房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案.ppt

長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景2012年?duì)I銷方案 政策調(diào)控經(jīng)濟(jì)低迷市場(chǎng)觀望降價(jià)促銷購(gòu)房需求被遏制 房地產(chǎn)在一片黑暗中迎來(lái)了2012 我們將何處尋找光明 已完成工作 策劃工作 項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議市場(chǎng)分析營(yíng)銷方案價(jià)格制定 初稿 優(yōu)惠方案推盤(pán)策略 銷售工作 人員招聘系統(tǒng)培訓(xùn)客戶接待市場(chǎng)調(diào)研 廣告工作 VI設(shè)計(jì)物料印刷戶外設(shè)計(jì)圍擋設(shè)計(jì)道旗設(shè)計(jì)車體設(shè)計(jì) 戶外牌展示 圍檔展示 道旗展示 第一部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境現(xiàn)狀 近五年來(lái)看 GDP連續(xù)多年增幅超過(guò)10 城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展 太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了以改善型需求為主的階段 GDP逐年增長(zhǎng) 土地市場(chǎng)與上年相比供應(yīng)量下降 成交量上漲 供大于求成常態(tài) 供求矛盾有加劇之勢(shì) 商品房成交量依舊處于上升狀態(tài) 但增長(zhǎng)率處 值 商品住房均價(jià)為6058元 同比下降12 94 2010及2011年房地產(chǎn)主要政策 經(jīng)歷了一整年調(diào)控和限購(gòu)的呼喊此時(shí)的房地產(chǎn)普遍進(jìn)入了寒冬 伴隨市場(chǎng)成交的低迷 降價(jià)促銷成為年初房企撬動(dòng)市場(chǎng)的共同選擇 希望在冷淡的市場(chǎng)中搶占先機(jī) 2011年房地產(chǎn)進(jìn)入寒冷的嚴(yán)冬 2012年房地產(chǎn)走勢(shì)開(kāi)春后尚未明朗 項(xiàng)目周邊情況 大規(guī)模促銷 大幅優(yōu)惠 長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū) 為太原南移的重點(diǎn)方向 同時(shí)也成為外來(lái)開(kāi)發(fā)商的關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域 看重城市發(fā)展的未來(lái) 海爾萬(wàn)科綠地廣電 既是品牌開(kāi)發(fā)商 同時(shí)于區(qū)域內(nèi)2012年放量與存量最多的樓盤(pán) 2011年周邊競(jìng)品項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī) 蘭亭御湖城 強(qiáng)勢(shì)品牌 超大湖景 西班牙建筑風(fēng)格 贈(zèng)送面積 9 10平米 萬(wàn)科金域 強(qiáng)勢(shì)品牌 60 綠化率 中小戶型富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 強(qiáng)勢(shì)品牌 精裝修 低價(jià)格 5400元精裝修 精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元 綠地世紀(jì)城 強(qiáng)勢(shì)品牌 濱河西路十二院城 強(qiáng)勢(shì)品牌 規(guī)劃設(shè)計(jì) 圍合院落 突出小景觀 7450元精裝修 精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元德恒世府苑 現(xiàn)房發(fā)售QQ新城 小產(chǎn)權(quán) 低總價(jià) 低密度 容積率2 5特注 本案長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景 artdeco建筑風(fēng)格 3000 園林 規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)不明顯 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 品牌開(kāi)發(fā)商包圍下 本案的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)在哪里 長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景項(xiàng)目所在的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境處于良好發(fā)展的態(tài)勢(shì)中 太原城市規(guī)劃向南發(fā)展 南部成為快速發(fā)展區(qū)域 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較多 且各具特色 突出賣點(diǎn)明確 有一定壓力 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分為兩極化 即品牌開(kāi)發(fā)商的先進(jìn)理念的引領(lǐng)性項(xiàng)目與本土項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 受2011年政策調(diào)控影響 市場(chǎng)較為冷清 進(jìn)入2012年開(kāi)始各樓盤(pán)都加大折扣 降低價(jià)格 以此來(lái)促進(jìn)銷售 市場(chǎng)特征小結(jié) 面對(duì)2012年低迷的市場(chǎng) 我們的方向在哪里 與品牌開(kāi)發(fā)商同進(jìn) 創(chuàng)造超值性價(jià)比樓盤(pán) 跳脫產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層次 產(chǎn)品 服務(wù) 價(jià)格 任何時(shí)候 產(chǎn)品力都是競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ) VS 您買的就是這樣的房子 歡迎品鑒 市場(chǎng)在升級(jí) 購(gòu)房者意識(shí)在升級(jí) 產(chǎn)品同樣在升級(jí) 單純?nèi)Φ刭u圖紙的方式早已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前的激烈競(jìng)爭(zhēng) 我們開(kāi)發(fā)房子到底為什么 開(kāi)發(fā) 銷售即是服務(wù) 快速回籠資金 放棄2012年市場(chǎng) 創(chuàng)造 現(xiàn)金流 堅(jiān)持現(xiàn)金王道 經(jīng)濟(jì)萎縮 政策調(diào)控嚴(yán)苛 市場(chǎng)觀望強(qiáng)烈 第二部分項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值梳理 面對(duì)如此的市場(chǎng) 我們的價(jià)值點(diǎn)又在何處 長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景項(xiàng)目是由臻宇祥泰房地產(chǎn)有限公司重金打造的重點(diǎn)項(xiàng)目 公司資金實(shí)力雄厚 是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 策劃及銷售為一體 多元化發(fā)展的企業(yè) 秉承著 誠(chéng)信為本 業(yè)精于勤 銳意進(jìn)取 共贏未來(lái) 的企業(yè)精神 全心全意為每一位客戶打造理想的居住家園 經(jīng)典與時(shí)尚的完美融合 Art DECO建筑群落 項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹(shù)梳理 項(xiàng)目賣點(diǎn)整理 區(qū)域 長(zhǎng)風(fēng)CBD 太原發(fā)展核心交通 圍繞長(zhǎng)風(fēng)CBD而形成的四能八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)環(huán)境 萬(wàn)水物貿(mào)城 未來(lái)市府公園配套 周邊配套齊全 學(xué)校 醫(yī)院 購(gòu)物齊全競(jìng)爭(zhēng) 品牌開(kāi)發(fā)商云集 構(gòu)成未來(lái)的高尚居住區(qū)域 項(xiàng)目區(qū)域賣點(diǎn) 項(xiàng)目自身賣點(diǎn) 規(guī)劃 8棟住宅圍合3000平米超大園林立面 時(shí)尚標(biāo)簽的ARTDECO建筑風(fēng)格園林 3000平米健康主題園林戶型 兩大居 小三居 講究居住空間感設(shè)備 符合住宅發(fā)展的科技配套商業(yè) 2 4萬(wàn)平米商街 物理屬性 依托長(zhǎng)風(fēng)CBD的均好性居住區(qū) 均好性產(chǎn)品的附加價(jià)值 尋找與周邊項(xiàng)目的突出差異性 跳脫出競(jìng)爭(zhēng)尷尬境地 項(xiàng)目賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)均衡條件下 增加產(chǎn)品附加價(jià)值屬性 均好性 缺乏項(xiàng)目突出賣點(diǎn)均好型的項(xiàng)目在銷售上更加有難度均好型的項(xiàng)目需要客戶經(jīng)過(guò)理性的思考均好型的項(xiàng)目需要給予客戶充分的體驗(yàn)感 應(yīng)該如何做 由于項(xiàng)目的周邊品牌開(kāi)發(fā)商云集 品牌號(hào)召力極強(qiáng) 為了提升本案項(xiàng)目項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力 需要通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的品牌效應(yīng)來(lái)提升自身的服務(wù)品質(zhì) 引進(jìn)蒙特梭利幼兒園 龍發(fā)元洲個(gè)性裝修方案 中體倍力健身會(huì)所和知名物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)公司 聯(lián)合知名品牌 品牌借勢(shì) 有效打造項(xiàng)目品牌性 最終樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌 服務(wù)包裝 品牌包裝 健身會(huì)所 蒙特梭利幼兒園 龍發(fā)元洲裝修方案 知名物業(yè)顧問(wèn)服務(wù) 第一步 嫁接產(chǎn)品附加價(jià)值 成功引進(jìn) 蒙特梭利幼兒園 提供相關(guān)親子主題推廣營(yíng)銷 享譽(yù)世界的蒙特梭利國(guó)際幼兒教育 已正式和長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景項(xiàng)目簽署合作意向書(shū) 為年輕的家庭提供了幼兒基礎(chǔ)教育 解決入托難 成為本案市場(chǎng)推廣一大有力推動(dòng) 充分宣傳本案引力品牌幼兒教育機(jī)構(gòu) 吸引年輕的父母關(guān)注本案圍繞著 幼兒教育 充分展開(kāi)營(yíng)銷活動(dòng) 幼兒園可共同相關(guān)的營(yíng)銷活動(dòng)利用 幼兒教育 話題制造綜合幼兒服務(wù) 利用底商 對(duì)于相關(guān)教育 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 醫(yī)療 幼兒用品等將幼兒教育擴(kuò)大 引起相關(guān)市場(chǎng)關(guān)注 太原幼兒教育的話題討論 龍發(fā) 元洲品牌裝修機(jī)構(gòu)提供個(gè)性裝飾 龍發(fā)及元洲裝飾實(shí)力強(qiáng)大 品牌影響力大 已正式和長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景項(xiàng)目簽署合作意向書(shū) 為業(yè)主設(shè)計(jì)心目中的家 這是一種未來(lái)價(jià)值的體現(xiàn) 提供人性化服務(wù)的表現(xiàn) 每個(gè)人對(duì)未來(lái)家居充滿設(shè)想本案不僅提供精裝修 但提供實(shí)現(xiàn)自我家居的夢(mèng)想 突出開(kāi)發(fā)商的溫存而細(xì)心的服務(wù)理念 服務(wù)不僅僅在入住以后無(wú)處不在的服務(wù)從現(xiàn)在就開(kāi)始 中體倍力健身會(huì)所 創(chuàng)造多元化生活方式 健康的生活理念 增加目標(biāo)客群對(duì)本案的關(guān)注度 主力客群為中青年 工作壓力較大 缺乏健身運(yùn)動(dòng)長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景關(guān)注業(yè)主的健康生活 建議引入中體倍力 房子不僅僅意味居住 而是生活的情趣 品牌物業(yè)顧問(wèn) 為您提供專屬服務(wù) 一流的物業(yè) 一流的管理 一流的服務(wù)是我們?yōu)槲磥?lái)業(yè)主的承諾 也是我們物業(yè)服務(wù)管理的目標(biāo) 萬(wàn)科 綠地 富力等品牌開(kāi)發(fā)商的物業(yè)服務(wù)的口碑都是有目共睹的 本地客戶對(duì)太原本土物業(yè)公司不認(rèn)可 只收取 沒(méi)服務(wù) 因此建議引入國(guó)際知名物管公司作為物業(yè)顧問(wèn) 提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和項(xiàng)目的品牌影響力 贏得信任提供未來(lái)生活保障提高未來(lái)生活品質(zhì)變物理為感性 不是鋼筋水泥 引入品牌合作商提高項(xiàng)目品牌競(jìng)爭(zhēng)抗性 我們的家 提出 六 大開(kāi)發(fā)理念 物業(yè)價(jià)值梳理 規(guī)劃 完美人居主題社區(qū) 處處為未來(lái)業(yè)主生活而著想園林 健康生活主題園林 提高園林的實(shí)用性與觀賞性相結(jié)合戶型 人體舒適生活戶型 強(qiáng)調(diào)空間使用的舒適感與實(shí)用感相結(jié)合商業(yè) 時(shí)尚購(gòu)物主題商街 與長(zhǎng)風(fēng)CBD的綜合配套結(jié)合 提供完整生活設(shè)備 科技生活主題社區(qū) 跟上時(shí)代步驟的科技享受情景 真愛(ài)情意主題社區(qū) 生活與情感相聯(lián) 正面迎戰(zhàn)品牌開(kāi)發(fā)商的沖擊 提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程中的用心程度 第二步 嫁接產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念 圍繞六大主題 梳出六大安居計(jì)劃目的 突出開(kāi)發(fā)商精細(xì)打造優(yōu)質(zhì)小區(qū)而做的努力 增加客戶信任感 更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶㈨?xiàng)目賣點(diǎn)展現(xiàn)給市場(chǎng) 第三步 嫁接開(kāi)發(fā)管理理念 優(yōu)品建筑計(jì)劃 強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)的品質(zhì)要求建筑風(fēng)格的品味精心建筑材料選用嚴(yán)把建筑施工質(zhì)量關(guān)不借一切代替建筑最合格產(chǎn)品 我們嚴(yán)把產(chǎn)品生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié) 生態(tài)城市計(jì)劃 項(xiàng)目選址 依照城市發(fā)展與規(guī)劃 選擇良好的居住環(huán)境居住空間設(shè)計(jì) 研究人體對(duì)居住舒適的居住條件健康園林設(shè)計(jì) 健康成為城市人居住與生活的必備條件設(shè)備設(shè)施設(shè)計(jì) 滿足當(dāng)代建筑發(fā)展 材料選購(gòu)把關(guān) 環(huán)保健康設(shè)施設(shè)計(jì) 保證業(yè)主健康 人體生態(tài)研究 我們極力打造小區(qū)環(huán)境 益智教育計(jì)劃 國(guó)際頂級(jí)幼兒教育機(jī)構(gòu)先進(jìn)的幼兒教育理念定向招商結(jié)合幼兒會(huì)所幼兒健康醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合銷售現(xiàn)場(chǎng) 幼兒教育講座幼兒的親子活動(dòng) 全面覆蓋孩子的全天候生活 我們保證業(yè)主的子女贏在起跑線之上 街區(qū)國(guó)際計(jì)劃 打造長(zhǎng)風(fēng)CBD區(qū)域特色商業(yè)滿足業(yè)主生活的相關(guān)配套 如洗衣 便利店 美容美發(fā)等相關(guān)幼兒生活 醫(yī)療 書(shū)籍等招商相關(guān)健康 健身專業(yè)的招商與目標(biāo)人群相關(guān)的 如時(shí)尚服飾 咖啡 茶餐廳等 為懂得生活與享受的業(yè)主量身打造 健康生活計(jì)劃 時(shí)尚健身會(huì)所引入健康園林計(jì)劃環(huán)保建筑材料保證健康健康與健身主題定向招商 年輕活力相關(guān)健康與健身活動(dòng)兒童健康會(huì)所計(jì)劃 全方位打造健康生活 業(yè)主的健康是我們的使命 新鄰里關(guān)系計(jì)劃 國(guó)際化服務(wù)理念引入個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容制定品質(zhì)化服務(wù)質(zhì)量開(kāi)發(fā)商服務(wù)計(jì)劃業(yè)主和睦關(guān)系計(jì)劃 尊貴 貼心 人性化這些只是我們的標(biāo)簽 業(yè)主的滿意才是我們唯一的追求 六大主題與六大系列的應(yīng)用 形象宣傳 售樓處內(nèi) 項(xiàng)目圍檔宣傳展板 體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商做項(xiàng)目的用心程度媒介推廣 為項(xiàng)目主標(biāo)之下的副標(biāo) 具體解讀項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念 應(yīng)用于短信 網(wǎng)絡(luò) DM單中分賣點(diǎn)闡述 將六大主題 六大系統(tǒng)分階段進(jìn)行賣點(diǎn)分述時(shí) 逐項(xiàng)闡述開(kāi)發(fā)商理念解讀 在開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象宣傳與解讀之下貫穿嫁接 體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)決心活動(dòng)應(yīng)用 于活動(dòng)中不斷將六大主題與六大系統(tǒng)加深解讀與市場(chǎng)滲透 改變目標(biāo)客群的關(guān)注重點(diǎn) 努力做好產(chǎn)品 因?yàn)樗菭I(yíng)銷的第一基礎(chǔ) 一切營(yíng)銷是建立在具體而真實(shí)的產(chǎn)品之上 它是樓盤(pán)的物理支持 共性趨同 同質(zhì)化 所有的物理屬性因?yàn)樗鼘?shí)實(shí)在在存在 所以可被模仿 抄襲 可被超越 物理支持 再好的產(chǎn)品都是鋼筋和水泥的產(chǎn)物 傳統(tǒng)意義上的關(guān)注點(diǎn) 超值的性價(jià)比 周邊的配套完善程度 優(yōu)美的環(huán)境 升值潛力 將傳統(tǒng)的關(guān)注點(diǎn) 物理屬性 在后期的宣傳推廣中根據(jù)客戶的關(guān)注點(diǎn)排序 進(jìn)行有針對(duì)性的客戶宣傳策略 第四步 嫁接精神附加價(jià)值 物理屬性之上 創(chuàng)造不可復(fù)制精神內(nèi)核 60 120 中小戶型 大空間尺度 戶型特點(diǎn) 大兩居寬敞舒適居住環(huán)境 1 8 樓座所設(shè)計(jì)的戶型已經(jīng)確定90 110平米的兩居占比60 戶型面積設(shè)計(jì)略微偏大 總價(jià)偏高客戶年齡層次上升 戶型分析 6 8 樓戶型配比數(shù)據(jù) 客戶分析 從本案戶型配比來(lái)看 主要戶型集中在面積偏大的舒適性一居 二居 占總比重達(dá)到82 31 而三居室的戶型面積控制在125平方米以下 以經(jīng)濟(jì)型三居為主打 因此 本案住宅部分的主要針對(duì)的銷售人群為中青年 25 45歲之間 主力客群 輻射客群 年齡在25 40歲為主 有自己的個(gè)性 有自己的主張認(rèn)可區(qū)域發(fā)展或有一定區(qū)域情懷有一定的知識(shí)儲(chǔ)備 事業(yè)剛起步或處在上升期 渴望成功 渴望被認(rèn)可擁有理性的思維 不沖動(dòng) 除產(chǎn)品表象的優(yōu)勢(shì)外 同樣關(guān)注精神上的愉悅新婚夫妻 享受浪漫溫馨的二人世界初為父母的年輕家庭 呵護(hù) 關(guān)愛(ài) 守候著自己的下一代 全部的生活重心開(kāi)始向孩子過(guò)渡事業(yè)穩(wěn)定 收入較高 追求著一種舒適的都市生活 什么樣的人是我們的客戶 他們不是純粹的有錢人 但是他們是追求生活品質(zhì) 他們理智 有思想 有學(xué)識(shí) 尋找方向 大兩居 小三居 客群年齡層25 45歲主力 家庭 夫妻 孩子 老人 他們有共同的家庭負(fù)擔(dān) 但家庭又是他們唯一的歸屬 愛(ài)家 以家為中心是他們事業(yè)和生活的重心 80后 初出茅廬 他們需要在社會(huì)有自己的一個(gè)歸宿地 新婚燕爾 愛(ài)情綿綿 初試父母70后 小家初筑 幸福甜蜜 孩子準(zhǔn)備出生或剛剛出生 家庭責(zé)任重?fù)?dān) 孩子茁壯成長(zhǎng)60后 正值壯年 事業(yè)和家庭 老人和孩子 他們擔(dān)負(fù)著太多的壓力 溫馨家庭 愛(ài)的奉獻(xiàn) 尋找定位 愛(ài)情依依 夫妻眷戀 親子情意 父母恩情 長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景 真愛(ài)社區(qū) 情 字了得 我們幸福結(jié)婚了 請(qǐng)朋友來(lái)家里開(kāi)PARTY 炫 我們幸福 孩子 是我們的生活重心 老了 我們重溫二人世界 周末 孩子回家了 幸福的一家人 山西人談戀愛(ài)時(shí) 我們就是關(guān)注的 我們就是專一 我們愛(ài)對(duì)方至死不渝那時(shí)結(jié)婚 我們依舊深愛(ài)著對(duì)方 我們每天工作結(jié)束后第一時(shí)間內(nèi)就要回到家里寶貝出生 愛(ài)的結(jié)晶 兩口之家變?yōu)槿谥?幸福的那一刻永銘于心 更加深愛(ài)對(duì)方故鄉(xiāng)情深 山西人對(duì)愛(ài)鄉(xiāng)的熱愛(ài) 也是基于對(duì)家的愛(ài) 所有努力都是為了家人更好家 是他們拼搏的動(dòng)力 長(zhǎng)情顧家傳統(tǒng)山西女人的幸福指數(shù)全國(guó)第一 愛(ài) 我不急于表達(dá)愛(ài) 我有說(shuō)不完的情意綿綿愛(ài) 我看著他 她 就是我的幸福愛(ài) 我希望我的寶貝快快樂(lè)樂(lè)地健康成長(zhǎng)愛(ài) 爸爸媽媽安享幸福無(wú)憂的晚年 我在身邊愛(ài) 是我生活的養(yǎng)分 包容著我 我愛(ài)著身邊每一個(gè)人 真愛(ài)家園 長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景 親情主題社區(qū) 第三部分項(xiàng)目營(yíng)銷手法研究 有情有愛(ài)就有故事 愛(ài)情 我們要結(jié)婚了 婚房概念 一個(gè)幸福兩居室 一個(gè)住10年不會(huì)小的家夫妻情 我有我的衣帽間 放下我最愛(ài)的新衣 他有他的房間 我不讓孩子打擾他親子情 孩子一天天長(zhǎng)大了 他要有自己的房間 他最愛(ài)的是在樓下的園子和小朋友們游戲朋友情 來(lái)我家玩吧 我請(qǐng)你去健身 在我家可以做好多好多好吃的敬老情 爸爸媽媽 我在一個(gè)公園的對(duì)面給二老買了一套房 空氣真好 所有故事的 愛(ài) 與 情 本案推廣的落足點(diǎn) 情感帶動(dòng) 注 大活動(dòng)吸引全太原關(guān)注 大量增加來(lái)電來(lái)訪來(lái)人小活動(dòng)活躍銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛 強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式營(yíng)銷 促進(jìn)成交概率 推廣方式 以活動(dòng)為主線帶動(dòng)全面銷售 全面活動(dòng)帶動(dòng) 以人性化的活動(dòng)推廣方式為主媒體宣傳全方位配合活動(dòng)策略與主題 完成上線推廣配合線下活動(dòng)的方式變強(qiáng)硬媒體轟炸變?nèi)诵曰訝I(yíng)銷 以最小的推廣費(fèi)用贏得最大的市場(chǎng)銷售 活動(dòng)攻略 制造社會(huì)話題 營(yíng)造社會(huì)事件 活動(dòng)內(nèi)容 101個(gè)愛(ài)的故事征集 采訪 活動(dòng)主題 愛(ài)你 是我這一生最美好的事 全年貫穿性活動(dòng) 活動(dòng)內(nèi)容 101個(gè)愛(ài)的故事征集活動(dòng)主題 愛(ài)你 是我這一生最美好的事活動(dòng)發(fā)布 網(wǎng)絡(luò)微博為主 到網(wǎng)絡(luò)廣告 聯(lián)合太原主流活動(dòng)公司 網(wǎng)絡(luò)公司 報(bào)紙 廣播 共同舉辦 降低費(fèi)用 可以嫁接樂(lè)知源活動(dòng)公司 焦點(diǎn) 新浪微博 FM107等發(fā)布形式 微電影活動(dòng)其他 帶你最愛(ài)的人來(lái) 拍照個(gè)照片 領(lǐng)上禮品 售樓處內(nèi)照片墻故事評(píng)選 前三名 負(fù)責(zé)拍攝微電影 免費(fèi)贈(zèng)送 購(gòu)房超大折扣雜志采訪 最終形成故事集 出版成書(shū)活動(dòng)邀請(qǐng) 有政府層面的協(xié)助宣導(dǎo) 配合 和諧社會(huì) 活動(dòng)配合 現(xiàn)場(chǎng)售樓處 5月底完工進(jìn)場(chǎng)售樓處主題園林體驗(yàn)區(qū) 5月底完式進(jìn)場(chǎng)DVD宣傳片 4月中旬制作完成項(xiàng)目親情網(wǎng)站 4月中旬制作完成專業(yè)物業(yè)顧問(wèn) 4月初完成簽約健身會(huì)所成立 4月初完成簽約工程進(jìn)度 5月初到達(dá)正負(fù)零微電影拍攝 4月中旬拍攝完畢 4月底開(kāi)布 活動(dòng)啟動(dòng)及活動(dòng)周期 4月底 以微電影的形式 從網(wǎng)絡(luò)微博發(fā)布5月20日 正式上線 全媒體覆蓋 活動(dòng)啟動(dòng)活動(dòng)周期 2012年全年年底贈(zèng)送微電影年終組織媒體聯(lián)合答謝 啟動(dòng)淡季反季度銷售 活動(dòng)目標(biāo) 利用中考 高考前做文章 傳統(tǒng)節(jié)日做活動(dòng) 做路演 社會(huì)事件 花少于地產(chǎn)的錢 做高于地產(chǎn)的事 什么是微電影 以我們的故事作為開(kāi)始 電影 失戀33天 以微電影形式引爆市場(chǎng) 本案開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 配合 真愛(ài) 主題 將之前所有意向客戶及參與活動(dòng)客戶全部邀約 活動(dòng)分為兩部分 1 項(xiàng)目正式發(fā)售2 居住與愛(ài) 如何表達(dá)你的愛(ài) 愛(ài) 就宅一起與101個(gè)故事征集配合 開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 場(chǎng)地 外租 例如金伯爵主題婚禮酒店內(nèi)容 愛(ài) 為主題的文藝表演邀約 晉源區(qū)政府 南堰村領(lǐng)導(dǎo) 各方媒體參加 長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景客戶積累協(xié)助 活動(dòng)公司費(fèi)用 20萬(wàn)元 品牌合作商簽約 有效開(kāi)展品牌合作及相關(guān)活動(dòng) 借勢(shì)品牌合作商簽約 進(jìn)行項(xiàng)目炒作 利用品牌合作方的市場(chǎng)號(hào)召力 突出本案的品質(zhì)感與知名度 熱炒合作簽約方 客戶積累活動(dòng) 以豐富業(yè)主 目標(biāo)客群的業(yè)余生活為目的 同時(shí)到達(dá)廣泛積累客戶促進(jìn)銷售 周末 節(jié)假日于銷售現(xiàn)場(chǎng)舉行各種各樣的豐富多彩的活動(dòng) 活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛 增加客流量與現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛 售樓處開(kāi)放 集客與體驗(yàn)活動(dòng) 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 客戶資源嫁接活動(dòng) 1 2 趣味臺(tái)球比賽 集客活動(dòng) 3 新車試乘試駕活動(dòng) 客戶體驗(yàn)活動(dòng) 4 時(shí)尚街舞秀 客戶體驗(yàn)活動(dòng) 5 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 售樓處內(nèi)暖場(chǎng)活動(dòng)及小禮品贈(zèng)送制造人氣氛圍 紅酒 現(xiàn)場(chǎng)小型活動(dòng)及禮品贈(zèng)送 城市發(fā)展交通發(fā)展環(huán)境發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力 美好生活向往擺脫生活壓力充分感情表達(dá)全方位溝通建立回家的感覺(jué)真好找尋真愛(ài)珍惜眼前的美好 征集愛(ài)的故事目標(biāo)制造社會(huì)事件 而非房地產(chǎn)事件 輿論活動(dòng) 活動(dòng) 輿論 媒體廣告三方配合 聯(lián)合出擊 線上廣告與線下活動(dòng)有效撬動(dòng)市場(chǎng) 活動(dòng)導(dǎo)入的目的及目標(biāo) 活動(dòng)目的 快速打開(kāi)項(xiàng)目于市場(chǎng)中的知名度 到達(dá)廣而告之的作用 引起市場(chǎng)高度關(guān)注 最終促進(jìn)來(lái)電來(lái)訪量 大型活動(dòng)對(duì)外制造聲勢(shì) 小型活動(dòng)吸引客戶到訪及維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍 活動(dòng)目標(biāo) 項(xiàng)目銷售過(guò)度中 首戰(zhàn)告捷十分關(guān)鍵 今年首要任務(wù)是項(xiàng)目于市場(chǎng)順利點(diǎn)位 二是達(dá)到或超過(guò)預(yù)期銷售目標(biāo) 為2013年項(xiàng)目于市場(chǎng)中的銷售成功鋪墊 項(xiàng)目整體銷售量的30 40 的推廣費(fèi)用一般達(dá)到整體項(xiàng)目推廣費(fèi)用的50 60 成功性直接影響后期60 70 的銷售 長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景的市場(chǎng)知名度 促進(jìn)項(xiàng)目成交量 線上推廣主題方向 開(kāi)盤(pán)前 3 5月 開(kāi)盤(pán)后 5 7月 七月份開(kāi)盤(pán) 賣點(diǎn)分述 直抓客戶 整合項(xiàng)目整體形象 休養(yǎng)再戰(zhàn) 目的 主題 愛(ài)你 是我一生最美好的事 戶外 愛(ài)你 就是給你一個(gè)家 戶外 分主題 我們結(jié)婚去 不能錯(cuò)過(guò)2012快點(diǎn)兒給孩子找個(gè)有幼兒園的家我可以家樓下健身可以看月亮的園林 聽(tīng)蟲(chóng)鳴今天沒(méi)帶鑰匙 物業(yè)送來(lái)了 故事開(kāi)始了網(wǎng)絡(luò)為主 DM單 短信跟進(jìn) 幼兒園招生了 我不急生病了 去健身房出把汗冬天 在樓下園子跑上兩圈 一樣舒服老婆 我餓了 叫咱們邊上的意面吧淘寶的東西送來(lái)了 我沒(méi)在家 給物業(yè)吧 故事繼續(xù)著網(wǎng)絡(luò)為主 DM單 短信跟進(jìn) 營(yíng)銷推廣手段 活動(dòng)啟動(dòng) 圍檔廣告入市 奪人眼球 體驗(yàn)式銷售中心開(kāi)放 媒體集中轟炸 活動(dòng)答謝 媒體集中報(bào)道 活動(dòng)借勢(shì) 蓄水期 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期 第二強(qiáng)銷期 活動(dòng)啟動(dòng)全線活動(dòng)為主導(dǎo) 媒體全方位配合 針對(duì)不同的客戶采取不同的積客方式 地緣性蓄客 項(xiàng)目周邊的自然客戶到訪 周邊項(xiàng)目的客戶截流晉祠路戶外廣告 圍檔 DM單發(fā)放 銷售人員到項(xiàng)目周邊社區(qū)現(xiàn)場(chǎng)售樓處完工前 看房班車駐扎項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 有業(yè)務(wù)員輪班接待目標(biāo)蓄客 針對(duì)目標(biāo)客戶群點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳 如短信 利益廣告 網(wǎng)站 圈層領(lǐng)袖的聚焦地點(diǎn)DM單擺放 DM單發(fā)放 銷售員出擊推出主題 項(xiàng)目?jī)r(jià)值樹(shù)賣點(diǎn)分述 改變媒體宣傳與售樓處坐等客戶的傳統(tǒng)方式 派單人員與銷售人員主動(dòng)出擊 變被為主動(dòng) VIP聯(lián)動(dòng) 盡享多重優(yōu)惠 VIP誠(chéng)意邀約卡 作為收集意向客戶信息的方式之一 市場(chǎng)大規(guī)模發(fā)放 享受老帶新成交獎(jiǎng)勵(lì) 享受長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景商業(yè)的優(yōu)惠 可轉(zhuǎn)換為VIP尊享卡 VIP尊享卡 需繳納一定金額費(fèi)用購(gòu)卡 購(gòu)房時(shí)可自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款 限量發(fā)行 作為本案先期客戶的尊貴象征 萬(wàn)景會(huì)會(huì)員享有選房?jī)?yōu)先權(quán) 購(gòu)房時(shí)可享受折上折優(yōu)惠 享受長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景商業(yè)的優(yōu)惠 享受老帶新成交獎(jiǎng)勵(lì) 有效到達(dá)客戶積累 完善老帶新 充分調(diào)動(dòng)客戶對(duì)本案的關(guān)注度 開(kāi)盤(pán)前形象引領(lǐng) 更換戶外廣告 更換費(fèi)用4500元 次左右 戶外廣告牌承載開(kāi)盤(pán)前整盤(pán)形象的重任 要求3月中旬更換完畢南內(nèi)環(huán)戶外廣告牌與晉祠路廣告牌同時(shí)出街新形象更換現(xiàn)場(chǎng)圍檔畫(huà)面 更換費(fèi)用1 6萬(wàn)元 次左右 全年更換8 10次 根據(jù)項(xiàng)目策略調(diào)整 以 親情社區(qū) 的形象全面更換新形象應(yīng)本案推廣手法 提高圍檔更換畫(huà)面 開(kāi)盤(pán)前3次更換 落實(shí)項(xiàng)目的故事性 3月中旬 5月中旬配合活動(dòng) 開(kāi)盤(pán)前更換開(kāi)盤(pán)后同樣要求提高更換頻次 嫁接報(bào)廣功能 全年更換5次 2次報(bào)廣費(fèi)用 戶外 秀 恩愛(ài) 送來(lái)照片 我們給你上戶外結(jié)合項(xiàng)目主題 風(fēng)格與項(xiàng)目推廣調(diào)性相統(tǒng)一要求形象 照片質(zhì)量 簽訂版權(quán)協(xié)議按照項(xiàng)目推廣排期或節(jié)點(diǎn)安排制作更換戶外的設(shè)計(jì)費(fèi) 工本費(fèi)由照片主人承擔(dān) 此種形式可以用一個(gè)系列的照片來(lái)突出各種 愛(ài) 銷售物料調(diào)整 隨著項(xiàng)目數(shù)據(jù)的逐步完善 推廣方向的確定以及項(xiàng)目賣點(diǎn)的梳理與分類 現(xiàn)有DM單頁(yè) 折頁(yè)等宣傳物料需要在內(nèi)容上予以豐富及調(diào)整 建議隨著銷售工作的推進(jìn) 銷售物料需重新設(shè)計(jì) 系列化DM單 將銷售物料通過(guò)故事感 趣味性相融合的形式 將本案賣點(diǎn)引出 DM 折頁(yè) 畫(huà)面新穎抓人眼球 看房班車的應(yīng)用 現(xiàn)場(chǎng)售樓處完工之前 項(xiàng)目正式開(kāi)始推廣 為不流失客戶 將看房班車作為流動(dòng)售樓處 每日安排業(yè)務(wù)員輪流值班接待穿插往返現(xiàn)場(chǎng)與市內(nèi)售樓處之間接送客戶參與市場(chǎng)售樓處內(nèi)活動(dòng)接送客戶 現(xiàn)場(chǎng)售樓處完工之后 現(xiàn)場(chǎng)售樓處投入使用之后 看房班車于周末或節(jié)假日至人流集中場(chǎng)所協(xié)助DM發(fā)單 作為流動(dòng)售樓處穿插往返現(xiàn)場(chǎng)與市內(nèi)售樓處之間接送客戶參與市場(chǎng)售樓處內(nèi)活動(dòng)接送客戶 看房班車安裝DVD 播放項(xiàng)目宣傳片 流動(dòng)售樓處宣傳與洽商之用 現(xiàn)場(chǎng)售樓處完工之前臨時(shí)售樓處可租用 可采購(gòu)放置小型桌椅 一拉寶 其它銷售工具 媒體排期 第四部分項(xiàng)目銷售費(fèi)用及回款 備注公式 對(duì)比價(jià)格 對(duì)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格 本案系數(shù) 對(duì)比項(xiàng)目系數(shù) X XI 4 各項(xiàng)目均價(jià)為2012年3月市調(diào)結(jié)果 本案價(jià)格測(cè)算 加入專業(yè)物業(yè)顧問(wèn)因素 加入健身會(huì)所 幼兒園因素 不加入專業(yè)物業(yè)顧問(wèn)因素 不加入健身會(huì)所 本案開(kāi)盤(pán)均價(jià) 折扣后 4 913元 平米 以4 868元 平米作為項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格導(dǎo)入價(jià)格系數(shù)得出 本案價(jià)格優(yōu)惠 現(xiàn)場(chǎng)折扣 一次性付款 分期付款 銀行按揭三種付款方式 其中銀行按揭的優(yōu)惠比例最小 99 一次性 分期 VIP折扣 于現(xiàn)場(chǎng)折扣的基礎(chǔ)上鼓勵(lì)購(gòu)買本案VIP卡 于現(xiàn)場(chǎng)折扣的基礎(chǔ)上再行較大幅折扣 97 98 99 按時(shí)付款 于以上折扣基礎(chǔ)上 按時(shí)交納首付款折上優(yōu)惠99 首付折扣 按時(shí)交納首付款折上再優(yōu)惠 99 限購(gòu)優(yōu)惠 建議針對(duì) 首次購(gòu)房 者實(shí)施優(yōu)惠 即在價(jià)單折扣優(yōu)惠后于成交價(jià)中再贈(zèng)送5000元優(yōu)惠 計(jì)入價(jià)單后增加21 4元 送禮優(yōu)惠 按每戶贈(zèng)送5000元 計(jì)算價(jià)單中將增加53 49元 總額控制在537萬(wàn)元之內(nèi) 其中 3000元作為回饋獎(jiǎng)勵(lì)業(yè)主 剩余2000元 價(jià)值214萬(wàn)元 作為案場(chǎng)活動(dòng)發(fā)放禮品之用 老帶新優(yōu)惠 已經(jīng)成交客戶帶來(lái)新客戶成交后獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金500元 其中 老帶新 的比例約為40 將其40 的贈(zèng)送額度加入價(jià)單 約2 14元 特價(jià)房 年前價(jià)單可應(yīng)用于特價(jià)房?jī)?yōu)惠的金額達(dá)10 552 101元 根據(jù)市場(chǎng)情況做特價(jià)房策略及補(bǔ)充推廣費(fèi)用之用 市場(chǎng)價(jià)格表的均價(jià) 底價(jià)價(jià)格表中 分別計(jì)入現(xiàn)場(chǎng)與VIP折扣 老帶新優(yōu)惠 限購(gòu)優(yōu)惠 現(xiàn)場(chǎng)送大禮的優(yōu)惠后 對(duì)市場(chǎng)公開(kāi)的價(jià)格表的均價(jià)達(dá)到5 368元 本案價(jià)格漲幅 本案采取 低開(kāi)高走 的價(jià)格漲幅方式 以較低價(jià)格開(kāi)盤(pán) 隨著銷售進(jìn)程深入及市場(chǎng)狀況上漲銷售價(jià)格的方式初衷 6 8 樓尾盤(pán)均價(jià)為我們實(shí)際要達(dá)到的目標(biāo) 按每100套漲幅0 8 1 2 計(jì)算 具體價(jià)格漲幅程度須根據(jù)實(shí)際銷售情況及房地產(chǎn)狀況的走勢(shì)而定 即 5 368元 1 0 8 10 5813元 分期付款折后均價(jià)約為5470元 5 368元 1 1 2 10 6048元 分期付款折后均價(jià)約為5693元 本案全盤(pán)目標(biāo)均價(jià)為 5345 5553元 中盤(pán)銷售周期1 1 5年 以市場(chǎng)回暖程度為準(zhǔn) 理想2013年中旬完成6 8 樓銷售 團(tuán)購(gòu)價(jià)格 團(tuán)購(gòu) 在市場(chǎng)低迷的情況下 是很多開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)資金回籠的重要途徑 但團(tuán)購(gòu)與單純市場(chǎng)化銷售相比 對(duì)于項(xiàng)目自身在要求則更加嚴(yán)格 根據(jù)目前團(tuán)購(gòu)單位聯(lián)系情況 以下幾點(diǎn)為團(tuán)購(gòu)工作的前提 1 證件 至少需要取得一個(gè)證件 才能取得團(tuán)購(gòu)單位信任 2 價(jià)格 在區(qū)域內(nèi)需具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力 3 詳細(xì)信息 如小區(qū)規(guī)模 交房時(shí)間 園林設(shè)計(jì)等情況 從目前聯(lián)系的團(tuán)購(gòu)單位反饋來(lái)看 普遍認(rèn)為本案如能滿足以上條件 在目前在市場(chǎng)環(huán)境下 團(tuán)購(gòu)價(jià)格在4138 4381元 左右為合理價(jià)位 以市場(chǎng)折扣價(jià) 目前市場(chǎng)均價(jià)的10 15 優(yōu)惠至團(tuán)購(gòu)客戶 具體的團(tuán)購(gòu)價(jià)格與企業(yè)協(xié)商為準(zhǔn) 太原團(tuán)購(gòu)基本上為現(xiàn)場(chǎng)成交價(jià)的8折左右 以 萬(wàn)象城 為例 6200元 現(xiàn)場(chǎng)分期折扣97折 一次性94折 團(tuán)購(gòu)價(jià)為價(jià)單價(jià)折后再行優(yōu)惠1000元 相當(dāng)于8折 目標(biāo)開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入市定價(jià)策略 政策 產(chǎn)品層面政策影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響房地產(chǎn)成交價(jià)格變化房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量變化銷售證件準(zhǔn)備產(chǎn)品最終定位產(chǎn)品最終設(shè)計(jì) 決定本案開(kāi)盤(pán)時(shí)最終的銷售定價(jià) 9月 入市定價(jià)策略 市場(chǎng)層面從工程進(jìn)度角度出發(fā) 與區(qū)域競(jìng)品樓盤(pán)橫向比較從營(yíng)銷策略角度出發(fā) 開(kāi)盤(pán)即形成熱銷引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注從銷售口碑傳播出發(fā) 開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度差 口碑尚未形成 銷售價(jià)格制定 本案銷售回款 2011年 蘭亭御湖城 2011年7 12月銷售總套數(shù)約為528套海爾十二院城 2011年7 12月銷售總套數(shù)約為325套 預(yù)計(jì)本案至年底銷售完成450套 不含團(tuán)購(gòu) 總銷金額達(dá)到2 25億元 按首付比例50 計(jì)算 包含一次付款方式 此付款方式比例較小 本案至年末預(yù)計(jì)實(shí)際總回款約1億元 日平均來(lái)電量須達(dá)到 4 12月份 166通日平均來(lái)訪量須達(dá)到 4 12月份 16組 備注 常規(guī)廣告充足的情況下 日平均來(lái)電量30 50通 日平均來(lái)訪量3 5組 打破常規(guī)廣告媒體渠道 本案勢(shì)在必行 征集101個(gè)愛(ài)的故事 活動(dòng) 通過(guò)邀請(qǐng)政府高層人士從正面正言 將本活動(dòng)上升至社會(huì)輿論高度 配合當(dāng)前打造 和諧社會(huì) 的大趨勢(shì) 使本案 真情 真愛(ài) 的開(kāi)發(fā)理念深入人心 社會(huì)高度需主流媒體相配合 建議適當(dāng)引入電視 廣播 雜志等傳播速度快 推廣力度強(qiáng)的主流媒體相配合 共同將本活動(dòng)打造成2012年太原最讓人感動(dòng)的篇章 整體活動(dòng)費(fèi)用總計(jì) 129 62萬(wàn)元 最終費(fèi)用以詳細(xì)報(bào)價(jià)為準(zhǔn) 2012年推廣費(fèi)用 一 活動(dòng) 蓄客 2012年04月 2012年06月 3個(gè)月費(fèi)用34萬(wàn)元通過(guò)三個(gè)月的小型暖場(chǎng)活動(dòng) 積累潛在客戶資源 為7月開(kāi)盤(pán)活動(dòng)蓄勢(shì) 同時(shí)征集 長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景真愛(ài)故事 主人公 以主線貫穿全年活動(dòng)計(jì)劃 通過(guò)媒體的結(jié)合報(bào)道 打造長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景獨(dú)有的線上宣傳線下活動(dòng)的立體營(yíng)銷模式 微電影拍攝 5萬(wàn)元活動(dòng)營(yíng)銷 小型暖場(chǎng)活動(dòng) 2場(chǎng) 月 10000元 場(chǎng) 三個(gè)月 共60000元 媒體宣傳 電視宣傳生活享當(dāng)當(dāng)欄目 太原電視一臺(tái) 周一 二 四播出 15秒 次 5次 天 1800 天 12天 月 三個(gè)月 共64800元 廣播宣傳104 4 15秒 次 4次 日 400 天 15天 月 三個(gè)月 共18000元107 15秒 次 4次 日 1600 天 15天 月 三個(gè)月 共72000網(wǎng)絡(luò)宣傳微博 三個(gè)月 15000 雜志宣傳 定制消費(fèi)指南 專題報(bào)道 2P 2萬(wàn) 期 共3期 共60000元 開(kāi)盤(pán) 2012年07月 費(fèi)用30 5萬(wàn)元通過(guò)前三個(gè)月的蓄勢(shì)活動(dòng)后 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)一定會(huì)在龍城太原引起廣泛的關(guān)注 通過(guò)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)繼續(xù)貫穿 長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景真愛(ài)故事 借助開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的影響力為真愛(ài)故事聚集人氣 并公布真愛(ài)故事的評(píng)選方式及獎(jiǎng)勵(lì) 引起人們的參與熱潮 活動(dòng)營(yíng)銷長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 一場(chǎng) 200000元 媒體宣傳 1 電視宣傳 生活享當(dāng)當(dāng)欄目 太原電視一臺(tái) 電視專題2次 月 15000 次 一個(gè)月 共30000元 2 廣播宣傳 104 4 15秒 次 4次 日 400 天 15天 月 一個(gè)月 共6000元107 15秒 次 4次 日 1600 天 15天 月 一個(gè)月 共24000元3 網(wǎng)絡(luò)宣傳 微博 一個(gè)月 5000 4 雜志宣傳 定制消費(fèi)指南 專題報(bào)道 4P 4萬(wàn) 期 共1期 共40000元 熱銷 2012年08月 2012年11月 4個(gè)月費(fèi)用38 7萬(wàn)元開(kāi)盤(pán)儀式后 繼續(xù)以暖場(chǎng)小活動(dòng)為主 加以 長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景真愛(ài)故事 主線 最大力度的為12月頒獎(jiǎng)盛典造勢(shì) 大范圍征集真愛(ài)故事主人公 活動(dòng)營(yíng)銷 小型暖場(chǎng)活動(dòng) 2場(chǎng) 月 10000元 場(chǎng) 四個(gè)月 共80000元 媒體宣傳 1 電視宣傳生活享當(dāng)當(dāng)欄目 太原電視一臺(tái) 周一 二 四播出 15秒 次 5次 天 1800 天 12天 月 四個(gè)月 共86400元 2 廣播宣傳104 4 15秒 次 4次 日 400 天 15天 月 四個(gè)月 共24000元107 15秒 次 4次 日 1600 天 15天 月 四個(gè)月 共96000元3 網(wǎng)絡(luò)宣傳微博 四個(gè)月 20000 4 雜志宣傳 定制消費(fèi)指南 專題報(bào)道 2P 2萬(wàn) 期 共4期 共80000元 頒獎(jiǎng) 2012年12月 31 5萬(wàn)元 長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景真愛(ài)故事 頒獎(jiǎng)盛典 經(jīng)過(guò)一系列的小型暖場(chǎng)活動(dòng)及開(kāi)盤(pán)活動(dòng)后 舉辦頒獎(jiǎng)盛典 評(píng)選出最讓人刻骨銘心的真愛(ài)故事獎(jiǎng) 使長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念在2012年一系列的活動(dòng)中深入人心 活動(dòng)營(yíng)銷長(zhǎng)風(fēng)萬(wàn)景真愛(ài)故事頒獎(jiǎng)盛典 含愛(ài)情短片制作等相關(guān)費(fèi)用16元 媒體宣傳 1 電視宣傳生活享當(dāng)當(dāng)欄目 太原電視一臺(tái) 電視專題2次 月 15000 次 一個(gè)月 共30000元 2 廣播宣傳104 4 15秒 次 4次 日 400 天 15天 月 一個(gè)月 共6000元107 15秒 次 4次 日 1600 天 15天 月 一個(gè)月 共24000元3 網(wǎng)絡(luò)宣傳微博 一個(gè)月 5000 4 雜志宣傳 定制消費(fèi)指南 專題報(bào)道 4P 4萬(wàn) 期 共1期 共40000元 2012年推廣費(fèi)用 二 線上媒體 銷售道具補(bǔ)充 預(yù)算 40萬(wàn)元DVD宣傳片 預(yù)算 20萬(wàn)元網(wǎng)站設(shè)計(jì) 預(yù)算 4萬(wàn)元看房班車噴繪 4500元戶外換畫(huà)面 3次預(yù)算 1 88萬(wàn)元 全年活動(dòng) 媒體及銷售道具等費(fèi)用約為 442萬(wàn)元 其中備用費(fèi)用5 約21萬(wàn)元 第五部分項(xiàng)目銷售條件 現(xiàn)場(chǎng)氛圍打造 體現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì) 提升打動(dòng)力 售樓處 品質(zhì)要求溫馨的家居生活場(chǎng) 結(jié)合裝修標(biāo)準(zhǔn) 輕裝修重裝飾原則 將樓盤(pán)展示功能中加入家居生活氛圍 VIP室打造不同風(fēng)格接待區(qū)融入樣板間感覺(jué)用家具區(qū)隔各功能區(qū)豐富綠植的擺放 在售樓處的周邊開(kāi)辟園林展示區(qū) 可以增加現(xiàn)場(chǎng)的打動(dòng)力 讓業(yè)主親臨感受園林氣息 體會(huì)到設(shè)計(jì)理念和品質(zhì)感 并且為項(xiàng)目后期的暖場(chǎng)小活動(dòng)提供必要的場(chǎng)地 是十分必要的 售樓處 園林展示區(qū) 物業(yè)體驗(yàn) 物業(yè)的服務(wù)不能僅僅在入住后 現(xiàn)場(chǎng)售樓處進(jìn)場(chǎng)同時(shí) 建議物業(yè)服務(wù)人員同時(shí)進(jìn)駐 將售樓處環(huán)境打造成為本案的物業(yè)體驗(yàn)區(qū) 通過(guò)展板 簡(jiǎn)介及現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)將品質(zhì)物業(yè)的直觀感覺(jué)傳遞給客戶 銷售保障 證件支持 現(xiàn)今的購(gòu)房者對(duì)于證件的關(guān)注度很高 證件成為一個(gè)項(xiàng)目是否正規(guī)的一種判定 鑒于項(xiàng)目周邊大品牌開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng) 都是五證齊全的項(xiàng)目 再加上本案對(duì)外宣傳是五證