高力國際物業(yè)-君蘭項目交收樓方案-13.doc

君蘭項目交收樓方案（討論稿）廣州高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司二五年目 錄一、 交收樓指南3二、 交樓前籌備工作41. 文件資料準備及印刷包裝42. 物業(yè)的驗收43. 交樓小組成員的組成及基本職責(zé)4三、 交樓現(xiàn)場布置及交樓指引51. 交樓安排52. 交樓現(xiàn)場布置53. 交樓各環(huán)節(jié)的說明64. 交樓現(xiàn)場及人員安排75. 交樓當日流程106. 各相關(guān)部門的籌備工作11一. 交收樓指南樓宇交付使用，是物業(yè)管理公司接管樓宇的一項重要工作。如果疏忽大意，對工作存在的缺陷未能在接管物業(yè)前整改完畢，接管后交付業(yè)主時，必將引致投訴，這不但影響發(fā)展商和物業(yè)管理公司的形象，而且還影響到日后的銷售業(yè)績。因此，必須慎重對待。物業(yè)移交包括三個步驟：1 由施工單位在工程竣工后交付發(fā)展商(房產(chǎn)公司)：2 由房產(chǎn)公司向管理公司移交；3 管理公司向業(yè)戶移交使用。這個階段的工作通常逐個單元向業(yè)主進行交樓，工作量大，要求認真細致地進行。實際上，大多數(shù)物業(yè)的交接工作是在工程基本完工，而且尚未辦理竣工驗收時進行的，必須注意處理好以下問題：1. 會同房產(chǎn)公司代表、施工單位代表認真對工程質(zhì)量進行檢查，存在問題做好記錄，三方代表簽字確認，并由房產(chǎn)公司督促施工單位限期整改；2. 整改完畢，三方代表檢查確認合格，可以辦理移交手續(xù)，管理公司可以接收鎖匙。二. 交樓前籌備工作：1. 文件資料準備及印刷包裝（1） 為進一步體現(xiàn)君蘭項目的檔次，建議請專業(yè)廣告設(shè)計三大文件的封面及排版，并打印、簡易裝訂成冊。（2） 訂做高檔的鎖匙盒或?qū)ｉT訂做一精美禮盒或禮品手提袋，禮品盒里面設(shè)計能放置三大文件、單元鎖匙、智能IC卡等物品。（3） 印刷的收樓文件包括：業(yè)主公約、業(yè)戶手冊、裝修手冊、收樓證明、收樓確認書、防火責(zé)任協(xié)議書、商場/寫字樓人員情況登記表、遺漏工程維修單、裝修申請表、公司水牌申請表等有關(guān)文件、表格的印刷。2. 物業(yè)的驗收（1） 對交收的物業(yè)（公共環(huán)境、公用配套設(shè)施、房屋）進行復(fù)檢，確保交樓工作的順利進行。（2） 做好對鎖匙的試匙及標簽工作。 3. 交樓小組成員的組成及基本職責(zé):（1） 交樓小組成員：銷售人員、房產(chǎn)公司工程人員、物業(yè)管理公司人員（具體分組視實際情況而定）。（2） 交樓小組各部分的工作職責(zé)： 銷售人員：負責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)戶關(guān)系，解答業(yè)戶在銷售時承諾的有關(guān)問題，包括樓盤日后的發(fā)展規(guī)劃、配套設(shè)施等問題。 房產(chǎn)公司工程人員：負責(zé)現(xiàn)場回復(fù)各類單元遺漏工程問題的處理時限及解答有關(guān)項目工程竣工驗收情況問題。 物業(yè)管理公司人員：負責(zé)接待業(yè)戶收樓工作，指引業(yè)戶簽署各類收樓文件資料，帶業(yè)戶前往單元驗收房屋，解答業(yè)戶日后對寫字樓的管理及服務(wù)等相關(guān)問題。三. 交樓現(xiàn)場布置及交樓指引:1. 交樓安排： 交樓日期(第一期)： 交樓數(shù)目： 2. 交樓現(xiàn)場布置（1） 交樓處布置1) 懸掛升氣球；2) 拉橫幅；3) 擺設(shè)鮮花；4) 綠化布置、保潔；5) 保安崗設(shè)置；6) 垃圾桶設(shè)置；7) 物業(yè)簡介、交樓工作流程、裝修指引等；8) 張貼有關(guān)文件：a) 政府有關(guān)收費文件；b) 項目竣工綜合驗收合格證；c) 質(zhì)量保證書；d) 使用說明書；e) 商廈通郵地址、郵編等。（2） 物品1) 各類標示牌 (包括：收款處、接待處、交樓處、咨詢處、洗手間、臨時停車場(處)、商廈平面圖、管理公司名稱、樓宇名稱、公共設(shè)施導(dǎo)示、警示語、電梯標識、單元門牌等) 及通告欄、意見箱等；2) 鑰匙柜1個；3) 鑰匙圈個。3. 交樓各環(huán)節(jié)的說明（1） 樓宇交付時應(yīng)該具備以下條件：1) 建筑商、施工單位、發(fā)展商、設(shè)計單位、初驗合格；2) 政府各相關(guān)部門驗收合格證，并發(fā)出竣工驗收合格證；3) 市政水、電、煤氣、電視、電話管線已接駁到住宅單位；4) 市政規(guī)劃路、道路已平整好，主要園林綠化已完成；5) 商廈內(nèi)的施工材料、廢料已清理完畢；6) 質(zhì)量保證書和使用說明書。（2） 接待處：核驗身份及有關(guān)證照1) 收樓通知書；2) 房地產(chǎn)預(yù)售合同或銀行貸款抵押合同或租賃合同原件；3) 購房付款票據(jù)或已繳租金收據(jù)；4) 業(yè)主身份證原件（私人購買）；或營業(yè)執(zhí)照原件、收樓委托書原件及代經(jīng)辦人身份證原件（企業(yè)購買）。（3） 收款處：財務(wù)部在驗明業(yè)戶文件及收齊有關(guān)款項后，開具發(fā)票并在收樓流程表在簽名（經(jīng)辦人）蓋章（財務(wù)章）。（4） 交樓處：查核簽收以下文件后交鎖匙予小業(yè)主1) 查核收樓流程表上財務(wù)部是否已蓋章，沒蓋章的，退回財務(wù)部繼續(xù)辦理；已蓋章的，收回流程表，進行下一步；2) 簽收文件：A. 管理公約/業(yè)戶手冊/裝修手冊；B. 質(zhì)量保證書及使用說明書；C. 防火責(zé)任協(xié)議書；（一式二份，業(yè)戶及管理處各執(zhí)一份）D. 承諾書；（一式二份，業(yè)戶及管理處各執(zhí)一份）E. 商場/寫字樓人員情況登記表；（由業(yè)戶填寫后交回管理處存檔）F. 簽收鑰匙；（若是租戶簽收1套鑰匙，其余封存）G. 室內(nèi)設(shè)備驗收檢查表（含鑰匙簽收，業(yè)戶驗收樓宇并簽名確認后交回管理處）。3) 所有收回的文件整理后存于管理公司業(yè)戶檔案中；4) 如需返修留下一條鑰匙。備注： 聯(lián)名業(yè)主中一人未能到場收樓，則到場業(yè)主需持未到場業(yè)主的親筆委托書及身份證原本收樓，委托書原件及身份證影印件須存于業(yè)戶檔案中； 業(yè)主或租戶為單位的，經(jīng)辦人應(yīng)持單位開具的委托公函原件、單位營業(yè)執(zhí)照原件及本人身份證原件，租賃合同（租戶）、委托公函、營業(yè)執(zhí)照及身份證影印本存于業(yè)戶檔案中。4. 交樓現(xiàn)場及人員安排：（1） 交樓地點：（2） 交樓時間：（3） 交樓戶數(shù)：平均每天 戶。（4） 交樓當天安排： 月 日 上午： 交樓儀式 月 日 下午： 交樓（5） 交樓現(xiàn)場功能區(qū)的劃分、工作指引及物品配置： 總場地： M2接待處：A. 接待人員： 名(負責(zé)核對業(yè)戶身份及有關(guān)證照，如業(yè)戶需要先看樓，通知管理員簽名借領(lǐng)該業(yè)戶單元鎖匙帶業(yè)戶看樓。管理員（物業(yè)工程人員）： 名(負責(zé)帶業(yè)戶驗樓、確認電表讀數(shù)及協(xié)助業(yè)戶填寫室內(nèi)設(shè)備驗收檢查表)。B. 物品： 木臺 ： 張 椅 ： 張 報紙、雜志 ： 若干 飲水機 ： 臺 紙杯 ： 只 蒸餾水 ： 瓶 垃圾桶 ： 個對講機 ： 臺筆 ： 若干支雨傘 ： 把 文件袋 ： 個交樓處：A. 交樓員： 人(發(fā)放第三項第5項所列物品)。 人(協(xié)助業(yè)主簽署有關(guān)收樓文件，并將填妥資料收回放入該單元的業(yè)主檔案袋)。B. 物品：統(tǒng)一樣式木臺： 張(或長木臺1張) 椅子： 張白紙：若干簽字筆： 支復(fù)印紙：若干復(fù)印機： 臺文具(訂書機等)：若干文件柜： 個對講機： 臺收款處：A. 財務(wù)人員：（由接待人員帶領(lǐng)業(yè)戶前往繳交有關(guān)購房余款和物業(yè)管理費用）。B. 物品：統(tǒng)一樣式書臺： 張(或長木臺1張)椅子： 張計算器： 個收據(jù)及復(fù)寫紙： 若干入伙交款單：若干財務(wù)進帳單：若干收樓證明：若干收費一覽表： 張咨詢處：A. 物業(yè)主管、工程主管、律師、銷售人員： 人(接受業(yè)主的咨詢，并負責(zé)解答業(yè)主問題)。B. 物品：統(tǒng)一樣式木臺： 張椅子：若干白紙： 若干簽字筆： 支政府相關(guān)文件： 若干份對講機： 臺其它人員：物業(yè)總經(jīng)理： 人(負責(zé)交樓之全面協(xié)調(diào)工作)。工程人員： 人(協(xié)助交樓工作，配置對講機于驗樓區(qū))。清潔工人： 人(負責(zé)交樓現(xiàn)場清潔及更換飲用水)。保安員： 人(輪班制，負責(zé)小區(qū)公共地方及交樓現(xiàn)場保安工作)。5. 交樓當日流程：交樓當日流程需張貼于交樓現(xiàn)場當眼處，以便業(yè)主明了整個收樓程序。 業(yè)主收樓程序二、 收款處1) 業(yè)主預(yù)先將應(yīng)繳款項存入收樓通知書上列明的銀行帳戶；2) 憑銀行開具的單據(jù)到收款處換領(lǐng)發(fā)票。一、接待處交驗收樓通知書、業(yè)戶身份證及復(fù)印件、房地產(chǎn)預(yù)售合同；營業(yè)執(zhí)照、委托公函、經(jīng)辦人身份證及復(fù)印件、租賃合同（如有）(委托收樓同時須出具委托書、業(yè)主身份證、被委托人身份證及復(fù)印件)。三、交樓處1) 業(yè)戶簽收文件和鑰匙；2) 由工作人員陪同驗收物業(yè)；3) 記錄電表讀數(shù)及遺漏工程；4) 業(yè)戶在室內(nèi)設(shè)備驗收檢查表上簽名確認；5) 若有遺漏工程跟進，業(yè)戶在留匙記錄表上簽名并留下一條門匙用于維修。注：以上程序可能會因個別業(yè)主的特殊要求及發(fā)展商的實際情況稍有變動。6. 各相關(guān)部門籌備工作負責(zé)部門準備工作銷售部1. 向管理公司提供交樓物業(yè)的相關(guān)資料（業(yè)戶名稱、所購或租用單元、單元建筑面積等等）及其他相關(guān)文件資料。2. 發(fā)出收樓通知書，通知業(yè)主具體收樓日期和時間安排，并附上收樓需繳付的相關(guān)房款費用及物業(yè)管理費用清單。3. 按照銷售人員對業(yè)主的熟悉程度，確定收樓期間銷售人員需接待的業(yè)主名單。4. 在預(yù)約收樓前兩天致電業(yè)主，確定業(yè)主是否能按時收樓，并提醒業(yè)主需帶備的文件材料和有關(guān)證件。房地產(chǎn)公司工程部1. 確定交樓期間負責(zé)協(xié)助業(yè)主收樓的工程人員的名單。2. 與施工單位協(xié)商，就業(yè)戶單元內(nèi)各項工程遺漏問題的處理期限以及相關(guān)責(zé)任事宜達成協(xié)議。并知會各位參與收樓的工作人員。3. 準備質(zhì)量保證書和住宅使用說明書及各類單項工程驗收合格書給管理公司。管理公司（客戶服務(wù)部/物業(yè)部）1. 與銷售部聯(lián)系落實接收相關(guān)資料。2. 確定交樓期間負責(zé)接待業(yè)戶的物管人員編排名單。3. 將主要管理三大手冊、單元鎖匙、禮品等裝袋（手挽袋）。4. 將業(yè)戶需簽署的全套文件表格分別裝入檔案袋內(nèi)。5. 落實交樓處現(xiàn)場標識內(nèi)容及指示牌的擺放位置。6. 負責(zé)對物業(yè)（包括公建設(shè)施、公共位置、單元內(nèi)部）復(fù)檢工作。7. 落實有線電視、電話、信箱等配套設(shè)施的開通時間。8. 準備好管理費收費標準批復(fù)文件及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)文件9. 確定質(zhì)量保證書和使用說明書及各工程驗收合格文件資料。10. 落實交樓前專業(yè)清潔公司的清潔開荒安排及交樓期間交樓區(qū)域的日常保潔工作。11. 落實交樓區(qū)域垃圾桶、飲水機等物品的設(shè)置。12. 落實交樓現(xiàn)場的綠化盆栽植物及鮮花的擺放及日常養(yǎng)護。管理公司（保安部）1. 確定交樓現(xiàn)場及周邊（包括停車區(qū)域）保安值崗人員名單。2. 負責(zé)交樓現(xiàn)場的指引工作。3. 維持交樓現(xiàn)場的安全秩序。管理公司（工程部）1. 負責(zé)交樓區(qū)域與建筑工地的安全分隔和安全防護工作。2. 落實交收樓現(xiàn)場的水電供應(yīng)和照明布置工作。3. 確定現(xiàn)場回答業(yè)戶對二次裝修及其它工程問題咨詢的人員名單。管理公司（財務(wù)部）1. 負責(zé)管理費收費標準的物價局報批工作，并落實有關(guān)物價批復(fù)文件、管理公司收費許可證、稅務(wù)登記證的辦理。2. 使用財務(wù)軟件輸入所有業(yè)戶的相關(guān)資料。3. 準備有關(guān)的發(fā)票收據(jù)。4. 編制業(yè)戶收費一覽表。管理公司（人事行政部）1. 組織各部門參與交樓的工作人員進行一次交收樓預(yù)演。2. 落實員工制服和工作證的訂做事宜。3. 負責(zé)各類對客使用文件表格的統(tǒng)一印刷。4. 負責(zé)交樓現(xiàn)場布置及有