2008年湘鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目 錄 第一章 總 論 . 1 一、 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位 . 1 二、 報(bào)告編制單位 . 2 三、 項(xiàng)目提出的理由與過程 . 3 四、 可行性研究的依據(jù)及范圍 . 4 五、 項(xiàng)目概況 . 4 六、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 7 七、 研究結(jié)論及建議 . 8 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 . 10 一、 項(xiàng)目建設(shè)背景 . 10 二、 項(xiàng)目建設(shè)必要性 . 15 第三章 市場(chǎng)研究 . 18 一、 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 . 18 二、 城市發(fā)展規(guī)劃 . 18 三、 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體統(tǒng)計(jì)分析 . 19 四、 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 . 20 五、 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望 . 23 六、 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià) . 26 七、 項(xiàng)目附近區(qū)域樓盤價(jià)格情況 . 28 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 . 29 一、 建設(shè)地點(diǎn) . 29 二、 建設(shè)條件 . 29 第五章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 . 34 一、 建設(shè)規(guī)模 . 34 二、 建設(shè)內(nèi)容 . 34 第六章 專業(yè)技術(shù)方案 . 35 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì) . 35 二、 建筑、結(jié)構(gòu)方案 . 39 三、 電力工程 . 40 四、 弱電工程 . 41 五、 給排水工程 . 41 六、 消防 . 43 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 . 44 一、 環(huán)境保護(hù) . 44 二、 綠化 . 44 三、 節(jié)能 . 44 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 46 一、 建設(shè)工期 . 46 二、 項(xiàng)目招標(biāo)方案 . 48 第九章 投資估算及資金籌措 . 50 一、 投資估算 . 50 二、 資金籌措 . 51 第十章 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià) . 53 一、 銷售收入及銷售稅金估算 . 53 二、 財(cái)務(wù)效益分析 . 55 三、 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 56 四、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 58 附圖： 1、 項(xiàng)目位置圖 2、 項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃圖 3、 項(xiàng)目建設(shè)效果圖 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 1 第一章 總 論 一、 項(xiàng)目名稱及 建設(shè) 單位 1、 項(xiàng)目名稱 湘 鄉(xiāng)市湘房 世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 2、 建設(shè) 單位 湘鄉(xiāng)市湘房房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 3、 建設(shè)單位基本情況 湘鄉(xiāng)市湘房 房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于湘鄉(xiāng)市房產(chǎn)局的具有三級(jí)資質(zhì)的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有職工二十三人，其中 有高級(jí)工程師一人，中級(jí)職稱六人，初級(jí)職稱五人，二十人具有大專以上文化，平均年齡三十二歲。公司擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，現(xiàn)有入股注冊(cè)資金 800 萬元 ； 湘鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局同時(shí)作為公司堅(jiān)強(qiáng)的后盾，提供資產(chǎn)、資金，在各方面全力支持公司的發(fā)展。 公司主要從事舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)、開發(fā)經(jīng)營工作。自 1989 年成立以來，先后開發(fā)建設(shè)了北門口商住樓、壺天巷住宅樓、吉升門住宅樓、橫四街住宅樓、務(wù)門前住宅樓、吉升花園、北正街商住樓、直四街住宅樓、大正街商住樓九處商品房，總計(jì)開發(fā)面積 12 萬 ，為湘鄉(xiāng)市的城市建設(shè)、改善人民群眾居住條件作出了積 極的貢獻(xiàn)。我們所開發(fā)的樓盤，廣泛取得了社會(huì)的認(rèn)同，無論是質(zhì)量品質(zhì)上，還是售后湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 2 服務(wù)上，都得到了客戶的一致好評(píng)，有了很好的社會(huì)信譽(yù)。同時(shí)，通過多年的努力和經(jīng)驗(yàn)積累，公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)力量都得到了迅速發(fā)展。 湘房公司近兩年來 著重 致力于東山新城的開發(fā)建設(shè)，在東山新城 投資 開發(fā)的首個(gè)樓盤“湘房世紀(jì)城”一期 東臺(tái)苑 規(guī)劃 建設(shè)住宅 347 套，門面 44 空 。 于 2008 年 6 月 13日開盤 并 正式對(duì)外銷售 以來， 已 完成住宅 銷售 95%，尚未簽訂銷售合同的房屋 僅 13套 ；門面 44 空已全部銷售完畢； 共計(jì)收回售房款 7500 萬元 。 二、 報(bào)告編制單位 編 制單位： 湘潭工程咨詢公司 法人代表： 馬成鋼 證書編號(hào)： 工咨乙 12220070014 發(fā)證機(jī)關(guān)： 國家發(fā)展和改革委員會(huì) 湘潭工程咨詢公司是經(jīng)湘潭市人民政府批準(zhǔn)，于 1996年成立，是具有全國第一批由國家發(fā)改委頒發(fā)的乙級(jí)工程咨詢資格證書機(jī)構(gòu)，公司聘有各類專業(yè)咨詢專家 50 余人，其中具有高級(jí)職稱的 30 余人，國家注冊(cè)咨詢工程師 9 人，擁有各種多媒體制作印刷平臺(tái)現(xiàn)代設(shè)備，固定資產(chǎn) 80余萬元，五年來完成咨詢項(xiàng)目 500余項(xiàng)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)享譽(yù)社會(huì)。近 2年都有項(xiàng)目獲湖南省優(yōu)秀工程咨詢成果二、三等獎(jiǎng)，在社會(huì)享有良好的誠信度和 知名度。 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 3 為了做好 湘 鄉(xiāng)市湘房 世紀(jì)城二期建設(shè) 項(xiàng)目的前期工作， 湘鄉(xiāng)市湘房房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 委托湘潭工程咨詢公司承擔(dān)本項(xiàng)目的可行性研究任務(wù) 。 我公司即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員進(jìn)行調(diào)查研究，通過實(shí)地調(diào)查，廣泛征求業(yè)主及有關(guān)部門的意見，收集相關(guān)資料信息，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真論證、分析評(píng)價(jià)，于 2009 年 十二 月完成報(bào)告的編制，供審批部門決策參考。 三、 項(xiàng)目提出的理由與過程 2005年湘房公司響應(yīng)市委、市政府的號(hào)召，進(jìn)駐東山，積極投身東山建設(shè)。 公司 取得了市府大道兩側(cè) 200畝土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)， 并著手 建設(shè) 了 “湘房世紀(jì)城”小區(qū) 一期。 該小 區(qū)地理位置優(yōu)越，南面與行政中心、起鳳路接壤，北邊緊靠兩個(gè) 42 畝的超大城市綠化廣場(chǎng)，市府大道貫穿其中，通過鎮(zhèn)湘景觀橋五分鐘即可達(dá)舊城區(qū)，是集居住、休閑為一體的高檔住宅小區(qū)。 目前該小區(qū)所有房產(chǎn)已基本預(yù)售完畢，取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，預(yù)計(jì)年底可全部峻工并交付使用。 為了 廣大人民群眾日益增長的住房 需 求 ， 湘房公司通過“招拍掛”程序 取得 了東山新城 12#地塊 （共計(jì) 32畝 ）的 土地開發(fā)權(quán)。 經(jīng)湘房 公司領(lǐng)導(dǎo)層研究決定，計(jì)劃將該地塊作為“湘房世紀(jì)城”二期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，為人民群眾 營造一個(gè)價(jià)格適中、高檔次、高品味的溫馨 家園 。 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 4 四、 可行性研究的依據(jù)及范圍 1、 可行性研究的依據(jù) 1）項(xiàng)目 修建性詳細(xì)規(guī)劃 圖 ； 2）湘鄉(xiāng)市東山新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃； 3） 湘鄉(xiāng)市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃 ； 4）國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考（第三版）； 5）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求； 6）各專業(yè)技術(shù)規(guī)范； 7）建設(shè)單位提供的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。 2、 可行性研究的范圍 依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)外部條件、市場(chǎng)研究、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、專業(yè)技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行研究。 五、 項(xiàng)目概況 1、 項(xiàng)目 擬建 位置 本項(xiàng)目位于湘鄉(xiāng)市 東山新區(qū)起鳳路西 側(cè)，東臨城市主干道 起鳳 路，西接 塔子北路與南岸水鄉(xiāng) 小區(qū) ，北倚 建成的湘房世紀(jì)城一期居住 小區(qū) ，南靠 城市次干道霞光路 。 2、 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本項(xiàng)目 規(guī)劃用地 面 積為 劃建筑總面積 60856湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 5 。 建設(shè)內(nèi)容包括：多層住宅、商業(yè)建筑、二樓商業(yè)大廳、幼兒園、底層車庫及小區(qū)公用服務(wù)設(shè)施。 3、 主要建設(shè)條件 該 地塊地勢(shì)平坦、 道路 便利、 電力充足 、 水源豐富， 是湘鄉(xiāng)市人物、物流、信息流主要集散地， 有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 （ 1） 交通情況 項(xiàng)目區(qū) 分 東側(cè) 毗鄰 城市主干道 起鳳路，南側(cè)毗鄰城市次干道 霞光路，目前有市內(nèi)公交車 2 路車線路通過 ，交通 運(yùn)輸 十分 方便 。 （ 2） 公共 設(shè)施條件 項(xiàng)目區(qū) 周邊的起鳳路和霞光路 ， 都規(guī)劃布置有電力、通信、給水、排水、燃?xì)獾戎鞲晒芫€，有利于項(xiàng)目區(qū)的連接使用。 （ 3） 地形地貌 本項(xiàng)目 規(guī)劃用地現(xiàn)狀主要為農(nóng)田，地塊方正、地勢(shì)平坦，有利于項(xiàng)目規(guī)劃布局和工程建設(shè)。 （ 4） 污染情況 周邊主要有 行政中心 、商業(yè)中心、 居住中心 ， 無污染源。本 項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)行過程中 將采用有效的保障措施，項(xiàng)目 無“三廢”排放，不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。 （ 5） 危險(xiǎn)源情況 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 6 項(xiàng)目 區(qū) 內(nèi) 沒有高壓線通過，周圍 5 公里內(nèi)沒有放射源和易燃、易爆的生產(chǎn)間和儲(chǔ)存間。 4、 項(xiàng)目總投資及效益情況 項(xiàng)目總投資 元，其中：請(qǐng)銀行貸款 3000 萬元。項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃按3 年劃分。 （ 1）經(jīng)濟(jì)效益 該項(xiàng)目總收入為 元，總成本為 元，可上繳稅費(fèi)達(dá) 前利潤 前投資利潤率為 稅后利潤 后投資利潤率為 該項(xiàng)目內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 基準(zhǔn)收益 率為8） 元，投資回收期 建設(shè)期），可見，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的 盈利能力。 （ 2） 社會(huì)效益 、國家增稅。效益分析表明，向國家繳納增值稅 所得稅 元。 、 本 項(xiàng)目建成后，能 夠進(jìn)一步滿足人民群眾日益增長的住房需求 ，從基本解決當(dāng)前城市居民的住房難問題 。 、 本項(xiàng)目建成后，有利于東山新城建設(shè)的完善和繁榮 ，有利于迅速提高湘鄉(xiāng)的城市化水平，有利于 促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 7 六、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 合 2 規(guī)劃總建筑面積 (1) 門面（ 1 類） (2) 門面（ 2 類） (3) 二樓商業(yè)大廳 (4) 住宅（ 1 類） (5) 住宅（ 2 類） (6) 住宅（ 3 類） (7) 住宅（ 4 類） (8) 幼兒園 (9) 車庫 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠地 率 % 6 建設(shè)總工期 月 18 7 建設(shè)投資 萬元 8 銷售收入 萬元 9 總成本費(fèi)用 萬元 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 8 10 利潤總額 萬元 11 稅后利潤 萬元 12 投資利潤率 % 13 凈利潤率 % 14 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 15 全部投資回收期 年 稅后 七、 研究結(jié)論及建議 1）本項(xiàng)目為 湘鄉(xiāng)市 湘房 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資建設(shè)的中 高 檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)完善 湘鄉(xiāng)市 東山新城 環(huán)境 建設(shè) 和推進(jìn)東山新城建設(shè) ， 及 為 人民群眾 提供高品質(zhì)住宅均有積極意義 。 通過 本 項(xiàng)目建設(shè)，也將有利的提升 湘鄉(xiāng)市 湘房 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 在 湘鄉(xiāng)市 的 形象和 地位。 2）本項(xiàng)目位于 湘鄉(xiāng)市 東山新城起鳳路西 側(cè) ，總用地面積 約 35533 （合 總建筑面積 60856 ，其中：住宅 面積 48800 ，商業(yè) 門面 面積 5278 ， 商業(yè)大廳 面積5278 ， 幼兒園 1500 ， 并配有相應(yīng)的車庫 3600 。是一個(gè)地理位置好、功能齊全、配套設(shè)施完善的住宅小區(qū)。 3）工程估算投 資總額 元，其中： 元， 工程費(fèi)用 元，其它費(fèi)用 備費(fèi) 元，建設(shè)期利息 324 萬元。本項(xiàng)目湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 9 資金來源主要來自以下幾個(gè)方面： 1）公司自籌資金 約 元。 2）項(xiàng)目中期開發(fā)貸款 3000萬元。 3）本工程為中高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，參照目前市場(chǎng)價(jià)位定價(jià)，據(jù)此進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 全部投資回收期為 稅后 凈利潤 目盈利可觀，財(cái)務(wù)上是可行的。 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 10 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要 性 一、 項(xiàng)目建設(shè)背景 1、 政策背景 住房建設(shè) 是我國政府為 解決城市人口 居住難的一項(xiàng)大事，也是 提高我國城市化水平、解決人民群眾就業(yè)和生存 的一項(xiàng)民心工程。 為此，從中央到地方以及各部委，都出臺(tái)了一系列的政策。 （ 1） 國務(wù)院辦公廳 頒 布 了 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市化進(jìn)程的重要手 段；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。 國務(wù)院辦公廳 在 2008年 12月頒布了 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 。意見提出，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 11 意見 著重 強(qiáng)調(diào)了 以下幾項(xiàng)內(nèi)容。 一 是進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。 二 是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。引導(dǎo)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。取消城市房地產(chǎn)稅。 意見 中 提到，積極營造良好的輿論氛圍。堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心。 （ 2） 符合 2009 年 12 月的 中央經(jīng)濟(jì)工作 會(huì)議精神 12月 5 日至 7 日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議確定 2010 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向 ： 必須把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展與結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來，切實(shí)提高發(fā)展的可持續(xù)性；把擴(kuò)大內(nèi)需特別是消費(fèi)需求與穩(wěn)定外需結(jié)合起來，著力增強(qiáng)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的均衡性；把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展與推進(jìn)城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，大 力拓 展發(fā)展空間；把推動(dòng)自主創(chuàng)新與培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，努力實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展；把深化改革與促進(jìn)發(fā)展結(jié)合起來，全面提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力；把發(fā)展經(jīng)濟(jì)與改善民生結(jié)合起來，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性。 從以上表明，國家對(duì)明年的經(jīng)濟(jì)實(shí)方向是 保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策 和適度寬松的貨湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 12 幣政策。 會(huì)議 明確 了 財(cái)政政策重點(diǎn)投向民生，并增加居民消費(fèi)為擴(kuò)大內(nèi)需重點(diǎn) 。 住房建設(shè)項(xiàng)目是一項(xiàng)解決人民群眾居住和生存重大的民生工程，也是促進(jìn)居民消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)工程。湘房世紀(jì)城二期項(xiàng)目建設(shè)定位為 價(jià)格適中、 環(huán)境優(yōu)美的 高品質(zhì) 住宅小區(qū)，符合 湘鄉(xiāng)市 廣大民眾的需要。 （ 3） 符合湘鄉(xiāng)市委市政府 提出的 大力推進(jìn)新型城市化 政策 2009年 4月 ， 中共湘鄉(xiāng)市委市人民政府 出 臺(tái)了 關(guān)于大力推進(jìn)新型城市化的實(shí)施意見 。 做大做強(qiáng)城市主體，是 湘鄉(xiāng) 市推進(jìn)新型城市化的首要任務(wù)。 湘鄉(xiāng) 市在推進(jìn)新型城市化工作會(huì)議上提出，要堅(jiān)持 “擴(kuò)容提質(zhì) 并舉 ”，大力實(shí)施 “南拓北進(jìn) ”戰(zhàn)略，大手筆建設(shè)，大力度管理，使舊城改造和東山新區(qū)開發(fā)齊頭并進(jìn)。 全面擴(kuò)大城市規(guī)模， “擴(kuò)容 ”必須放在首位，要拉開城市框架，積極推進(jìn)東山新城區(qū)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)。東山新區(qū)將建成 湘鄉(xiāng) 市政治、文化、教育、科技、金融中心和商業(yè)次中心，主要包括以東山書院為中心的文化教育旅游中心、沿江健康生態(tài)居住中心以及金融、商業(yè)中心等亮點(diǎn)工程。工業(yè)園則主要是紅侖新型產(chǎn)業(yè)區(qū)和東郊皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)，工業(yè)園區(qū)在城市化建設(shè)中將努力建設(shè)成為創(chuàng)新型、特色型、環(huán)保型、效益型園區(qū)。 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 13 目前，東山新城建設(shè)正有序推進(jìn)，湘鄉(xiāng)大橋、鎮(zhèn)湘橋全線拉通，新老城區(qū)開始融為一體。到 2010 年， 湘鄉(xiāng) 市城市化水平達(dá)到 35%， 2015 年達(dá)到 2、 規(guī)劃背景 （ 1） 長株潭區(qū)域發(fā)展規(guī)劃背景 湘鄉(xiāng)， 位于湖南省中部的漣水之濱。由西漢時(shí)期建縣至今，有 2000 多年歷史。 這里，自然風(fēng)景獨(dú)特，歷史底蘊(yùn)濃厚。 湘鄉(xiāng)市是隸屬于湘潭市的縣級(jí)市，距湘潭市 43 公里，是長株潭“金三角”周邊 9 個(gè)衛(wèi)星城市之一，共同構(gòu)筑長株潭城市群，為了加快這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 1997年湖南省委、省政府決定實(shí)施長株潭一體化發(fā)展戰(zhàn)略，使長株潭城市群成為湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極。 2008 年，長株潭“兩型社會(huì)”建 設(shè)改革試驗(yàn)區(qū)獲國務(wù)院批準(zhǔn)，將初步建立“兩型社會(huì)”政策法律體系和體制機(jī)制框架，初步形成城市群綜合基礎(chǔ)設(shè)施框架，初步形成長株潭與周邊岳陽、衡陽、常德、益陽、婁底等市協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化格局。這是加快湘鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的極好機(jī)遇。 新世紀(jì)、新湘鄉(xiāng)，湘鄉(xiāng)市委、市政府在這一時(shí)代背景下以嶄新的姿態(tài)，決策城市“南拓北進(jìn)”戰(zhàn)略，建好東山新區(qū)，實(shí)施市行政中心搬遷，統(tǒng)領(lǐng)全市 90萬人民融入長株潭經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略中，去贏得主動(dòng)權(quán)，搶占發(fā)展制湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 14 高點(diǎn)。 （ 2） 湘鄉(xiāng)市城市總體規(guī)劃背景 湘鄉(xiāng)市舊城區(qū)現(xiàn)狀僅 8 平方公里，絕大部分公共設(shè)施、絕大 部分城市人口都集中在舊城區(qū)，舊城區(qū)人口和建筑密度過大，容量爆滿，城區(qū)范圍相對(duì)狹小，基礎(chǔ)設(shè)施老化，已成為制約湘鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的瓶頸。城市發(fā)展的客觀規(guī)律要求湘鄉(xiāng)迅速拓展城市規(guī)模，已成為湘鄉(xiāng)城市發(fā)展急待解決的重大問題。根據(jù)湘鄉(xiāng)市總體規(guī)劃，到 2020 年，湘鄉(xiāng)市城市化水平要由目前 高到 40%，城市發(fā)展空間格局為：舊城區(qū)為城市商貿(mào)中心， 北面紅侖新區(qū)為城市新型工業(yè)園區(qū)， 南面 東山城區(qū)為城市的行政、文化、科教、居住中心。 （ 3） 項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃背景 東山新區(qū)規(guī)劃面積 方公里，地勢(shì)平坦，前臨漣水河，后倚東臺(tái)山國家 森林公園，擁有 2 公里的親水江岸，自然環(huán)境優(yōu)美，山水特色明顯，擁有較大的開發(fā)空間。近年來， 湘鄉(xiāng) 市為加快城市擴(kuò)容提質(zhì)，擬投資 50 億元人民幣，開發(fā)打造東山新區(qū)。東山的開發(fā)以百年名校“東山學(xué)?！奔t色旅游產(chǎn)業(yè)為依托，以市行政中心搬遷和科教園項(xiàng)目為牽引，建成碧洲公園和位于漣水河濱自然風(fēng)光帶的濱河南路、勵(lì)志 大道兩條景觀軸線，把東西走向的文運(yùn)路貫穿新區(qū)，形成一條商業(yè)軸線。同時(shí)，以搬遷后的 湘鄉(xiāng) 市行政區(qū)、東山書院等構(gòu)成新區(qū)的兩個(gè)中心，再在行政中心四周和望春路段與湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 15 橋南路段設(shè)置兩個(gè)功能組團(tuán)，依山傍水形成兩個(gè)沿江健康居住小區(qū)與兩個(gè)文 化教育居住小區(qū)；以東臺(tái)山國家森林公園、大型公共設(shè)施建筑、市級(jí)公共綠地、主要路段交叉地段構(gòu)建新區(qū)九個(gè)景觀景點(diǎn)和四大功能區(qū)：濱河居住綜合區(qū)、行政辦公綜合區(qū)、商業(yè)金融發(fā)展區(qū)、文化教育園區(qū)，力爭把新區(qū)建成辦公、生活的聚集區(qū)、綠化美化的示范區(qū)。此外，由三縱三橫的快速交通網(wǎng)把新老城區(qū)連為一體，為 湘鄉(xiāng) 市老城區(qū)的改造形成空間的支撐與活力。 該片區(qū)位于東山新區(qū)的 靠老城區(qū)的一側(cè) ， 緊鄰新老兩個(gè)城區(qū)中心連接線 勵(lì)志大道。 按照湘鄉(xiāng)市東山新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，該 地塊 規(guī)劃 屬 濱河居住綜合區(qū) 范圍內(nèi) 。 二、 項(xiàng)目建設(shè)必要性 一是 滿足 人民群眾 日益增長 的住房 需求的 需要。 黨的十七大明確提出“五有”，其中一條就是“住有所居”，要求統(tǒng)籌解決城鄉(xiāng)居民住房困難問題。 中央把 “住有所居 ”寫進(jìn)十七大報(bào)告，這充分體現(xiàn)了中央 “權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀 ”，全心全意為人民服務(wù)的一貫宗旨，也體現(xiàn)了黨與廣大群眾的魚水深情。中央關(guān)于 “住有所居 ”的要求，內(nèi)涵深刻，它是從最廣大人民的利益出發(fā)，從實(shí)際出發(fā)，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)的改革。使保證廣大人民的根本利益，成為房地產(chǎn)改革與發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 16 我國是發(fā)展中國家，人口眾多，正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，資源相對(duì)不足，生態(tài)環(huán) 境承載能力弱。以較小的資源環(huán)境代價(jià)，解決好人口大國城鎮(zhèn)化過程中的住房問題，是各級(jí)政府面臨的重大挑戰(zhàn)。 我們只有住房開發(fā)和建設(shè)，才 能滿足城鎮(zhèn)化過程中新增人口的住房需要。 二是 擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì) 的需要。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的 投資 建設(shè)有著巨大的 拉動(dòng)效應(yīng) ，能 有效刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)我市一、二、三產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 推進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)，對(duì)于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、促進(jìn)民生改善具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。首先，這是擴(kuò)內(nèi)需、保增長的有效舉措。加快推進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)是國家、省實(shí)施擴(kuò)內(nèi)需保增長戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，既能拉動(dòng)民間投資，又能刺激居民消費(fèi)，是 擴(kuò)大政府公共支出拉動(dòng)投資、刺激消費(fèi)的有效結(jié)合點(diǎn)，是應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重要舉措。在當(dāng)前形勢(shì)下加大住房工程建設(shè)投入，支持城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)，調(diào)節(jié)住房供應(yīng)關(guān)系，可以發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，有利于增加投資、穩(wěn)定就業(yè)和擴(kuò)大消費(fèi)，從而強(qiáng)力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。其次，這是保民生、促穩(wěn)定的客觀要求。 三是 推進(jìn)新型城市化建設(shè) ，打造城市建設(shè)精品的迫切需要。 目前， 湘鄉(xiāng) 市 通過政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作和創(chuàng)新的項(xiàng)目捆綁招商、承包經(jīng)營、期權(quán)融資及土地定向開發(fā)、“勾地”經(jīng)營、盤活資產(chǎn)、拓展融資渠道等措施，書院路、市府大道、湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 17 濱河南路等 30 多個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目相繼動(dòng)工，城區(qū)漣水河兩岸的濱河大道在進(jìn)一步拉長拓寬，形成了“大空間、大開發(fā)、大崛起”的新格局 。 城市新區(qū)骨架 構(gòu)建，還須城市開發(fā)項(xiàng)目來完善、繁榮 。本項(xiàng)目對(duì) 完善東山新城城市功能，推進(jìn)東山新城發(fā)展具有積極意義。 四 是落實(shí)中央新的經(jīng)濟(jì)工作 會(huì)議 精神，實(shí)現(xiàn) “調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需、防通脹 ”的需要。 在 12 月 5 日至 7 日 召開的 中央經(jīng)濟(jì)工作 會(huì)議提出，必須堅(jiān)持改善民生和擴(kuò)大內(nèi)需內(nèi)在統(tǒng)一，更加注重圍繞保障和改善民生來謀劃發(fā)展，把增加居民消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)，通過保障和改善民生促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)力。 “湘房 世紀(jì)城”二期項(xiàng)目建設(shè)既是一項(xiàng)解決城市居民住房難的民生工程，也是一項(xiàng) 擴(kuò)大內(nèi)需 、增強(qiáng)活力的經(jīng)濟(jì)大事。所以， 本項(xiàng)目建設(shè)是 落實(shí)中央新的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的具體體現(xiàn)。 總的來看， “湘房 世紀(jì)城 ” 項(xiàng)目建設(shè) 不但 可以滿足人民群眾的住房需求 ， 也可以 擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi) 、 拉動(dòng) 社會(huì)經(jīng)濟(jì) 向前 發(fā)展 ，還可以推進(jìn)東山新城的建設(shè) 、提高城市化水平 。另外， 該項(xiàng)目建設(shè) 還可以提高黨員、干部的執(zhí)政能力，密切干群關(guān)系，增強(qiáng)社會(huì)凝聚力，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 18 第三章 市場(chǎng)研究 一、 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 湘鄉(xiāng) 是 近代 “湘軍” 文化 的起源地 ，也是 是長株潭城市群經(jīng)濟(jì)輻射 圈內(nèi)最近的縣級(jí)市之一 ； 下 轄 3 鄉(xiāng) 15 鎮(zhèn) 4 個(gè)城區(qū)辦事處 ， 其中 城區(qū) 有望春門、新湘路、昆侖橋、東山 4個(gè)辦事處 ； 現(xiàn)全市 總面積 2012 平方公里 ； 2007 市化率 僅 為 二、 城市發(fā)展規(guī)劃 進(jìn)入新世紀(jì)后，湘鄉(xiāng)制定了城市發(fā)展總體規(guī)劃方案。該方案的指導(dǎo)思想是：按照高超點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，以加快城鎮(zhèn)化建設(shè)為龍頭，現(xiàn)有工業(yè)為基礎(chǔ)，高新科技產(chǎn)業(yè)為依托，文化旅游為導(dǎo)向，專業(yè)市場(chǎng)為載體，把湘鄉(xiāng)建設(shè)成為城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，布局合理，工業(yè)興旺，市場(chǎng)繁榮，文化旅游發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，現(xiàn)代化程度高的長株 潭次中心城市。到 2015年城市建成區(qū)面積達(dá) 30萬平方公里，城市人口達(dá) 30萬，鎮(zhèn)區(qū)人口達(dá) 15萬。 開發(fā)城市四區(qū)，南部：把東山建成全市政治、文化、生活中心區(qū)；東部：東郊皮革工業(yè)區(qū)；北部：紅侖高新技術(shù)區(qū)；中部：完善工貿(mào)新區(qū)。健全城市交通網(wǎng)絡(luò)，拉通東臺(tái)路、起鳳路、濱河南路、濱河北路、車站路、紅侖路、高速公路連接線、望春路等八路，架通湘鄉(xiāng)大橋、公園橋、望新橋、楊湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 19 金橋，建好汽車北站、西站、南站。建設(shè)特色街道，南正街的商業(yè)步行街，壕塘的小吃一條街。建設(shè)好九個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，建材、農(nóng)貿(mào)、煙酒、交電、副食、汽配、服飾、電腦、皮革市 場(chǎng)。 加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，建成一個(gè)日處理 5萬噸的污水處理廠和能夠容納 500萬噸垃圾的垃圾消納場(chǎng)；配套建設(shè)好一批教育、衛(wèi)生、文化體育、供水、通訊等社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施；維護(hù)、恢復(fù)好云門寺、褚公祠、洗筆池、伏虎井等文化古跡；建好三個(gè)廣場(chǎng)，一個(gè)中心，即云門寺廣場(chǎng)、東山名人廣場(chǎng)和水府旅游廣場(chǎng)，建設(shè)一個(gè)文化旅游中心。從而建設(shè)出一個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史人文精神的青山綠水之城 三、 湘鄉(xiāng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體統(tǒng)計(jì)分析 序號(hào) 年 份 2004 2005 2006 2007 2008 指標(biāo) 總量 增速(%) 總量 增速(%) 總量 增速(%) 總量 增速(%) 總量 增速(%) 1 房地產(chǎn)投資總量（億元） 全年施工面積（萬 ） 158 49 全年竣工面積（萬 ） 99 12 38 商品房銷售面積（萬 ） 、 自 2004 年以來， 湘鄉(xiāng) 房地產(chǎn)投資總量呈快速增長趨勢(shì)。 07 年受國家宏觀調(diào)控的影響，投資量增速趨緩，說明國家宏觀政策調(diào)控略有成效。但 08 年增速回升，達(dá)到 投資總量為 元，說明 湘鄉(xiāng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，發(fā)湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 20 展存在很大空間。 2、 商品房交易面積在最近幾年內(nèi)整體也是呈快速增長趨勢(shì)，其中 2006年受國內(nèi)大環(huán)境 和 2008 年受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，增幅最大， 在 50%左右 。 2007年 股市效應(yīng) 顯現(xiàn)， 大量民間資本涌入股市， 交易面積增速明顯 減少 ，降為了 2008年 ，因?yàn)榇罅抠Y本回歸常態(tài)， 商品房成交 明顯增大 ， 市民購 買力凸顯，市場(chǎng)供需兩旺 的格局 逐步 形成。 四、 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 1、 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，商品住宅市場(chǎng)相對(duì)需求大。 自從 1998 年放寬房地產(chǎn)開發(fā)政策以來，湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直強(qiáng)勁不衰。 2008 年，比增長 其中住宅投資完成 比增長 土地開發(fā)投資 比增長 土地開發(fā)面積 平方米，同比增長 商品房建筑面積 平方米，同比增長 商品 比增長 商品房銷售面積 比增長 2、 農(nóng)業(yè)人口眾多，城市化水平進(jìn)程正在大力推進(jìn)。 根據(jù) 2008年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全市總?cè)丝?中非農(nóng)業(yè)人口僅 人，城市化水平較低。我市城鎮(zhèn)可以轉(zhuǎn)移的就業(yè)人員有 3萬多，農(nóng)村可以轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力有 30湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 21 多萬，每年城鎮(zhèn)新增勞動(dòng)力約 2000 人，農(nóng)村新增勞動(dòng)力約8000 人。全市外出務(wù)工人數(shù) 11 萬多人，域內(nèi)就地就近務(wù)工人數(shù)約 計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力 人。 隨著湘鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，各個(gè)工業(yè)園區(qū)建 設(shè)日臻完善，入園企業(yè)的不斷增加，就業(yè)崗位的不斷增長，必然會(huì)吸引一大批外出經(jīng)商、務(wù)工人員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，同時(shí)還可以轉(zhuǎn)移一批新的農(nóng)村勞動(dòng)力。城區(qū)人口將大大增加，城市化水平將不斷提高，房地產(chǎn)需求將不斷提高。 3、 近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)。 根據(jù)湘潭湘鄉(xiāng)市 2007 年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的數(shù)據(jù)顯示， 2007 年，全市房地開發(fā)完成投資 比增長 比上年下降 31 個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資完成 元，同比增長 土地開發(fā)投資完成 比下降 土地開發(fā)面積 平方米，同比增長 商品房銷售面積 平方米，同比下降 商品房空置面積 平方米，同比下降 空置率 據(jù)調(diào)查我市在 2003 年以來，商品房價(jià)格一直處在呈逐年上漲狀態(tài)，且平均增幅為 這一趨勢(shì)不可避免。 據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的 2008年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書指出，2007年國內(nèi)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快、過高。雖然 2008年一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)緊張的狀況湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 22 將得到一定程度的緩解，但我國房價(jià)上漲趨勢(shì)不可避免。 4、 作為三四線城市，房價(jià)漲幅可能 趕超大城市。 2008 年元月國家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年 12月全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 漲幅與 11月持平；同比上漲 漲幅比 11月降低 數(shù)據(jù)顯示， 2007 年 12月 70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 漲幅比 11月低 比上漲 漲 幅比 11月低 類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲 同比分別上漲 雖然新房售價(jià)漲幅有所放緩， 但一些二三線城市的房價(jià)卻在 12 月出現(xiàn)了較大的漲幅。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊 北海 惠州 北京 南寧 寧波 蘭州 重慶 長沙 。 而湘鄉(xiāng)地處三四線城市，房價(jià)就目前分析比較，比長沙、湘潭的漲幅空間更為巨大。對(duì)投資商來說，來三四線城市投資所產(chǎn)生的回報(bào)率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出沿海城市及其它大中城市。 5、 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2008 年湘鄉(xiāng)市居民儲(chǔ)蓄存款余額 年初增加 元，同比增長 26%。城鄉(xiāng)居民相湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 23 對(duì)富裕，有充足的投資消費(fèi)潛力。隨著國內(nèi)物價(jià)的上漲，居民對(duì)投資商業(yè)房產(chǎn)、購買門面的熱情高漲。 五、 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望 （一） 房地產(chǎn)供給面臨土地瓶頸 （ 1）土地稀缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受土地制約嚴(yán)重 隨著 2004年嚴(yán)格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，使得全國當(dāng)年土地開發(fā)面積從高速增長變?yōu)橥认陆?11%，并導(dǎo)致了 2005 年住宅供給套數(shù)的負(fù)增長。我們可以看到發(fā)現(xiàn)， 05年以來我國商品房銷竣比一直大于 1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，可以說從 2004 年開始的土地調(diào)控政策成為 2005年以后住房供給偏 緊的誘因。 地少人多是我國的國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。根據(jù)國務(wù)院最新土地規(guī)劃，到 2020 年末全國耕地面積必須確保不低于 18億畝，而截至 06年末全國耕地總面積僅剩 畝 (其中還有 6000 多萬畝 20 度以上的陡坡耕地 )。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過 200 萬畝，僅為 06 年的一半。因此，湖南作全國的農(nóng)業(yè)大省，湘鄉(xiāng)市作為全省農(nóng)業(yè)大縣，城市用地與耕地的矛盾局面將長期存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)將永久受制于稀缺的土地資源。 （ 2）占有土地，占有市場(chǎng) 土地成了地產(chǎn)商必爭的資源?？梢哉f，誰占有了土 地資湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 24 源，誰就占有了市場(chǎng)。 （二） 住房需求仍將快速增長 （ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展促生住房需求 國民經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步調(diào)整。 2008 年，全市生產(chǎn)總值首次突破百億元大關(guān)，達(dá)到 元，同比增長 年均遞增（以 1978 年為基數(shù)，下同） 其中一產(chǎn)業(yè) 比增長 二產(chǎn)業(yè) 比增長 三產(chǎn)業(yè) 比增長 人均 4423 元（按常住人口計(jì)算），同比增長 是1978年的 居民收入快速增長，人民生活水平不斷提高。 2008年，全市農(nóng)民人均純收入 5334 元，同比增長 農(nóng)民人均消費(fèi)支出 4795 元，同比增長 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13780 元，同比增長 人均消費(fèi)性支出 11432 元，同比增長 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改 善生活空間，購房需求及改善性購房需求不斷上升。 （ 2）人口增長增加住房需求 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市人口不斷快速增長的前提下，仍未達(dá)到相對(duì)飽和的階段，剛處于快速發(fā)展期。 2008年以后近 6 8 年的階段性人口增長與居民收入積累，促進(jìn)置業(yè)需湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 25 求在近年集中釋 放。 隨著湘鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，長株潭衛(wèi)星城市地位進(jìn)一步鞏固，工業(yè)園區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步完善發(fā)展，城市對(duì)人口的吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，將會(huì)有更多的就業(yè)人口投入湘鄉(xiāng)城區(qū)，從而產(chǎn)生大量的住宅需求。 （三） 住宅房價(jià)將繼續(xù)上漲 （ 1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展推動(dòng)住宅房價(jià)上漲 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導(dǎo)致住房市場(chǎng)需 求尤其是占市場(chǎng)主體的自住型購房需求集中釋放，對(duì)房價(jià)上升影響較大。 （ 2）市場(chǎng)供不應(yīng)求推動(dòng)住宅房價(jià)上漲 雖然目前受國際金融危機(jī)的影響，但在每年農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商人口持續(xù)增長和人均收入水平不斷提高的背景下，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng) 需求仍將呈現(xiàn)增長勢(shì)頭。在未來幾年內(nèi)住宅需求將進(jìn)一步增加，而湘鄉(xiāng)的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動(dòng)住宅房價(jià)進(jìn)一步上漲。 （ 3）資源稀缺推動(dòng)房價(jià)上漲 近年來，中央政府嚴(yán)格控制商品房用地的政策，使得土地報(bào)批更艱難，儲(chǔ)備土地進(jìn)一步被消化，開發(fā)商可用的土地資源越來越緊缺， 土地二級(jí)市場(chǎng)的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商將出售其手中的土地，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將開始新一輪的洗牌。 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 26 在這種大背景下，房價(jià)上漲成為必然趨勢(shì)。 六、 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià) 由于東山新區(qū)尚處于發(fā)展階段，但商業(yè)性房產(chǎn)一直發(fā)展強(qiáng)勁，新開 發(fā)的文華苑、東山雅苑、南岸水鄉(xiāng)、湘房世紀(jì)城在預(yù)售階段便出現(xiàn)了搶購風(fēng)潮。 （ 1） 新區(qū)自然環(huán)境得天獨(dú)厚 東山新區(qū)有東臺(tái)山、塔子山森林公園，有 2000多米長濱河南路風(fēng)光帶。東山新區(qū)的居住中心，符合 現(xiàn)代人 “ 健康、快樂、高尚 ” 的居住理念 ，是湘鄉(xiāng)市民安居樂業(yè)的首選之所 。 （ 2） 文化教育底蘊(yùn)深厚 新區(qū)內(nèi)有聞名遐邇的偉人母校 東山學(xué)校，這里曾培養(yǎng)出了許多革命戰(zhàn)士和知名人士，除毛澤東這樣一代偉人外，還有中國人民解放軍代總參謀長、國防部副部長陳賡大將，總政治部主任、國防部副部長譚政大將，杰出的無產(chǎn)階級(jí)文化戰(zhàn)士、國際著名詩人蕭山，革命烈士毛 澤覃，以及肖子升、柳宗陶、易禮容等。 東山學(xué)校校風(fēng)樸實(shí)，學(xué)規(guī)嚴(yán)謹(jǐn)，學(xué)生勤奮，尚進(jìn)取，崇艱苦，重勞動(dòng)。教學(xué)水平在省內(nèi)外相當(dāng)有名。學(xué)生關(guān)心國家大事，順應(yīng)時(shí)代潮流，積極開展社會(huì)活動(dòng)，熱情參加社會(huì)宣傳。 當(dāng)今社會(huì) ,每一位家長都希望自己的子女能夠成龍成鳳 ,這是他們的心愿和寄托。在選擇樓盤的時(shí)候 ,多數(shù)人都會(huì)選湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 27 擇一些附近有名牌學(xué)校的樓盤 ,以解決子女今后的讀書問題。教育 與房 地產(chǎn) 聯(lián)姻是一個(gè)必然趨勢(shì) ,必將帶來多贏的局面。 （ 3） 新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間大。 2005年 2008年期間區(qū)內(nèi)共引進(jìn)商業(yè)房產(chǎn)企業(yè)已達(dá)近 10 家，行政機(jī)關(guān)單位 20多 家。隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，區(qū)內(nèi)人氣的增加，房地產(chǎn)需求量日益加大，商業(yè)性房產(chǎn)供應(yīng)存在巨大空缺。所以在區(qū)內(nèi) 從事商業(yè)性土地開發(fā)前景美好，先入者必得先機(jī) 。 （ 4） 新區(qū)規(guī)劃有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 新區(qū)規(guī)劃為以行政、商業(yè)、居為主，風(fēng)景獨(dú)特、人文資源豐富、市政設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高。 根據(jù) 新區(qū) 規(guī)劃可以預(yù)見，未來本項(xiàng)目將具備良好的商業(yè)和居住氛圍，并且配套齊全、功能完備，是理想的商業(yè)金融和居住場(chǎng)所。由于新區(qū)建設(shè)處于發(fā)展階段，因此在市場(chǎng)評(píng)價(jià)上應(yīng)該著眼于園區(qū)建設(shè)成形后的前景方面。 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 28 七、 項(xiàng)目附近區(qū)域樓盤 價(jià)格 情況 新樓盤價(jià)格調(diào)查 （ 2009年 5 月調(diào)查結(jié)果 ） 樓盤名稱 商業(yè)門面價(jià)格（元 / ） 商業(yè)住宅價(jià)格（元 / ） 濱江花園 3800 1550 燕興佳園 4000 1650 東山雅苑 4200 1780 湘房世紀(jì)城一期 4200 1750 南岸水鄉(xiāng) 4000 1820 蓉瑾家園 2200 4000 1200 鼎龍家園 3500 5000 1200 萬佳麗 4200起 1128 湘 鄉(xiāng)市湘房世紀(jì)城二期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 29 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 一、 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 東山新城規(guī)劃的沿江健康居住中心板塊內(nèi) ，東臨城市主干道 起鳳路，西 鄰“南岸水鄉(xiāng)”居住小區(qū)和濱河南路沿江風(fēng)光帶 ，北倚 “ 湘房世紀(jì)城”一期小區(qū) ，南 接城市次干道霞光路 。 二、 建設(shè)條件 1、 地形地貌氣象條件 （ 1） 地形地貌 項(xiàng)目位于 起鳳路西側(cè) ，區(qū)內(nèi) 現(xiàn)狀為農(nóng)田， 地勢(shì)相當(dāng)平坦。適宜于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 。 （ 2） 氣 候條件 湘鄉(xiāng)市屬于中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，四季分明，冬冷夏熱，雨量充沛，日照較長，近年內(nèi)年平均氣溫 右，最冷的一月平均氣溫 5左右，最熱的七月平均氣溫 右。年降雨量為 1100米，多集中在春夏兩季。全年日照數(shù)在 1300