房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例.doc

學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考一、項(xiàng)目概況某房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有兩期工程項(xiàng)目。第一期是商業(yè)一棟、二棟、三棟和商業(yè)塔樓第三棟，第二期是商業(yè)四棟、五棟和商業(yè)搭樓第一、第二棟。其中商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、四棟和商業(yè)五棟（購物中心）的建筑面積分別為10214、6543、10773、5425、69802平方米，商業(yè)搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為20604、15349、19578平方米，三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元，前期工程費(fèi)1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元，建筑安裝成本32499.567 萬元，土地成本19000萬元。本項(xiàng)目中的塔樓對外銷售的市場價(jià)格為1.8萬/平方米。公司準(zhǔn)備對商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟進(jìn)行對外銷售，可售面積預(yù)計(jì)30599平方米，對外出租商業(yè)五棟（購物中心），三棟塔樓一致對外進(jìn)行銷售。根據(jù)市場預(yù)測，本項(xiàng)目中商業(yè)店鋪的市場銷售價(jià)（均價(jià)）為2.15萬/平方米，租賃價(jià)格為每月150元/平方米。商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)755.5萬元，前期工程費(fèi)506.4萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1464.94萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)96.27萬元，建筑安裝成本12,530.12 萬元，土地成本15000萬元。二、稅收籌劃方案的涉稅分析（一）商業(yè)店鋪的稅收籌劃方案的涉稅分析1、方案一：商業(yè)店鋪直接對外銷售的涉稅分析銷售店鋪總收入：305992.15=65787.85（萬）（1）店鋪收入的營業(yè)稅：65787.855%=3289.393（萬）（2）店鋪收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加：3289.393(7%+3%)=328.9393 (萬（3）印花稅的計(jì)算銷售店鋪應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：65787.850.05%=32.894（萬元）（4）店鋪收入的土地增值稅計(jì)算：店鋪總收入：305992.15=65787.85（萬）稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目：設(shè)開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用為W，店鋪的開發(fā)費(fèi)用為Y。則店鋪的開發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)755.5萬元+前期工程費(fèi)506.4萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1464.94萬元+公共配套設(shè)施費(fèi)96.27萬元+建筑安裝成本12,530.12 萬元+開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用W=（15353.23+W）萬元。加計(jì)扣除成本為（15353.23+W+15000）20%=（6070.646+0.2W）萬元?？鄢~為：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（萬元）（由于印花稅32.894萬元已經(jīng)計(jì)入了“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除）增值額：65787.85-（增值率：（25745.642-1.2W-Y)（40042.208+1.2W+Y) =N（假設(shè)為N）。由于25745.64240042.208=64.3%，在W和Y不知道的情況下，則N的增值率的最大值為64.3%（即當(dāng)W和Y都為零時(shí)），當(dāng)W和Y都不為零時(shí)，增值率有可能是50%以下，50%到100%之間，因此，所對應(yīng)的稅率有可能30%、40%（所對應(yīng)的速算扣除系數(shù)為5%）。應(yīng)交增值稅如果增值稅率為30%時(shí)，則土地增值稅為：25745.642-1.2W-Y)30%=（7723.693-0.36W-0.3Y）萬元。如果增值稅率為40%時(shí)，則土地增值稅為：25745.642-1.2W-Y)40%-（40042.208+1.2W+Y)=（8296.147-1.08W-0.45Y）萬元。（5）店鋪收入的企業(yè)所得稅：當(dāng)增值稅為（7723.693-0.36W-0.3Y）萬元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85-3289.393-328.9393-（15353.23+W）-（7723.693-0.36W-0.3Y）25%=31816.288- W-Y-（7723.693-0.36W-0.3Y ）=24092.595-0.64W-0.7Y當(dāng)增值稅為（8296.147-1.08W-0.45Y）萬元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85-3289.393-328.9393-（15353.23+W）-（8296.147-1.08W-0.45Y）25%=31816.288-W-Y-（8296.147-1.08W-0.45Y）=23520.141+0.08W-0.55Y(6)對店鋪進(jìn)行對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)：（1）如果增值稅率為30%，土地增值稅為（7723.693-0.36W-0.3Y）萬元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：(2) 如果增值稅率為40%，土地增值稅為（8296.147-1.08W-0.45Y）萬元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：2、方案二：對商業(yè)店鋪實(shí)行售后返租，銷售價(jià)格為305992.15=65787.85萬元，約定商鋪按優(yōu)惠價(jià)65787.85N萬元（即總價(jià)65787.85萬元的N折銷售）出售，在未來H年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時(shí)，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)，對未來H年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定,并假設(shè)當(dāng)年公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5507.82萬元(3059915012(1)營業(yè)稅營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價(jià)款的價(jià)外費(fèi)用。顯然，公司無償取得的出租收益應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。對此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也分別出臺了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。江蘇省地稅局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)（蘇地稅函2008135號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價(jià)將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按照營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條和稅收征管法實(shí)施細(xì)則第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。浙江省地稅局關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知（浙地稅函200862號）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成交價(jià)，購房者自愿放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價(jià)低于同類商品房價(jià)格部分）應(yīng)并入商品房銷售價(jià)款，一并按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此，公司銷售店鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅（65787.85N +65787.85-65787.85N）5%(其中65787.85-65787.85N 為折扣價(jià)，視同價(jià)外費(fèi)用)=3289.393（萬元）。代店鋪購買者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅65787.85（1-N）5%=3289.393（1-N）（萬元），不能在稅前扣除。公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，即5507.82(305991501210000)5%=275.391（萬元）。（2）城市維護(hù)建設(shè)稅及附加（3289.393+275.391）（7%+3%）=356.478(萬元)，代店鋪購買者代繳的城市維護(hù)建設(shè)稅及附加，3289.393（1-N）（7%+3%）=328.94（1-N）（萬元）不能在稅前扣除。（3）印花稅公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次），應(yīng)分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：65787.85N萬元0.05%=32.894N（萬元），按“財(cái)產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：65787.85（1-N）0.001+5507.820.001=65.788（1-N）+5.508（萬元）=（71.296-65.788 N）萬。（4）個(gè)人所得稅國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購買商店征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)（國稅函2008576號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開發(fā)的商店給購買者個(gè)人，但購買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實(shí)質(zhì)是購買者個(gè)人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價(jià)款。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)精神，對上述情形的購買者個(gè)人少支出的購房價(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。根據(jù)個(gè)人所得稅法第八條規(guī)定，個(gè)人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人，所以公司在以優(yōu)惠價(jià)銷售給購房者時(shí)，需代扣代繳購房者應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅：65787.85（1-N）（H12）0.0820%H12=13157.57（1-N）-0.192 H（萬元）。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù)稅收征管法第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購房者追繳稅款，對A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。這部分稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。（5）房產(chǎn)稅開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅，但是，實(shí)際當(dāng)中，購房者將購買的商鋪返租給公司，公司應(yīng)每月應(yīng)按租金收入（少支出的購房價(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定）的12%代替店鋪購買者繳納房產(chǎn)稅：65787.85（1-N）（H12）12%H12=7894.542（1-N）（萬元）。這部分代替的稅也不能在企業(yè)所得稅前扣除。（6）土地增值稅本方案中，公司銷售店鋪計(jì)征營業(yè)稅的營業(yè)額為65787.85萬元，所得稅計(jì)稅收入為65787.85N萬元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以哪一個(gè)作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？土地增值稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。根據(jù)國稅函2008875號文件規(guī)定，確認(rèn)應(yīng)稅收入實(shí)現(xiàn)的條件是“收入的金額能夠可靠地計(jì)量”。所以公司銷售商鋪時(shí)不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計(jì)入上述第五條的收入中，應(yīng)以65787.85N萬元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。店鋪總收入：65787.85N萬元稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目：設(shè)開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用為W，店鋪的開發(fā)費(fèi)用為Y。則店鋪的開發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)755.5萬元+前期工程費(fèi)506.4萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1464.94萬元+公共配套設(shè)施費(fèi)96.27萬元+建筑安裝成本12,530.12 萬元+開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用W=（15353.23+W）萬元。加計(jì)扣除成本為（15353.23+W+15000）20%=（6070.646+0.2W）萬元?？鄢~為：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（萬元）（由于印花稅32.894萬元已經(jīng)計(jì)入了“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除）增值額：65787.85N -（增值率：（65787.85N -40042.208-1.2W-Y)（40042.208+1.2W+Y) =A（假設(shè)為A）。由于折扣比率N肯定小于100%，假設(shè)N=100%，則（65787.85N -40042.208-1.2W-Y)（40042.208+1.2W+Y) =（25745.642-1.2W-Y)（40042.208+1.2W+Y)= A,由于25745.64240042.208=64.3%，在W和Y不知道的情況下，則A的增值率的最大值為64.3%（即當(dāng)N 為100%，W和Y都為零時(shí)），當(dāng)N小于100%，W和Y都不為零時(shí)，增值率有可能是50%以下，50%到100%之間，因此，所對應(yīng)的稅率有可能30%、40%（所對應(yīng)的速算扣除系數(shù)為5%）。應(yīng)交增值稅如果增值稅率為30%時(shí)，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y)=（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）萬元。如果增值稅率為40%時(shí)，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y)40%-（40042.208+1.2W+Y)=（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）萬元。（7）店鋪售后返租收入的企業(yè)所得稅：對于售后返租業(yè)務(wù)，需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，分別計(jì)算相關(guān)成本、費(fèi)用和損益。公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，公司每年的租賃支出為65787.85(1-N)H（萬元）。從國家稅務(wù)總局對企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來分析，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知（國稅函2008875號）第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1、商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2、企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制；3、收入的金額能夠可靠地計(jì)量；4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。在本方案中，公司在銷售店鋪時(shí)，以后商鋪?zhàn)赓U能收取的租金收入是不確定的。因此，對于此不確定的租賃應(yīng)稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應(yīng)以折扣后的銷售金額65787.85N萬元作為所得稅應(yīng)稅金額。轉(zhuǎn)租收入5507.82萬元應(yīng)在滿足收入確定條件后，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。則公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為：(65787.85N +5507.82)萬元，開發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費(fèi)用后，即可計(jì)算出應(yīng)納企業(yè)所得稅額。當(dāng)增值稅為（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）萬元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85N+5507.82-3289.393-328.9393-（15353.23+W）- Y-15000-（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）25%=65787.85 N -28463.742- W-Y-（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）=46051.1495N -16451.08 -0.64W-0.7Y當(dāng)土地增值稅為（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）萬元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85 N+5507.82 -3289.393-328.9393-（15353.23+W）- Y-15000-（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）=39472.71 N -10444.749+0.08W-0.55Y(8)對店鋪進(jìn)行售后返租的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)：（1）如果土地增值稅率為30%，土地增值稅為（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）萬元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894 N +（71.296-65.788 N）+（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y） +11512.787 N -4112.77-0.16W-0.175Y+7894.542（1-N）+13157.57（1-N）-0.192 H+328.94（1- N）+3289.393（1-N）（注意：7894.542（1-N）+13157.57（1-N）-0.192 H+328.94（1- N）+3289.393（1-N）為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費(fèi)）。=3992.558-32.894 N +（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y） +11512.787 N -4112.77-0.16W-0.175Y +24670.445（1-N）(2) 如果土地增值稅率為40%，土地增值稅為（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）萬元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894 N +（71.296-65.788 N）+（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y） +9868.178 N -2611.187+0.02W-0.138Y+7894.542（1-N）+13157.57（1-N）-0.192 H+328.94（1- N）+3289.393（1-N）（注意：7894.542（1-N）+13157.57（1-N）-0.192 H+328.94（1-W）+3289.393（1-N）為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費(fèi)）。=3992.558-32.894 N +（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y） +9868.178 N -2611.187+0.02W-0.138Y +24670.445（1-N）3、對店鋪對外銷售和進(jìn)行售后返租的稅負(fù)比較分析售后返租的營銷方式可以方便店鋪投資者進(jìn)行投資，因?yàn)楣窘o予店鋪投資者的折扣優(yōu)惠價(jià)，在一定程度上可以減輕投資者的資金壓力。在分析該兩種方案時(shí)，是以店鋪對外銷售價(jià)=售后返租行為的售價(jià)+折扣優(yōu)惠價(jià)=售后返租行為的售價(jià)+售后幾年內(nèi)的轉(zhuǎn)租收入為邏輯基礎(chǔ)的。根據(jù)以上分析可知,公司銷售店鋪和對店鋪進(jìn)行售后返租的有關(guān)稅收分析如 下表所示,圖中單位為萬元如果兩種方案的總稅負(fù)相等時(shí),分以下兩種情況進(jìn)行討論（1） 如果土地增值稅率為30%時(shí)，則，即6545.803N -0.192H=4860.497轉(zhuǎn)租收入最小應(yīng)滿足以下等式：5507.82(305991501210000)H =305992.15（1- N ）=65787.85（1- N ）由和得H=3.07，因此，只要把折扣優(yōu)惠高于74.3%，返租期限在3.07年以上，選擇售后返租比直接銷售店鋪是更省稅的。如可以定店鋪市場價(jià)的75%，返租期限是5年的話，則，6545.803N+12537.571-0.192H-0.52W-0.475Y=17445.963-0.52W-0.475Y比直接銷售店鋪可以節(jié)省總稅收（17445.963-0.52W-0.475Y）-（17398.068-0.52W-0.475Y）=47.895（萬元）（2）如果土地增值稅率為40%時(shí)，由于折扣優(yōu)惠N100%，H0，如果假設(shè)N=100%，則11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y=19512.802-0.192H-1.06W-0.588Y19512.802-1.06W-0.588Y也就是說對店鋪進(jìn)行售后返租的總稅負(fù)11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y一定小于店鋪直接對外銷售的總稅負(fù)（50688.408-1.06W-0.588Y），即店鋪進(jìn)行售后返租的總稅負(fù)比店鋪直接對外銷售的總稅負(fù)最少可以節(jié)省，（50688.408-1.06W-0.588Y）-（19512.802-1.06W-0.588Y）=31175.606（萬元）。4、結(jié)論通過以上兩種方案的涉稅分析，結(jié)論如下：一般總體而言，對店鋪進(jìn)行售后返租比直接銷售店鋪更省稅。但如果市場的店鋪購買者不是投資者，而是購買店鋪來自己進(jìn)行經(jīng)營的話，則售后返租的營銷模式對他沒有吸引力，只有專門投資于店鋪的投資者才會對售后返租的營銷模式感興趣。因此，公司應(yīng)該根據(jù)市場需求者的情況，推出店鋪的直接銷售和售后返租的兩種模式供需求者進(jìn)行選擇。5、售后返租的籌劃技巧：成立物業(yè)公司開展售后返租業(yè)務(wù)例如,某房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)店鋪于2010年12月完工，準(zhǔn)備采取售后返租的形式銷售。開發(fā)商承諾，購房者買房后，自買房后5年內(nèi)，把店鋪無償交給公司進(jìn)行出租經(jīng)營，但給予店鋪購買者一次性店鋪銷售收入70%的優(yōu)惠折扣價(jià)，也就是說，開發(fā)商每年付店鋪購買者的租金為305992.1530%5=3947.271萬元，來抵店鋪購買者購買店鋪的購買款。開發(fā)商每年將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5507.82萬元(305991501210000)。由此項(xiàng)售后返租業(yè)務(wù)產(chǎn)生的稅費(fèi)為：開發(fā)商每年就收到的租金需繳納營業(yè)稅為275.391萬元，城建稅及教育費(fèi)附加分別為19.277萬元及8.261萬元，房產(chǎn)稅為660.938萬元，印花稅為5.507萬元，合計(jì)開發(fā)商收到的租金所產(chǎn)生的稅金為（275.391+19.277+8.261+660.938+5.507）=969.381萬元。而開發(fā)商在優(yōu)惠折扣70%把店鋪賣給店鋪購買者時(shí)，代店鋪購買者代扣代繳了相應(yīng)的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育費(fèi)附加（或由購房者自行繳納）。從上面分析可看出，這種銷售形式存在著重復(fù)納稅的情況，即開發(fā)商和店鋪購買者在收到租金時(shí)，都要納稅。為解決該重復(fù)納稅問題，開發(fā)商可以在店鋪峻工后再出售店鋪，然后成立一家物業(yè)管理公司。各店鋪購買者在購房時(shí)，由物業(yè)公司與店鋪購買者另外簽訂委托代理租房協(xié)議，而不是以開發(fā)商的名義與店鋪購買者簽訂租房合同。這樣處理，可將每年收取的5507.82萬元租金分解為代收的租金3947.271萬元和代理手續(xù)費(fèi)1560.549萬元，按照代理業(yè)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司可以僅就收到的代理手續(xù)費(fèi)繳納營業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育費(fèi)附加，代收的租金不用納稅，則物業(yè)公司僅需要1560.549萬元繳納相應(yīng)的營業(yè)稅78.027萬元，城建稅及教育費(fèi)附加7.8027萬元，合計(jì)由此產(chǎn)生的稅金為85.829萬元，比由開發(fā)商與店鋪購買者直接簽訂租賃合同可以節(jié)省稅金969.381-85.829=882.552萬元。（二）商業(yè)塔樓和商業(yè)中心的納稅籌劃方案分析1、通過設(shè)立房屋銷售公司銷售塔樓以減輕稅負(fù)（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司直接自主經(jīng)營銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析塔樓的銷售收入為524891.8=94480.2（萬元）塔樓的銷售收入的營業(yè)稅94480.25%=4274.01（萬元）塔樓的銷售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加4274.01（7%+3%）=427.401（萬元）塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：94480.20.05%=42.7401（萬元）塔樓的銷售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開發(fā)費(fèi)用為a萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費(fèi)用為b萬元。由于三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元，前期工程費(fèi)1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元，建筑安裝成本32499.567 萬元，土地成本19000萬元。塔樓的銷售收入：524891.8=94480.2（萬元）稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目：塔樓開發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元+前期工程費(fèi)1528.037萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元+公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元+建筑安裝成本32499.567 萬元+間接開發(fā)費(fèi)用為a萬元=（37624.612+a）萬元加計(jì)扣除成本：（37624.612+a+19000）20%=（11324.9224+0.2 a）萬元扣除額為：4274.01+427.401+（37624.612+a）+（11324.9224+0.2 a）+b+19000=（72650.945+1.2 a+ b)（萬元）（由于印花稅42.7401萬元已經(jīng)計(jì)入了“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除）增值額：94480.2-（增值率：（21829.255-1.2 a-b）（72650.945+1.2 a+ b)=c（假設(shè)為c）由于21829.25572650.945=30%，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為30%（即當(dāng)a和b都為零時(shí)），當(dāng)a和b都不為零時(shí)，增值率只能是50%以下，因此，所對應(yīng)的稅率只可能30%。應(yīng)交增值稅（21829.255-1.2 a-b)30%=（6548.776-0.36 a -0.3 b）萬元。塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅94480.2-4274.01-427.401-（37624.612+a）- b-19000-（6548.776-0.36 a -0.3 b）25%=33154.177- a- b-（6548.776-0.36 a -0.3 b） 25%=26605.401-0.64 a-0.7 b 塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.01+427.401+42.7401+（6548.776-0.36 a -0.3 b）（2）房地產(chǎn)開發(fā)公司成立銷售公司銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析設(shè)立房屋銷售公司，房屋開發(fā)公司將住房以524891.6=83982.4萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以524891.8=94480.2萬元的價(jià)格賣出。塔樓的銷售收入為524891.6=83982.4（萬元）塔樓的銷售收入的營業(yè)稅83982.45%=4199.12（萬元）塔樓的銷售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加4199.12（7%+3%）=419.912（萬元）塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：83982.40.05%=41.9912（萬元）塔樓的銷售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開發(fā)費(fèi)用為a萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費(fèi)用為b萬元。由于三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元，前期工程費(fèi)1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元，建筑安裝成本32499.567 萬元，土地成本19000萬元。塔樓的銷售收入：524891.6=83982.4（萬元）稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目：塔樓開發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元+前期工程費(fèi)1528.037萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元+公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元+建筑安裝成本32499.567 萬元+間接開發(fā)費(fèi)用為a萬元=（37624.612+a）萬元加計(jì)扣除成本：（37624.612+a+19000）20%=（11324.9224+0.2 a）萬元扣除額為：4274.01+427.401+（37624.612+a）+（11324.9224+0.2 a）+b+19000=（72650.945+1.2 a+ b)（萬元）（由于印花稅42.7401萬元已經(jīng)計(jì)入了“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除）增值額：83982.4-（增值率：（11331.455-1.2 a-b）（72650.945+1.2 a+ b )=c（假設(shè)為c）由于11331.45572650.945=15.5%，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為15.5%（即當(dāng)a和b都為零時(shí)），當(dāng)a和b都不為零時(shí)，增值率只能是50%以下，因此，所對應(yīng)的稅率有可能30%。應(yīng)交增值稅（11331.455-1.2 a-b)30%=（3399.436-0.36 a -0.3 b）萬元。塔樓的銷售收入的企業(yè)所得稅94480.2-4274.01-427.401-（37624.612+a）- b-19000-（3399.436-0.36 a -0.3 b）25%=33154.177- a- b-（3399.436-0.36 a -0.3 b） 25%=29754.741-0.64 a-0.7 b 房產(chǎn)銷售公司的代理費(fèi)收入的營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和附加：52489（1.8-1.6）5.5%=577.379（萬元）成立銷售公司銷售塔樓的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.01+427.401+42.7401+（3399.436-0.36 a -0.3 b）(3)房地產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的涉稅比較分析房地產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的有關(guān)稅負(fù)如下表所示：單位是萬元。從以上稅負(fù)表可以看出，（17944.277-0.52 a -0.475 b）（16159.651-0.52 a-0.475 b）。即當(dāng)房地開發(fā)公司按照1.6萬元/平方米銷售給成立的房產(chǎn)銷售公司，成立的房產(chǎn)銷售公司再按照1.8萬元/平方米的價(jià)格銷售給市場需求者時(shí)，成立房產(chǎn)銷售公司比房產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售房產(chǎn)可以節(jié)省稅負(fù)：（17944.277-0.52 a -0.475 b）-（16159.651-0.52 a-0.475 b）=1784.626萬元（4）結(jié)論和風(fēng)險(xiǎn)提示：成立房產(chǎn)銷售公司比房產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓可以節(jié)省稅負(fù)。在塔樓銷售時(shí)，不僅可以通過設(shè)立銷售子公司來實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過與其他房地產(chǎn)銷售公司事先達(dá)成一定的協(xié)議來進(jìn)行，通過轉(zhuǎn)移定價(jià)，同樣可以達(dá)到比較好的籌劃效果。當(dāng)然，在運(yùn)用此方法時(shí)還應(yīng)該考慮納稅籌劃的成本，如設(shè)立銷售公司的各種管理成本以及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的成本，要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運(yùn)用。2、對塔樓進(jìn)行精裝修銷售：分別簽定裝修合同和銷售合同進(jìn)行納稅籌劃房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅種主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，就有可能存在實(shí)施納稅籌劃的空間，通過降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡單的裝修，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以就簡單裝修上做納稅籌劃的文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)來進(jìn)行納稅籌劃。例如，某房地產(chǎn)項(xiàng)目中的三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，該塔樓進(jìn)行了精裝修并安裝了必備設(shè)施。銷售收入預(yù)計(jì)為524891.8=94480.2（萬元），該三棟塔樓允許扣除的費(fèi)用為：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元，前期工程費(fèi)1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元，建筑安裝成本32499.567 萬元，土地成本19000萬元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅的有關(guān)計(jì)算如下：（1）不分別簽定裝修合同和銷售合同的塔樓銷售的涉稅分析營業(yè)稅94480.25%=4274.01（萬元）塔樓銷售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加4274.01（7%+3%）=427.401（萬元）塔樓銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：94480.20.05%=42.7401（萬元）塔樓銷售收入的土地增值稅為了說明問題的方便，不考慮三棟塔樓的開發(fā)費(fèi)用和開發(fā)成本中的間接開發(fā)費(fèi)用。由于三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元，前期工程費(fèi)1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元，建筑安裝成本32499.567 萬元，土地成本19000萬元。塔樓的銷售收入：524891.8=94480.2（萬元）稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目：塔樓開發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元+前期工程費(fèi)1528.037萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元+公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元+建筑安裝成本32499.567 萬元=37624.612萬元加計(jì)扣除成本：（37624.612+19000）20%=11324.9224（萬元）扣除額為：4274.01+427.401+37624.612+11324.9224+19000=72650.945（萬元）（由于印花稅42.7401萬元已經(jīng)計(jì)入了“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除）增值額：增值率：21829.255應(yīng)交增值稅21829.25530%=6548.776（萬元）塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅：25%=33154.177- 6548.776 25%=26605.401 25%=6651.35（萬元）不分別簽定銷售合同和裝修合同時(shí)，塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.01+427.401+42.7401+6548.776+6651.35=17944.277（萬元）（2） 分別簽定銷售合同和裝修合同的塔樓銷售的涉稅分析如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，第一個(gè)合同為塔樓出售合同，不包括裝修費(fèi)用，塔樓出售價(jià)格為84480.2萬元，允許扣除的成本為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元，前期工程費(fèi)1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元，建筑安裝成本32499.567 萬元，土地成本19000萬元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修成本費(fèi)用為10000萬元，允許扣除的成本為3000萬元。則有關(guān)的稅負(fù)計(jì)算分析：營業(yè)稅84480.25%=4224.01（萬元）塔樓銷售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加4224.01（7%+3%）=422.401（萬元）塔樓銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：84480.20.05%=42.24（萬元）塔樓銷售收入的土地增值稅為了說明問題的方便，不考慮三棟塔樓的開發(fā)費(fèi)用和開發(fā)成本中的間接開發(fā)費(fèi)用。允許扣除的成本為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元，前期工程費(fèi)1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元，建筑安裝成本32499.567 萬元，土地成本19000萬元。塔樓的銷售收入：84480.2萬元（萬元）稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目：塔樓開發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元+前期工程費(fèi)1528.037萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元+公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元+建筑安裝成本32499.567萬元=37624.612萬元加計(jì)扣除成本：（37624.612+19000）20%=11324.922（萬元）扣除額為：4224.01+422.401+11324.922+37624.612+19000=60595.945（萬元）（由于印花稅=42.24萬元已經(jīng)計(jì)入了“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除）增值額：增值率：23884.255應(yīng)交增值稅23884.25530%=7165.276（萬元）塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅：25%=23209.177- 7165.276 25%=16043.901 25%=4010.975（萬元）裝修合同收入的稅負(fù)應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅100003%=900萬元，城建稅和教育費(fèi)附加900（7%+3%）=90萬元。裝修公司的企業(yè)所得稅為（10000-3000）25%=1750萬元。分別簽定銷售合同和裝修合同時(shí)，塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4224.01+422.401+42.24+7165.276+4010.975+1750=17614.902萬元。從以上數(shù)據(jù)分析可知，分別簽定銷售合同和裝修合同與不分別簽定銷售合同和裝修合同時(shí)的有關(guān)稅負(fù)分析如下表所示：單位為萬元。經(jīng)過納稅籌劃后，可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)17944.277-17614.902= 329.375萬元。3、通過園林公司追加園林綠化方面的投資節(jié)省稅負(fù)為了分析問題的方面，以提高三棟塔樓間的綠化率為例以測算塔樓銷售的總稅負(fù)。假設(shè)通過園林公司追加綠化投資200萬元（該增加的綠化投資是計(jì)入建筑安裝成本的），則有關(guān)稅負(fù)計(jì)算如下：塔樓的銷售收入為524891.8=94480.2（萬元）（1）塔樓的銷售收入的營業(yè)稅94480.25%=4274.01（萬元）（2）塔樓的銷售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加4274.01（7%+3%）=427.401（萬元）（3）塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：94480.20.05%=42.7401（萬元）（4）塔樓的銷售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開發(fā)費(fèi)用為a萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費(fèi)用為b萬元。由于三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元，前期工程費(fèi)1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元，建筑安裝成本32499.567 萬元，土地成本19000萬元。則土地增值稅計(jì)算流程如下：塔樓的銷售收入：524891.8=94480.2（萬元）稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目：塔樓開發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)966.3萬元+前期工程費(fèi)1528.037萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2468.498萬元+公共配套設(shè)施費(fèi)162.21萬元+建筑安裝成本32499.567 萬元+園林綠化追加投資200萬元+間接開發(fā)費(fèi)用為a萬元=（37824.612+a）萬元加計(jì)扣除成本：（37824.612+a+19000）20%=（11364.922+0.2 a）萬元扣除額為：4274.01+427.401+（37824.612+a）+（11324.9224+0.2 a）+b+19000=（72850.945+1.2 a+ b)（萬元）（由于印花稅42.7401萬元已經(jīng)計(jì)入了“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除）增值額：94480.2-（增值率：（21629.255-1.2 a-b）（72850.945+1.2 a+ b)=c（假設(shè)為c）由于21629.25572850.945=29.6%，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為29.6%（即當(dāng)a和b都為零時(shí)），當(dāng)a和b都不為零時(shí)，增值率只能是50%以下，因此，所對應(yīng)的稅率只可能30%。應(yīng)交增值稅（21629.255-1.2 a-b)30%=（6488.776-0.36 a -0.3 b）萬元。塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅94480.2-4274.01-427.401-（37824.612+a）- b-19000-（6488.776-0.36 a -0.3 b）25%=32954.177- a- b-（6488.776-0.36 a -0.3 b） 25%=26465.401-0.64 a-0.7 b 25%=（6616.35-0.16 a -0.175 b）（萬元）塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.01+427.401+42.7401+（6488.776-0.36 a -0.3 b）+6616.35-0.16 a -0.175 b =（17849.277-0.52 a -0.475 b）（萬元）。從以上分析可知，追加綠化投資與沒有追加綠化投資前，塔樓銷售的有關(guān)稅負(fù)