建筑施工管理畢業(yè)社會調查報告.doc

關于衡陽保障房問題的調查報告衡陽分校校本部2010年春開放教育專科建筑施工與管理專業(yè) 劉美華第一部分:調查任務書一、 社會調查內容：1.衡陽市經(jīng)濟發(fā)展概況2.衡陽市房地產市場現(xiàn)狀3.衡陽市保障房的建設現(xiàn)狀本文內容是對衡陽市房地產市場調查分析研究,以及在中國當前大的經(jīng)濟環(huán)境下，針對當前衡陽社會保障房體制方面的研究報告。本調查內容包括衡陽市房地產發(fā)展、綜合經(jīng)濟環(huán)境對房地產的影響，以及現(xiàn)階段衡陽市的保障房的建設的初步成效。要從根本上健全、完善保障房制度，充分滿足老百姓對保障房的需求,仍待有很多工作需要做。1.衡陽市經(jīng)濟發(fā)展概況近幾年衡陽市人均居住面積由1985年初的10平方米到2009年的近34平方米，成逐年上升態(tài)勢；由2007年的97億、占比1126到2010年上半年的1118億、占比2046，衡陽房地產業(yè)對GDP貢獻的數(shù)值穩(wěn)步增長；由2007年的18988萬元到2009年的46247萬元，衡陽市地稅局征收的市城區(qū)房地產企業(yè)的各項稅收年平均增長718%。從各部門統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，房地產行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻、對社會貢獻的能力正逐年、穩(wěn)步提高。2.衡陽房地產市場現(xiàn)狀2010年以來，通過不斷優(yōu)化投資環(huán)境，擴大和鼓勵住房消費，衡陽房地產市場在2009年企穩(wěn)回暖的基礎上，呈現(xiàn)出穩(wěn)定發(fā)展、持續(xù)上升的良好態(tài)勢。開發(fā)投資額65.65億元更是達歷年來同期最高水平，此外，商品房施工和新開工面積等關鍵性指標較去年同期均有不同程度的增長。商品房供需關系進一步趨向合理，市場運行平穩(wěn)健康。3.衡陽市保障房的建設現(xiàn)狀今年，省政府下達我市建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房任務37000套（戶），其中，新增廉租房住房11000套、新增公共租賃住房8000套、新建經(jīng)濟適用房1000套、城市棚戶區(qū)改造13000戶、國有工礦棚戶區(qū)改造4000戶，廉租房建設繼續(xù)采取“城區(qū)住房征地拆遷，城建投建設，政府回購，房產部門管理”的模式為主建設；公共租賃住房采取“誰建設、誰投資、產權歸誰”的原則建設；城市棚戶區(qū)改造采取“政府主導、屬地負責、多元運作”的基本思路建設；國有工礦棚戶區(qū)改造由企業(yè)為實施主體；經(jīng)濟適用房全部由市本級各城區(qū)結合城市棚戶區(qū)改造拆遷安置進行配建。廉租住房作為保障性住房的重要內容，在政策制度上要求各級政府主導，不僅用地實行行政劃撥方式供應，建設資金也由各級政府落實。保障性住房建設難以有效推進,最直接的表象性原因是地方政府不積極,而造成這種局面的根源問題是商品房價格太高,進而形成地價房價對飆的局面,給地方政府構成巨大利益誘惑。所以,要積極的加快建立能真實反映申請人經(jīng)濟水平、收入情況、家庭狀況等情況的相關信息系統(tǒng),并加大對制造虛假信息者的處罰力度。二、社會調查的對象衡陽市居民以及從事房地產的工作人員。三、社會調查目的：從衡陽市的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，房地產市場需求及現(xiàn)階段的衡陽市的保障房的建設進度，從而給衡陽市的保障房的發(fā)展提供可參考性的意見。四、社會調查方式：采取網(wǎng)上資料查閱，對衡陽市保障房住戶的統(tǒng)計調查。第二部分：調查數(shù)據(jù)報告由于衡陽房地產業(yè)剛需穩(wěn)健，基本面良好，房地產業(yè)一直健康、穩(wěn)步、有序發(fā)展，無論是全市范圍內還是市本級房地產投資完成額逐年穩(wěn)步增長，其中2007年2010年上半年，房地產投資完成額分別為 1269億元，2158億元，2728億元，1857億元，保持著良好增長勢頭。其對GDP、財政收入、城市就業(yè)、對相關產業(yè)的拉動等等的貢獻能力都在穩(wěn)步提升。因此，無論是從我市房地產發(fā)展歷史的垂直對比，還是從我市與房地產業(yè)發(fā)達的省市橫向對比來看，衡陽房地產業(yè)都將在社會經(jīng)濟發(fā)展中扮演越來越重要的角色，做出越來越大的貢獻。表一 ：GDP總量及增速GDP總量及增速絕對額（億元）增長（%）20O6年一季度126.0511.520O6年二季度276.3311.820O6年三季度469.2411.820O6年四季度672.0712.320O7年一季度150.7813.120O7年二季度333.5813.820O7年三季度570.8314.420O7年四季度823.5115.320O8年一季度175.996.020O8年二季度402.449.420O8年三季度706.0311.520O8年四季度1000.0912.020O9年一季度201.1015.820O9年二季度446.5714.720O9年三季度770.2614.520O9年四季度1168.0114.72010年一季度241.4412.72010年二季度546.3914.52010年三季度970.4815.22010年四季度1420.3515.12011年一季度296.6313.82011年二季度686.90170915.0圖一： 衡陽市分季度累計GDP總量及增速圖二： 衡陽市CPI、PPI指數(shù)表二 ：衡陽市居民的CPI指數(shù)和PPI指數(shù)時間CPI指數(shù)PPI指數(shù)2009年10月99.698.82009年11月101.1104.862009年12月100.6103.392010年2月102.3105.262010年3月102.3106.522010年4月103.3107.692010年5月103.9108.182010年6月104.5107.22010年7月104.7106.22010年8月104.0105.82010年9月104.2106.12010年10月104.4107.12010年11月104.2108.592010年12月104.6109.152011年1月105.7108.432011年2月105.7109.32011年3月105.3109.52011年4月104.9109.262011年5月105.3109.392011年6月105.6110.52表三 ：衡陽市房地產銷售匯總表時間銷售量均價套均面積每月銷售面積每月銷售額2010.116832541125.3210879.95358458262010.210172887127.8129972.63752308962010.319352653122.62372316296110742010.418202853129.32353266713850782010.515272762125.6191791.25297272942010.615203095114.21735845372424802010.716192558115.7187318.34791602112010.812902829129.21666684715037722010.917053304119.82042596748717362010.1032643011124.1405062.412196428862010.1135863109119.542857213322904432010.1234383013128.2440751.61327984571全年合計2440430113718784496268全年平均20342918123.37320413562011.116713024129.7216728.76553875892011.214153080128.5181827.55600287002011.317872968127.8228378.66778276852011.420793035110.5229729.56972290332011.518043331125.3226041.2753943237全年合計875610827053344416284全年平7668883249說明：1銷售量的單位是套、均價是元/平方、套均面積是平米、每月銷售額的單位是元。2 為方便計算，除套均面積/每月銷售面積保留一位小數(shù)，其他項目小數(shù)位均已舍棄。數(shù)據(jù)顯示：1、從2010年一月以來，衡陽房地產整體價格走勢是上揚，成交均價由2010年1月的2541元/平米，上漲到2011年5月的3331元/平米，上漲790元/平米，漲幅為31%.2、2010年9月之前，衡陽房價處于跌蕩起伏時期，最高價達到3095元/平米，最低只要2514元/平米。3、2010年9月衡陽房地產市場進入3000元時代。當月交易量急劇增多，價格漲勢也很迅猛，直接從2829元/平米，闖到3304元/平米，一個月漲了475元/平米。4、2010年最后三個月是衡陽房地產市場的黃金時節(jié)，每月成交量都在3000套以上，與平常相比增加一倍以上。這也讓價格站穩(wěn)了3000元整個臺階。5、2011年由于調控政策的加碼，投資需求得到壓抑，市場觀望情緒增強，整體均價與去年相比未有多大變化。2011年前五月的房價均價與去年全年相比，上漲169元，漲幅不大。6、2011年以來，成交量一直處于低位徘徊，開發(fā)商每月資金收入與去年平均量相比，每月減少533393元。全國房價將在三季度迎來全面拐點，房價將下降15%-50%。在這大環(huán)境下，衡陽作為一個三線城市，雖然房價與其他地級市相比處于一個洼地，但是大幅上漲的可能性不大，下跌的條件暫時也不完全具備。問卷調查:調查對象:衡陽市居民調查時間:2011.08.162011.08.19第1題： 保障房應不應該納入新建住房統(tǒng)計？ 1.應該 2.不應該 3.不好說 4.其他 第2題：您是否同意對商品房和保障房價格作出分類管理？ 1.同意 2.不同意 3.不好說 4.其他 第3題： 保障房大量崛起，是否有利于國家宏觀調控？ 1.有利 2.不利 3.利害參半 4.不好說 5.其他 第4題： 保障房是否會加劇國家的貧富分化？ 1.會 2.不會 3.不好說 4.其他 第5題： 您認為出現(xiàn)“最富低保戶”的原因是什么？ 1.政府監(jiān)管部門失職 2.低保分配機制不完善 3.社會誠信體系不健全 4.隱形就業(yè)等現(xiàn)象嚴重 5.權錢交易，貪污腐敗 6.特權橫行，官本位泛濫 7.其他 第6題： 您認為全國“最富低保戶”這種現(xiàn)象普遍么？ 1.非常普遍 2.一般普遍 3.部分地方普遍 4.不普遍 第7題： 您認為以后還會不會出現(xiàn)“最富低保戶”這種現(xiàn)象？ 1.會 2.不會 3.不好說 4.其他 第8題： 如何更好的保障“保障房”？ 1.嚴懲“騙保者” 2.實行責任制嚴懲基層部門 3.政府監(jiān)管部門加強力度 問卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計及分析:第1題：第2題:第3題:第4題:第5題:第6題:第7題:第8題:從調查的數(shù)據(jù)分析看,公眾大多數(shù)支持保障房應該納入新建住房統(tǒng)計，且支持對商品房和保障房價格作出分類管理，這樣有利于保障房切實的給予需要的人群。保障房大量崛起，大多數(shù)居民認為有利于國家宏觀調控。保障房是否會加劇國家的貧富分化的問題上，公眾認為還是會加劇國家的貧富分化。對于出現(xiàn)“最富低保戶”的原因是什么的問題上，主要是政府監(jiān)管部門失職，且這種“最富低保戶”的現(xiàn)象非常的普遍，導致非常迫切需要住房的人沒有房住，而有房有車的人憑借關系，竟然可以申請低保戶，擁有保障房，還不止一套的情況，實在令人汗顏。而且回歸到出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因；還是國民素質問題，竟然到了唯利是圖的境地，官場腐敗，導致這個“最富低保戶”還會繼續(xù)產生，甚至更加惡劣。所以我認為國家要更好的保障“保障房”制度，必須嚴懲“騙保者”，其次實行責任制嚴懲基層部門，必須加強政府監(jiān)管部門的監(jiān)管力度。第三部分：總結分析報告商品房改革以來，最初的制度設計中一手發(fā)展商品房一手發(fā)展保障房的思路并沒有獲得全面的貫徹，在很多城市，只看到商品房發(fā)展迅猛，保障房卻很少甚至沒有。這就逼得中國大部分的普通居民要獲得住房，只能到市場上面對高房價。而房價的漲速又遠遠超過居民收入，引發(fā)了民眾強烈不滿，“蝸居”、“房奴”等熱詞不斷出現(xiàn)。但實際上，在市場的另一面，一直存在著另外一個不向社會公眾開放的保障房體系，發(fā)展比較“健全”，基本不用為高房價擔憂。和面向社會的保障房體系“短腿”現(xiàn)象形成鮮明對比。保障房之的兩大特點，第一種是面向社會大眾的經(jīng)濟適用房等保障房，雖然經(jīng)過幾年的建設，也有一些城市取得了一定的建設規(guī)模，但這些保障房量大面廣，但普遍位于城區(qū)邊遠地段，交通等配套都還有待發(fā)展。據(jù)了解，有的城市一度在前幾年出現(xiàn)過上千套經(jīng)濟適用房被棄購的現(xiàn)象，主要原因就是很多申購人群覺得不方便。而購買經(jīng)濟適用房動輒也要幾十萬，有這樣的資金實力的人，很多人的期望是“住得好”，而不僅僅是“有房住”。這些保障房要真正能達到“住得好”的程度，還有待于周邊配套的加速推進，否則就可能會處于“好看不好用”的境地。第二種是針對公務員和“人才”的“專項房”。這些房子，地段普遍比較好，有的還處于市中心黃金地段。價格和經(jīng)濟適用房差不多，普遍比周邊商品房低好幾倍。據(jù)了解，那都是省市政府利用自有土地開發(fā)的“ 公務員專項房 ”， 按照經(jīng)濟適用房的低價，只出售給公務員，而且隨著職務的升遷，還可以以舊換新、以小換大。其性質屬于房改房，不受“經(jīng)濟適用房5年后才可以出售、收益要按比例上交政府”的限制。針對類似問題指出，福利分房早已停止，保障房應該不分階層、身份，完全面向全社會，以經(jīng)濟收入作為申購的唯一條件，才能真正體現(xiàn)住房保障的公益屬性，利益集團在住房問題上“各顯其能”，嚴重影響政府的公信力和民眾對社會公平正義的信任。在如今的輿論環(huán)境下，這種“住房不公”現(xiàn)象很容易成為網(wǎng)民關注、抨擊的焦點，引發(fā)公共輿論事件。在政策、法制越來越健全的今天，如何面對并合理處理這些錯綜復雜的問題，建立一個和諧、可持續(xù)的制度體系，從根子上破解保障房發(fā)展難題，促進我國住房市場全面、協(xié)調、科學發(fā)展？值得有關部門深入研究、高度重視、盡快解決。雖然面臨強大的政策調控，由于保障房供應緩慢和開發(fā)商供應受到限制，導致供求關系未發(fā)生扭轉。在房地產抗通脹和熱錢的沖擊下，調控的效果受到影響。說明今年下半年貨幣政策將繼續(xù)收緊，限購令將全部覆蓋到房價上漲過快的二三線城市，不排除在今年7月繼續(xù)上調存款準備金率和加息，吸引市場流動性，擠壓開發(fā)商的資金鏈，迫使開發(fā)商降價。 從6月數(shù)據(jù)看，表明6月房價整體比較平穩(wěn)，開發(fā)商下降房價動力不足。在持續(xù)嚴厲調控政策下，目前中國房價漲幅增速已顯放緩趨勢，環(huán)比價格下降的城市增多，為年內連續(xù)第五個月同比增速放緩。但是，房價上漲態(tài)勢并未完成遏制，6月房價上漲城市明顯比5月增加到75個城市，價格漲幅略微漲。說明在政策調控力度前所未有的情況下，限購和限貸及限價等加稅的行政強制手段壓制不住價格上漲的腳步。也表示房地產調控未觸及到樓市根本問題-土地財政制度。尤其是中國地方政府不良貸款資產的債務達到10.7萬億和保障房建設1000萬套資金需要1.4萬億及上半年全國土地市場蕭條的特殊背景，土地財政必然成為今年下半年國務院房地產調控的巨大壓力，調控面臨著進退兩難的局面。保障性住房建設是改善民生的重大措施，也是促進發(fā)展的重要保障。要十分明確要求，從任務的角度來說，要把廉租房、公共租賃住房、安置房、棚改房作為保障性住房建設內容，分解到各縣（市）區(qū)人民政府和市一區(qū)兩園，廉租房、公共租賃住房在中心城區(qū)實行區(qū)政府、管委會與城建投共同負責、共同考核，安置房由城區(qū)政府和管委會負責，棚改房建設分解到城區(qū)，由政府主導推動；從工作的角度來說，市直部門和縣（市）區(qū)在保障性住房建設問題上，要不講困難，限時完成。要探索保障性住房建設多元投資辦法。在投資方式上，廉租房建設和安置房建設以政府投資為主，公共租賃住房建設由政府投資和社會投資為主，棚改房建設主要是市場運作。鼓勵多渠道融資，要爭