財務(wù)項目策劃上交.doc

李村步行街Waffle Bant咖啡店可行性研究報告小組綜合報告2015年1月10日目 錄前言第一部分 市場分析及項目選址1.1 項目投資環(huán)境和市場研究1.2 市場宏觀背景1.3 區(qū)域市場分析第二部分 項目分析及評價2.1 地塊解析2.2 項目SWOT分析2.3 項目評價2.4 項目定位第三部分 銷售及經(jīng)營收入測定3.1 正常費用構(gòu)成3.2 各類物業(yè)銷售收入估算第四部分 可行性研究結(jié)論與建議4.1 可行性研究結(jié)論4.2 項目主要問題的解決辦法和建議4.3 項目風(fēng)險及防范建議前 言 本組對李村步行街商圈Waffle Bant咖啡店建設(shè)的可行性進行了研究。 經(jīng)過詳細的實地考察、市場調(diào)查、市場預(yù)測、資金加盟、前期投入和收入預(yù)測、行業(yè)競爭現(xiàn)狀以及該地區(qū)的市場需求等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下：第一部分 市場分析1.1市場環(huán)境分析李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，東依嶗山山脈，與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰市北區(qū)，北靠城陽區(qū)與青島流亭國際機場相連，是進出青島的咽喉之地。東西長約14公里，南北長約11公里。區(qū)境總面積為97.98平方公里。李滄區(qū)東部為青島CLD（中央生活區(qū)），是2014青島世園會的主辦地，東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有百果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一李滄區(qū)中部商業(yè)發(fā)達，以李滄萬達廣場、偉東樂客城、銀座廣場、寶龍廣場、蘇寧半島總部、北方國貿(mào)、嶗山百貨、利客來為核心，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟成分并存的大商貿(mào)格局，面向青島、輻射半島的“一站式購物天堂”，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購物中心之一。區(qū)內(nèi)星級酒店，經(jīng)濟型酒店眾多，以綠城喜來登，世園假日等星級酒店分布于魅力世園四周；藍海大飯店，錦江之星，如家，7天，分布于李村商業(yè)圈周圍。 李滄區(qū)面積98平方公里，人口51萬，李滄區(qū)轄11個街道（李村、虎山路、浮山路、永清路、振華路、永安路、興華路、興城路、樓山、湘潭路、九水路）。1.2市場調(diào)研李村商圈目前有維客、利客來、北方國貿(mào)三個大型商場，以及百盛、五星、蘇寧、國美、維客廣場、利客來公園超市、北方國貿(mào)家得、佳樂家等中型商場，商業(yè)面積四十萬平方米，李村目前正在建設(shè)的大型商業(yè)項目有八個，這將為李村增加商業(yè)面積一百多萬平，到2015年，李村的商業(yè)面積將達到150萬平。據(jù)山東省青島市商務(wù)局統(tǒng)計，李滄商圈三年新增主力商業(yè)面積超過80萬平方米，總面積達到100萬平方米，已經(jīng)超越臺東商圈，成為青島商業(yè)面積最大的商圈。預(yù)計未來兩年，李滄商圈商業(yè)面積將達到200多萬平方米，成為山東半島最大的商圈。李村的青島中央居住區(qū)已出具規(guī)模，房產(chǎn)大鱷大手筆頻現(xiàn)，無論是開盤數(shù)量還是成交數(shù)量，李村都位于各區(qū)市前列，到2015年，青島中央居住區(qū)將為李村新增加人口30萬以上，人氣決定商圈，這將為李村商業(yè)的高速發(fā)展，打下最堅實的基礎(chǔ)。1.3市場宏觀背景全區(qū)完成生產(chǎn)總值247.4億元，按可比價格計算，同比增長13.2%，增速市內(nèi)四區(qū)第一，高于全市平均增速1.5個百分點。其中，第二產(chǎn)業(yè)增加值128.5億元，同比增長8.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值118.8億元，同比增長19.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值增速十二區(qū)市第一，高于全市平均水平6.9個百分點。全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重比2010年末上升了3.3個百分點，升幅位于十二區(qū)市第一，快于全市平均水平1.9個百分點。全區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2010年末的55.3：44.7調(diào)整為52：48。2014年，世界園藝博覽會將在李村開幕，李村正借力世園會完成升級改造，大量資金已在這兩年涌入李村，總投資額達到300億，2014年的李村，將在萬眾矚目下，完成丑小鴨到白天鵝的質(zhì)變，而李村商圈也得益于此，資金的充裕，將使李村商圈突破瓶頸。1.4市場競爭對手分析競爭對手每月營業(yè)額（萬元） 競爭對手半年營業(yè)額（萬元）競爭對手所在地 星巴克 萬達廣場 咖啡陪你 萬達影院內(nèi)，一杯咖啡 萬達廣場太平洋咖啡 萬達廣場84年那些咖啡生活館 萬達廣場金街步行街小結(jié)：1、幾家店都分布于東李萬達廣場內(nèi)，距離李村中心雖不足5千米，但也都多余4千米。2、 通過5公里競爭對手一月及半年營業(yè)額分析，收入穩(wěn)定。3、李村周邊專業(yè)咖啡廳較少，競爭壓力小。4、交通的便利，及世園會的成功舉辦，李滄區(qū)的商業(yè)圈不斷增大，外來人口不斷增加。第二部分 項目選址2.1選址比較地點租金交通情況平均每天人流量競爭對手李村步行街圓盤15萬/年2萬/天便利少萬達廣場20萬/年1萬/天不太便利太多小結(jié)：經(jīng)過各方面比較最終選址李村步行街圓盤處2.2選址分析1、交通便利，周邊交通便利，青島M3地鐵建成，青島進入地鐵時代，李村是M3受益最大的商圈，而臺東在此時還未通地鐵，2016年，青島M2地鐵建成，而M2地鐵的建成也將意味著李村會擁有雙地鐵，高下立現(xiàn)。地鐵改變青島，地鐵決定人氣，也將改變青島的商圈，受益于地鐵的李村。2、高流量人群，擁有周邊最大商業(yè)街，每天人流量巨大。3、競爭對手，根據(jù)實地調(diào)查周邊競爭者少，壓力較小。 人流量中近幾年去咖啡店的次數(shù)小結(jié)：1， 較小的競爭壓力。2， 大量的人群，切人口每年不斷增加。3， 便利的交通優(yōu)越的位置項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容李村步行街waffle bant咖啡店，屬于全國連鎖的簡餐式咖啡店。位于該商圈二樓，建筑面積為50。風(fēng)格主體情侶風(fēng)，室內(nèi)設(shè)備以及裝修全部由總部承擔(dān)，室內(nèi)設(shè)備包括咖啡機，華夫餅機，烤箱，冰淇淋機，冷柜，桌椅等，均由總部提供。經(jīng)協(xié)調(diào)，加盟費定為45萬，其中20萬為加盟費用，25萬為硬軟件費用；此外，需要5萬培訓(xùn)費用。2.2項目SWOT分析優(yōu)勢（s）1、 項目位于李村最繁華的商圈，周邊各行業(yè)發(fā)達，可以帶動客源，保證每天的客流量。2、 新店開張，加上情侶的裝修風(fēng)格，會吸引一批新的顧客，加以真誠待遇，會成為永久客戶。劣勢（W）1、 周邊小型的飲品店太多，存在不少競爭。2、 價格因為由總部規(guī)定，個別價格偏高。機會（O）1、 經(jīng)考察，李村步行街以圓盤為中心，東西南北四路沒有正式咖啡店。2、 地鐵線開通，會帶來一批以白領(lǐng)為主軍的新客源。威脅（T）1、 肯德基和麥當(dāng)勞是最大的威脅因素。2、 一旦新鮮勁過去，且沒有保障一定客源，將面臨排擠問題。三大SO策略1、 營業(yè)時間改為24小時。2、 經(jīng)營對象以大學(xué)生、白領(lǐng)為主，增設(shè)聚會、休閑、娛樂的區(qū)域。3、 視情況增加娛樂設(shè)施，如臺球桌或者體感游戲機三大WT策略1、 增加宣傳，具體可以采用傳單、公交廣告、增大Logo加深客人對本咖啡店的認知。2、 建立二維碼，關(guān)注并推廣即可過得相應(yīng)的優(yōu)惠及免單機會。3、 集合流行元素，定時更改店內(nèi)的一些可更換裝飾物，貼合顧客的消費心理。2.3項目評價 李村步行街Waffle bant咖啡店項目在李村商圈來說，目前屬于將簡餐和咖啡合并的第一家，對于發(fā)展而言，擁有較開闊的前景。由于該項目上市時機良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計銷售壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低咖啡店的經(jīng)營成本，提高咖啡店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受周邊經(jīng)濟帶動的利好影響，本項目前景展望非常良好。2.4項目定位Waffle bant咖啡店是由華夫邦特總部負責(zé)，是因商圈的擴大以及地鐵的開通而建。該咖啡店占地50，共用基金65萬。Waffle bant咖啡店是一家咖啡加簡餐模式的咖啡店。位于李村步行街中心，交通發(fā)達。該咖啡店嚴格按照總部流程標準運作管理，實現(xiàn)管理具體化。因此，項目應(yīng)該定位為：李村步行街Waffle bant咖啡店。2.5方案評估意見綜合以上項目評估方案的比較分析，我們認為：采取加盟的方式更加保險，對于目前情況及資金而言，具有三大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 產(chǎn)權(quán)總部分配，自己掌握，保證對項目的經(jīng)營管理權(quán) 促進咖啡店管理水平的全面提高，保證咖啡店的高效可持續(xù)發(fā)展第三部分 成本，銷售及經(jīng)營收入測定3.1正常費用構(gòu)成1、 加盟費用： 包括20萬元外加培訓(xùn)費用為5萬元2、 店面租賃費： 每年15萬元3、 能源費用： 包括水費、電費等費用，該項約占總收入的3%4、 員工費用： 每位員工2000元每月，一共雇傭2人，一年的工資支出為4.8萬元5、 設(shè)備裝修： 25萬元6、 維修費用： 1.5萬元7、 材料成本： 包括咖啡豆，方糖等，該項約占總收入的20%3.2各類物業(yè)銷售收入估算經(jīng)過分析客流量，顧客喜歡食品，與其他店面比較，繪制了日營業(yè)收入的表格。（其中人次取平均最低值。）日營業(yè)收入 種類 價格 人次 收入 摩卡咖啡26元70人1820元 美式咖啡20元 卡布奇諾30元 拿鐵咖啡28元 華夫餅12元70人700元 布丁10元 起司蛋糕15元巧克力華夫餅19元注：表中食品及咖啡單價均為總部規(guī)定，不可更改。小結(jié)1、 經(jīng)過前期調(diào)查，根據(jù)一定比例所得，客流量約為100人次每天。2、 咖啡的平均價格為26元/杯，甜點的平均價格為10元/份。3、 由表可以計算出年收入約為90萬元，固定成本為每年34萬元，加盟、培訓(xùn)、設(shè)施等費用分攤為5年，每年的純利潤約為38萬元。第四部分 可行性研究結(jié)論與建議4.1 可行性研究結(jié)論經(jīng)過對李村步行街客流量及總部對這次項目的的研究分析，本組經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： 項目的變更是必要的、可行的、合理的 在目前各種利好因素的作用下，Waffle bant咖啡店前景良好 在2005年5月份將該項目投放市場的時機是可行的 考慮目前實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證咖啡店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目作為咖啡店銷售是可行的！4.2 項目主要問題的解決辦法和建議4.2.1如何提高咖啡店的盈利能力？1、樹立咖啡店親民形象：（1）將咖啡店的品牌固定時間段內(nèi)宣傳，加深對華府邦特品牌的認識，提高知名度，提升經(jīng)營管理水平和檔次；（2）增加產(chǎn)品附加價值，并在形象和服務(wù)上獨樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別；（3）將客戶吸收為會員，提升投資回報附加值，增加購買吸引力，促進項目銷售；同時有利于提高以后咖啡店經(jīng)營的銷售率；（4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬客源范圍，提高市場占有率。2、降低固定成本和提高盈利能力，（1）可以舉辦一場形象大使的征選，一可以提高總部知名度，二可以增加小店人氣，客源。（2）降低酒店固定經(jīng)營成本利用酒店管理公司先進的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。4.2.2如何降低投資者的風(fēng)險1、提供經(jīng)營擔(dān)保服務(wù) 建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機構(gòu)為咖啡店的后續(xù)經(jīng)營提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險，提升公司品牌價值；2、采用風(fēng)險較低的回報方式 建議采用風(fēng)險較低的免月供和固定回報模式，既可以保證投資者利益，促進銷售，又可以減小咖啡店經(jīng)營壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險；4.3項目風(fēng)險及防范建議4.3.1項目