè)公司預(yù)算審批流程及定期上報(bào)項(xiàng)目物業(yè)公司執(zhí)行項(xiàng)目審批流程審批部門日常報(bào)銷合同付款預(yù)算內(nèi)單筆5000