房地產項目開發(fā)流程.doc

學習資料收集于網絡，僅供參考房地產項目開發(fā)流程圖房地產項目開發(fā)流程節(jié)點主要階段主要工作內容工作部門是否需要組織專題會議以及會議參加部門主辦部門工作內容分項主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門土地獲取階段土地信息收集 現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況拓展部規(guī)劃設計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件拓展部現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。拓展部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況拓展部了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。拓展部土地初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調整。拓展部了解當?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況成本測算拓展部開發(fā)部、運營部、工程部了解當?shù)氐姆康禺a市場狀況產品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排拓展部對接發(fā)展中心匯報土地初判結果宗地的詳細情況、項目分析、房地產市場分析、初判結果拓展部土地深判可行性研究報告區(qū)域內宏觀經濟、發(fā)展前景等的分析拓展部該項目在區(qū)域房地產市場中的位置、定位、發(fā)展。拓展部現(xiàn)狀圖（四至電子文件）拓展部市場深度調研銷售：參與市場調查，進行地塊周邊及輻射范圍內的客戶分析、產品分析、市場競爭分析等研發(fā)部：負責協(xié)助進行區(qū)域市場調研拓展部銷售部 研發(fā)部項目最終定位銷售 研發(fā)部：根據以往及周邊項目成交客戶分析和產品分析等，對項目定位、客戶定位、產品定位提出策略性建議拓展部銷售部 研發(fā)部成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選研發(fā)、運營：協(xié)助進行方案設計和成本測算拓展部 研發(fā)部、運營部 開發(fā)周期及付款計劃工程部、開發(fā)部、銷售：根據土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。 拓展部工程部 開發(fā)部 銷售 項目方案確定拓展部現(xiàn)金流測算拓展部對接發(fā)展中心深判結果項目可行性報告及后續(xù)工作拓展部尋找合作資金（與戰(zhàn)略發(fā)展部共同研究）研究并確定融資方式如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等財務體系、法務：給予技術及資源上的支持拓展部財務體系、法務項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究拓展部項目招商版盈利能力分析拓展部明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書財務中心：制定項目財務數(shù)據拓展部財務中心合作伙伴確定財務中心、集團資管部、法務：制定合作方式、投資回報拓展部財務中心、集團資管部合作方案確定拓展部財務中心、集團資管部合作細節(jié)確定拓展部財務中心、集團資管部引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議財務中心、集團資管部：制定合作方式、投資回報綜合管理部：協(xié)議蓋章，存檔拓展部財務中心、集團資管部、綜合管理部合作實施（實施階段）合作公司成立及相關手續(xù)辦理財務中心、集團資管部、法務：協(xié)助辦理股權、增資等相關財務問題。綜合管理部：工商局辦理公司注冊拓展部財務中心、集團資管部、法務綜合管理部投標、摘牌投方案標項目方案確定研發(fā)中心：項目方案拓展部研發(fā)中心投經濟標確定土地上限拓展部拍賣競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術拓展部掛牌競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術拓展部獲取土地簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點坐標、用地條件交納政府凈收益，契稅，交易費法務：合同條款的草擬和完善財務：提供資金拓展部法務財務部用地規(guī)劃許可證土地出讓合同法務協(xié)同：提供土地出讓合同開發(fā)部法務出讓金、交易費交費證明財務：提供資金繳納出讓金、交易費開發(fā)部財務確權企業(yè)投資項目備案辦理房地產開發(fā)資質預審表開發(fā)部委托工程咨詢資格機構編制申請報告研發(fā)：協(xié)助提供相關項目資料開發(fā)部研發(fā)向項目備案機關提交申請報告開發(fā)部建設用地規(guī)劃許可證開發(fā)部原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）開發(fā)部土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）開發(fā)部土地出讓合同發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙開發(fā)部發(fā)展中心核定用地圖、核定用地相關圖、規(guī)劃地界坐標圖開發(fā)部交費證明繳納土地費用開發(fā)部1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）開發(fā)部詳規(guī)研發(fā)：委托設計詳規(guī)開發(fā)部研發(fā)辦理土地證土地出讓合同開發(fā)部交費證明繳納土地費用開發(fā)部建設用地規(guī)劃許可證開發(fā)部地籍圖4份（薄膜圖）開發(fā)部土地登記申請書開發(fā)部土地確權來源證明文件開發(fā)部申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明綜管：提供相關證明資料開發(fā)部綜管土地抵押貸款積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司開發(fā)部：提供但當?shù)卣獾耐恋卦u估公司，協(xié)助辦理評估、抵押登記等手續(xù)提供土地證及出讓合同財務中心開發(fā)部規(guī)劃設計階段區(qū)域市場調研1、項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀2、項目周邊競爭性樓盤調查銷售：參與協(xié)助研發(fā)對區(qū)域內及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等研發(fā)部銷售部3、項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調研（商業(yè)部分）商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經營狀況、經營特點、預期發(fā)展方向商業(yè)銷售部：針對重點商家進行專向訪談同時組織相關專業(yè)人士進行專業(yè)論證商業(yè)銷售部市場組和招商組商業(yè)銷售部4、同期操作商業(yè)地產項目調查（商業(yè)部分）競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期提取數(shù)據庫相關數(shù)據進行重點分析、競爭項目實地調研了解相關信息商業(yè)銷售部：運用順馳商會操作平臺，重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向商業(yè)銷售部市場組和招商組商業(yè)銷售部項目定位公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)發(fā)展狀況分析，消費需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結合市場相關類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量商業(yè)銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定商業(yè)銷售部商業(yè)銷售部市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位研發(fā)：依據控規(guī)指標提供產品類型建議，協(xié)助項目定位工作商業(yè)招商：配合完成公建類定位銷售體系招商策略公司研發(fā)部 商業(yè)招商組經濟測算運營：逐步細化成本測算及利潤率分析財務：現(xiàn)金流測算研發(fā)部 運營部 財務部項目發(fā)展報告開發(fā)計劃銷售：根據宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃。商業(yè)：結合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產品開發(fā)順序建議工程：根據工程情況及銷售推廣方案排定工期研發(fā)銷售 工程 商業(yè)項目考核指標初定運營：提供初步的項目開發(fā)排期和總體經濟指標要求及各階段經濟指標要求銷管運營資金流工程：根據工期制定工程款支付計劃，和財務結合，明確資金要求 開發(fā)：配套費及土地款支付計劃 財務 工程、開發(fā)設計前期明確產品設計思路銷售：根據區(qū)域市場內客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風格、配套標準等規(guī)劃設計提出改善性意見研發(fā)銷售明確設計院選擇標準研發(fā)制定設計組織計劃研發(fā)方案設計組織方案與設計院選擇與合同簽訂法務：合同文義審核運營：成本審核研發(fā)運營部、法務部制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂運營：依據建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標準初步確定建安、環(huán)境等成本指標。商業(yè)：結合行業(yè)特點提供有關需求建議，配合研發(fā)完成相關設計工程：參與制定交工標準，根據以往項目經驗總結及當前市場情況，對主要部位做法、結構方案、設備方案等提出建設性意見研發(fā) 工程 運營 商業(yè)規(guī)劃方案結合成本測算的研討及確定對于初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調整售價，確保預期利潤率。銷售 、商業(yè)：結合項目地塊的基本素質、成本測算情況和預期銷售情況，對項目規(guī)劃設計提供合理性意見工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見開發(fā)：提供各項前期配套費用標準研發(fā) 運營開發(fā) 銷售 工程 商業(yè)彩色總平面圖（含經濟指標）送規(guī)劃預審研發(fā)部：負責提供圖紙開發(fā)部研發(fā)部修建性詳規(guī)成果開發(fā)：提供參考意見研發(fā)開發(fā)詳細性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙開發(fā)部研發(fā)部建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定各部門共同商討成本指標，逐步深化。銷售、商業(yè)：根據產品成本情況和結盤、在售項目銷售經驗總結，對建筑平、立面的工程效果提供合理化建議工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見研發(fā) 運營銷售 商業(yè)工程彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙開發(fā)部研發(fā)建筑方案報建圖研發(fā)：提供報建圖紙開發(fā)研發(fā)景觀概念方案設計及確定銷售、商業(yè)：結合項目定位、客戶需求情況和以往銷售經驗總結，提供景觀需求、景觀規(guī)劃等建設性意見工程：從施工角度，對主要部位做法、材料的選用等提出建設性意見運營：成本核算及成本指標控制研發(fā)銷售 工程 運營 商業(yè)指標確認階段項目成本指標確定銷管：和企劃對銷售費用指標，進行討論確定商業(yè)：結合不同業(yè)態(tài)經營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數(shù)量建議工程 研發(fā) 開發(fā) 財務：項目前期、工程、配套、費用等指標落實運營銷管 工程 研發(fā) 開發(fā) 財務 商業(yè)項目考核指標確定銷管：結合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調其他各部門制定項目的考核指標體系工程：根據項目方案及銷售推盤方案制定工期運營銷管 工程 年度考核指標調整銷管：根據集團及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標體系工程：制定工期運營銷管 工程 施工圖設計組織施工圖設計院的選擇與合同簽定運營：配合研發(fā)進行設計招投標工程管理：對結構方案、設備選型進行評估法務：合同的審核研發(fā) 運營 工程管理部 法務制定建筑、綜合管網、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）按產品型式不同提供建筑設計限額指標，提供景觀限額設計指標銷售、商業(yè) ：結合項目定位和客戶需求及經驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標準的討論制定工程：提供工程技術專業(yè)建議研發(fā) 運營銷售 工程 商業(yè)結構方案及設備選型研討及確定運營：針對不同結構方案進行經濟測算，方案優(yōu)選工程：參與結構方案及設備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)研發(fā)工程 運營地質勘察報告組織勘察招投標、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設計提供地質勘察報告研發(fā)：負責提供規(guī)劃總平面圖工程研發(fā)施工圖成果總平面圖研發(fā)放線圖研發(fā)樁位圖研發(fā)施工圖報建圖研發(fā)消防、人防報建圖研發(fā)施工圖審查全圖及計算書研發(fā)編制典型樓座建安預算運營施工圖會審運營：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意見工程：根據以往經驗總結對施工圖的完整性、設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核，及時反饋研發(fā)，進行調整變更研發(fā) 工程 運營施工圖全圖結合以往客服反饋經驗，圖紙設計便于使用維修研發(fā)客服編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化銷售：根據項目預期銷售均價和利潤率要求，根據不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核，使方案優(yōu)化運營部研發(fā) 工程 銷售綜合管網方案設計開發(fā)部：提供各專業(yè)局設計條件研發(fā)開發(fā)景觀擴初及施工圖設計運營：成本核算及費用控制研發(fā)運營景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化銷售 ：結合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見運營部研發(fā) 工程 銷售開工開盤建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃方案及市政方案送審設計方案（含總平面方案）申報表研發(fā)：配合提供設計院蓋章確認開發(fā)部研發(fā)土地出讓合同發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙開發(fā)部發(fā)展中心修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設計方案，電子文件1份）研發(fā)：提供所需圖紙開發(fā)部研發(fā)申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書開發(fā)部建筑方案送審建筑設計方案申報表研發(fā)：配合提供設計院蓋章確認開發(fā)部研發(fā)1/500現(xiàn)勢地形圖1份開發(fā)部土地出讓合同發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙開發(fā)部發(fā)展中心投資計劃開發(fā)部建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型開發(fā)部申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書開發(fā)部取得許可證投資計劃(項目備案)開發(fā)部大配套財務：提供資金保障開發(fā)部財務小配套財務：提供資金保障開發(fā)部財務消防證明研發(fā)：負責提供消防報建圖開發(fā)部研發(fā)綠化證明研發(fā)：負責提供綠化報建圖開發(fā)部研發(fā)人防證明研發(fā)：負責提供人防報建圖開發(fā)部研發(fā)地名證明銷售部：確定樓、棟眼號排布和地名意義開發(fā)部現(xiàn)場工程放線施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇協(xié)助工程提供隊伍信息工程部運營建設工程規(guī)劃許可證開發(fā)部規(guī)劃局批復的項目總平圖及電子文件開發(fā)部首層平面圖研發(fā)：出圖及圖紙問題解決工程：現(xiàn)場配合開發(fā)部研發(fā) 工程按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙開發(fā)部 工程施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護組織施工單位做好記錄及現(xiàn)場保護開發(fā)部 工程移交施工單位研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決工程：組織施工單位交接，做好交接記錄開發(fā)部研發(fā) 工程施工許可證建設用地規(guī)劃許可證開發(fā)部建設工程規(guī)劃許可證開發(fā)部天津市建筑工程施工圖紙及技術資料報告書開發(fā)部工程施工中標通知書及經過鑒證的施工合同開發(fā)部建設資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工中標價的1/3以上）財務建設項目年度投資計劃（當年計劃）開發(fā)部施工圖審查研發(fā)：負責提供施工圖及計算書開發(fā)部研發(fā)質量監(jiān)督登記表工程：配合辦理，與相關部門接觸，搞好關系開發(fā)部工程安全措施工程：制定現(xiàn)場文明施工及安全施工標準，組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關安全措施。開發(fā)部工程安全施工措施登記表工程：配合現(xiàn)場安全，進行安全措施實施的監(jiān)督及安全管理開發(fā)部工程交費各專業(yè)會簽單建委各內部相關部門及配套各專業(yè)局確認開發(fā)部銷售許可證營業(yè)執(zhí)照開發(fā)部 資質證書開發(fā)部國有土地使用證或建設用地規(guī)劃許可證開發(fā)部年度投資計劃(項目備案)開發(fā)部建設工程規(guī)劃許可證研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙開發(fā)部建設工程施工許可證開發(fā)部公用基礎設施配套證明開發(fā)部獲取前期物業(yè)備案證明物業(yè)：簽訂物業(yè)合同、業(yè)主公約、普通住宅小區(qū)提供物價局核定的物業(yè)管理服務費收費等級和中準價格標準（5萬平米以上的要通過招投標手續(xù)完成）研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙開發(fā)部物業(yè)基礎工程形象部位達到正負零及圖象文件工程：到達基礎部位，遞交報驗材料，組織五方驗收，提供基礎驗收證明開發(fā)部工程獲取面積計算成果表開發(fā)部：提供地名批復及附圖、圖審證等證件研發(fā)部：提供全套施工圖銷管項目總平面圖研發(fā)：出圖開發(fā)部研發(fā)獲取商品房網上銷售數(shù)據錄入合格證明銷管：配合網上錄入開發(fā)部銷管企業(yè)投資項目備案規(guī)劃成果開發(fā)部大配套開發(fā)部開工準備移苗，組織清除地面上下障礙物，為施工提供現(xiàn)場工程臨水、臨電工程：根據現(xiàn)場情況確定臨水、臨電的位置、數(shù)量，協(xié)助臨時電送電、接入水接入，做好保護財務：提供資金，運營：審核開發(fā)部工程部、財務部、運營部臨水、臨電開發(fā)部工程平整場地工程施工組織方案研發(fā)：負責提供所需的全部資料運營：共同確定甲供分包項目及各種特殊材料的檔次價格。工程研發(fā) 運營招投標、簽訂合同勘察（拿下土地后即定隊伍，進行勘查，向設計提供設計依據）研發(fā)：負責提供總規(guī)劃圖等所需的全部資料運營：配合招標法務：合同的審核工程運營 研發(fā) 法務樁基施工單位運營配合招標、測算成本工程運營 監(jiān)理運營配合招標、測算成本法務：合同的審核工程運營 法務土建施工單位運營配合招標、測算成本法務：招投標文件的法務審核、合同的審核工程運營 法務甲供材、分包商運營配合招標、測算成本法務：合同的審核工程運營 法務沉降觀測運營配合招標、測算成本工程運營土建施工單位的公開招標及合同備案工程：確定備選施工單位、考察篩選隊伍、提供招標資料、組織招投標、簽訂合同、進行合同備案運營：共同確定合同約定的各項條款開發(fā)部工程 運營施工圖會審組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙會審研發(fā)：配合會審工程研發(fā)會同設計院進行會審，簽定會審記錄研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙,并配合會審工程研發(fā)設計交底會同設計院進行技術交底，簽定交底記錄研發(fā)：負責組織設計單位交底和變更工程研發(fā)質量監(jiān)督手續(xù)辦理質檢委托開發(fā)：配合辦理相關手續(xù)工程開發(fā)辦理安全檢查委托開發(fā)：配合辦理相關手續(xù)工程開發(fā)環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關手續(xù)申辦項目臨時、永久路口的報建手續(xù)開發(fā)：配合辦理相關手續(xù)工程開發(fā)申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù)開發(fā)：配合辦理相關手續(xù)工程開發(fā)辦理施工人員暫住手續(xù)開發(fā)：配合辦理相關手續(xù)工程開發(fā)開工開工施工放線組織施工單位進場、建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現(xiàn)場清楚標明墻、柱軸線位置，組織施工單位進行有效保護并接管研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙和技術支持工程研發(fā)規(guī)劃驗線監(jiān)理單位組織工程部、設計、規(guī)劃局驗線研發(fā)、開發(fā)：配合驗線工程研發(fā)、開發(fā)樁基施工試樁施工，根據施工圖及有關施工規(guī)范制定樁基施工標準，審核樁基單位的施工組織設計，施工人員資質，進場材料是否合格等研發(fā)：配合確定樁基施工標準工程研發(fā)樁基全面施工研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙和技術支持工程樁基檢測委托樁基檢測單位、簽訂合同工程進行樁基施工質量檢測，并提供樁基檢測報告工程開槽（辦理各種手續(xù)，組織協(xié)調環(huán)衛(wèi)、市容等政府部門）土方工程工程支護工程工程降水工程工程地基備案、材料報送監(jiān)督站、聯(lián)系組織驗收人員準時參加研發(fā)：配合參與驗收工程研發(fā)基礎施工地基處理工程混凝土墊層工程地下防水工程混凝土基礎研發(fā)：負責提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙設計問題工程研發(fā)基礎驗收備案承建單位自評工程監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質量量測和檢查工程材料報送監(jiān)督站，協(xié)調監(jiān)理組織相關部門驗收研發(fā)：配合參與驗收工程研發(fā)簽定建筑工程分部工程（基礎）驗收表工程基礎處理竣工結算核對全部設計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價。工程：申請結算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經理簽字確認）、水電扣款等基礎性資料運營工程項目亮相前準備推盤策略確定產品策略銷售部、企劃：根據項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產品推廣排期和階段性重點聚焦產品提出合理化建議研發(fā)：根據產品推廣排期，提供具體產品的房型圖、戶型賣點綜述、專業(yè)設計人員支持、負責講解產品等項目銷售研發(fā)、銷售部、企劃價格策略銷管：協(xié)助現(xiàn)場根據具體組團、樓座、樓層、朝向等因素制定價格體系及制作銷控運營：提供成本測算，確定銷售基本均價項目銷售銷管、運營推廣策略銷售：參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最大化研發(fā)部：提供設計院背景、產品設計理念、產品賣點及專業(yè)設計人員的支持 企劃項目銷售、研發(fā)部招商策略：整合外部資源，根據項目銷售需要，制定項目全程招商策略配合制定全程招商策略商業(yè)銷售部運營組及策略公司商業(yè)運營組及策略公司確定外部資源廣告公司尋找及確定銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通企劃項目銷售制作公司尋找及確定企劃策略公司尋找及確定銷售：策略公司的溝通，并進行相關的培訓企劃項目銷售媒介公司尋找及確定銷售：根據目標客戶群的日常生活、行為習慣，選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實施的效果企劃項目銷售活動公司尋找及確定銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協(xié)調，活動過程的實時關注，反饋調整后期活動營銷的內容企劃項目銷售項目推廣定位確定項目名稱、組團名稱研發(fā)：根據對產品的理解提出合理建議。銷售：根據對市場客戶的理解提出合理建議。企劃項目銷售 研發(fā)項目核心推廣理念確定企劃項目銷售 研發(fā)SLOGON確定企劃項目銷售項目核心識別系統(tǒng)確定logo確定銷售：參與項目核心識別系統(tǒng)的討論和確定企劃銷售部VI系統(tǒng)及延展方案確定企劃銷售部亮相前項目知識培訓建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓。銷管：提供相關政策培訓法務：提供相關政策培訓及統(tǒng)一口徑的法律審查研發(fā)：提供建筑設計單位、景觀設計公司、建筑風格、各項控規(guī)指標、交工標準、戶型賣點資料、全部圖紙等 工程：提供施工材料、施工工藝、重點節(jié)點、工程進度、入住時間、交工標準等資料項目銷售銷管 法務 研發(fā) 工程分賣場設立為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合理地段設立商品房展示中心企劃：提供外賣場設計、包裝方案并協(xié)助完成包裝，賣場相關銷售道具制作外賣場企劃部銷售道具準備現(xiàn)場房型手冊（亮相版）研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等企劃研發(fā)部售樓處裝修裝飾及售樓處內外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議工程：組織招標確定施工單位，協(xié)助企劃部進行售樓處內部裝修和項目指引系統(tǒng)的施工運營：核算售樓處裝修成本，進行合同審批和付款工作財務：提供裝修及包裝所需資金支持企劃工程、財務、項目銷售、運營樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)銷售：協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細房型圖和尺寸工程：組織招標確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點支持運營：樣板間裝修成本核算及合同審批工作財務：提供裝修及包裝所需資金支持企劃工程 研發(fā) 財務、項目銷售、運營沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源站點等位置應明確）研發(fā)：提供項目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體沙盤銷售：與企劃部協(xié)商，選定概念沙盤的方案及單體沙盤的戶型選擇企劃研發(fā)、項目銷售入市前印刷品的設計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定研發(fā)：項目研發(fā)設計方面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等工程：提供工程進度及交工標準，施工材料、施工工藝等相關方面的資料法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核企劃研發(fā) 工程項目 銷售 法務項目周邊主要道路設置醒目指示系統(tǒng)企劃（意向）派籌卡及紀念禮品企劃聯(lián)動工作的準備配備看房車及看房車的包裝車管部：提供看房車及司機企劃車管部進行聯(lián)動單位的培訓和包裝企劃：提供重點聯(lián)動單位的包裝，相關銷售道具的制作銷售部（客資組）企劃意向商家簽約進駐意向書法務：合同的談判以及審核商業(yè)銷售部運營組法務確定項目亮相方案項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定項目銷售部：參與討論，提出建設性意見企劃項目銷售項目亮相細化方案確定企劃項目銷售項目亮相媒體確定企劃項目銷售項目亮相項目亮相項目形象出街，媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核企劃法務 新聞媒體新聞信息亮相品牌傳播中心：通過媒體擴大宣傳信息企劃品牌傳播中心亮相慶典活動及產品推介會的宣傳和安排研發(fā)：項目研發(fā)設計資料、研發(fā)設計專業(yè)人士的支持銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動的協(xié)同組織等企劃研發(fā) 項目銷售項目開盤前準備銷售內部資料房型、房號及面積對照表研發(fā)：提供房型本冊、技術支持銷管：提供房號及面積表項目銷售銷售管理部 研發(fā)銷控運營：由運營確定考核均價； 銷售：和銷售現(xiàn)場根據推盤節(jié)奏確定銷控銷管部客戶接待、客戶問題匯總及反饋研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題項目銷售研發(fā) 工程客戶積累意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關系維護銷管：意向卡銷售的組織工作 外賣場：意向客戶推薦，客戶關系維護項目銷售銷售管理部 外賣場交工標準確定銷售、工程、開發(fā)、運營：討論并確定項目交工標準法務：法律風險提示。研發(fā)部法務 工程 項目銷售 開發(fā) 運營價格體系確定運營：牽頭制定項目考核指標體系，提供項目經濟指標要求銷售：對不同組團、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系。銷售管理部項目銷售 運營合同準備房型附圖研發(fā)：提供所有房型的房型附圖銷售管理部研發(fā)交工標準研發(fā)：提供已確定的交工標準法務：交工標準中法律風險的提示和規(guī)避。工程：審核合同中的交樓時間及交工標準銷售管理部法務 工程 研發(fā) 小區(qū)擺位研發(fā)：負責提供最終版的總平面圖銷售管理部研發(fā)合同、附加協(xié)議等文本審查確定法務：商品房合同、附加協(xié)議、補充協(xié)議等文本的審查確定銷售管理部法務開盤前銷售道具準備現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版研發(fā)：提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房型圖手冊企劃研發(fā)樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理公約研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術支持 物業(yè)公司：提供物業(yè)管理公約企劃研發(fā)、物業(yè)公司 購房須知，房型圖，詳細價格表研發(fā)：提供項目詳細的房型圖，提供技術支持 銷售：協(xié)助銷管制定項目樓房的價格體系工程：提供工程進度及交工標準企劃項目銷售 工程 研發(fā) 售樓處內外展示道具的統(tǒng)一更換（道旗、吊旗、背板等）企劃沙盤（細化景觀及外檐）研發(fā)：提供項目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤，提供圖紙和技術支持企劃研發(fā)樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據更新研發(fā)：負責提供樣板環(huán)境圖紙和技術支持企劃研發(fā)銷控表及銷控貼，認購書，合同袋銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、認購書、合同袋等相關銷售用具企劃銷售管理部項目形象的提升及深化戶外媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃報紙媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）企劃開盤信息告知媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）企劃銀行大協(xié)議的簽訂財務中心：提供銀行銷售管理部財務中心 開盤開盤開盤慶典活動活動形式（演出 說明會 發(fā)布會） 與會人員（演藝名人 專家學者） 告知途徑（報廣 海報 門票 DM單） 銷售：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶物業(yè)：積極為開盤慶典活動提供人力物力支持企劃項目銷售 物業(yè)客戶轉化明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶,完成客戶轉協(xié)議、轉合同工作財務：收取定金、購房款 銷售：簽訂購房協(xié)議，進行客戶關系維護，協(xié)助合同、文件的簽署銷售管理部財務 項目銷售回款落實銷售：按照每月考核指標定時定額完成銷售量，為回款落實提供支撐銷管部項目銷售日常銷售月度指標分解根據公司資金情況與項目進程，進行月度指標分解與調整銷售管理部產品分析、聚焦銷售重點來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產品分析、競爭項目動態(tài)關注，對項目所處銷售階段進行準確判斷和適時調整企劃：階段性項目推廣總結，根據庫存產品現(xiàn)狀，合理安排推廣節(jié)奏和推廣方向銷管：根據庫存產品現(xiàn)狀和考核指標要求，和銷售協(xié)商調整價格體系，聚焦重點產品的銷售外賣場：協(xié)助項目銷售進行產品、客戶分析，根據聚焦銷售重點推薦可成交客戶項目銷售部企劃部，銷管部月度操作手冊制定根據財務指標，產品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點企劃：與企劃確定推廣策略 銷管：制定銷管價格策略銷售體系價格監(jiān)控及調整定期進行價格測算，與銷售溝通，根據庫存產品和聚焦銷售的重點及市場形勢變化，調整項目價格，實現(xiàn)項目利潤最大化運營：階段性考核指標調整；動態(tài)調整項目售價，實現(xiàn)項目利潤最大化銷售：根據階段性產品銷售情況和庫存產品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調銷管調整價格體系銷售管理部運營部、項目銷售月度推廣計劃執(zhí)行報紙媒體：樹立項目形象，宣泄產品賣點銷售：協(xié)同企劃對于項目形象和階段性產品宣泄點進行溝通，確定報廣內容企劃項目銷售戶外媒體：強化項目形象，聚焦重大節(jié)點銷售：結合階段性考核指標和項目銷售情況，確定階段性節(jié)點的設置和媒體宣傳企劃項目銷售營銷活動：維系老客戶促進老帶新，制造新聞熱點烘托項目人氣銷售：協(xié)助企劃進行主題營銷活動的組織和配合工作企劃項目銷售客戶中心：通過公益性活動強化客戶品牌忠誠度，加強項目口碑傳播效應銷售：通過與企劃部的溝通交流，創(chuàng)新性的組織公益性活動，強化客戶忠誠和樹立順馳品牌美譽度，逐漸形成項目的獨特賣點企劃項目銷售銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗銷售：協(xié)同企劃制作各種銷售道具企劃項目銷售客戶到訪及接待成交工作客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來大批意向客戶企劃：提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具支持項目銷售部企劃部外賣場客戶到訪企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補充，路演活動的組織開展銷售本部企劃部項目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶，并進行客戶接待成交工作企劃：提供沙盤、單體戶型、樣板間等銷售道具； 銷管：提供銷控項目銷售部通過日常培訓，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪，邀約客戶到訪促成成交行政：有行政組織一些專業(yè)化的培訓，已提高銷售員的銷售水平。項目銷售部月度付款計劃及支付運營：根據銷售費用發(fā)生及以往支付情況，制定月度合同支付額度，審核付款計劃并上報地產集團財務：審核價款單及發(fā)票，按資金情況付款企劃運營部 財務合作方合同簽訂運營：合同簽訂及審批工作法務：商品房合同、附加協(xié)議等文本抽查，風險提示銷售本部：確認物業(yè)及置業(yè)聯(lián)動，送各部門存檔銷售管理部、企劃部運營部 法務 銷售本部回款制定回款節(jié)點，協(xié)調銀行及房管局保證按期回款財務：財務：為客戶創(chuàng)造便捷交款條件，快速收款銷售管理部財務月度指標考核公司考核指標完成及調整銷管：按當月完成情況，逐步調整全年銷售回款指標財務：負責編制月度資金預算，填列各項目實際發(fā)生數(shù)。運營部 銷售管理部 財務 項目考核指標完成及調整銷管：按當月完成情況，調整次月及全年銷售指標財務：負責編制月度資金預算，填列各項目實際發(fā)生數(shù)。開發(fā)：提供下月指標落實的政府相關證件支持工程：提供下月指標落實的工程節(jié)點支持，統(tǒng)計匯報工程指標完成情況及指標調整，提供月度工程款計劃運營部 銷售管理部 財務 開發(fā) 工程清盤清盤清盤后項目各種資料移交綜管：接收商品房合同、協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔銷售管理部綜合管理部項目銷售、招商工作問題總結、匯報并存檔項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正，通過銷售體系例會、項目協(xié)調會、部門例會、各種主題總結會等形式進行工作總結，指導后期工作。企劃：利用夾報、DM單、電視字幕、路牌等形式宣傳清盤信息，予以清盤支持銷售體系 工程建設主體施工審核施工方案、施工組織設計工程材料進場驗收施工單位填報材料進場報驗單工程檢驗三證（材料出廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產品質量認證）、監(jiān)督現(xiàn)場取樣復試工程鋼筋混凝土工程（過程監(jiān)控）模板分項工程工程鋼筋分項工程工程預應力分項工程工程混凝土分項工程工程現(xiàn)澆結構分項工程工程裝配式結構分項工程工程混凝土結構子分部工程工程配套管線預埋工程重要分項工程及隱蔽工程質量驗收核心筒剪力墻，裙樓，結構轉換層，第一層標準層，天面層鋼筋工程地下室、裙樓、塔樓標準層第一層的水暖電管線預埋；超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。工程圖紙問題解決圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析研發(fā)：配合分析問題工程研發(fā) 設計變更研發(fā)：配合完成設計變更運營：核定變更成本影響工程研發(fā) 運營施工質量問題、事故處理施工質量問題、事故的分析及調查研發(fā)：配合分析問題工程研發(fā) 處理方案的制定、審核、審批研發(fā)：配合制定方案運營：核定成本影響工程研發(fā) 運營處理方案的實施工程變更簽證設計變更與設計溝通，協(xié)調，收發(fā)相關變更文件研發(fā)：配合完成設計變更運營：核定變更成本影響工程研發(fā) 運營工程變更工程變更技術經濟分析研發(fā)：配合技術分析運營：進行經濟分析工程研發(fā) 運營工程變更申請研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進行變更簽證運營：測算變更簽證對成本的影響，對其可行性進行判斷。工程研發(fā) 運營設計變更、現(xiàn)場核實研發(fā)：配合完成設計變更運營：核定變更成本影響工程研發(fā) 運營工程款支付工程進度的確認工程工程款申請表審批建立完整，準確的資金合同臺帳運營：按合同約定審核付款比例財務：審核工程款的支付工程運營、財務工程款支付財務：審核工程價款單及發(fā)票，按資金情況付款工程財務主體驗收備案施工單位自評工程監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質量量測和檢查工程監(jiān)理組織相關部門驗收參與單位：工程部、（研發(fā)）、設計、監(jiān)理、施工，監(jiān)督部門研發(fā)：配合參與驗收工程研發(fā) 簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表工程外檐裝修材料確定設計、研發(fā)定板考察相關單位及實際工程研發(fā)、運營：分別從技術、經濟方面配合工程研發(fā) 運營施工樣板制作工程材料確定研發(fā)、運營：分別從技術、經濟方面配合選用材料工程研發(fā) 運營甲供、甲分包材料招標（工作應有針對性的提前展開）制定招標計劃工程編制招標文件擬定投標單位運營：審核招標方案工程運營確定材料招標技術要求運營：參與招標、測算成本工程運營確定定標原則運營：參與確定定標原則工程運營考