株洲市石峰區(qū)云田鄉(xiāng)云峰湖生態(tài)公園項目建議書.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除目 錄第一章 概論第二章 項目建設(shè)的必要性第三章 初步市場分析第四章 選址理由及建設(shè)條件第五章 建設(shè)規(guī)模及方案第六章 投資概算及資金籌措第七章 效益評價第八章 建設(shè)進度與技術(shù)方案第九章 結(jié)論與建議第一章 概論一、編制論據(jù)1、關(guān)于編制項目建議書的協(xié)議；2、株洲市城市總體規(guī)劃；3、株洲市石峰區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；4、編制項目建議書的有關(guān)法律法規(guī)及其他規(guī)范性文件；5、關(guān)于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)法規(guī)及文件。二、項目單位概況株洲市云田鄉(xiāng)人民政府。云田鄉(xiāng)地處株洲市石峰區(qū)、長沙縣、瀏陽市接壤處，是長株潭經(jīng)濟一體化的前沿陣地，總?cè)丝?9628人，總面積57平方公里，全鄉(xiāng)工業(yè)總產(chǎn)值5億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1.35億元，近4000人從事花木種植，花木種植面積近3萬畝，年銷售收入8000萬元，被國家林業(yè)局授予“全國花卉生產(chǎn)示范基地”和“中國花木之鄉(xiāng)”的稱號。三、項目概況“云峰湖”位于株洲市石峰區(qū)云田鄉(xiāng)東北部，距長沙市區(qū)25公里，株洲市區(qū)15公里，原名“五一水庫”，建于1958年，為小I型水庫，是石峰區(qū)重點骨干水利工程，主要負擔(dān)周邊10余個村近萬多畝農(nóng)田、花卉基地灌溉任務(wù)?！霸品搴比荷江h(huán)抱，水域總面積1500余畝，蓄水量540萬立米，為長株潭三市城區(qū)最大的人造湖。湖面因山就勢，沿山體自然形成多個港汊，造就突兀湖面的十幾個半島，山水相容，結(jié)構(gòu)精巧，從高處俯視，宛如微縮的“千島湖”。云峰湖周邊擁有數(shù)萬畝山林，并有老虎洞、寨子山、九龍廟、抗日將士墓等豐富的人文自然景觀，各種傳說事跡流傳于文獻口頭，風(fēng)景秀麗宜人，特點鮮明，文化底蘊厚重，是長株潭中心地帶難得的旅游休閑度假勝地，有“天然氧吧”、“城市之肺”的美譽。項目開發(fā)內(nèi)容主要為：“云峰湖”主體水面約1000畝，港汊水道約500畝，湖區(qū)周邊山林約15平方公里，并開發(fā)修繕老虎洞、寨子山、九龍廟、抗日將士墓等人文自然景點，總投資為7870萬元人民幣。四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1項目開發(fā)范圍平方公里152總用地面積畝1003總建筑面積平方米520004道路總長公里155總投資萬元78706一期投資萬元53007年利潤萬元9508靜態(tài)投資日收期年4不含建設(shè)期第二章 項目建設(shè)背景一、項目建設(shè)區(qū)域的基本情況1、地理位置“云峰湖”位于株洲市石峰區(qū)云田鄉(xiāng)，距株洲市區(qū)15公里，距長沙市區(qū)25公里，距省政府新址僅二十分鐘車程，與長沙縣、瀏陽市接壤，素有“一腳踏三縣”之稱，處于長株潭一體化的前沿地帶。湖區(qū)在現(xiàn)有的茶馬公路旁，根據(jù)長株潭一體化發(fā)展的十五交通規(guī)劃，320國道、株長公路、田黃公路、上瑞高速公路在四周交錯，地理位置優(yōu)越，交通便捷。2、氣候特征“云峰湖”生態(tài)公園屬中亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)，其氣候是四季分明、光熱適度、雨量集中、夏天酷暑、冬天嚴寒的特點。年平均氣溫17.5，最高溫度不超過39，最低溫度7，間或伴有霧淞奇景；年平均降水量1580.4（14221656）mm；年均日照180天左右，無霜期280天左右。年平均相對濕度7680%。常年的風(fēng)向以東、南風(fēng)及西北風(fēng)為主，一年風(fēng)季分明，季節(jié)變換規(guī)律性較強，氣候資源復(fù)雜而豐富，因而造成各季節(jié)景觀變換形式復(fù)雜豐富，不同時段具有相對獨特的觀賞價值。3、地形、地貌“云峰湖”群山環(huán)抱，峰巒疊嶂，錯落有致，為典型丘陵地貌，平均海拔70100m左右，最高峰“寨子山”海拔300m，一峰獨秀，威武雄狀，“云峰湖”宛如靜臥于群山之間的少女，舒展、恬靜、婀娜、優(yōu)美。湖邊20平方公里范圍內(nèi)（植被茂盛）綠化覆蓋率達99%，多種小生態(tài)環(huán)境交錯滲透，環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量接近一級?！霸品搴钡靥巵啔W板塊穩(wěn)定層質(zhì)，屬非地震帶，不存在災(zāi)害地質(zhì)，地質(zhì)條件總體較好。4、地表狀況、水文、土壤“云峰湖”為小I型水庫，集雨面積4.4平方公里，并有左、右兩條灌溉干渠，左干渠3.5公里，過水量0.3m3/S，右干渠3.5公里，過水流量1.0m3/S。湖區(qū)所在地屬湘江相關(guān)的支流水系，無任何工業(yè)污染及土地惡化現(xiàn)象，“云峰湖”水質(zhì)經(jīng)測定達到直接飲用標(biāo)準，地下水儲量豐富，各項指標(biāo)也均符合中華人民共和國生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準（GB574985）規(guī)定的飲用水基本標(biāo)準。“云峰湖”周邊土壤系典型的華南酸性紅壤，土質(zhì)深厚肥沃，無重金屬污染，適合動植物生長、繁衍。5、電力、水供應(yīng)距云峰湖五公里的株洲市云田鄉(xiāng)變電站總?cè)萘繛?50萬千伏安，電壓等級為500千伏，故項目開發(fā)運作用電完全可以保證。用水可采取直接從“云峰湖”取水，從地下取水或直接使用自來水，任何一種形式均可滿足項目需求。二、項目建設(shè)的必要性1、項目建設(shè)是貫徹城市發(fā)展帶動戰(zhàn)略，順應(yīng)長株潭經(jīng)濟一體化發(fā)展新形勢的需要隨著長株潭經(jīng)濟一體化方案的最后敲定并獲準立項，石峰區(qū)委、區(qū)政府適時制定了“推進新跨越，構(gòu)筑新城區(qū)”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，這意味著地處長株潭一體化前沿陣地的石峰區(qū)將借助“融城”帶來的加快發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇，通過大力實施“內(nèi)提外拓”的城市發(fā)展帶動戰(zhàn)略舉措，大手筆推進城市建設(shè)和舊城改造，不遺余力地加快農(nóng)村城市化進程。在這一戰(zhàn)略框架下，云田作為城市結(jié)構(gòu)的新板塊已經(jīng)納入了株洲城市20012020年新城區(qū)規(guī)劃，是最令人矚目的重要區(qū)域之一。而“云峰湖”及其周邊山林作為這一重要區(qū)域的不可多得的山水資源，合理、高效地進行開發(fā)建設(shè)和利用，對于加速促進云田鄉(xiāng)、石峰區(qū)乃至株洲市主動融入“一體化”進程，搶占發(fā)展先機具有重要意義。2、項目建設(shè)是補充豐富株洲市乃至長株潭旅游休閑市場資源，促進旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要湖南旅游資源豐富，張家界鬼斧神工的自然景觀，眾多楚漢歷史名城、湖湘文化、偉人故里、革命史跡等景點久負盛名，吸引著省內(nèi)外的廣大游客。在這些傳統(tǒng)旅游項目的基礎(chǔ)上，針對城市娛樂休閑市場而開發(fā)的旅游項目也在蓬勃發(fā)展，僅長株潭地區(qū)，就有世界之窗、海底世界、岳麓山、大圍山、石燕湖、韶山、昭山、大京水庫、空洲島、九埠江、炎帝陵等，尚在建或擬建的還有桔子洲、湘江經(jīng)濟風(fēng)光帶等，這些項目的建成啟動和相互呼應(yīng)，極大地提升了長株潭旅游產(chǎn)業(yè)的競爭力，促進了旅游市場的蓬勃發(fā)展。但株洲作為長株潭旅游產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，盡管擁有豐富的旅游資源，近年來的發(fā)展現(xiàn)狀卻不容樂觀，究其原因，一是旅游資源集中于南五縣，從區(qū)位交通方面來說對長株潭地區(qū)輻射能力不強；二是景點呈帶狀分布，不能形成環(huán)線，因而失去集約效應(yīng)造成競爭力不強；三是城市休閑項目起點低、規(guī)模小、定位不準，僅有的有影響的休閑項目大京風(fēng)景區(qū)因區(qū)位、管理、定位等原因遠遠落后于后來居上的石燕湖。而要解決株洲旅游休閑產(chǎn)業(yè)的競爭力問題，必須在長株潭中心地帶建設(shè)一個窗口，打造一塊品牌，形成一個銜接點?！霸品搴鄙鷳B(tài)公園項目因其地處長株潭中心地帶，距省政府新址僅20多公里，事實上將成為株洲的“前花園”，長株潭的“融城之園”，將對豐富長株潭旅游休閑市場，提升株洲旅游休閑產(chǎn)業(yè)的品牌影響力和競爭力起到積極促進作用。三、項目建設(shè)是推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，實現(xiàn)社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的需要根據(jù)株洲市石峰區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃，石峰區(qū)云田鄉(xiāng)重點發(fā)展的三大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)是花木產(chǎn)業(yè)、生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)，三大產(chǎn)業(yè)雖然在戰(zhàn)略地位上相同，發(fā)展速度卻有強弱之別。花木產(chǎn)業(yè)方面，近年來，云田鄉(xiāng)依托資源優(yōu)勢，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過全面實施“十百萬”工程，即建設(shè)十公里花木風(fēng)光帶、百畝花木樣板市場、萬畝花木產(chǎn)業(yè)基地，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展?；痉N植面積近3萬畝，年銷售收入近8000萬元，被國家林業(yè)局授予了“全國花木生產(chǎn)示范基地”和“中國花木之鄉(xiāng)”稱號。在農(nóng)產(chǎn)品深加工方面，近年培育的“沙坡里”臘菜廠等農(nóng)林企業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)品行銷省內(nèi)外，但在旅游休閑產(chǎn)業(yè)方面，卻僅僅停留在吃飯釣魚的低級層次。生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的落后，也制約了其他產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，近兩年，由于市場原因，云田農(nóng)民種植花木的積極性已經(jīng)受到影響，由于花木產(chǎn)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵是市場，而打開市場最有效的辦法是將消費人群吸引過來，因此，充分開發(fā)利用“云峰湖”山水資源，不僅是發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)本身的需要，也是在經(jīng)營旅游品牌的同時，打造云田花木及其他農(nóng)產(chǎn)品展示窗口，拓展消費市場，促進社會、經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的需要。第三章 市場預(yù)測與分析一、市場現(xiàn)狀旅游產(chǎn)業(yè)是公認的“無煙產(chǎn)業(yè)”，被譽為“永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)”，與石油、汽車并列為世界三大支柱產(chǎn)業(yè)。湖南做為一個資源豐富的旅游大省，近年來旅游業(yè)得到迅猛發(fā)展，2004年，全省接待境外游客55.34萬人次，同比增長259.49%，旅游創(chuàng)匯3.13億美元，同比增長590%。接待境內(nèi)游客6421萬人次，同比增長7.99%，國內(nèi)旅游收入345.57億元，同比增長26.36%，可以說旅游業(yè)已迅速成為我省的支柱產(chǎn)業(yè)之一。而在長株潭地區(qū)，長沙2004年接待游客2300萬人次，旅游收入138億元，年均增長12.5%，相當(dāng)于全市生產(chǎn)總值的12.5%。湘潭著力打造“紅色旅游第一品牌”，2004年接待游客562.3萬人次，實現(xiàn)綜合收入20.68億元。株洲旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快，從2001年不足5億元的旅游收入，到2004年接近20億元，年均增長25%，目前打造的旅游品牌主要有：炎陵祭祖“古韻”游、生態(tài)休閑“綠色游”、革命教育“紅色游”、工業(yè)文明特色的“藍光游”，全市目前擁有4A、3A景區(qū)各1個，國家森林公園2個，省級地質(zhì)公園1個，旅游從業(yè)人員3萬余人。綜上所述，湖南旅游產(chǎn)業(yè)前景廣闊。相對于全省旅游產(chǎn)業(yè)，長株潭地區(qū)的旅游休閑產(chǎn)業(yè)占據(jù)三分之一強，市場潛力大，上升空間大。而相對于長株潭地區(qū)，株洲近年雖然發(fā)展較快，但總量較小，遠遠落后于長沙，略弱于湘潭。因此，株洲旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍然任重而道遠。二、相關(guān)項目競爭力分析按照游、食、宿、購、行、娛六要素，就長株潭地區(qū)有一定影響力的景點進行比較分析。如表：序號景點名稱優(yōu)勢不足1長沙世界之窗、海底世界等人造景點。投資規(guī)模大，省內(nèi)唯一人造景觀，靠近長沙，出行方便，娛樂項目齊全，管理完善。游客停留時間短，食宿無特點、無特色旅游產(chǎn)品，主要競爭對手為外省同類項目。2岳麓山等城市公園。設(shè)施完善，出行方便，娛樂項目齊全，市場固定。城市服務(wù)功能大于旅游休閑功能。3韶山、昭山旅游區(qū)。知名度高，靠近長株潭，出行方便，管理完善，有特色紀念品。游玩時間短，娛樂項目不全，參與性不強。4石燕湖景區(qū)山水資源豐富，地處長株潭中心地帶，出行方便，管理完善，娛樂項目齊全，參與性強，住宿條件好。無特色飲食及產(chǎn)品。5大京水庫山水資源豐富，住宿條件好，娛樂項目比較齊全。管理差，偏離長株潭中心區(qū)，無特色飲食、產(chǎn)品。6大圍山等景點山水資源豐富，住宿條件好，娛樂項目齊全，管理完善。偏離長株潭中心區(qū)，無特色飲食、產(chǎn)品。通過上述簡單對比，可以看出，長株潭地區(qū)作為湖南文化經(jīng)濟中心，其旅游休閑產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，集約競爭力初步體現(xiàn)，作為生態(tài)旅游休閑項目，目前在長株潭地區(qū)有石燕湖、大圍山、大京水庫、空洲島四個，其中大圍山、大京水庫、空洲島三個項目由于區(qū)位等方面原因，難以在長株潭地區(qū)形成集約競爭力。而石燕湖年接待量僅30萬人次，遠遠無法滿足需求，相對于長株潭每年3000萬余人次（仍在不斷增長）的游客人數(shù)來說，仍需進一步挖掘旅游休閑資源。因此，“云峰湖”項目的開發(fā)建設(shè)，將體現(xiàn)三大競爭優(yōu)勢：一是彌補市場需求，豐富長株潭生態(tài)休閑旅游內(nèi)容；二是云田花木、“沙坡里”臘制品、水魚烹制等產(chǎn)品將因“云峰湖”項目的開發(fā)彌補長株潭地區(qū)旅游休閑在“食、購”方面的不足和缺陷；三是“云峰湖”項目因區(qū)位優(yōu)勢，將起到紐帶和窗口作用，與大京、空洲島、九埠江、炎帝陵等項目相輔相成，提升株洲旅游產(chǎn)業(yè)在長株潭旅游市場的集約競爭力，市場潛力巨大。二、市場定位“云峰湖”生態(tài)公園項目市場定位是高起點、高品位的城市生態(tài)休閑旅游消費市場，順勢啟動和發(fā)展家庭休閑旅游、教育休閑旅游及公務(wù)、商務(wù)休閑旅游市場。三、市場分析“云峰湖”生態(tài)公園項目消費市場應(yīng)面向全省乃至周邊省、市，重點是長株潭地區(qū)。湖南省總?cè)丝诩s6000萬；其中城市人口約3000萬，而要打造這個市場，在項目啟動初期，首先要打開長、株、潭的生態(tài)休閑旅游市場，進而輻射帶動其他周邊城市的生態(tài)休閑旅游消費，目前長株潭總?cè)丝谝呀咏?000萬，其中城市人口近400萬，這400萬城市人群是“云峰湖”項目的可靠消費市場；其次是打開湖南農(nóng)村消費市場，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展及農(nóng)村城鎮(zhèn)化步伐的加快，啟動這個市場困難不大；再次是打開湖南周邊省市消費市場，湖南做為旅游大省，年接待旅客近7000萬人次，其中長株潭地區(qū)接近3000萬人次，“云峰湖”項目如能加強品牌運作策劃，承接這部分市場輻射前景相當(dāng)樂觀。第四章 選址理由及建設(shè)條件項目選址石峰區(qū)云田鄉(xiāng)石硯村茶馬公路旁，距株洲市區(qū)15公里，距長沙市區(qū)25公里，其選址理由如下：1、項目所在地系石峰區(qū)云田鄉(xiāng)花木產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、“沙坡里”農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)及“沙坡里”飲食娛樂基地所在地，山水資源豐富，周邊5公里范圍內(nèi)無污染企業(yè)，適宜發(fā)展生態(tài)旅游休閑產(chǎn)業(yè)。2、項目選址茶馬公路旁，周邊有320國道、株長公路、上瑞公路、株黃公路縱橫交錯，并有公交線路穿行，地理位置優(yōu)越，交通便捷。3、項目電力供應(yīng)穩(wěn)定，水源豐富，且沒有任何污染。4、項目所在地物產(chǎn)豐富，產(chǎn)業(yè)配套能力強。5、項目所在地地質(zhì)條件良好，屬無公害地質(zhì)構(gòu)成，有利項目工程施工建設(shè)。綜上所述，項目選址科學(xué)合理，是完全可行的。第五章 項目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及方案一、指導(dǎo)思想圍繞長株潭經(jīng)濟一體化戰(zhàn)略構(gòu)想，緊密結(jié)合市場，突出可持續(xù)發(fā)展，合理高效利用資源，強化科學(xué)管理經(jīng)營，因地制宜，注重特色，建設(shè)集娛樂、觀光、教育、購物、飲食于一體的高品位、高規(guī)格的生態(tài)休閑旅游項目。二、基本原則1、堅持科學(xué)性、超前性、實用性與可操作性相結(jié)合的原則；2、堅持高投入、高效益，可持續(xù)發(fā)展原則；3、堅持合理布局、突出重點、各有側(cè)重的原則；4、堅持因地制宜、合理用地、充分發(fā)揮土地效益的原則；5、堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實施的原則。三、項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模對“云峰湖”1500畝水面及周邊15平方公里內(nèi)的山水資源進行綜合開發(fā)，因山就勢，隨水賦形，突出“云峰湖”花文化、水文化、鄉(xiāng)土文化特色。總用地面積100畝，總建筑面積52000平方米，主要建設(shè)內(nèi)容有：1、景區(qū)建設(shè)：根據(jù)“云峰湖”港汊水道多的地形特點，建立四灣四園，四灣為桃花灣、桂花灣、梅花灣、翠竹灣，分別種植與之灣名相稱的樹種，做為“云田”花文化的展示窗口；四園為莫忘園、魚趣園、夢幻園、野趣園，其功能分別為植樹紀念、垂釣娛樂、燒烤娛樂、野外生存訓(xùn)練及狩獵活動。2、基礎(chǔ)設(shè)施：大門、停車場、上山及環(huán)湖公路、水、電、氣、登山石階、給排水設(shè)施等。3、建設(shè)一座小型高爾夫球練習(xí)場。4、配套賓館、餐館、商鋪及園林設(shè)施。5、產(chǎn)權(quán)式別墅及公寓開發(fā)。6、開發(fā)修繕九龍廟、寨子山、老虎洞、抗日烈士墓等景點。第六章 投資概算及資金籌措一、項目投資概算表序號項目名稱面積投資額備注1大門及停車場1000150萬元2道路15000m820萬元3辦公室及宿舍2000120萬元4基礎(chǔ)設(shè)施及附屬80萬元5賓館、餐飲、門店200001200萬元6景點修繕100萬元7產(chǎn)權(quán)式別墅10000600萬元8小型高爾夫練習(xí)場1座（20000）2000萬元9樹木移栽更新2萬株300萬元10娛樂設(shè)備100萬元11征地100畝700萬元12折遷1000100萬元13前期廣告、宣傳100萬元14不可預(yù)見費按10%計算700萬元合計7870萬元項目可采取滾動式開發(fā)，其中高爾夫、產(chǎn)權(quán)式別墅等項目可緩建，則一期投資可控制在5300萬元左右。二、資金籌措本項目估算總投資為7870萬元，其中一期5300萬元，其具體資金籌措方式如下：1、爭取國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)扶持經(jīng)費300500萬元；2、開發(fā)公司自有資金投入4000萬元；3、通過銀行貸款籌資1000萬元；4、二期投入采取滾動開發(fā)方式投入。第七章 效益評價一、經(jīng)濟效益測算（以年度為單位）（一）收入1、門票收入（按石燕湖25元/人，年接待30萬人次的60%計算），25元/人30萬人次60%=450萬元。2、園內(nèi)消費（按年接待18萬人，每人次消費100元，利潤50%計算），50元/人18萬人50%=900萬元。（二）支出1、工資（按200人，人均10000元/年計算），200人10000元/年人=200萬元/年。2、維護管理每年約100萬元。3、稅費（按照有關(guān)政策，頭5年低稅起步）約100萬元/年。（三）利潤（450萬元+900萬元）（200萬元+100萬元+