房地產(chǎn)相關稅收PPT.pptVIP

房地產(chǎn)相關稅收知識介紹 一 概述 一 我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長 人民生活水平的顯著提高 城鎮(zhèn)化進程的逐步加快 居民住房消費觀念的較大轉(zhuǎn)變 我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展 房地產(chǎn)交易非常活躍 房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 二 房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)節(jié) 土地使用權(quán)出讓 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)保有等環(huán)節(jié) 概述 三 房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)涉及的稅收 涉及營業(yè)稅及附加稅 企業(yè)所得稅 耕地占用稅 契稅 土地增值稅 印花稅等十多個稅種 一 土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié) 如果是土地一級市場 則買賣雙方應繳納契稅和印花稅 占用耕地進行開發(fā)建設的 應繳納耕地占用稅 如果是土地二級市場 則買賣雙方應繳納營業(yè)稅及附加稅 企業(yè)所得稅或個人所得稅 土地增值稅 印花稅和契稅 二 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié) 應繳納營業(yè)稅及附加稅 印花稅 三 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 應繳納營業(yè)稅及附加稅 企業(yè)所得稅或個人所得稅 土地增值稅 印花稅和契稅 四 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié) 應繳納房產(chǎn)稅 城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅 第一部分 契稅 目錄 一 契稅的起源與發(fā)展 二 現(xiàn)行契稅條例解析 三 實際征管中的幾個具體政策問題 四 房地產(chǎn)稅收一體化管理 五 房地產(chǎn)新政 一 契稅的起源與發(fā)展 契稅是一個古老的稅種 起源于東晉的 估稅 新中國成立后 政務院于1950年頒布 契稅暫行條例 1954年將征稅對象調(diào)整為只對個人征收 1970年財政部將契稅征收范圍調(diào)整為只對個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移征收 1990年全國契稅征管工作全面恢復 1997年7月7日國務院224號令頒布了新修訂的 中華人民共和國契稅暫行條例 成為現(xiàn)行契稅征收的法律依據(jù) 二 現(xiàn)行契稅條例解析 一 條例出臺的背景 契稅老條例是1950年原政務院頒布實施的 改革開放以來 國家經(jīng)濟形勢和各項政策發(fā)生了巨大變化 原條例的一些條款規(guī)定已與實際情況不相適應 主要表現(xiàn)在 1 原條例規(guī)定對土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移征稅 與 憲法 規(guī)定不得買賣土地的條款相抵觸 2 原條例沒有減免稅的規(guī)定 但在計劃經(jīng)濟體制下 又先后出臺了大量的減免政策 造成了征收范圍過窄 引起稅負不公 3 契稅征收機關不統(tǒng)一 征收管理辦法不規(guī)范 造成稅收大量流失 因此 1997年7月國務院224號令頒布了新的 契稅暫行條例 并從當年的10月1日起實施 二 現(xiàn)行契稅條例解析 二 條例涉及的有關政策 1 納稅人 在我國境內(nèi)承受土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人 2 契稅征稅對象及條件 契稅征稅對象 土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為 土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指國有土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 包括出售 贈與 交換 但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指房屋買賣 贈與 交換 二 現(xiàn)行契稅條例解析 契稅征稅對象應具備以下三個條件 1 轉(zhuǎn)移的客體 一是土地使用權(quán) 二是房屋所有權(quán) 2 權(quán)屬必須發(fā)生轉(zhuǎn)移 即土地 房屋權(quán)屬由一方轉(zhuǎn)移到另一方 土地 房屋權(quán)屬人因權(quán)屬轉(zhuǎn)移相應變更 3 必須有經(jīng)濟利益關系 除土地使用權(quán) 房屋所有權(quán)贈與外 權(quán)屬轉(zhuǎn)移時 承受方必須支付一定數(shù)量的貨幣 實物 無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益 二 現(xiàn)行契稅條例解析 3 征稅范圍 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移 出讓 轉(zhuǎn)讓 包括出售 贈與和交換 目前土地一級市場只有出讓屬契稅征稅范圍 劃撥 租賃未納入 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移 買賣 贈與 交換 房屋租賃 抵押不屬契稅的征稅范圍 其他 作價投資入股 抵債 獲獎 新條例取消了典當契稅 4 稅率新條例只規(guī)定了契稅幅度稅率為3 5 具體適用稅率由各省級人民政府在幅度范圍內(nèi)確定 我省成都 瀘州 涼山三市州的稅率為3 其余市州為4 二 現(xiàn)行契稅條例解析 5 計稅依據(jù)契稅以土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移當事人簽定的合同成交價格或者核定的市場價格作為計稅依據(jù) 具體為 國有土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出售 房屋買賣 其計稅依據(jù)為成交價格 國有土地使用權(quán)贈與 房屋贈與 由征收機關參照土地使用權(quán)出售 房屋買賣的市場價格核定 以土地 房屋權(quán)屬作價投資入股 抵債 獲獎 由征收機關參照市場價格核定 交換 就差額征稅 由多得一方繳納契稅 人民法院強制執(zhí)行債務人抵債房地產(chǎn)的契稅計稅依據(jù) 一律以法院最終判決價為準 無論其判決價是否低于市場價或市場指導價或評估價 二 現(xiàn)行契稅條例解析 6 減免稅范圍 國家機關 事業(yè)單位 社會團體 軍事單位承受土地 房屋用于辦公 教學 醫(yī)療 科研 軍事設施的 免征 其中 事業(yè)單位承受的土地 房屋享受免稅必須滿足兩個條件 一是必須用于上述5類用途 二是必須實行事業(yè)單位財務制度 城鎮(zhèn)職工第一次購買公有住房 包括單位集資建房享受房改政策 在標準面積以內(nèi)的 免征 已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的 免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅 實際上免征的是劃撥轉(zhuǎn)出讓的契稅 財稅 2004 134號 對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房 經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的 免征契稅 二 現(xiàn)行契稅條例解析 對個人購買經(jīng)濟適用住房 在法定稅率基礎上減半征收契稅 因不可抗力因素滅失住房而重新購買住房的 酌情準予減征或者免征 土地 房屋被縣級以上人民政府征 占用后 被征用 占用者重新承受土地 房屋權(quán)屬的 免征 承受荒山 荒溝 荒丘 荒灘土地 用于農(nóng) 林 牧 漁業(yè)生產(chǎn)的 免征 外國駐華使領館 聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交人員承受土地 房屋 經(jīng)外交部確認 可以免征契稅 社會保險費 基本養(yǎng)老保險 基本醫(yī)療保險 失業(yè)保險 征收機構(gòu)承受用以抵繳社會保險費的土地 房屋權(quán)屬免征契稅 二 現(xiàn)行契稅條例解析 7 納稅義務發(fā)生時間 納稅地點 納稅期限 契稅暫行條例 第八條規(guī)定 契稅的納稅義務發(fā)生時間為納稅人簽定土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天 或者納稅人取得其他具有土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天 契稅暫行條例 第九條規(guī)定 納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi) 向土地 房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報 并在征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款 二 現(xiàn)行契稅條例解析 實際工作中 納稅人在簽定合同后 不到辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的時候根本不可能主動到征收機關申報納稅 事實上 我們征收機關根據(jù) 契稅暫行條例 第十一條 納稅人應當持契稅完稅憑證或其他規(guī)定的文件材料 依法向土地管理部門 房產(chǎn)管理部門辦理有關土地 房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù) 的規(guī)定 將源泉控管契稅也是放在辦證之前 因此 根據(jù)契稅征管的實際 我們把契稅的納稅環(huán)節(jié)規(guī)定為簽定合同后到辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前 以體現(xiàn)公平性 否則對被稽查的納稅人顯失公平 但同時也存在不足 為長期不辦理產(chǎn)權(quán)或以倒買倒賣房地產(chǎn)為目的的納稅人找到借口 二 現(xiàn)行契稅條例解析 A于1999年7月1日簽訂合同購買普通住房一套價格為50萬元 于2000年9月1日辦理房產(chǎn)證 未繳納契稅 2004年6月1日A轉(zhuǎn)讓該住房 征收機關發(fā)現(xiàn)其未繳納上手契稅 應如何征稅 如何計算滯納金 案例 一 是否適用征管法的問題 三 實際征管中的幾個具體政策問題 二 拆遷補償契稅問題 1998省政府第109號令 四川省契稅稅實施辦法 和國稅發(fā) 2001 110文明確 契稅的征收管理依照 征管法 執(zhí)行 1 政策依據(jù) 川地稅發(fā) 2003 33號文 財稅 2005 45號文 川地稅發(fā) 2005 113號文 川地稅函 2006 256號文 2 政府拆遷和非政府拆遷 實際工作中 拆遷到底是因政府行為引起還是因開發(fā)商行為引起 不易區(qū)分 財稅 2005 45號文規(guī)定 對拆遷居民因拆遷重新購置住房的 對購房成交價中相當于拆遷補償款的部分免契稅 超過拆遷補償款的 就超過部分征收契稅 實際上已擴大到非政府拆遷 3 拆遷抵扣契稅稅基的問題 不分住宅 商業(yè)性質(zhì) 不論其補償面積是否高于原產(chǎn)權(quán)面積 或補償價格高于同地段同類房地產(chǎn)價格 或用補償費多次購房的 均以 房屋拆遷補償協(xié)議 中載明的各項補償費 補助費為標準 4 被拆遷人與購房人原則上應該一致 夫妻之間可替換 但不能變到子女名下 上述政策只是對被拆遷人而言 有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為 在舊城改造中 房屋建成后部分房屋要歸還被拆遷人 并未實現(xiàn)收入 在計算其應納稅額時應將還房部分扣除 或者應扣除其拆遷還房發(fā)生的費用 按照契稅政策規(guī)定 不能扣除拆遷還房發(fā)生的費用或抵扣還房部分 也不能僅按土地出讓金征收契稅 應按納稅人取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益 包括土地出讓金 土地補償費 安置補助費 城市配套費等計征契稅 5 房改房拆遷后重新購買房屋 不能再享受房改免稅政策 只能比照拆遷有關契稅政策 三 關于繼承和贈與的契政策把握問題 對 繼承法 規(guī)定的法定繼承人 包括配偶 子女 父母 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 繼承土地 房屋權(quán)屬 不征契稅 對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地 房屋權(quán)屬 屬贈與行為 應征收契稅 判定繼承的標準要與司法解釋相銜接 四 關于退房是否退稅的問題 購房人退房分兩種情況 一是未辦理權(quán)屬登記的 二是辦理了權(quán)屬登記的 對第一種情況 予以退還 對于第二種情況 已納契稅不予退還 但如經(jīng)法定程序判定該交易合同及權(quán)屬轉(zhuǎn)移無效 已納契稅可以退稅 五 家庭財產(chǎn)分割是否征稅 應根據(jù)具體情況確定 對享有家庭財產(chǎn)共有權(quán)的成員 承受被分割家庭財產(chǎn) 不征契稅 對不享有家庭財產(chǎn)共有權(quán)的成員 承受被分割家庭財產(chǎn) 應按贈與征收契稅 如 父母將財產(chǎn)全部給兒女 生前為贈與 死后按繼承 夫妻離婚時房產(chǎn)歸一方所有 是否征收契稅 關鍵看該房產(chǎn)是否屬于夫妻共有房產(chǎn) 如果是共有房產(chǎn) 不征契稅 反之 則要征 合伙企業(yè)解散 涉及分家析產(chǎn) 如土地房屋為共有 不征契稅 六 將個人房地產(chǎn)投入自己投資的個人獨資企業(yè) 或?qū)€人創(chuàng)辦的獨資私營企業(yè)的房產(chǎn)更名到自己名下 是否征收契稅 不征 將個人房地產(chǎn)投入夫妻共同投資的有限責任公司 則要征收契稅 是因為 有限責任公司作為獨立的企業(yè)法人 獨立擁有企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán) 土地房屋權(quán)屬由自然人轉(zhuǎn)移到法人實體 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移 七 關于金融行業(yè)的契稅問題 以資抵貸的契稅問題 根據(jù)川地稅函 2001 187號文規(guī)定 金融企業(yè)按法院判決收回抵貸房地產(chǎn) 在未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前 可暫不征收契稅 一旦辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù) 應當按照規(guī)定征收契稅 2007年 省局在規(guī)范性文件清理中 已公告 關于金融企業(yè) 以資抵貸 有關稅收政策的通知 川地稅函 2001 187號 文件 于2007年7月19日停止執(zhí)行 本著實事求是 稅政統(tǒng)一 妥善解決歷史遺留問題的原則 經(jīng)請示國家稅務總局同意 省局川地稅函 2008 219號規(guī)定 對納稅義務時間確已發(fā)生在2007年7月19日前 2007年7月19日后才辦理房屋 土地權(quán)屬的過戶手續(xù) 仍然按川地稅函 2001 187號文執(zhí)行 金融資產(chǎn)管理公司的契稅問題 一是接收不良債務的契稅問題 財稅 2001 10號規(guī)定 對中國信達 華融 長城和東方資產(chǎn)管理公司以及經(jīng)批準分設于各地的分支機構(gòu) 按國務院規(guī)定的范圍和額度 接受相關國有銀行的不良債權(quán) 借款方以土地使用權(quán) 房屋所有權(quán)抵沖貸款本息的 免征承受土地使用權(quán) 房屋所有權(quán)應繳納的契稅 二是接收資本金項下的資產(chǎn)過戶所涉契稅問題 財稅 2003 21號規(guī)定 財政部從國有商業(yè)銀行無償劃轉(zhuǎn)了部分資產(chǎn)給中國信達 華融 長城和東方資產(chǎn)管理公司 作為其組建時的資本金 金融資產(chǎn)管理公司按財政部核定的資本金數(shù)額 接收國有商業(yè)銀行的資產(chǎn) 在辦理過戶手續(xù)時 免征契稅 被撤銷金融機構(gòu)在財產(chǎn)清理中取得土地房屋權(quán)屬所涉契稅問題 國稅函 2002 777號對被撤銷金融機構(gòu)在財產(chǎn)清理中取得土地房屋權(quán)屬所涉契稅 予以免征 農(nóng)村信用社改革的契稅問題 整體改制 接收合作基金會的房屋 土地使用權(quán)等財產(chǎn)所發(fā)生的權(quán)屬轉(zhuǎn)移免征契稅 銀發(fā) 2000 21號 八 未辦理權(quán)屬證書的土地房屋轉(zhuǎn)讓的契稅問題 國家稅務總局 關于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關稅收問題的批復 國稅函 2007 645號 規(guī)定 土地使用者轉(zhuǎn)讓 抵押或置換土地 無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書 無論其在轉(zhuǎn)讓 抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù) 只要土地使用者享有占有 使用 收益或處分該土地的權(quán)利 且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓 抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益 土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅 土地增值稅和契稅等相關稅收 根據(jù) 中華人民共和國契稅暫行條例 規(guī)定 不論是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移還是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移 其征收契稅的依據(jù)和原則是一致的 因此 川地稅函 2008 219號明確 對未辦理房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)讓房屋的契稅問題 比照國稅函 2007 645號文執(zhí)行 九 公路經(jīng)營權(quán) 礦山開采權(quán)拍賣 是否征收契稅 不屬土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移 不辦理土地權(quán)屬變更 不征契稅 十 授權(quán)經(jīng)營的劃撥地 是否交納契稅 建行 國航改制涉及土地授權(quán)經(jīng)營 將應交納的劃轉(zhuǎn)出的出讓金 直接轉(zhuǎn)作國有股 據(jù)總局消息 已上報國務院 意見是不征契稅 十一 用土地 房屋抵繳社會保險費的契稅問題 根據(jù) 社會保險費征繳暫行條例 規(guī)定 社會保險基金不計征稅費 所以 對土地 房屋抵繳社會保險費免征契稅 十二 土地儲備中心收購 收回的土地是否征收契稅 土地儲備中心是自收自支的事業(yè)單位 履行政府職能 利用政府的行政手段 經(jīng)濟手段來經(jīng)營土地 其土地來源于 1 征用農(nóng)民集體土地 2 無償收回的閑置土地 3 因城市規(guī)劃調(diào)整有償收回的土地 對其收購 收回的土地 凡辦理土地權(quán)屬變更的 要征收契稅 未辦理權(quán)屬變更的 可暫不征收 十三 事業(yè)單位改制不能比照財稅 2003 184號文執(zhí)行 十四 1997年10月1日前簽訂的購房合同但未辦理納稅手續(xù)的 按新條例還是老條例 根據(jù)國稅發(fā) 1997 176號文規(guī)定 按老條例征稅 一 房地產(chǎn)稅收一體化管理的提出及要求為確保國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策落實到位 促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 國家稅務總局于2005年下發(fā)了 關于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 國稅發(fā) 2005 82號 要求對房地產(chǎn)稅收實施以契稅為把手的一體化管理 國家稅務總局還專題發(fā)出 關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知 國稅發(fā) 2005 156號 文件 對房地產(chǎn)稅收一體化管理提出了具體要求 一是加強領導 狠抓落實 二是以契稅征管為把手 嚴格 先稅后證 三是對存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收實行 一窗式 征收 四是建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫 全面掌控稅源信息 五是建立信息傳遞機制 實現(xiàn)信息共享 六是規(guī)范契稅申報管理 簡化辦稅程序 七是整合征管資源 合理設置征稅窗口 優(yōu)化納稅服務 方便納稅人繳納稅款 八是加強發(fā)票管理 嚴格以票控稅 九是加強協(xié)調(diào) 溝通 建立部門協(xié)作配合機制 四 實施房地產(chǎn)稅收一體化管理 二 以契稅為把手的理由首先 契稅是房地產(chǎn)稅收中對稅源控制最好的稅種 從全國情況看 在實施房地產(chǎn)稅收一體化管理前 存量房交易環(huán)節(jié)涉及的契稅 個人所得稅 營業(yè)稅及附加稅 土地增值稅 印花稅等稅種 各地征收情況不一 有的稅種一直沒有開征 有的雖已開征 效果并不好 而契稅屬于全國統(tǒng)一并全面征收的稅種 而且因各級契稅征收機關加強了與國土 房管等部門的配合協(xié)作 全國大部分城市基本實現(xiàn)了信息共享 稅源掌控較為充分 征收效果顯著 其次 契稅掌控稅源有制度上的保證 1997年修訂實施的 中華人民共和國契稅暫行條例 第十一條明確規(guī)定 在房地產(chǎn)交易過程中 要先繳納契稅 后辦理產(chǎn)權(quán)證書 土地管理部門 房產(chǎn)管理部門應當向契稅征收機關提供有關資料 并協(xié)助契稅征收機關依法征收契稅 再者 契稅在全國范圍內(nèi)基本實現(xiàn)了征收機關直接征收 2004年 國家稅務總局明確提出在全國范圍內(nèi)取消契稅委托代征 實行征收機關直接征收 三 抓住機遇做好一體化管理工作針對目前我省房地產(chǎn)稅收一體化管理存在的沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收一體化征管軟件等突出問題 當前我們重點要抓好以下工作 一 督促各地嚴格按照總局和省局印發(fā)的房地產(chǎn)稅收一體化管理業(yè)務規(guī)程規(guī)范房地產(chǎn)稅收一體化管理 通過深入基層檢查 編發(fā)簡報 工作會議交流 年終目標考核等多種形式督促各地結(jié)合實際 將總局和省局印發(fā)的業(yè)務規(guī)程落實到位 確保房地產(chǎn)稅收一體化管理全面規(guī)范運行 二 積極與信息管理中心配合 修改完善房地產(chǎn)稅收一體化征管軟件 確保軟件盡快在全省推開運用 三 進一步加強部門配合 及時研究解決房地產(chǎn)稅收一體化管理中存在的問題 一 財稅字 1999 210號文件出臺背景 五 關于房地產(chǎn)新政 為配合國家住房制度改革 有效啟動房地產(chǎn)市場 積極培育新的經(jīng)濟增長點 國家出臺了210號文件 營業(yè)稅政策 對個人購買并居住超過1年的普通住宅 銷售時免營業(yè)稅 不足1年的 實行差額計征 個人自建自用住房 銷售時免營業(yè)稅 對企業(yè) 行政事業(yè)單位按房改成本價 標準價出售住房的收入 暫免征營業(yè)稅 土地增值稅政策 對居民個人擁有的普通住宅 在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅 契稅政策 個人購買自用普通住宅 暫減半征收契稅 空置商品住房稅收政策 99年8月1日 2000年底前購買的98年6月30日前建成尚未售出的商品住房 免營業(yè)稅 契稅 財稅 2001 44號又延期至2002年12月31日止 但恢復對別墅 度假村等高消費性的空置商品房征收營業(yè)稅 契稅 同時將范圍擴大至對98年6月30日前建成的商業(yè)用房 寫字樓 在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的 免營業(yè)稅 契稅 二 2005年房地產(chǎn)新政 7部門 3部委文件 1 背景房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題 一是各種住房需求擴大 房地產(chǎn)投資增速過高 二是地價 鋼材 水泥價格上漲 開發(fā)建設成本提高 助推了房價持續(xù)上漲 開始影響人們的日常生活 尤其對中低收入人群 住房問題難以解決 三是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 突出表現(xiàn)為中低價位 中小戶型的普通住房和經(jīng)濟適用房供應不足 四是投資性購房增多 投機炒房現(xiàn)象顯現(xiàn) 在此背景下 國家要求嚴把土地和信貸大門 2 新政具體規(guī)定 1 明確普通住宅標準 根據(jù)國務院辦公廳國辦發(fā) 2005 26號文件精神 川辦發(fā) 2005 22號文規(guī)定 我省普通住宅標準應同時滿足下列條件 容積率1 0以上 建筑面積140平方米以下 實際成交價格低于同級別土地上住房均價的1 2倍以下 具體標準由各地根據(jù)當?shù)貙嶋H制訂 川地稅發(fā) 2005 104號文在轉(zhuǎn)發(fā)三部委89號文件中明確 沒有制訂普通住宅標準的地區(qū) 按川辦發(fā) 2005 22號文規(guī)定的標準執(zhí)行 2 營業(yè)稅政策 自2005年6月1日起 個人購買不足2年轉(zhuǎn)讓的 按售房收入全額征收營業(yè)稅 超過2年 含2年 轉(zhuǎn)讓的 普通住宅免營業(yè)稅 非普通住宅就差額征營業(yè)稅 3 普通住宅購買時間的確定 川地稅發(fā) 2005 104號文規(guī)定 2005 5 31日前購買的 以產(chǎn)權(quán)證或購房時的有效憑證 合同 協(xié)議 記載的時間孰先原則確定 2005 5 31日后購買的 以產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證記載的時間確定 3 房地產(chǎn)新政的完善鑒于2005年房地產(chǎn)新政的調(diào)控效果不是非常理想 為進一步抑制投機和投資性購房需求 國務院于2006年又出臺了國辦發(fā) 2006 37號文件 即 國六條 對房地產(chǎn)稅收政策中的營業(yè)稅政策作出以下調(diào)整 從2006年6月1日起 對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的 銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 個人購買普通住房超過5年 含5年 轉(zhuǎn)手交易的 銷售時免征營業(yè)稅 個人購買非普通住房超過5年 含5年 轉(zhuǎn)手交易的 銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅 4 自用 如何判斷 由于稅收信息化建設滯后 對是否自用很難說 目前只對同一個人一次性購買多套住房的情況予以控制 第二部分 耕地占用稅 目錄 耕地占用稅的概念及發(fā)展 3 5新條例修訂的背景及內(nèi)容 5 8新條例具體問題解析 9 23 一 耕地占用稅的概念及發(fā)展 概念及發(fā)展 耕地占用稅的概念 耕地占用稅是對占用耕地和其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人 按照規(guī)定稅額一次性征收的一種稅 根據(jù)稅收屬性分類 耕地占用稅屬于行為稅 也就是對單位和個人建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設占用耕地和其他農(nóng)用地的行為征收的一種稅 概念及發(fā)展 開征耕地占用稅始于1987年4月1日 主要目的是 切實保護耕地 加強土地管理 促進土地資源的合理利用 防止亂占濫用土地 增加 三農(nóng) 投入 增強農(nóng)業(yè)發(fā)展后勁 為了實施最嚴格的耕地保護制度 進一步加強土地管理 2007年12月1日 國務院頒布了中華人民共和國國務院令第511號 對耕地占用稅暫行條例進行了修訂 新條例自2008年1月1日起施行 耕地占用稅的發(fā)展 二 新條例修訂的背景及內(nèi)容 一 修訂背景 耕地保護形勢嚴峻中央明確提出嚴格保護耕地的要求加強稅收調(diào)控作用的需要 修訂背景 修訂內(nèi)容 提高了稅額標準 在原條例稅額標準的基礎上平均提高了4倍 占用基本農(nóng)田的使用稅額在當?shù)囟愵~的基礎上再提高50 擴大了征稅范圍 統(tǒng)一了內(nèi) 外資企業(yè)稅收負擔 從嚴規(guī)定了耕地占用稅的減免稅項目 加強了征收管理 明確耕地占用稅的征管適用 中華人民共和國稅收征收管理法 二 修訂內(nèi)容 三 新條例解析 新條例解析 1 納稅人 凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人 為耕地占用稅的納稅人 應當依照條例規(guī)定繳納耕地占用稅 其中 所稱單位 包括國有企業(yè) 集體企業(yè) 私營企業(yè) 股份制企業(yè) 外商投資企業(yè) 外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位 社會團體 國家機關 部隊以及其它單位 所稱個人 包括個體工商戶以及其他個人 經(jīng)申請批準占用耕地的 納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標明的建設用地人 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標明建設用地人的 納稅人為用地申請人 未經(jīng)批準占用耕地的 納稅人為實際用地人 新條例解析 2 征稅對象 耕地占用稅的征稅對象是指占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設的行為 決定耕地占用稅征稅對象兩方面要素 建設行為 一是建房 不管所建房屋是從事農(nóng)業(yè)建設 還是從事非農(nóng)業(yè)建設 只要占用耕地建設永久性建筑物 都要繳納耕地占用稅 二是從事非農(nóng)業(yè)建設 不管是否建房 均應課稅 被占耕地 擴大到了整個農(nóng)用地 如林地 牧草地 農(nóng)田水利用地和養(yǎng)殖水面等 新條例解析 3 納稅義務發(fā)生時間 四川省耕地占用稅實施辦法 第十四條規(guī)定 經(jīng)批準占用耕地的 耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收到地方稅務機關辦理耕地占用稅完稅手續(xù)通知的當天 未經(jīng)批準占用耕地的 耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人實際占用耕地的當天 新條例解析 4 計稅依據(jù) 耕地占用稅是從量定額稅種 以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù) 按照規(guī)定的稅額一次性征收 在實際征管中 耕地占用稅的計稅依據(jù)應按照批準面積和實際占地面積孰大的原則確定 即 納稅人實際占地面積 含受托代占地面積 大于批準占地面積的 以實際占地面積計稅 批準占地面積大于實際占地面積的 以批準占地面積計稅 新條例解析 5 稅率 人均耕地不超過1畝的地區(qū) 每平方米為10元至50元 人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū) 每平方米為8元至40元 人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū) 每平方米為6元至30元 人均耕地超過3畝的地區(qū) 每平方米為5元至25元 耕地占用稅實行定額稅率 耕地占用稅暫行條例 第五條規(guī)定 以縣 市 區(qū) 為單位稅額依次為 新條例