我國房地產(chǎn)行業(yè)的PEST模型分析.doc

我國房地產(chǎn)行業(yè)的PEST模型分析班級：工商管理151、152班成員：焦娥肖、徐燕玲、王再強(qiáng)、張恒威、羅敏會、張曉曦、徐雙雙目錄一、PEST分析簡介3二、我國房地產(chǎn)概況3三、我國房地產(chǎn)的PEST模型分析5（一）政治環(huán)境分析5（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析10（三）社會環(huán)境分析11（四）技術(shù)環(huán)境分析11四、總結(jié)13一、PEST分析簡介PEST分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指一切影響行業(yè)和企業(yè)的宏觀因素。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點和經(jīng)營需要，分析的具體內(nèi)容會有差異，但一般都應(yīng)對政治(Political)、經(jīng)濟(jì)(Economic)、社會(Social)和技術(shù)(Technological)這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進(jìn)行分析。政治環(huán)境包括一個國家的社會制度，執(zhí)政黨的性質(zhì)，政府的方針、政策、法令等。不同的國家有著不同的社會性質(zhì)，不同的社會制度對組織活動有著不同的限制和要求。即使社會制度不變的同一國家，在不同時期，由于執(zhí)政黨的不同，其政府的方針特點、政策傾向?qū)M織活動的態(tài)度和影響也是不斷變化的。經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀和微觀兩個方面的內(nèi)容。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指一個國家的人口數(shù)量及其增長趨勢，國民收入、國民生產(chǎn)總值及其變化情況以及通過這些指標(biāo)能夠反映的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展速度。微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指企業(yè)所在地區(qū)或所服務(wù)地區(qū)的消費者的收入水平、消費偏好、儲蓄情況、就業(yè)程度等因素。這些因素直接決定著企業(yè)目前及未來的市場大小。社會文化環(huán)境包括一個國家或地區(qū)的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀點、價值觀念等。文化水平會影響居民的需求層次；宗教信仰和風(fēng)俗習(xí)慣會禁止或抵制某些活動的進(jìn)行；價值觀念會影響居民對組織目標(biāo)、組織活動以及組織存在本身的認(rèn)可與否；審美觀點則會影響人們對組織活動內(nèi)容、活動方式以及活動成果的態(tài)度。技術(shù)環(huán)境除了要考察與企業(yè)所處領(lǐng)域的活動直接相關(guān)的技術(shù)手段的發(fā)展變化外，還應(yīng)及時了解：國家對科技開發(fā)的投資和支持重點；該領(lǐng)域技術(shù)發(fā)展動態(tài)和研究開發(fā)費用總額；技術(shù)轉(zhuǎn)移和技術(shù)商品化速度；專利及其保護(hù)情況，等等。二、我國房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。包括;土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。我國房地產(chǎn)行業(yè)可分為四類:(1)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)類，例如世聯(lián)地產(chǎn);(2)商業(yè)地產(chǎn)類，例如中國國貿(mào);(3)開發(fā)加持有類，例如金融街、世茂股份;(4)開發(fā)類，例如萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，其中開發(fā)類屬于大部分?？傮w來看我國房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來23年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20。市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來23年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因：第一，房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；第二，近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；第三，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價的運(yùn)動趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價的運(yùn)行趨勢只會上升，而不可能下降。普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來23年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。三、我國房地產(chǎn)的PEST模型分析（一）政治環(huán)境分析中國指數(shù)研究院發(fā)布2016年3月中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告，兩會明確今年政府工作任務(wù)，著力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革。五年宏觀目標(biāo)確定，經(jīng)濟(jì)保持中高速增長，產(chǎn)業(yè)邁向中高端水平。營改增細(xì)則正式落地。房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，一線及部分二線城市受關(guān)注。城市分化格局明顯，因城施策仍為市場主基調(diào)。1、市場情況：百城住宅均價同環(huán)比漲幅明顯擴(kuò)大熱點城市成交量增長明顯3月百城住宅均價：環(huán)比上漲1.90%，同比上漲7.41%，漲幅均明顯擴(kuò)大。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年3月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為11303元/平方米，環(huán)比上漲1.90%，漲幅較上月擴(kuò)大1.30個百分點，同比較去年同期上漲7.41%，漲幅較上月擴(kuò)大2.16個百分點。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為21368元/平方米，環(huán)比上漲2.52%，漲幅較上月擴(kuò)大2.01個百分點；同比上漲12.83%，漲幅較上月擴(kuò)大2.89個百分點。3月成交持續(xù)攀升，部分城市增幅明顯。政策持續(xù)寬松環(huán)境下，本月代表城市成交量同環(huán)比均呈現(xiàn)大幅增長，一線城市周均成交近130萬平米，達(dá)到近年來高點，同環(huán)比增幅均超過一倍，尤其是上海同環(huán)比增長2倍有余；二三線城市成交量同樣呈現(xiàn)大幅增長，絕對量創(chuàng)今年來最高水平，天津、廈門、蘇州等熱點二線城市增幅尤為明顯。2、兩會鼓勵剛性和改善性需求深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化兩會明確今年政府工作任務(wù)，著力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革。2016年3月3日-16日，全國政協(xié)第十二屆全國委員會第二次會議和第十二屆全國人民代表大會第二次會議相繼召開，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告明確今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6.5%-7%，居民消費價格漲幅3%左右。中央提出要實行宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)、微觀政策要活、改革政策要實、社會政策要托底的總體思路，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，強(qiáng)調(diào)在適度擴(kuò)大總需求的同時，突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過調(diào)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)改革實現(xiàn)長期發(fā)展。宏觀政策方面將既要立足當(dāng)前又要眼光長遠(yuǎn)。報告提到我們的宏觀調(diào)控仍有創(chuàng)新手段和政策儲備，除繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策外，創(chuàng)新宏觀調(diào)控方式，加強(qiáng)區(qū)間調(diào)控、定向調(diào)控、相機(jī)調(diào)控也將是未來調(diào)控的重要方向。宏觀經(jīng)濟(jì)長期向好，未來市場發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆?月16日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)會見中外記者，表示對中國經(jīng)濟(jì)長期向好充滿信心，強(qiáng)調(diào)仍將沿著強(qiáng)改革的路線前行，但也有政策儲備。住建部答記者問也表示，在中國經(jīng)濟(jì)基本面將長期向好、城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在大踏步前進(jìn)、居民住房需求仍然強(qiáng)勁背景下，未來房地產(chǎn)發(fā)展仍然向好。未來穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，仍將實行穩(wěn)健的貨幣政策，注重靈活適度，積極應(yīng)對經(jīng)濟(jì)變化，運(yùn)用多種貨幣政策工具，向市場釋放資金流動性，為結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣環(huán)境。同時財稅改革也積極跟進(jìn)，營改增明確落地時間，5月1日起全面實施營改增；今年將把綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅法的草案提交全國人大審議，住房按揭貸款利息支出等專項可以在納稅前扣除。以滿足新市民需求為出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，因城施策促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。兩會政府工作報告對于房地產(chǎn)提出完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性和改善性需求。2016年住房市場將根據(jù)實際情況，有進(jìn)一步鼓勵剛性和改善性需求的稅收、信貸等相關(guān)政策出臺。同時地方政策將有更強(qiáng)的自主性，根據(jù)市場分化差異化施策。政府工作報告還提出要深化戶籍制度改革，建立購租并舉的住房制度。隨著戶籍制度改革的深入推進(jìn)，農(nóng)民工等新市民將享受實質(zhì)性城鎮(zhèn)化福利，加上信貸放松及財政補(bǔ)貼支持，將吸引更多農(nóng)民工購房需求釋放，為部分高庫存城市去化形成助力。同時住建部表示目前正在抓緊研究加快住房租賃市場發(fā)展的意見，通過完善相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范租賃行為、加快培育市場主體等措施。未來隨著住房租賃市場相關(guān)政策的出臺，住房租賃市場將逐漸向規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。3、十三五規(guī)劃綱要出臺明確未來五年發(fā)展目標(biāo)五年宏觀目標(biāo)確定，經(jīng)濟(jì)保持中高速增長，產(chǎn)業(yè)邁向中高端水平。國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要全文正式發(fā)布，要求到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，未來五年GDP和居民人均可支配收入均要增速要保持在6.5%以上。同時提出，戶籍人口城鎮(zhèn)化率加快提高，到2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率也要達(dá)到45%，未來將有超過5000萬人口向城鎮(zhèn)遷移，超過7000萬農(nóng)村人口向市民轉(zhuǎn)化。健全住房供應(yīng)體系，推進(jìn)住房制度改革。綱要對于房地產(chǎn)方面也提出了規(guī)劃要求，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居。這就要求，以解決城鎮(zhèn)新居民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，深化住房制度改革，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。戶籍、土地、金融制度改革保障市場平穩(wěn)前行。“人、地、金”是推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的三要素，十三五規(guī)劃綱要提出的推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、深化房地產(chǎn)制度改革、建立健全房地產(chǎn)長效機(jī)制也在這三方面提出了相應(yīng)的要求。人口方面，提出加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，積極應(yīng)對人口老齡化；土地方面，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善交通網(wǎng)絡(luò)體系，提高土地利用強(qiáng)度；金融改革方面，完善以財政政策、貨幣政策為主，產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、投資政策、消費政策、價格政策協(xié)調(diào)配合的政策體系，增強(qiáng)財政貨幣政策協(xié)調(diào)性。全面完成營業(yè)稅改增值稅改革，建立規(guī)范的消費型增值稅制度。推動城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建區(qū)域發(fā)展新格局。十三五規(guī)劃提出，以區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，以“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展為引領(lǐng)，形成沿海沿江沿線經(jīng)濟(jì)帶為主的縱向橫向經(jīng)濟(jì)軸帶，深入實施西部開發(fā)、東北振興、中部崛起和東部率先的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，創(chuàng)新區(qū)域發(fā)展政策，完善區(qū)域發(fā)展機(jī)制，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)、協(xié)同、共同發(fā)展，努力縮小區(qū)域發(fā)展差距。未來推動京津冀協(xié)同發(fā)展和長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展仍是重點，同時新的中心城市重點將在中部地區(qū)、成渝等幾大城市群培育和發(fā)展，并形成經(jīng)濟(jì)新增長點。對于房地產(chǎn)而言，布局新城市群也將成為房企發(fā)展的重要考量。新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。十三五規(guī)劃提出把大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新融入發(fā)展各領(lǐng)域各環(huán)節(jié)，鼓勵各類主體開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式，打造發(fā)展新引擎。同時發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)。籍此，相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育文化地產(chǎn)及配套商業(yè)地產(chǎn)等也將有更好的發(fā)展空間，未來推動房地產(chǎn)功能轉(zhuǎn)型向創(chuàng)業(yè)園區(qū)等新業(yè)態(tài)功能區(qū)轉(zhuǎn)化也將是房地產(chǎn)供應(yīng)端去庫存的重要措施。4、營改增細(xì)則落地土地成本、不動產(chǎn)可抵扣，減輕企業(yè)稅負(fù)營改增細(xì)則正式落地。3月23日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知，并將于5月1日起施行。對于房地產(chǎn)營改增方面，稅率、計稅方式、過渡時期辦法、二手房交易納稅均做了說明。土地出讓成本可在銷售額中抵扣，高價拿地企業(yè)稅負(fù)壓力明顯減輕。細(xì)則規(guī)定，在一般計稅方式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅基已扣除了購置出讓土地的費用，使得銷售額要小于當(dāng)期營業(yè)額，根據(jù)這一銷售額計算出的應(yīng)納稅額也遠(yuǎn)小于此前市場預(yù)期。由于一二線城市土地價格相對較高，營改增將土地成本扣除，將大大減少企業(yè)稅負(fù)。而企業(yè)的老項目（施工許可證在4月30日之前）若選擇簡易納稅方式，其征收率為5%，計稅方式與營業(yè)稅類似，但由于銷售額需要作不含稅計算，因而稅負(fù)也有所下降。此外，占成本比重較大的建安成本進(jìn)項稅抵扣，將促使企業(yè)產(chǎn)品線升級多業(yè)態(tài)并行，同時對于企業(yè)內(nèi)控水平和財務(wù)管理提出更高的要求。從目前企業(yè)管控來看，龍頭企業(yè)的管理能力和談判議價空間明顯優(yōu)于中小企業(yè)，未來龍頭企業(yè)憑借其管理能力將獲得更大的優(yōu)勢。購置不動產(chǎn)可抵扣，一二線重點城市商辦地產(chǎn)將再受追捧。新增不動產(chǎn)增值稅納入抵扣將成為企業(yè)一大利好。包括企業(yè)租來的房產(chǎn)、投資形成的不動產(chǎn)、道路、道路兩邊的交通工程、廠房等不動產(chǎn)都可以納入抵扣范圍，在降低房企稅收負(fù)擔(dān)同時也將緩解融資成本和資金壓力。在現(xiàn)金流允許的情況下，購置不動產(chǎn)價值越高抵扣的進(jìn)項稅越多，因而對于意愿購置辦公商業(yè)用房的企業(yè)而言，城市及區(qū)位的選擇將更受關(guān)注。對一線城市優(yōu)質(zhì)商辦地產(chǎn)的追逐將更加劇烈，對于南京、沈陽等商辦地產(chǎn)庫存量較大的熱點二線城市也是利好。二手房稅負(fù)“平移”，一線城市仍然差異化。此次細(xì)則明確個人銷售購買所得住房所繳增值稅與此前應(yīng)繳營業(yè)稅基本一致，但由于增值稅的計算需要剔除含稅部分，根據(jù)簡易計稅方法，稅負(fù)4.76%，較此前下降0.24%。此外，從征收年限以及征收范圍來看，延續(xù)了原營業(yè)稅優(yōu)惠政策，整體仍將利好二手房市場。此外，此次針對二手房營改增仍對一線城市實施差異化政策，且從當(dāng)前市場情況來看，一線城市房價上漲較快，住建部表示穩(wěn)定一線城市房價，目前上海、深圳已出臺調(diào)控收緊措施，未來一線城市政策仍將與全國整體局面形成差異化，更注重分類指導(dǎo)，多重手段抑制不合理的投機(jī)需求。5、熱點城市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向滬深限購力度加碼房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，一線及部分二線城市受關(guān)注。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場在一系列寬松政策下，銷售逐漸企穩(wěn)回升，但分化嚴(yán)重，而且日趨嚴(yán)重。一線城市和三四線城市情況大不一樣，庫存主要集中在三四線城市，而一線及部分二線城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場呈現(xiàn)火爆局面，供不應(yīng)求矛盾突出，部分區(qū)域房價出現(xiàn)快速上漲。住建部長答記者問時指出，一線城市主動履行調(diào)控的主體責(zé)任：一是實行嚴(yán)格的限購政策，實行嚴(yán)格的稅收和金融政策；二是增加土地供應(yīng)，而且公布于眾，穩(wěn)定預(yù)期；三是增加中小套型的供應(yīng)數(shù)量，特別是搞好保障性供應(yīng)建設(shè)；四是打擊各種違法違規(guī)行為；五是主動發(fā)聲，引導(dǎo)輿論。同時對于部分二線城市春節(jié)后房價也上漲過快，也密切關(guān)注，隨時溝通，要做好一線和部分二線城市的房價穩(wěn)定工作。熱點城市調(diào)控收緊，滬深政策連出穩(wěn)定樓市。3月25日，上海發(fā)布樓市新政，非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限調(diào)整為滿五年，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。同日晚，深圳也發(fā)布調(diào)控政策，非深戶在深圳購房社保繳滿年限由此前的1年提高至3年，對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。春節(jié)后一線城市房價發(fā)生了很大變化，上漲過快，穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房價成重要任務(wù)。此次滬深兩市帶頭加碼限購限貸政策，進(jìn)一步制外來投資客，為過熱的市場需求降溫，也將促使市場回歸理性。同時部分熱點二線城市政策也有所收緊，蘇州限定房價漲幅；武漢、青島下調(diào)公積金貸款額度；江蘇要求落實差別化個人住房信貸。6、展望：未來城市分化仍將明顯差異化施策將成常態(tài)城市分化格局明顯，因城施策仍為市場主基調(diào)。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況來看，城市分化加劇，三四線城市庫存壓力依然嚴(yán)峻，化解房地產(chǎn)庫存仍將是這些城市房地產(chǎn)工作重點。地方政府將繼續(xù)通過財稅政策減免，金融貨幣政策、公積金政策支持、推進(jìn)貨幣化安置、開拓商品房源向租賃市場轉(zhuǎn)化等，持續(xù)發(fā)揮市場主體的去庫存積極性，其中鼓勵農(nóng)民工等購房成重點，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點開展，也為農(nóng)民工購房提供資金保障。而一線及部分熱點二線城市房價上漲較快，這些城市因城施策加碼調(diào)控，未來隨著市場分化的加劇，一線城市“逆市而行”將更為明顯，增加土地供應(yīng)和中小套型供應(yīng)將成為一線城市常態(tài)，而限購、差別化信貸政策也將進(jìn)一步加強(qiáng)。同時部分熱點二線城市也將進(jìn)入此列，武漢、蘇州等地已出臺收緊措施，未來其它熱點城市不排除繼續(xù)出臺嚴(yán)厲政策可能，已有消息稱河北廊坊研究了有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范市場秩序、穩(wěn)定住房價格的若干措施，南京也將有進(jìn)一步收緊政策出臺，加強(qiáng)價格監(jiān)管。營改增釋放多重利好，同時也將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。自中央下達(dá)5月1日全面營改增軍令狀后，相關(guān)部委加快落實，營改增細(xì)則及相關(guān)配套政策的出臺解除了一直以來市場爭議的不確定性，如土地價款可以扣除、新老項目劃分等。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地價款可以扣除，新增不動產(chǎn)納入抵扣范圍等均給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利好，土地成本、新購買的不動產(chǎn)等將成為減稅力度最大部分，有利于促進(jìn)企業(yè)固定資產(chǎn)投資增長。針對二手房交易，稅收優(yōu)惠政策的“平移”，在保證稅制轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡的同時，也有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，且針對一線城市差異化仍將持續(xù)，符合當(dāng)前一線調(diào)控收緊趨勢。對未來房地產(chǎn)行業(yè)而言，在總體差異化格局下，企業(yè)或?qū)⒓哟笠欢€城市的布局，對產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)成本管控的考驗也將更為嚴(yán)格，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析我國宏觀經(jīng)濟(jì)狀況概述：進(jìn)入2013年，雖然一些突出的社會問題和激烈的社會矛盾依然并將長期在我國存在，但是我國社會環(huán)境大體呈現(xiàn)出穩(wěn)定的局面，這保證了國家能一心一意抓緊歷史機(jī)遇，努力搞好國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，各行各業(yè)也能夠穩(wěn)步前進(jìn)，為國家的發(fā)展添磚加瓦，而我們的人民群眾也能夠安居樂業(yè)，積極參與社會工作，努力改善提升自己生活水平的同時，助力中國經(jīng)濟(jì)能夠更上一個臺階。經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀和微觀兩個方面的內(nèi)容。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指一個國家的人口數(shù)量及其增長趨勢，國民收入、國民生產(chǎn)總值及其變化情況以及通過這些指標(biāo)能夠反映的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展速度。微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指企業(yè)所在地區(qū)或所服務(wù)地區(qū)的消費者的收入水平、消費偏好、儲蓄情況、就業(yè)程度等因素，這些因素直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)目前及未來的市場大小。目前我國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要有如下幾點：1、GDP的不斷上升。近年來，我國GDP不斷攀升，象征著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，也就標(biāo)志著人們越來越富有，“住”是人們的基本生活需求，在經(jīng)濟(jì)狀況良好的情況下，人們購房的需求也就越發(fā)強(qiáng)烈，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大因素2、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大中型存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率提高，對房地產(chǎn)市場會造成了一定的沖擊。3、存款加息。進(jìn)行銀行的存款業(yè)務(wù)收益增加，且風(fēng)險小，人們會更偏向于這種方式來改善生活。那么用于購房的資金就減少了。4、股市情況良好。我國股市情況良好，較為穩(wěn)定，且收益高，見效快，對于手中有資金富余的居民會把其投放于股市。5、通貨膨脹的影響。中國的房地產(chǎn)已經(jīng)使中國央行發(fā)行了太多的人民幣，如果房價下降，那么多印出來的錢會使中國產(chǎn)品價格飛漲，會發(fā)生嚴(yán)重的通貨膨脹。價格和價值嚴(yán)重的背離。相反，房價持續(xù)攀升不下，各個行業(yè)和人們無法再承受高昂的房價成本了，人們要求加薪應(yīng)對高昂的生活成本，各個行業(yè)提高產(chǎn)品價格應(yīng)對高昂的生產(chǎn)成本，高昂的房價開始推動各個行業(yè)產(chǎn)品價格上漲，再加上貨幣流動過剩，通貨膨脹無法拒絕的來臨了。如果降房價，面對的是馬上的通貨膨脹，可不降房價，那么面對的就是更嚴(yán)重的通貨膨脹，何去何從？所以最可靠的辦法就是穩(wěn)定房價，然后在社會產(chǎn)品增加時，減少貨幣的投放量，加上其他政策如加息、增加商業(yè)銀行準(zhǔn)備金率、縮小信貸規(guī)模等輔助手段，來使中國經(jīng)濟(jì)軟著陸。（三）社會環(huán)境分析（四）技術(shù)環(huán)境分析技術(shù)環(huán)境包括目前的社會技術(shù)總水平、引起革命性變化的創(chuàng)造發(fā)明，以及與企業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的發(fā)展趨勢和應(yīng)用前景。當(dāng)前，人們對于房地產(chǎn)商品的需求日益呈現(xiàn)出個性化和現(xiàn)代化等特點，并日益向綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等方向發(fā)展，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要跟上技術(shù)變革的步伐，不能掉隊。企業(yè)要緊緊把握住消費心理，注重在開發(fā)項目中引入技術(shù)因素，包括采用新型建筑裝飾材料，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)效果；積極利用太陽能、風(fēng)能等清潔能源；科學(xué)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃，實現(xiàn)再生資源循環(huán)利用等措施打造品牌形象，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。1、對于投資，營銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。2015年，“互聯(lián)網(wǎng)+”這個概念風(fēng)靡中國，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)結(jié)合，成為互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)+教育等并列的突破領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的優(yōu)勢就在于通過技術(shù)，去取代傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)許多的人工環(huán)節(jié)，或者去做傳統(tǒng)行業(yè)根本無法做到的事情，進(jìn)而提升運(yùn)營效率、優(yōu)化用戶體驗、挖掘行業(yè)價值。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)巨頭鏈家的轉(zhuǎn)型之路，足以表明技術(shù)在房地產(chǎn)O2O中的重要性。具體來說，技術(shù)在以下幾個方面對房地產(chǎn)O2O平臺至關(guān)重要：（1）對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的更新和呈現(xiàn)。將房源信息多維度地呈現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上，是互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)解決“信息不透明”這個痛點的關(guān)鍵舉措。要做到這一點，需要確保房地產(chǎn)信息更新的及時性，否則反而會影響用戶感知。還需提升房地產(chǎn)信息的呈現(xiàn)能力，比如借助于短視頻、VR技術(shù)更好地呈現(xiàn)信息，幫助用戶看房之前深入了解房源。一些平臺的“地鐵找房”功能，就是將LBS技術(shù)與房源呈現(xiàn)結(jié)合起來，體驗非常好。（2）對經(jīng)紀(jì)人工作的高效率支持。經(jīng)紀(jì)人是房地產(chǎn)O2O平臺的重要角色，最核心的帶人看房、促成交易等服務(wù)是他們在做。經(jīng)紀(jì)人很多時候都在出外勤，隨時需要查詢和更新資料。如何根據(jù)經(jīng)紀(jì)人的工作場景，提供移動化的協(xié)同支持，是房地產(chǎn)O2O平臺的一大技術(shù)支撐重點，要做到這一點就要在企業(yè)級應(yīng)用上下功夫，還可與人工智能等技術(shù)結(jié)合起來，比如經(jīng)紀(jì)人在外面不方便打字可用語音技術(shù)。（3）對客戶大數(shù)據(jù)的積累和分析。如何找到適合自己的房源一直是買房人的一大痛點，網(wǎng)絡(luò)上的房源真假、時效性總是不讓人滿意，就算信息沒問題，一個城市也有海量在售房源。如何去了解客戶需求并精準(zhǔn)推薦房源，是房地產(chǎn)O2O平臺的挑戰(zhàn)。通過收集用戶資料、記錄用戶行為、經(jīng)紀(jì)人反饋等方式，積累關(guān)于用戶海量的大數(shù)據(jù)，基于大數(shù)據(jù)技術(shù)對用戶畫像之后，就能更好地推薦房源給用戶，提升“連接”效率。這些大數(shù)據(jù)對賣房者、地產(chǎn)商、地產(chǎn)金融服務(wù)商、裝修公司們同樣有巨大價值，值得深挖。（4）借助于人工智能技術(shù)提升服務(wù)。房地產(chǎn)O2O平臺除了是一個信息平臺之外，更大的價值是服務(wù)：售前咨詢、促成交易和售后服務(wù)，尤其是售前咨詢，用戶需要查看大