做好土地資本營運文章 破解城鎮(zhèn)建設(shè)投入難題.doc

做好土地資本營運文章 破解城鎮(zhèn)建設(shè)投入難題各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁：新溝鎮(zhèn)位于美麗富饒的江漢平原腹地，地處監(jiān)利、潛江、仙桃三縣（市）交匯處，全鎮(zhèn)版圖面積150平方公里（其中城區(qū)規(guī)劃面積6平方公里，已建城區(qū)面積4.2平方公里）人口10萬人（其中城區(qū)人口5萬人），轄45個行政村，5個社區(qū)。連續(xù)兩輪獲得了“楚天杯”；三次獲得省“文明鄉(xiāng)鎮(zhèn)”稱號；被農(nóng)業(yè)部評為“全國農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地”；省政府評為“全省食品產(chǎn)業(yè)集群鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。地區(qū)生產(chǎn)總值41億，城鎮(zhèn)居民可支配收入1萬元，農(nóng)民人均純收入5000元。近幾年來，我鎮(zhèn)通過壟斷土地一級市場，經(jīng)營了6宗土地，共120畝，出讓價格2900萬元，政府凈賺2100萬全部用于城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一是更換和新安裝路燈350桿套；二是新修下水道7000米；三是新修混凝土路面59000平方米；四是新修城區(qū)橋梁兩座；五是購置灑水車一輛，垃圾清運車3輛；六是新增綠化面積55000平方米；七是自來水廠擴(kuò)批增容日萬噸供量；八是城區(qū)主要大道刷黑56000平方米；九是立面改造城區(qū)房屋22000平方米；十是重新新建城區(qū)公廁6個。2006年來總投資3700萬元，使小城鎮(zhèn)年年有投入，年年有變化，幾年大投入，城鎮(zhèn)大變樣。之所以在較短的時間內(nèi)能讓小城鎮(zhèn)發(fā)生很大的變化，我們主要是抓了三個方面：一是搶抓國家宏觀政策的機(jī)遇，向上爭項目、爭資金；二是把小城鎮(zhèn)的各類要素對外開放；三是做好土地資本營運。下面，我就如何做好土地資本營運，破解小城鎮(zhèn)建設(shè)投入難題談?wù)勎覀兊捏w會與做法：一、掌握城鎮(zhèn)資本營運的基本內(nèi)涵要想搞好城鎮(zhèn)資本營運，首先必須要掌握城鎮(zhèn)資本營運的基本內(nèi)容，所謂城市（城鎮(zhèn)）資本營運，我國的一些城建專家認(rèn)為：城市（城鎮(zhèn)）資本營運就是用經(jīng)營城鎮(zhèn)的理念來指導(dǎo)和推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，把城鎮(zhèn)建設(shè)作為最大的產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，作為最大的經(jīng)濟(jì)增長點來培植，把城鎮(zhèn)資本作為最大的國有資產(chǎn)來經(jīng)營，運用市場經(jīng)濟(jì)的運作方式，對城鎮(zhèn)土地資本、地域空間及其它經(jīng)濟(jì)要素進(jìn)行集聚、重組和營運，以使在整個城鎮(zhèn)范圍內(nèi)實現(xiàn)資源配置、容量和效益的最大化、最優(yōu)化，使城鎮(zhèn)建設(shè)走出一條“投入產(chǎn)出再投入更大的產(chǎn)出”的良性循環(huán)路子。這就是城市資本營運。那么什么是城鎮(zhèn)資本呢？國內(nèi)的一些專家把城市資本一般分為三類，一是自然資本；二是再生資本；三是延伸資本。所謂自然資本就是自然形成的，不可再生的資本。像土地資本、水域資本（如西湖、東湖），礦產(chǎn)資源、文物資源等。所謂再生資本就是人力資本。通過大量的人力、物力、財力投入產(chǎn)生的資本。如道路、橋梁、電力、園林等；所謂延伸資本就是從城市有形資本中衍生出來的城市無形資本。它包括冠名權(quán)、廣告發(fā)布權(quán)、公交線路經(jīng)營權(quán)等等。以上這三類資本的營運已成為時代和社會的要求。它是促進(jìn)城市建設(shè)大發(fā)展的一條新路子，對于擺脫城鎮(zhèn)建設(shè)的困境提高城鎮(zhèn)化水平，改善投資環(huán)境，促進(jìn)對外開放，提高人民群眾的生活質(zhì)量，具有極其重要的意義，為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)以至區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了不竭動力和廣闊前景。二、進(jìn)行土地資本營運的作用土地是一切經(jīng)濟(jì)活動最基本的載體。土地的重要性及其資源稀缺性，決定了它是最重要的城鎮(zhèn)資本，進(jìn)行土地資本營運，對促進(jìn)文明城鎮(zhèn)發(fā)展有著非常重要的作用。主要包括以下五個方面：一是實施城鎮(zhèn)規(guī)劃的需要。一個城鎮(zhèn)要想執(zhí)行總體規(guī)劃，重要的一條就是必須控制好土地，防止亂占亂建。（這個問題是鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在的最大問題）一旦土地失控，那么規(guī)劃不保，更談不上經(jīng)營土地。二是提升小城鎮(zhèn)品位的需要。按照城鎮(zhèn)規(guī)劃，在經(jīng)營土地時根據(jù)區(qū)域特點實行項目定向，公開競標(biāo)，做到每經(jīng)營一宗土地，都要上檔次、上規(guī)模、上特色，可以提升小城鎮(zhèn)的品位。（譬如，我鎮(zhèn)在老城區(qū)腹地建設(shè)的步行街，在新區(qū)建設(shè)的商居小區(qū)和即將開工建設(shè)的三星級賓館）。三是城鎮(zhèn)建設(shè)的需要，國家實行稅費改革之后，小城鎮(zhèn)的各類收費都予以取消，城建資金來源枯竭，這是我們大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，特別是規(guī)模較小的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括部分縣城發(fā)展比較緩慢的主要原因。搞好城鎮(zhèn)資本營運，做好土地文章，就會帶動城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)，（通過賣地賺錢，賺錢搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把生地變熟地后按土地增值，再賣，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)循環(huán)鏈。）使小城鎮(zhèn)有不竭的來源，不斷地建設(shè)。 四是工業(yè)發(fā)展的需要，當(dāng)前土地問題是制約招商引資、工業(yè)發(fā)展的難題，僅靠存量土地發(fā)展工業(yè)那是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，也上不了規(guī)模和檔次。要想發(fā)展工業(yè)，必須通過土地資本營運來聚集、掌握一定的土地。只有這樣才能確保招商引資項目順利落戶。五是新農(nóng)村建設(shè)的要求。小城鎮(zhèn)是建設(shè)社會主義、新農(nóng)村的龍頭，是城鄉(xiāng)一體化的橋梁與紐帶。通過建設(shè)好城鎮(zhèn)讓農(nóng)民大批的轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)居住、就業(yè)，分享城鎮(zhèn)比較優(yōu)越的公共資源配置，來提高農(nóng)民的生活質(zhì)量。另外，要引導(dǎo)城郊村的農(nóng)民，通過土地營運，科學(xué)規(guī)劃，合理補(bǔ)償，集中騰退率先建好城中新村。如我鎮(zhèn)光明村630畝土地，于2007年底前，鎮(zhèn)政府按每畝地2.8萬元收購。540畝辦工廠，修馬路，建商貿(mào)城。用50畝地集中騰退全村200戶，新建了光明小區(qū)。留40畝地光明村委會建辦公大樓，老年活動中心和商業(yè)門店。真是各方受益，皆大歡喜。這是一條非常成功的經(jīng)驗。我鎮(zhèn)今年下半年又將收購700畝土地，對向陽村、新紅村部分村民小組失地村民開展集中騰退工作，建設(shè)新居民區(qū)。三、土地資本營運的作法回顧總結(jié)近些年來我鎮(zhèn)經(jīng)營土地的一些基本做法，主要有以下幾個方面：1、編制和嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，控制性詳細(xì)規(guī)劃。我鎮(zhèn)的總規(guī)每五年修編一次，已經(jīng)四次進(jìn)行了修編，每次修編都是根據(jù)城鎮(zhèn)的不斷發(fā)展與需要，與時俱進(jìn)進(jìn)行的。歷屆政府都嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，進(jìn)行建設(shè)與管理，不越雷池。有了好的規(guī)劃和嚴(yán)格按規(guī)劃辦事，就有了經(jīng)營土地的基礎(chǔ)，所以編制規(guī)劃、執(zhí)行規(guī)劃非常重要。2、宣傳規(guī)劃、出臺政策、嚴(yán)格管理宣傳規(guī)劃：我鎮(zhèn)在三個居民、村民比較集中的地方辦了總體規(guī)劃宣傳欄，按廣大群眾了解規(guī)劃、執(zhí)行規(guī)劃堅持規(guī)劃、配合規(guī)劃。出臺政策：我鎮(zhèn)2006年開發(fā)城南新區(qū)，隨后出臺了新區(qū)、老城區(qū)規(guī)劃區(qū)域土地，不準(zhǔn)任何個人和單位用新地建房，不準(zhǔn)對手成交，部門閑置土地必須由政府收購，由政府壟斷土地一級市場等為核心內(nèi)容的文件。文件出臺后，用會議、電視、宣傳欄進(jìn)行廣泛宣傳。三年多過去了，在用地問題上，我鎮(zhèn)沒有一例違規(guī)劃行為既成事實的。嚴(yán)格管理：近幾年來，我鎮(zhèn)處理了幾起土地違規(guī)和新地建房事件。如我鎮(zhèn)建設(shè)的步行街，原先屬于城區(qū)糧管所和工商銀行所在地，糧管所改制時，將其20畝地，通過土地交易部門賣給居民建私房，工商銀行上收，將其房地產(chǎn)賣給個體戶辦超市，政府得知后，強(qiáng)力制止了這兩宗交易活動，按照相關(guān)政策進(jìn)行收購，建設(shè)了步行街，提升了城鎮(zhèn)品位。城郊全心村三組村民、新紅村二組村民要求到新區(qū)自己責(zé)任田建房，政府運用一切力量進(jìn)行了制止，并對帶頭開工建設(shè)的兩處強(qiáng)行拆除，嚴(yán)格控制好土地，為經(jīng)營土地提供了可靠保障。3、合理補(bǔ)償土地是農(nóng)民賴以生存的條件，是農(nóng)民的命根子。對因支持工業(yè)和城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展的失地農(nóng)民的補(bǔ)償，政府盡可能予以傾斜。我們作法：一是提高補(bǔ)償資金。工業(yè)用地每畝補(bǔ)給農(nóng)民22000元（如果按土地的等級補(bǔ)償只需18000元），商業(yè)用地每畝補(bǔ)給農(nóng)民不少于26000元；二是優(yōu)先到工廠打工。我鎮(zhèn)有一個規(guī)定，凡屬被征用土地的對象只要符合條件，愿意招工的，使用土地的工廠和商店必須優(yōu)先解決；三是改善居住環(huán)境。我鎮(zhèn)光明村全村失去了土地，向陽村70%農(nóng)民失去了土地。對這些失地村組，政府從經(jīng)營土地資金中拿點錢，使用土地的投資商贊助一筆錢，幫助他們硬化道路、修通下水道、備置垃圾箱，改善他們的居住環(huán)境。通過這些補(bǔ)償辦法，確保征地工作的順利進(jìn)行。4、儲備土地要做到一個口子進(jìn)水，一個池子蓄水，一個龍頭放水，必須實施土地儲備辦法。很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)靠轉(zhuǎn)移支付保工資、保運轉(zhuǎn)，少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)保運轉(zhuǎn)都難，拿大筆錢來收購?fù)恋啬鞘切υ?，我?zhèn)也不例外，為了破解這一難題，我鎮(zhèn)在儲備土地上，主要采取了三著：一著是搭車儲備土地，2006年，福娃集團(tuán)找政府幫助儲備公司發(fā)展用地300畝，政府找該公司做工作擴(kuò)大到500畝，結(jié)余200多畝政府作為引進(jìn)工業(yè)項目和商業(yè)項目用地。二著是簽合同儲備土地，對近期不能開發(fā)的土地，又沒錢收購，政府通過召開村組、村民會議作出承諾，簽訂意向收購合同。三著是現(xiàn)金收購?fù)恋亍磳㈤_工建設(shè)的用地，用投資商預(yù)付款收購農(nóng)民土地。通過這些辦法，確保了工業(yè)用地和城鎮(zhèn)建設(shè)用地的順利進(jìn)行。5、經(jīng)營土地開展土地資本營運，必須按照市場規(guī)律辦事，協(xié)議出讓，暗箱操作，不僅會造成用地者之間的不平等競爭，更主要的是土地資本的正常價值得不到體現(xiàn)。我鎮(zhèn)在近幾年來的土地供給中，全部實現(xiàn)土地招、拍、掛，通過競爭決定土地的價格和土地使用者，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置和土地資本營運的最大化，體現(xiàn)土地資本營運的價值，2006年以來，我鎮(zhèn)共經(jīng)營土地500畝（其中工業(yè)用地410畝），城鎮(zhèn)建設(shè)用地90畝，主要用于四大項目建設(shè)，即：步行街項目建設(shè)，吉祥花園式商品房小區(qū)項目建設(shè)，文化廣場項目建設(shè)，三星級賓館項目建設(shè)，共拍賣價格1650萬元，政府不僅從土地出讓中贏得了大筆的城鎮(zhèn)建設(shè)配套資金，更從宏觀上調(diào)控并高品位的建設(shè)了城區(qū)。四、土地資本營運面對的壓力政府壟斷土地后，除了要做好土地控管工作，群眾穩(wěn)定工作外，還要面對許多需要低價購買土地搞開發(fā)，個人購買黃金地帶、黃金角地段建私房者，鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)有不小的頂壓力主要過四關(guān)：即領(lǐng)導(dǎo)關(guān)、親戚關(guān)、勢力關(guān)、金錢關(guān)。所謂領(lǐng)導(dǎo)關(guān)就是領(lǐng)導(dǎo)打招呼要地；所謂親戚關(guān)就是親朋好友上門求情要地；所謂勢力關(guān)就是社會黑惡勢力享盡一切辦法要地；所謂金錢關(guān)就是送重金上門要地的。如果克服不