策源房地產(chǎn)銷售員培訓(xùn)手冊.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除目 錄第一章 公司簡介*（2）第二章 房地產(chǎn)業(yè)的特征及行業(yè)展望*（3）第三章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)*（4）第四章 市場調(diào)查概述*（7）第五章 案場管理制度及自我管理*（8）第六章案場接待流程及禮儀*（12）第七章 銷售代表成功十大條件*（14）第八章 銷售人員的素質(zhì)*（15）第九章 銷售入門及技巧*（15）第一章 公司簡介1、經(jīng)營理念：勇于進(jìn)取高度專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)精神。建議領(lǐng)導(dǎo)詮釋2、介紹公司的組織形式及歷史；近期的工作重點(diǎn)。3、被培訓(xùn)員工的工作職責(zé)及工作內(nèi)容，以及未來的個(gè)人發(fā)展空間。詳細(xì)第二章房地產(chǎn)業(yè)的特征及行業(yè)展望一、 房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性1、 房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)專業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。二者之間又有著非常密切的聯(lián)系，它們的服務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和發(fā)包方，建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。2、 房地產(chǎn)的特性（1） 不可移動(dòng)性（2） 獨(dú)一無二性（3） 壽命長久性（4） 數(shù)量有限性（5） 用途多樣性（6） 相互影響性（7） 易受限制性（8） 價(jià)值高大性（9） 難以變化性（10） 保值增值性3、房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的一種。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營活動(dòng)。主要是接受開發(fā)商的委托銷售其開發(fā)的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中一個(gè)重要的組成部分。2001年8月15日建設(shè)部頒發(fā)的第97號(hào)令中介服務(wù)管理規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、中介服務(wù)人員資格管理、中介業(yè)務(wù)活動(dòng)管理等的要求等內(nèi)容做出了明確的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門是房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)主管部門。1、中介服務(wù)人員的資格管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。2、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件： 有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)：有固定的服務(wù)場所；有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。有規(guī)定數(shù)量的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50以上；從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審察批準(zhǔn)后，向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。 4、地產(chǎn)代理房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三者進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負(fù)肅商品房的市場推廣和具體的銷售工作。目前，在我國房地產(chǎn)市場上，最為普遍、從業(yè)機(jī)構(gòu)和人數(shù)最多的業(yè)務(wù)形式是房地產(chǎn)二級(jí)市場的商品房銷 (預(yù))售代理業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)三級(jí)市場的存量房租售居間業(yè)務(wù)這兩種形式。其中，從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中最主要的類型。5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力與職責(zé) 凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)入?yún)f(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件。l、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技術(shù)能力 具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)； 能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定； 熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能； 具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌； 有定的外語水平。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技術(shù)能力： 了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定； 具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)； 掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實(shí)務(wù)操作技術(shù)及技能。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有以下權(quán)利： 依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)； 加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位； 指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； 經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件； 要求委托人提供與交易有關(guān)的資料； 有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令； 執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理享有以下權(quán)利：有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)；協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)濟(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬；3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)遵守法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范；不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平；向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)；為委托人保守商業(yè)秘密。二、房地產(chǎn)行業(yè)展望我國房地產(chǎn)業(yè)自建國以來，由于土地?zé)o償使用的體制和低租金的住房分配機(jī)制，發(fā)展一直處于停滯不前的狀態(tài)。從50年代到70年代末期，國家雖然對(duì)房地產(chǎn)的投入多達(dá)數(shù)十億元，但城鎮(zhèn)居民的佳房水平仍停留在人均3.6平方米的低水平。 經(jīng)濟(jì)體制改革開始后，我國的房地產(chǎn)也在80年代重新崛起，土地實(shí)行有償使用和房屋商品化的改革。87年91年 緩慢增長階段 (舉例說明)9293 高速增長階段 (舉例說明)9497 調(diào)整階段 (舉例說明)99年至現(xiàn)在 又個(gè)高速增長階段 (舉例說明)形成新一輪房地產(chǎn)消費(fèi)熱點(diǎn)的基本條件已經(jīng)成熟。1、1998年中國人民銀行加大了對(duì)住房的信貸規(guī)模。 八成30年，4.65，4.4252、1960年1976年生育高峰出現(xiàn)的人口大部分已結(jié)婚生子，該批人面臨購房的局面。3、降低銀行利率，刺激內(nèi)需。4、商品房積壓嚴(yán)重，房地產(chǎn)價(jià)格偏高，表面上看供給超出需要，但實(shí)際上由于前幾年房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的不均衡，積壓嚴(yán)重的是寫字樓、別墅，真正適應(yīng)大眾需求的住宅積壓比例相對(duì)較低。房地產(chǎn)有效生存空間還有40年第代策劃人何陽點(diǎn)子為例第二代策劃人(房地產(chǎn))1、有較為深厚的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、市場營銷學(xué)的理論基礎(chǔ)。2、擁有自身的專業(yè)特長，最好是精通房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑規(guī)劃等。3、是一個(gè)由不同智能結(jié)構(gòu)組合成的最優(yōu)群體。4、始終能站在房地產(chǎn)領(lǐng)域的最前沿。住房轉(zhuǎn)變： 國家分配住房市場商品房房產(chǎn)業(yè)、珠寶業(yè)被譽(yù)為一類生意，房產(chǎn)的優(yōu)勢：行業(yè)中獲利較高，回收成本周期較短。房地產(chǎn)概念：房產(chǎn)：即房屋產(chǎn)權(quán)，它是在一定條件下隨著所有權(quán)制度的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，是房屋的經(jīng)濟(jì)法律形態(tài)。地產(chǎn)：指私人或集團(tuán)所占有的土地(在我國，地產(chǎn)所有權(quán)屬于國家和集體所有，沒有私有的地產(chǎn))以及土地所產(chǎn)生的物品。兩者關(guān)系：房產(chǎn)的存在要依賴于地產(chǎn)，地產(chǎn)則只有通過房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)，地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)取決于房產(chǎn)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)，地價(jià)是房價(jià)的項(xiàng)成本。房屋的購買者只擁有對(duì)房屋的所有權(quán)，對(duì)房屋所在的土地沒有所有權(quán)，僅有使用權(quán)。土地的使用年限要看其使用用途，住宅用地的使用年限為七十年，商業(yè)用地的使用年限為五十年。土地的取得方式有：劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓第三章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)建筑知識(shí)一、建筑物的分類1、按建筑物的使用性質(zhì)分類建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類。（1） 居住建筑居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。（2） 公共建筑公共建筑是供人們進(jìn)行各項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)的建筑物，公共建筑按使用特點(diǎn)，可以分為以下一些建筑類型；生活服務(wù)性建筑：食堂、菜場、浴室、理發(fā)店等；文教建筑：學(xué)校、圖書館、學(xué)生實(shí)驗(yàn)室等；托幼建筑：托兒所、幼兒園等；科研建筑：研究所、科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓等；醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；商業(yè)建筑：商店、商場、貿(mào)易市場、飯店、餐廳以及相關(guān)設(shè)施；體育建筑：體育場(館)、游泳池(館)等服務(wù)于體育運(yùn)動(dòng)的房屋建筑；文娛建筑：劇院、會(huì)堂、博物館、文化館、展覽館等；交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運(yùn)站、郵政大樓、電報(bào)、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；其他建筑：如園林建筑、紀(jì)念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設(shè)施。2、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類建筑物按結(jié)構(gòu)類型和所用的建筑材料可分為磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑。一般說來，低層建筑采用磚木結(jié)構(gòu)的較多，多層建筑采用磚混結(jié)構(gòu)的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結(jié)構(gòu)。 3、按建筑物的層數(shù)分類 低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。多層建筑：一般指四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。高層建筑：一般指七層以上的房屋。居住建筑按層數(shù)可分為：1-3層為低層住宅；4-6層為多層住宅；7-9層為高層住宅；10層以上為高層住宅。一般地，12層以下又稱小高層住宅。二、房屋建筑的構(gòu)造幢建筑物，一般是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、 樓梯、屋頂、門窗、陽臺(tái)和雨蓬等幾大部分構(gòu)成，它們在不同的部位，發(fā)揮著各自的作用。1、基礎(chǔ)：是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系，一般均設(shè)在地面以下。2、墻：墻是建筑物的承受構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件，與外界直接接觸的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分統(tǒng)稱為外墻。3、 樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。4、 樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。5、 屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護(hù)構(gòu)件和承受構(gòu)件。6、 門窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無扇（門洞）謂門，用來采光、通風(fēng)或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。門主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風(fēng)，同時(shí)也起分隔和圍護(hù)的作用。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。7、 陽臺(tái)：樓層建筑中，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式，有三面敞開的，也有半敞開的，或一面敞開的，或封閉的。8、 隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設(shè)計(jì)中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。三、房地產(chǎn)名詞解釋及問答1、 用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。2、 用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。3、 占地總面積：建筑占用土地的面積，謂建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。4、 建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團(tuán)所有建筑物（包括公共設(shè)施建筑）的面積之和。5、 建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。6、 建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。7、 紅線：由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準(zhǔn)意見及日期、簽字、蓋章后生效。8、 建筑紅線后退距離：指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制。9、 容積率：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費(fèi)；容積率上限防止過度開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。10、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。11、綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）12、配套：使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會(huì)公共設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內(nèi)部有生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。13、住宅：供人們生活居住的建筑。14、通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。15、朝向：建筑主要房間面對(duì)的方向（東、西、南、北）。16、隔音：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數(shù)表示。17、噪聲級(jí)：不同使用功能的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級(jí)（一般住宅為50DB以下）18、隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。 19、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡化的名稱，如二室廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購房者主要關(guān)心的因素。20、進(jìn)深：建筑中表示橫向(建筑短向)尺度的名稱。進(jìn)深大用地比較經(jīng)濟(jì)，但對(duì)日照采光等不利。21、開間：一般把建筑長向的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離。22、層高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離(一些屋面上設(shè)有設(shè)備間的建筑，應(yīng)計(jì)到設(shè)備間上檐23、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體。24、非承重墻：對(duì)整體建筑不起承重受力作用，但有可能對(duì)局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻休。25、彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。26、日照：建筑物能迎受到陽光的程度。各建筑對(duì)日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時(shí)的日照。27、物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會(huì)進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。28、復(fù)式住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅。29、躍層(錯(cuò)層)：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占中層，或在本層外在其上或下錯(cuò)開半層，高度占一層或半層。30、高新技術(shù)在住宅中的體現(xiàn)，隨科技發(fā)展其程度不斷提內(nèi)容增多，當(dāng)前住宅中應(yīng)具有安全報(bào)警(防火、防盜、防煤氣泄漏)三表(水、電、煤氣)自動(dòng)計(jì)表抄表計(jì)費(fèi)，以及現(xiàn)代化通訊(電視、電話、上網(wǎng))技術(shù)裝備條們件。31、居住小區(qū)：具備相應(yīng)規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂等設(shè)施為居住建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。32、組團(tuán)：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū)。33、社區(qū)服務(wù)半徑：此環(huán)境泛指生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。34、社區(qū)服務(wù)半徑：各類日常生活設(shè)施服務(wù)的范圍，以服務(wù)中心為圓點(diǎn)，以米為單位計(jì)范圍大小。35、節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現(xiàn)代科技對(duì)水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調(diào)省電等系列措施而設(shè)計(jì)成的未來居住建筑。 36、建筑風(fēng)格：指建筑造型所采用的美學(xué)文脈。當(dāng)前盛行的歐陸風(fēng)格是對(duì)歐美傳統(tǒng)建筑藝術(shù)的借鑒。37、車位：自行車、私家車泊位，分收費(fèi)和免費(fèi)兩種，般指公用停場，不同于私家車庫，居住小區(qū)必須有足夠車位。車不能停在道路上。土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)劃撥：是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。混凝土：水、水泥、石子、沙子攪拌在一起的混合物。柱：是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載。板：是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件，它支撐在梁上或直接支撐在柱上，再把所有荷載傳給梁或柱。用地性質(zhì)：是指規(guī)劃用地的使用功能。用地面積：是指規(guī)劃地塊劃定的面積。用地紅線：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限。容積率：是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積/建筑用地面積日照間距：日照間距建筑物高度/建筑物相鄰距離（國家標(biāo)準(zhǔn)為1.2倍）綠化率：綠化率綠化面積/規(guī)劃用地面積建筑控制高度：又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算。建筑密度：是指地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占地塊面積的比例，即：建筑密度建筑基底總面積/建筑用地面積。建筑間距：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。 得房率：房屋實(shí)用面積與房屋建筑面積之比，即：得房率房屋實(shí)用面積/房屋建筑面積樓花：即未完成的商品房，也叫期房。居住人口密度：居住人口密度居住總?cè)丝?總用地面積公共建筑比例：公共建筑比例公共建筑面積/住宅建筑面積一 問答：1. 何為磚混結(jié)構(gòu)建筑？答：磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。2. 何為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑？答：鋼筋混凝土的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成。它的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好，耐用年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)主要有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。3. 成套房屋建筑面積包括？答：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。4. 預(yù)售房屋需要那些基本條件？答：.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。5.“五證俱全”是指哪五證？答：.建筑施工許可證 .房屋預(yù)售許可證 .建筑用地規(guī)劃許可證 .國有土地使用證 .建設(shè)工程規(guī)劃許可證6.何為三通一平？答：水通、電通、煤氣通、場地平整。7.何為七通一平？答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平整。8.土地使用權(quán)的最高出讓年限？答：.居住用地70年；.工業(yè)用地50年；.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；.綜合或其它用地50年。 9.房屋的保修內(nèi)容與保修期限？ 答：.屋面防水為5年；.土建為1年，具體包括：a. 墻面、樓（地）面空鼓、開裂、起砂；b. 墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；c. 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；d. 門窗翹裂、粉刷起殼、開裂、脫落，五金件損壞；.衛(wèi)生潔具為1年；. 電氣管線、上下水管線及燈具、電器開關(guān)為2年；.管道堵塞為2個(gè)月；.供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個(gè)供冷期及2個(gè)供暖期。 10.住宅按建筑層數(shù)劃分為？答：13層為低層；46層為多層；79層為中高層；10層以上為高層。 對(duì)于高層建筑，國際上通行的做法是劃分為4類： .低高層建筑：層數(shù)為916層，建筑總高度2550m； .中高層建筑：層數(shù)為1725層，建筑總高度5075m； .高高層建筑：層數(shù)為2640層，建筑總高度75100m；.超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100m以上。 11.居住人口密度：居住總?cè)丝?總用地面積（600800人/公頃）公共建筑比例：公共建筑面積/總住宅面積（一般為16%20%）配套商業(yè)面積比例：配套商業(yè)面積/住宅建筑面積（規(guī)定為5%）12.屋頂分類： 屋頂是由層面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、隔熱層、頂棚組成。四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂 屋頂：剛性可承重 柔性不可承重 屋頂防漏：三氈四油 屋頂隔熱：水泥蛭石 交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。 總體的建筑風(fēng)格的表現(xiàn)形式以具體實(shí)例為標(biāo)準(zhǔn) 備注：以上所述，建議培訓(xùn)時(shí)須重復(fù)檢查，務(wù)必做到深刻理解，熟練掌握， 可結(jié)合具體小區(qū)情況詳細(xì)說明。四、建筑識(shí)圖一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。1、總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖，一般在圖上標(biāo)出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對(duì)位置關(guān)系，標(biāo)出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。2、建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向(出入口、走廊、樓梯、房間、陽臺(tái)等)的布置和組合關(guān)系。是全套圖紙中具有重要引導(dǎo)作用的圖紙。建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據(jù)。建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。3、結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，同時(shí)反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對(duì)結(jié)構(gòu)的要求。 在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對(duì)位置。4、效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計(jì)的，在建筑物尚未建成前對(duì)建筑物的多種描述，是一種對(duì)建筑物進(jìn)行美化的方法。五、房屋面積的規(guī)定和測算1、 各種面積概念（1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積。（4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。(5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。(6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分?jǐn)偟枚?，出房率就要低一些。?)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成；(9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。(10)套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。2、有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測算（1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計(jì)算。（2）穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳不分層高均按一層面積計(jì)算，回廊部分按其投影計(jì)算面積。（3）房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，層高超過2.20米的，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。（4）封閉式陽臺(tái)按其外圍投影面積計(jì)算。凸陽臺(tái)按其投影面積的一半計(jì)算。（5）共有公共面積的分?jǐn)傆?jì)算：每戶應(yīng)攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：l、土地取得費(fèi)用有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；三是通過政府有償出讓取得土地的地價(jià)款；四是通過二三級(jí)市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價(jià)款。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面：三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專業(yè)人員對(duì)建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。3、房屋建筑安裝工程費(fèi) 是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤和稅金等；4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6、經(jīng)營管理費(fèi)指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營單位的管理人員所7、銷售費(fèi)用是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營銷策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)等。9、 利息是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，自有資金也視同貸款計(jì)算利息。9、稅費(fèi)稅費(fèi)是應(yīng)向國家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個(gè)人對(duì)國家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。 10、利潤利潤是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源。二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 房地產(chǎn)的價(jià)格是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類：1、 供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價(jià)格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價(jià)格下跌。 2、 理化因素：是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。3、 環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。4、 行政因素：是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、交通管制等。5、 經(jīng)濟(jì)因素：指影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種經(jīng)濟(jì)因素，如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)水平、物價(jià)水平、金融狀況等。6、 人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。7、 社會(huì)因素：主要指政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平等。8、 心理因素：心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價(jià)值觀等。9、 國際因素：主要指國際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對(duì)立情況、國際競爭等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。第三節(jié)房地產(chǎn)稅收知識(shí)中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。一、 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。1、 納稅人：凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個(gè)人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。2、 課稅對(duì)象的征稅范圍：房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。3、 客稅依據(jù)：對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除1030%后的余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。4、 稅率：房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。5、 納稅地點(diǎn)和納稅期限；房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期繳納。二、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為客稅對(duì)象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。三、耕地占用稅耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。四、土地增值稅土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。五、契稅 契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。1、納稅人：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為納稅人。轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；房屋買賣、贈(zèng)與和交換；下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅； 以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。2、客稅對(duì)象：契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。3、稅率：契稅的稅率為35%，安徽省的契稅稅率為4%，合肥目前的契稅稅率為4%，但購置普通住宅減辦收取。4、計(jì)稅依據(jù)：契稅的計(jì)稅依據(jù)是土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽定的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。但是，為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、滿價(jià)等逃稅行為，征稅機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時(shí)，也可以直接委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。六、相關(guān)稅收1、營業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費(fèi)附加營業(yè)稅：是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。城市建設(shè)維護(hù)稅：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。教育費(fèi)附加：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。2、企業(yè)所得稅：是對(duì)企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。3、印花稅：是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。第四節(jié)住房抵押貸款知識(shí)一、住房抵押貸款概念 住房抵押貸款是售房者(或擔(dān)保公司)、銀行和購房者三方之間的一種約定，是約定購房者將其已預(yù)售部分購房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，售房者（或擔(dān)保公司）為購房者按期清償銀行貸款做擔(dān)保，在購房者不能按時(shí)履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。目前我國個(gè)人住房貸款主要有三種形式：1、又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規(guī)定要求向按時(shí)足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時(shí)發(fā)放的貸款。該類貸款下以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。2、自營性個(gè)人住房貸款 是銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“按揭”，這是沿用香港的說法，即英語“mortgage”的音譯，中文意思是抵押。該類貸款銀行資金成本較高，利率相對(duì)高一些，但貸款額度、期限所受限制教少。3、個(gè)人住房組合貸款 是指向按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時(shí)，同時(shí)發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款和自營性個(gè)人住房貸款。組合貸款是由政策性和自營性兩個(gè)獨(dú)立的貸款品種組成，抵押物相同，但其貸款的主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。二、住房抵押貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語1、貸款金額簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。2、首付比率通常指購買住房時(shí)首期付款額占所購住房總價(jià)的比率。3、住房抵押貸款的成數(shù) 銀行通常不給予購房者相當(dāng)于房價(jià)款100%的貸款，而要求購房者自己支付房價(jià)款的一定比例的現(xiàn)金，即首付款，其余的向銀行申請(qǐng)貸款。 住房抵押貸款成數(shù)指貸款額與樓價(jià)的比率，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房最高的住房抵押貸款成數(shù)為8成。4、借貸年期 年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房一般最高的年期為30年。5、 利息借款人在借貸期限內(nèi)不僅應(yīng)當(dāng)償還貸款本金，而且應(yīng)當(dāng)支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對(duì)住房抵押貸款的金融政策。6、 償還比率通常指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。7、 貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)間的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。三、申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的基本條件1、 再中國境內(nèi)具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應(yīng)在18周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過65歲，女性不超過60歲。2、 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。3、 有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。4、 有所購買（建造、大修）住房全部價(jià)款20%以上的自籌資金，并保證用于支付購買（建造、大修）住房的首付款。5、 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。6、 貸款銀行規(guī)定的其他條件。四、申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款須提供的主要材料1、 個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表。2、 身份證件原件及復(fù)印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。3、 貸款銀行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借貸人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明或其他償債能力的證明資料。4、 合法的購買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件，購買商品房的，需要提供所購商品房的用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等方面的合法材料。5、 抵（質(zhì)）押物的清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的有價(jià)證券等。6、 貸款銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。7、 保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明。8、 銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬供給貸款銀行質(zhì)押的有價(jià)證券等。9、 借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。10、 商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）。11、 如果借款人有配偶的，其借款申請(qǐng)書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示相應(yīng)結(jié)婚證或戶口簿等證明文件材料。12、 貸款銀行要求提供的其他文件材料。五、個(gè)人抵押貸款程序1、 貸款申請(qǐng)由借款人向銀行提出借款申請(qǐng)，填寫個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表，并遞交有關(guān)材料。2、 受理申請(qǐng)銀行接到借款人申請(qǐng)人的申請(qǐng)后，審核其是否符合規(guī)定的貸款條件。3、 貸前審查銀行同意受理借款申請(qǐng)后，銀行經(jīng)辦人員需要對(duì)借款人的主體資格、借款材料的真實(shí)性和有效性、借款人現(xiàn)有銀行信用、保證人保證資格和能力、抵（質(zhì)）押物合法、有效性等進(jìn)行審查，并做出評(píng)價(jià)。4、 簽定合同如同銀行審批后同意貸款，則借款人與銀行簽定借款合同，并根據(jù)擔(dān)保方式的不同，借款人與銀行簽訂抵押合同或質(zhì)押合同，或第三方保證人與銀行簽訂保證合同、抵押合同或質(zhì)押合同。如果采用抵押的擔(dān)保方式，還應(yīng)辦理抵押登記、保險(xiǎn)及其他必須的手續(xù)，抵押登記與保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，抵押期間保險(xiǎn)單正本由銀行保管；另外，視實(shí)際情況由合同雙方辦理合同公證。5、 發(fā)放貸款借款人根據(jù)經(jīng)辦銀行的通知攜帶有關(guān)材料到銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)。6、 貸款歸還借款人應(yīng)嚴(yán)格履行借款合同，按合同規(guī)定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。借款人如有特殊情況要求提前還款，應(yīng)提前1個(gè)月向經(jīng)辦銀行提出申請(qǐng) ，經(jīng)審批同意后方可辦理，利率及損失賠償金用按合同或有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。7、 借款結(jié)清借款人將借款本息全部歸還后，銀行清退抵押物權(quán)利憑證或質(zhì)物。采用抵押擔(dān)保的，借款人憑銀行出具的貸款結(jié)清證明取回房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件及擔(dān)保單正本等，并到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。六、個(gè)人抵押款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、 抵押登記費(fèi)：5萬以內(nèi)：120元/套； 510萬以內(nèi)：150元/套； 10萬元以上：180元/套2、 房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額*0.04%*貸款年限3、 合同公證費(fèi)：貸款額*0.01%（最低100元）第五節(jié) 物業(yè)管理的基本知識(shí)一、 物業(yè)管理的基本概念1、 物業(yè)管理的涵義物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修葺、管理，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動(dòng)。2、 業(yè)主即物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。業(yè)主可以是個(gè)人、集體、國家。3、 業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。4、 業(yè)主公約業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主共同訂立的，對(duì)全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 業(yè)主公約一般是由業(yè)主委員會(huì)依據(jù)政府規(guī)定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過生效。5、 物業(yè)管理的目的物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)利益的統(tǒng)一和同步增長，提高城市的現(xiàn)代文明程度。二、 物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的對(duì)象、范圍相當(dāng)廣泛，幾乎包括種類建筑，如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。1、 常規(guī)性的公共服務(wù)這是指物業(yè)管理公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，維持正常的工作生活秩序和良好的環(huán)境。公共服務(wù)主要有以下8項(xiàng)：房屋共用部位的維護(hù)與管理。房屋共用設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)與管理。環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)。物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)，包括房屋裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn)及對(duì)裝修的設(shè)計(jì)、安全等各項(xiàng)管理工作。維修基金的代管服務(wù)。物業(yè)檔案資料的管理。代收代繳收費(fèi)服務(wù)2、 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)這是物業(yè)管理企業(yè)面向一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。其內(nèi)容主要有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)體、社會(huì)福利及各類中介服務(wù)五大類。由物業(yè)管理企事業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住用人需要時(shí)可自行選擇。日常上活：包括各項(xiàng)家務(wù)代辦，如搬家、代轉(zhuǎn)保姆、代付各種公用事業(yè)費(fèi)用、代訂報(bào)刊等。商業(yè)服務(wù)：在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)開設(shè)小型商場、副食品市場、飲食店、小五金、日雜用品，家電維修等，以方便住戶。文體衛(wèi)體：舉辦各種小型地區(qū)性的文化娛樂活動(dòng)，開辦俱樂郎、健身房、文娛活動(dòng)室、閱覽室，托兒所、幼兒園、診所等。社會(huì)福利：開辦老年活動(dòng)室，照顧區(qū)內(nèi)的孤寡老人等。中介服務(wù)：代辦各類保險(xiǎn)，代理房屋租售等。3、委托性的特約服務(wù)特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出這方面的需求時(shí)，牧、物業(yè)管理企業(yè)在