中級會計(jì)實(shí)務(wù)學(xué)習(xí)筆記(第四章)(2018年).docx

第四章 投資性房地產(chǎn)（基礎(chǔ)資產(chǎn)）第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述一、 投資性房地產(chǎn)的定義與特征定義投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。特征投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。二、 投資性房地產(chǎn)的范圍主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。1. 屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目范圍相關(guān)內(nèi)容1.已出租的土地使用權(quán)1）企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類；2）以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他單位的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)；3）企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)1）閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)；2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。3.已出租的建筑物1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；2）以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他單位的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)；3）通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)；4）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。2. 不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。（固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）提示：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋；企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店；企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間和廠房等。2）作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)1. 確認(rèn)條件投資性房地產(chǎn)只有在符合定義，并同時滿足下列條件時，才能予以確認(rèn)：1）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。2. 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量1）外購的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2）自行建造的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。二、 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出1. 資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。成本模式的會計(jì)分錄為：1）轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建時：借：投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)2）發(fā)生改擴(kuò)建支出時：借：投資性房地產(chǎn)在建 貸：銀行存款等3）完工時：借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)在建公允價值模式的會計(jì)分錄為：1）轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建時：借：投資性房地產(chǎn)在建貸：投資性房地產(chǎn)成本 -公允價值變動2）發(fā)生改擴(kuò)建支出時：借：投資性房地產(chǎn)在建 貸：銀行存款等3）完工時：借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：投資性房地產(chǎn)在建2. 費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量后續(xù)計(jì)量模式有成本和公允價值，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。(提示：同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時采用兩種計(jì)量模式。)一、 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（同固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）1.折舊或攤銷時：借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）2.取得租金收入：借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入3.投資性房地產(chǎn)提取減值時：借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備二、 采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)1. 采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的確認(rèn)條件應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計(jì)。2. 采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會計(jì)處理總體原則：企業(yè)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，不提減值，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。會計(jì)分錄為：1）當(dāng)期末公允價值大于賬面價值時：借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動 貸：公允價值變動損益2）當(dāng)期末公允價值小于賬面價值時：借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動3）收取租金時：借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入三、 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。 符合條件時成本模式 公允價值模式 NO會計(jì)處理模板：借：投資性房地產(chǎn)成本（變更日公允價值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）（原房地產(chǎn)已計(jì)提的折舊或攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸:投資性房地產(chǎn)（原價） 盈余公積 利潤分配未分配利潤提示：涉及所得稅的還需要考慮所得稅的影響。第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1. 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日形式轉(zhuǎn)換日投轉(zhuǎn)非1）投資性房地產(chǎn)開始自用房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期非轉(zhuǎn)投3）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租租賃期開始日4）自用建筑物停止自用改為出租5）自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于賺取租金或資本增值的日期2. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理1）成本模式下（1）投轉(zhuǎn)非1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品（倒擠）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)2）非轉(zhuǎn)投1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備2.存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（倒擠）存貨跌價準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品2)公允價值模式計(jì)量下1）投轉(zhuǎn)非1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（公允價值）貸：投資性房地產(chǎn)成本 -公允價值變動（可借可貸） 公允價值變動損益（差額可借可貸）2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換日的公允價值）貸：投資性房地產(chǎn)成本 -公允價值變動（可借可貸） 公允價值變動損益（差額可借可貸）2）非轉(zhuǎn)投1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價值變動損益（借差）貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)其他綜合收益（貸差）2.存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）存貨跌價準(zhǔn)備公允價值變動損益（借差）貸：開發(fā)產(chǎn)品 其他綜合收益（貸差）二、 投資性房地產(chǎn)的處置成本模式1.借：銀行存款