房價(jià)成本清單曝光 回報(bào)率接近百分之百.doc

房價(jià)成本清單曝光 回報(bào)率接近百分之百昨日，一位杭州的房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者傳遞了一份房產(chǎn)開發(fā)成本清單(表一)。從這份清單上看出，該開發(fā)商憑借該項(xiàng)目共賺取了5.8億元的毛利潤，相對(duì)其6億的成本來說，回報(bào)率近100%。據(jù)記者了解，這位業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)從事于南都房產(chǎn)，后來離職獨(dú)自創(chuàng)業(yè)，并以咨詢公司的名義繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。但是該人士拒絕透露這個(gè)成本清單屬于杭州哪個(gè)房產(chǎn)樓盤。從這份成本清單可以看出，開發(fā)商的拿地成本只有區(qū)區(qū)165萬/畝。專家告訴記者，按照這樣的拿地成本推算，該開發(fā)商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面價(jià)格是每平方米2475元。而當(dāng)該樓盤于兩三年后建成時(shí)，樓價(jià)已經(jīng)飛漲至7000元至8000元。在其銷售一欄里可看到，其多層公寓銷售價(jià)格為7800元/平方米以上，高層公寓則賣到了8000元/平方米以上，加上商鋪與車位的銷售，回報(bào)率驚人。與此同時(shí)，本報(bào)記者還從有關(guān)渠道獲得了兩家 開發(fā)商對(duì)各自項(xiàng)目的預(yù)算規(guī)劃。這兩家開發(fā)商，一家是上海的ZH房產(chǎn)(表二)，一家是杭州的ZT房產(chǎn)。從這兩家開發(fā)商的項(xiàng)目預(yù)算中，可以看出房產(chǎn)成本與利潤之間的懸殊差距。上海的ZH開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目，位于上海市閘北區(qū)某街道，項(xiàng)目總面積103畝，項(xiàng)目總建筑面積20.6萬平方米(商鋪及配套3.05萬平方米)，一期47畝、建筑面積10.25萬平方米，目前已劃分為面積大體相等的A、B兩塊，將分步拆遷并開發(fā)。在ZH的“如意算盤”中，A區(qū)的動(dòng)遷成本、建安成本、配套費(fèi)用加一起，總成本是4.284億，折合每平方米的成本是8400元，而該開發(fā)商的預(yù)計(jì)賣價(jià)則是住宅1.5萬元/平方米、商鋪3萬元/平方米。從成本到售價(jià)翻了一倍，該開發(fā)商的理由是，周邊的樓盤售價(jià)，綠洲雅賓利一期：2006年4月開盤，均價(jià)18000元/，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年開盤，均價(jià)16000元/。如果項(xiàng)目建成并成功銷售，該開發(fā)商的毛利將達(dá)4.416億元，項(xiàng)目的毛利回報(bào)率超過100%。杭州ZT房產(chǎn)的項(xiàng)目雖是拆遷安置用房，但該項(xiàng)目成功開發(fā)的話，開發(fā)商將得到14.6億的收入，相對(duì)于其11億元的成本，毛利回報(bào)達(dá)30%以上。表1：杭州某樓盤成本清單項(xiàng)目名稱計(jì)算式金額(萬元)一 土地面積(出讓面積)141.19畝(94133平方米)二 可建房面積(主要部分)多層公寓94560平方米占62.78%小高層公寓40000平方米占26.56%沿街商鋪4000平方米占2.66%半地下汽車庫17280平方米小計(jì)167890平方米三 容積率1.6四 銷售額多層公寓7800*94560 73756.8小高層公寓8000*40000 32000沿街商鋪12000*4000 4800汽車庫8100小計(jì)118656.8五 項(xiàng)目成本(萬元)1、地價(jià)投標(biāo)價(jià)165萬/畝 241362、配套費(fèi) 37933、建安工程造價(jià) 171984、建設(shè)與準(zhǔn)備費(fèi) 19625、財(cái)務(wù)費(fèi)用 26886、銷售廣告費(fèi)118656.8*2.5% 2966.427、營業(yè)稅118656.8*5.85% 6941.428、不可預(yù)見費(fèi)54831*1% 548.31項(xiàng)目成本合計(jì) 60232.84六 利潤118656.8-60232.8 458423.96七 所得稅58423.96*33%-19279.9八 凈利潤58423.96-19279.9 39144.05表2：上海ZH房產(chǎn)成本清單一期A塊利潤測算：一期A塊建筑面積5.1萬元/：商鋪7000，住宅：44000(1)成本:動(dòng)遷成本：2.5億元，樓面價(jià)4900元/；建安成本 2000元/配套費(fèi)用 1500元/(組成：規(guī)費(fèi)：300元/、設(shè)計(jì)、環(huán)境費(fèi)：100元/、管理費(fèi)用：200元/、廣告費(fèi)用100元/、資金成本600元/、小區(qū)配套100元/、不可預(yù)見費(fèi)用 100元/)成本=(4900/+2000元/+ 1500元/)5.1萬元/=4.284億元(2)銷售收入