仿古商業(yè)街策劃書.doc

-精選公文范文-仿古商業(yè)街策劃書 篇一：商業(yè)街策劃書 一個很成功的商業(yè)項目策劃方案 目 錄 第一章 總體策劃思路 4 一、 策劃的總體思路 4 二、 項目背景 4 三、項目資源分析、項目目標(biāo)的界定 5 四、核心目標(biāo)-樹立品牌 6 五、項目開發(fā)總建議 7 六、項目的swot分析 7 七市場機會發(fā)現(xiàn) 11 第二章 項目總體的定位開發(fā)報告 15 前言 15 一、項目總體形象定位 16 二、項目功能定位 19 三、世景的無限優(yōu)勢 26 四、項目定位優(yōu)勢的建立基礎(chǔ) 27 五、目標(biāo)客戶群所定及分析 29 第三章 項目整體組合營銷策略報告 33 一、 項目總體整合營銷策略 33 二、總體操盤計劃、步驟 35 第四章 項目產(chǎn)品設(shè)計報告 37 第一部分：世景國際國際公寓產(chǎn)品設(shè)計構(gòu)想 37 環(huán)境設(shè)計 37 一、 “英式管家”的概念 41 二、世景國際國際公寓引入英式管家服務(wù)的起因 41 三、世景國際國際公寓英式管家服務(wù)的內(nèi)容 42 第二部分：世景國際寫字樓產(chǎn)品設(shè)計構(gòu)思 60 一、市場調(diào)研 60 二、世景國際寫字樓工程技術(shù)數(shù)據(jù) 60 三、世景國際項目本身具備的優(yōu)勢 62 四、目標(biāo)客群定位瞄準(zhǔn)市場空白點 63 五、精銳公司將面臨的問題 65 六、為新銳公司度身定做的七大服務(wù)體系 66 七、世景國際小面積辦公寫字樓推廣要點 67 節(jié)約成本的辦公空間： 67 富有創(chuàng)造力的事業(yè)空間 68 比較優(yōu)勢 68 世景國際為精銳公司度身定做的軟硬件配套 70第三部分：世景國際商業(yè)廣場規(guī)劃設(shè)計思路 83 1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 83 2.規(guī)劃理念 84 3規(guī)劃風(fēng)格 84 4.總體規(guī)劃與功能規(guī)劃的復(fù)合性 84 5.世景國際商業(yè)廣場規(guī)劃 856.交通組織結(jié)構(gòu) 86 7.停車方式 87 8. 室內(nèi)垂直交通設(shè)計要求 88 9.園藝設(shè)計 91 10.園林設(shè)計的具體表現(xiàn)形式 92 11. 景觀構(gòu)成要素 92 第五章 開盤前期營銷推廣策略設(shè)計報告 94 一、尋找打開成功之門的金鑰匙概念運作 94 第一階段：項目導(dǎo)入期 95 第二階段：商鋪推廣期 98 第三階段：商務(wù)港與酒店公寓推廣期 100 二、知己知彼，百戰(zhàn)不殆目標(biāo)客戶分析 104 三、策動市場，謀略制勝媒介策劃 106 四、媒介也領(lǐng)先媒體組合 108 五、一年之計在于春工作規(guī)劃 110 策劃宣傳內(nèi)容與階段安排 110 策劃宣傳工作大綱 111 項目lg設(shè)計 114 項目案名設(shè)計 115項目廣告語設(shè)計 116 銷售中心及圍墻包裝設(shè)計 117 項目vi系統(tǒng)設(shè)計 118附件： 一、世景國際項目市場調(diào)研報告（已提交） 二、售樓部設(shè)計方案 三、項目形象iv設(shè)計 第一章 總體策劃思路 一、 策劃的總體思路 1. 全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌 握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍-先求不敗而后求全勝。 2. 項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源 優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進(jìn)行完美對接。篇二：商業(yè)街策 劃方案 商業(yè)街策劃方案 2009-07-05 09:04 三、項目運作策略及構(gòu)思 （一）、項目運作策略 1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的 同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應(yīng)把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式， 說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工 作的有效實施。 2、定向招租，龍頭店鋪帶動在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足 30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。 3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍降低商鋪租金，或?qū)嵭腥齻€月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。 4、以點帶面，吸引人氣在商業(yè)街內(nèi)布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、 棒棒糖、熱狗食品等。 （二）、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃? 項目定位 觀瀾區(qū)域首個特色風(fēng)情商業(yè)街定位詮釋： “觀瀾區(qū)域”突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢。 “首個”突出首個，突出在創(chuàng)意及設(shè)計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾 乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風(fēng)情商業(yè)街。 “特色風(fēng)情”觀瀾片區(qū)消費者購物、休閑的蘇格蘭風(fēng)情文化商業(yè)街，凸顯項目的文化底 蘊和氣息。 1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃 通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項目周邊商業(yè)、項目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項目“皇家英里 路”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并 以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點綴。? 酒吧街特點 此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè) 人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可 以提升整個商業(yè)項目的品位、檔次，填補區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶 出西式文化消費環(huán)境，體現(xiàn)了“皇家英里路”這一定位。? 特色餐飲街特點 特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三 種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達(dá)到吸引消費者的要 求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要 求停車位足，在這里可以停車需求。 ?家電體驗街特點 近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗營銷來網(wǎng)羅顧客。此 類體驗是企業(yè)以服務(wù)為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費者為中心，能夠創(chuàng)造使消費者參與、值 得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗式營銷更專業(yè)、更具人 性化。 根據(jù)消費者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有 專業(yè)指導(dǎo)，購物避免了盲目性。? 服裝服飾、體育用品街特點 商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項目南北 商業(yè)連接起來。 2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃 二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制 網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標(biāo)很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。 四、項目執(zhí)行案 （一）、成立項目運作小組為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施， 需構(gòu)建商業(yè)物 業(yè)經(jīng)營管理的全程服務(wù)機構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對應(yīng)，因此應(yīng)成立項目運作小 組，組織架構(gòu)如下： （二）、收集資料 建立檔案，收集業(yè)主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè) 計、招商、硬件改造等工作。? 與管理處聯(lián)絡(luò)，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項目購買以及物業(yè)管理的具 體條款、協(xié)議。（執(zhí)行人：呂國生）? 與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。（執(zhí)行人：呂國生）?與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò)，收集項目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防 圖等項目工程資料。（執(zhí)行人：呂國生）? 通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn) 有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生） （三）、召開業(yè)主懇談會除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以 租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實施，從而導(dǎo)致經(jīng)營混 亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理帶 來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。? 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開 展洽談工作。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生） ? 擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗的主持人，掌控引導(dǎo)會議議題走向，防止懇談會偏 題，與業(yè)主探討運營思路及模式。（執(zhí)行人：項目部） （四）、代理條件的確定為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應(yīng)確定代理期限， 租金支付方式等條款，確定代理條件。 ? 對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào) 研，了解該片區(qū)消費者的消費習(xí)慣，商鋪租金水平等信息。 （執(zhí)行人：黎海航、呂國生）采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價格 體系。（執(zhí)行人：項目部）? 擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應(yīng)為3-5年。租金策略應(yīng)采取第一 年0租金，第二年50市場租金，第三年80市場租金的策略。引進(jìn)特色項目的硬件改造費 用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。（執(zhí)行人：項目部）? 簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)。（執(zhí)行人：項目部）篇三：某商業(yè)街策劃書 一、 規(guī)劃背景 1、 規(guī)劃的起源 自80年代中期開始，因經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展迅猛，中山市被譽為廣東四小虎之一而名聞于世。 隨著廣珠城軌的建設(shè)開通，以及西部沿海鐵路、港珠澳大橋、深中通道的規(guī)劃建設(shè)，中山成 為粵西連接深圳、香港乃至更寬地域的黃金走廊。這樣一個著名的僑鄉(xiāng)，缺乏大型的中心商 業(yè)區(qū)。因而在舊城中心地段改造項目中 將本案規(guī)劃成為集商業(yè)與居住功能為一體的綜合性商 業(yè)中心一期。 2、 規(guī)劃的背景資料 中山，古稱香山，人杰地靈，名人輩出。1950年4月，中山縣以其人口稠密、土地廣闊、財稅豐厚，被廣東省民政廳列為特等縣。1997年，被聯(lián)合國授予“世界人居獎”。2005 年在中國社科院公布的我國城市綜合競爭力排名中，中山市名列第17位。2005年，中山市榮膺首批“全國文明城市”稱號，成為全國9個獲此殊榮的城市之一。2010年，中山市被列 為國家歷史文化名城。 二、 規(guī)劃條件 1城市規(guī)模 中山位于廣東省，人口140萬人，流動人口200萬。位于珠江三角洲中南部， 珠江口西岸，北連廣州，毗鄰港澳，總面積平方公里，為全國不設(shè)區(qū)的地級市之一 旅居世界各地海外華僑和港澳臺同胞80多萬人，連續(xù)多年保持廣東省第5的經(jīng)濟(jì)總量。中山 是一座社會和諧、經(jīng)濟(jì)興旺、環(huán)境優(yōu)美、民生幸福的現(xiàn)代化城市。 2基地基本情況 本案位于城市中心，地勢平坦。北至城市主干路紅線，其它三邊至城市次干路中心線。 基地 北邊有公園、多層商業(yè)建筑，東面為二期規(guī)劃用地，南面和西面分別為行政辦公用地和 居住用地。規(guī)劃用地內(nèi)有新建的商場和小學(xué)，以及舊民居點。因臨近城市公園和主干道，交 通量較大。 3規(guī)劃市場條件 中山市發(fā)展快速，第三產(chǎn)業(yè)需求量大。商業(yè)中心的建成，促進(jìn)消費帶動第三產(chǎn)業(yè)以及經(jīng) 濟(jì)發(fā)展。商業(yè)區(qū)從某種角度標(biāo)榜一個城市的發(fā)展。中山市需要一個具有代表性的商業(yè)中心。 三、swot分析 1、優(yōu)勢：商業(yè)中心一期在城市老城區(qū)改造地段，占據(jù)城市中心地段。北面的公園以及商業(yè)建筑，本身就匯聚了大量人流。東面的二期規(guī)劃用地使商業(yè)中心有更大的發(fā)展前景 2、劣勢：臨主干道人流車流很多，道路處理不好會導(dǎo)致交通隱患 本案東面有二期規(guī)劃，建設(shè)周期長、加大了投資風(fēng)險。 本案為舊城改造，規(guī)劃受局限 3、 機會：在城市中心區(qū)，與周邊商業(yè)很好的融合。項目有豐富的市場基礎(chǔ) 填補了中山市的商業(yè)中心區(qū)和步行街的空缺 4、 威脅：周邊商業(yè)區(qū)的競爭激烈 四、商業(yè)中心定位 1、項目在中山市的定位項目為中山市中心區(qū)綜合性商業(yè)規(guī)劃，將會成為中山市商業(yè)中心，成為中山市的象征。 為 廣大市民提供一個功能齊全的購物休閑中心。 2、項目戰(zhàn)略定位 以帶動中山市商業(yè)發(fā)展為目的，集購物、金融、文化、娛樂和居住一體的商業(yè)發(fā)展模式。 彌補中山市大型商業(yè)步行街的空缺。 五、規(guī)劃原則和中心思想 1、規(guī)劃定位目標(biāo) 體現(xiàn)以人為本的核心思想，合理的組織人流車流，實現(xiàn)人車分流。將商業(yè)區(qū)與居住片區(qū) 分開布置，分為商業(yè)帶、和居住帶。商業(yè)帶具備現(xiàn)代化商業(yè)意向，強調(diào)舒適化、人性化和科 技化。居住帶強調(diào)居住與工作相互協(xié)調(diào)的都市化生活。 2、規(guī)劃策略 強調(diào)“混合分區(qū)”，商業(yè)融入居住，但保證較合適的居住舒適度。使商業(yè)區(qū)成為城市的有 機結(jié)合體，并具有彈性可持續(xù)發(fā)展的潛在空間。并最求經(jīng)濟(jì)、生活和生態(tài)環(huán) 境的全面可持續(xù)。篇二：某商業(yè)街策劃書 一、 規(guī)劃背景 1、 規(guī)劃的起源 自80年代中期開始，因經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展迅猛，中山市被譽為廣東”四小虎”之一而名聞于世。隨著廣珠城軌的建設(shè)開通，以及西部沿海鐵路、港珠澳大橋、深中通道的規(guī)劃建設(shè)，中山成為粵西連接深圳、香港乃至更寬地域的黃金走廊。這樣一個著名的僑鄉(xiāng)，缺乏大型的中心商業(yè)區(qū)。因而在舊城中心地段改造項目中 將本案規(guī)劃成為集商業(yè)與居住功能為一體的綜合性商業(yè)中心一期。 2、 規(guī)劃的背景資料 中山，古稱香山，人杰地靈，名人輩出。1950年4月，中山縣以其人口稠密、土地廣闊、 財稅豐厚，被廣東省民政廳列為特等縣。1997年，被聯(lián)合國授予“世界人居獎”。2005年在中國社科院公布的我國城市綜合競爭力排名中，中山市名列第17位。2005年，中山市榮膺首批“全國文明城市”稱號，成為全國9個獲此殊榮的城市之一。2010年，中山市被列為國家歷史文化名城。 二、 規(guī)劃條件 1城市規(guī)模 中山位于廣東省，人口140萬人，流動人口200萬。位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北連廣州，毗鄰港澳，總面積平方公里，為全國不設(shè)區(qū)的地級市之一旅居世界各地海外華僑和港澳臺同胞80多萬人，連續(xù)多年保持廣東省第5的經(jīng)濟(jì)總量。中山是一座社會和諧、經(jīng)濟(jì)興旺、環(huán)境優(yōu)美、民生幸福的現(xiàn)代化城市。 2基地基本情況 本案位于城市中心，地勢平坦。北至城市主干路紅線，其它三邊至城市次干路中心線?；?北邊有公園、多層商業(yè)建筑，東面為二期規(guī)劃用地，南面和西面分別為行政辦公用地和居住用地。規(guī)劃用地內(nèi)有新建的商場和小學(xué)，以及舊民居點。因臨近城市公園和主干道，交通量較大。 3規(guī)劃市場條件 中山市發(fā)展快速，第三產(chǎn)業(yè)需求量大。商業(yè)中心的建成，促進(jìn)消費帶動第三產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展。商業(yè)區(qū)從某種角度標(biāo)榜一個城市的發(fā)展。中山市需要一個具有代表性的商業(yè)中心。 三、swot分析1、優(yōu)勢：商業(yè)中心一期在城市老城區(qū)改造地段，占據(jù)城市中心地段。 北面的公園以及商業(yè)建筑，本身就匯聚了大量人流。 東面的二期規(guī)劃用地使商業(yè)中心有更大的發(fā)展前景 2、劣勢：臨主干道人流車流很多，道路處理不好會導(dǎo)致交通隱患 本案東面有二期規(guī)劃，建設(shè)周期長、加大了投資風(fēng)險。 本案為舊城改造，規(guī)劃受局限 3、 機會：在城市中心區(qū)，與周邊商業(yè)很好的融合。 項目有豐富的市場基礎(chǔ) 填補了中山市的商業(yè)中心區(qū)和步行街的空缺 4、 威脅：周邊商業(yè)區(qū)的競爭激烈 四、商業(yè)中心定位 1、項目在中山市的定位 項目為中山市中心區(qū)綜合性商業(yè)規(guī)劃，將會成為中山市商業(yè)中心，成為中山市的象征。為 廣大市民提供一個功能齊全的購物休閑中心。 2、項目戰(zhàn)略定位 以帶動中山市商業(yè)發(fā)展為目的，集購物、金融、文化、娛樂和居住一體的商業(yè)發(fā)展模式。 彌補中山市大型商業(yè)步行街的空缺。 五、規(guī)劃原則和中心思想 1、規(guī)劃定位目標(biāo) 體現(xiàn)以人為本的核心思想，合理的組織人流車流，實現(xiàn)人車分流。將商業(yè)區(qū)與居住片區(qū)分開布置，分為商業(yè)帶、和居住帶。商業(yè)帶具備現(xiàn)代化商業(yè)意向，強調(diào)舒適化、人性化和科技化。居住帶強調(diào)居住與工作相互協(xié)調(diào)的都市化生活。 2、規(guī)劃策略 強調(diào)“混合分區(qū)”，商業(yè)融入居住，但保證較合適的居住舒適度。使商業(yè)區(qū)成為城市的有機結(jié)合體，并具有彈性可持續(xù)發(fā)展的潛在空間。并最求經(jīng)濟(jì)、生活和生態(tài)環(huán) 境的全面可持續(xù)。 六、整體規(guī)劃策略建議在整體布局上圍繞商業(yè)價值最大化的同時也要滿足舒適度，將本案規(guī)劃為”兩中心，兩組團(tuán)， 三片區(qū)”的模式。在其中一商業(yè)片區(qū)內(nèi)做商業(yè)步行街。 1、兩個中心：在商業(yè)片區(qū)中心處結(jié)合盡管設(shè)置布置主商業(yè)中心，同時其也是步行 街主節(jié)點，使商業(yè)區(qū)有一個圍合的開場空間，供人們聚集休閑。同時使整個商業(yè)區(qū)在總體上突出中心，層次分明，分區(qū)清晰；居住區(qū)提供合適的圍合空間，為居民生活帶來便利舒適的環(huán)境。 2、兩組團(tuán)：分別以兩個中心布置兩個功能組團(tuán)，每個組團(tuán)中心區(qū)在空間環(huán)境，景 觀上都有相應(yīng)的聯(lián)系。 3、三片區(qū)：劃分兩個組團(tuán)，商業(yè)片區(qū)與居住片區(qū)及分割開來又相互滲透。居住組 團(tuán)圍繞小學(xué)布置。一方面阻擋了商業(yè)區(qū)的嘈雜，為學(xué)校營造安靜的環(huán)境，一方面又方便了居住區(qū)內(nèi)學(xué)生的出行，同時與基地西邊的居住片區(qū)形成整體。在基地東北邊整體布置商業(yè)區(qū)，并分為兩個片區(qū)，其中一個片區(qū)布置商業(yè)步行街。保證了二期發(fā)展的商業(yè)可持續(xù)性。 七、規(guī)劃的基本內(nèi)容建議 1、交通規(guī)劃建議 為了不損失項目的商業(yè)價值，同時應(yīng)避免出現(xiàn)人車之間的干擾，務(wù)必做到人車分流。將地下車庫出入口放置在商業(yè)價值較低的地方。 車位配置建議：因本案為商業(yè)與居住混合區(qū)，所以對車位的配置量要求較高，在商業(yè)區(qū)設(shè)置地下車庫，在居住區(qū)設(shè)置地下車庫與地上停車位。 2、環(huán)境景觀設(shè)計建議 本案為商業(yè)中心區(qū)規(guī)劃，基本無法做到大面積集中的綠化景觀，為了體現(xiàn)項目的時尚舒適性，更多的利用景觀小品花壇等方式點綴。充分利用廣場和商業(yè)建筑裙樓做綠化。 、中心廣場設(shè)置音樂噴泉：增添項目休閑氣氛 、結(jié)合商業(yè)步行街的走向，布置連成一體的活水體系:活躍綠化環(huán)境 3、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格建議 考慮到項目中有舊居民點的改造，舊民居周圍小體量圍合， 4、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計建議 、商業(yè)組合形態(tài) 商業(yè)區(qū)分為兩個組團(tuán)，其中一個小組團(tuán)設(shè)置金融類的商業(yè)建筑。文化和娛樂部 分安置在有商業(yè)步行街的組團(tuán)內(nèi)。 、商業(yè)規(guī)劃布置建議 小組團(tuán)中以高層建筑圍合形成，大組團(tuán)內(nèi)主要考慮步行街的布置以及對舊民居 的改造問題。重點布置景觀廣場。 、商業(yè)內(nèi)部交通布置 步行街內(nèi)部不通車，全步行系統(tǒng)。步行系統(tǒng)兩側(cè)設(shè)置消防通道。商業(yè)步行街外 連接車行道。在其外部合理設(shè)置地下停車庫，滿足步行的可達(dá)性。 5、住宅部分規(guī)劃設(shè)計要點建議 住宅組團(tuán)內(nèi)布置高層點式住宅以滿足商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)利益，同時滿足環(huán)境綠化的要求，保證舒適性。住宅套型比為大：中：小=30:50:20，日照系數(shù)為 組團(tuán)內(nèi)配備相應(yīng)的生活設(shè)施，設(shè)置地上和地下停車場。 八、重點考慮問題（商業(yè)區(qū)特色規(guī)劃） 1、舊居民點改造建議 根據(jù)舊民居的特點，以及周邊獨有的古井，計劃將其改造成特色主題咖啡茶座，作為中心景 觀廣場的一部分，成為重要景觀節(jié)點。茶座以古井水為源泉制作飲品，體現(xiàn)以自然為本的理念，吸引顧客。茶座內(nèi)開設(shè)城市演變歷史的小展覽，展現(xiàn)舊民居的滄桑，同時成為城市的一處景觀。 2、中心景觀廣場設(shè)計建議中心景觀廣場作為商業(yè)構(gòu)成中不可缺失的一環(huán)，是人們公共休憩區(qū)，并提供小型表演舞臺。 在廣場周邊形成小尺度商業(yè)曲軸，中心廣場不宜太小。廣場可以說是3個組團(tuán)的連接點，無特殊規(guī)劃要求，不建議設(shè)置下沉式廣場。 3、步行街規(guī)劃建議 中心城區(qū)的步行街可以說是代表城市形象的重要部分，對其的規(guī)劃非常重要。強調(diào)步行街的 面建設(shè)而非線性建設(shè)。建議步行街的主入口在規(guī)劃用地的東面，與二期規(guī)劃用地形成聯(lián)系。圍繞中心廣場和步行道路建設(shè)2層商鋪。景觀上引入活水體系，與中心噴泉可連為一體。 九、銷售政策 1、資金來源：通過對城市內(nèi)外宣傳，篇三：商業(yè)街策劃方案 商業(yè)街策劃方案 2009-07-05 09:04 三、項目運作策略及構(gòu)思 （一）、項目運作策略 1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán) 在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應(yīng)把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施。 2、定向招租，龍頭店鋪帶動 在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。 3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍 降低商鋪租金，或?qū)嵭腥齻€月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。 4、以點帶面，吸引人氣 在商業(yè)街內(nèi)布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。 （二）、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 項目定位 觀瀾區(qū)域首個特色風(fēng)情商業(yè)街 定位詮釋： “觀瀾區(qū)域”突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢。 “首個”突出首個，突出在創(chuàng)意及設(shè)計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風(fēng)情商業(yè)街。 “特色風(fēng)情”觀瀾片區(qū)消費者購物、休閑的蘇格蘭風(fēng)情文化商業(yè)街，凸顯項目的文化底蘊和氣息。 1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃 通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項目周邊商業(yè)、項目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項目“皇家英里路”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點綴。 ? 酒吧街特點 此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項目的品位、檔次，填補區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費環(huán)境，體現(xiàn)了“皇家英里路”這一定位。 ? 特色餐飲街特點 特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達(dá)到吸引消費者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要求停車位足，在這里可以停車需求。 ?家電體驗街特點 近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗是企業(yè)以服務(wù)為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費者為中心，能夠創(chuàng)造使消費者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗式營銷更專業(yè)、更具人性化。 根據(jù)消費者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有專業(yè)指導(dǎo)，購物避免了盲目性。 ? 服裝服飾、體育用品街特點 商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項目南北商業(yè)連接起來。 2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃 二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標(biāo)很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。 四、項目執(zhí)行案