以時(shí)間換空間——當(dāng)前中國房地產(chǎn)調(diào)控政策淺析.docx

以時(shí)間換空間當(dāng)前中國房地產(chǎn)“限購”政策淺析限購令是當(dāng)前中國最為熱門的詞匯之一。之所以備受關(guān)注，一方面是由于“住”的問題直接關(guān)系民生，另一方面，限購這一行政干預(yù)措施，似乎將扭曲市場中正常的供求關(guān)系，對中國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)長期發(fā)展不利。依筆者看來，不應(yīng)把市場經(jīng)濟(jì)和宏觀調(diào)控直接對立起來，兩者都是中國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中不可或缺的重要組成。市場是自發(fā)的，如果缺乏政府的合理引導(dǎo)和調(diào)控，市場很可能就是無序的。限購令的出臺，是政府在非常時(shí)期的非常之舉，其實(shí)質(zhì)就是“以政策換時(shí)間”，通過保障性住房的推出，對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行糾偏。一、限購令出臺的必要性近幾年來，中國房地產(chǎn)業(yè)一路高歌猛進(jìn)，房價(jià)在政府采取多次調(diào)控措施背景下卻不斷回暖，高房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超出大多數(shù)中國居民的購買能力，也引發(fā)了日益增多的社會矛盾和問題。2011年1月26日，關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知的出臺，限購政策從實(shí)施范圍和調(diào)控力度都全面升級，再次引發(fā)市場強(qiáng)烈反應(yīng)。目前，限購措施已基本覆蓋了全國的一二線城市，部分三四線城市也被陸續(xù)納入了限購令實(shí)施范圍。客觀來看，原有調(diào)控措施未能有效遏制房價(jià)的快速上漲，是政府推出限購令的最直接原因。市場需求的快速增長，直接助推房價(jià)上揚(yáng)。要有效抑制投資、投機(jī)需求，限購令是比調(diào)整稅收、金融信貸等調(diào)控措施更為有效的手段。限購正是在間接調(diào)控手段無法奏效的情況下,才頒布實(shí)施的直接干預(yù)市場需求的措施,以一種物理的手法給高燒的房地產(chǎn)降溫。以限購政策最為嚴(yán)厲的北京市場為例，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2月16日至3月15日，全市住宅成交總量為13263套。這和去年4月首輪調(diào)控后首月成交37763套相比，下跌64.9%；和去年“929”新政后首月成交23068套相比，也下跌了42.5%。隨著成交量的明顯下跌，房價(jià)也開始出現(xiàn)了松動。3月上旬，位于北京朝陽區(qū)管莊的遠(yuǎn)洋一方價(jià)格從25000元/平米下調(diào)到21000元/平米。從短期來看，限購令已經(jīng)取得了立竿見影的效果，房價(jià)的增長趨勢得到了相當(dāng)程度的遏制。這為政府加大力度推出保障性住房，落實(shí)各項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控措施，都贏得了時(shí)間。初步來看，限購令實(shí)現(xiàn)了政策預(yù)期。二、限購令實(shí)施的階段性限購令的出臺，是政府以“有形的手”對社會資源的重新配置。在市場再次回歸到相對理性和有序狀態(tài)時(shí)，限購令“以政策換時(shí)間”的使命也將完成。限購政策的目的在于阻止和預(yù)防房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步惡化。限購政策的實(shí)施具有明顯的階段性特點(diǎn)。在2011年的政府工作報(bào)告中，溫家寶總理指出，要“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。加快健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制,重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難,切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格,滿足居民合理住房需求?！毕拶徚羁稍诙唐趦?nèi)抑制需求、控制房價(jià)，但這畢竟只是過渡性的措施安排，可治標(biāo)但不治本，最關(guān)鍵的在于要建立起“長效機(jī)制”。從近幾年的政府工作報(bào)告看，我國的房地產(chǎn)政策也是由支持發(fā)展轉(zhuǎn)向全面調(diào)控，轉(zhuǎn)為逐年趨緊。2009 年，為應(yīng)對世界金融危機(jī)的沖擊，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，中央政府房地產(chǎn)政策主題為“鼓勵商品住房消費(fèi)和供給”，當(dāng)年也出臺了包括稅費(fèi)減免、信貸支持等多項(xiàng)鼓勵性政策。2009 年末至2010 年初，由于宏觀經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)需求等因素的共同影響，商品房價(jià)格大幅上漲，2010 年房地產(chǎn)政策主題轉(zhuǎn)為“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”，主要是采用差別化信貸、稅收等手段抑制不合理需求及增加保障房供給。去年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控，市場發(fā)生了積極變化，但是有些政策落實(shí)的還不夠好，2011 年政府工作報(bào)告房地產(chǎn)政策的主題是“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”。房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)民生，與經(jīng)濟(jì)增長也有著密切的關(guān)系。目前，我國剛進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)增長周期，未來幾年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展將比較穩(wěn)定，盡管類似于2009 年利用房地產(chǎn)業(yè)“保增長”的概率已大大減小，但我國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的土地儲備量巨大、涉及信貸等眾多上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)和龐大的就業(yè)群體，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)入蕭條自然也不是政府此次調(diào)控的本意。因此，這種政府強(qiáng)行干預(yù)市場的限購政策存在“階段性”的屬性。三、限購令實(shí)質(zhì)是“以政策換時(shí)間”在既要控制房價(jià)，又要保持行業(yè)穩(wěn)定的情況下，“調(diào)結(jié)構(gòu)”成為政府的必然選擇。因此，我們可以看到，伴隨本輪調(diào)控政策出現(xiàn)的，是保障房的集中供應(yīng)，和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的建立。事實(shí)上,限制投資、投機(jī)性購房,加快保障性住房的建設(shè),目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的一種長期性政策指向。在這種政策指向下,限購政策的強(qiáng)勢推出與其說是一種給樓市降溫的權(quán)宜之計(jì),更大程度上講,其實(shí)是在為深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭取時(shí)間。一方面通過限購和限貸，減少市場上的投資、投機(jī)性需求，做減法；另一方面,增加保障性住房和普通商品房的供應(yīng),做加法。只有二者同時(shí)推進(jìn),才能逐漸將市場關(guān)系捋順。在加減法的配合下,2011年的調(diào)控力度才能繼續(xù)保持。即便不考慮保障房建設(shè)對商品房市場的影響,單單考慮保障居民住有所居的必要性,考慮社會的穩(wěn)定性,保障房建設(shè)也必須大力加強(qiáng)。正如住建部部長姜偉新所言,保障性住房的任務(wù)不僅是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)任務(wù),“更是一項(xiàng)政治任務(wù)”。今后幾年,國家大力建設(shè)保障房的政策已經(jīng)確立。在剛剛獲得人大通過的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要提出，未來五年，我國將建設(shè)3600萬套保障房，使全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。至此，一幅前所未有的保障房政策畫卷正式展開。與此同時(shí)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)勢在必行。近來，房地產(chǎn)法制建設(shè)、公租房建設(shè)模式、金融政策支持保障房建設(shè)等方面取得了新的進(jìn)展。為保證房地產(chǎn)市場調(diào)控效果，保障房建設(shè)工作的順利完成，政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)法修訂工作，主要是加強(qiáng)住房租賃內(nèi)容的完善和調(diào)整，特別是要保障租客的權(quán)益。另外，住房保障法列入本屆人大立法規(guī)劃，住建部已經(jīng)形成了一個(gè)初稿。房地產(chǎn)法制的健全，將為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供良好的法制環(huán)境。金融政策方面，正在開展證券化和投融資的試點(diǎn)，為中長期的融資開辟新渠道。目前，正在研究并很快會制定金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)特別是公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策，通過政府補(bǔ)助、注入資本金或者貼息，然后再通過商業(yè)銀行貸款，將大大提高保障房建設(shè)方面的融資能力。房地產(chǎn)法制的健全，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。公租房建設(shè)模式的明確提出，公租房建設(shè)和管理規(guī)則的制定，金融政策的支持，將加快我國公租房的建設(shè)，有利于緩解房地產(chǎn)市場的供需矛盾。從行業(yè)內(nèi)外制度法規(guī)的制定，到金融及保障房體系的建立，政府此次對于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的決心與力度空前，對其效果可以持謹(jǐn)