淺談物業(yè)管理.doc

淺談物業(yè)管理關(guān)于物業(yè)管理的一切，我們都錯(cuò)了！從開(kāi)始就錯(cuò)了！ 物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)發(fā)展30多年了，如果按人的說(shuō)法，三十應(yīng)該是而立之年了，但我們的物業(yè)管理卻還是在呀呀學(xué)步，舉步維艱，甚至是很多老百姓連物業(yè)管理到底是什么，到底做什么的？都沒(méi)怎么弄明白?？梢哉f(shuō)現(xiàn)在的物業(yè)管理已經(jīng)被嚴(yán)重扭曲。什么房產(chǎn)的售后服務(wù)提供者，業(yè)主的保姆、管家，小區(qū)多元化經(jīng)營(yíng)服務(wù)集成商，社區(qū)文化的推動(dòng)者 等等，都已經(jīng)背離了物業(yè)管理的本質(zhì)。 首先物業(yè)管理是房地產(chǎn)的售后服務(wù)，或者是為房地產(chǎn)商服務(wù)的，就是一個(gè)最大的錯(cuò)誤的開(kāi)始，雖然物業(yè)管理行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)密不可分，可以說(shuō)沒(méi)有房地產(chǎn)也就沒(méi)有物業(yè)管理，但物業(yè)公司和房地產(chǎn)銷(xiāo)后服務(wù)，壓根就不是一碼事，雖然現(xiàn)在很多房地產(chǎn)商都在利用物業(yè)公司為其銷(xiāo)售及售后質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行服務(wù)，但并不代表物業(yè)管理就是房地產(chǎn)的銷(xiāo)售售后服務(wù)。就好像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)建筑一樣，從工序上來(lái)講是房屋這個(gè)產(chǎn)品的不同環(huán)節(jié)，物業(yè)管理同樣也是房屋這個(gè)產(chǎn)品上的一個(gè)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理最大的本質(zhì)就是物業(yè)的保值增值。這一點(diǎn)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商并不是不清楚，而只是房地產(chǎn)商作為一個(gè)商業(yè)主體，他的本質(zhì)就是趨利的，他首先考慮的是自己房屋的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額，至于房子若干年后是否保值增值，那已經(jīng)不是他們考慮的范圍了，所以最初他們從香港拷貝物業(yè)管理制度的時(shí)候，就已經(jīng)有其取舍，業(yè)主大會(huì)法人制度，當(dāng)初國(guó)內(nèi)就沒(méi)有采納，而是采取誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)管理，這就使內(nèi)地的房地產(chǎn)及其物業(yè)管理，在早期就埋伏了與業(yè)主沖突的根苗。 其次物業(yè)管理是小區(qū)業(yè)主的管家、保姆，同樣也是一個(gè)偽命題，物業(yè)管理的某些工作范圍是和管家、保姆的工作范圍有些類(lèi)似的地方，但管家、保姆的主人是只有一個(gè)的，而物業(yè)管理的“主人”卻不是一個(gè)，而且小區(qū)業(yè)主并不是物業(yè)公司的主人，物業(yè)公司也不是小區(qū)業(yè)主的管家和仆人，兩者之間應(yīng)該是建立在平等，公平、公正基礎(chǔ)上的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。但問(wèn)題是我們目前的法律體制卻導(dǎo)致了合同雙方主體地位的不平等。業(yè)主大會(huì)不能法人化，業(yè)主大會(huì)組織形式形同虛設(shè)，物業(yè)管理價(jià)格政府實(shí)行審核、指導(dǎo)，等等問(wèn)題都導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法完全市場(chǎng)化，行業(yè)就談不上公平公正等。斷不了奶的孩子長(zhǎng)不大，溫室里的花朵經(jīng)不起雨打，這些道理大家都明白，我們的政府部門(mén)也同樣明白，問(wèn)題是孩子長(zhǎng)大了，家長(zhǎng)也就管不住了，就好比我們的村民委員會(huì)或者居民委員會(huì)一樣，雖然名義上是村民（居民）自治組織，但都去不了行政化的色彩，都要接受上級(jí)政府部門(mén)的管理，并為政府部門(mén)的管理提供服務(wù)。小區(qū)公共管理由物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)，可以有效減輕政府部門(mén)社會(huì)管理的壓力，物業(yè)公司管理方面失職，政府部門(mén)也可以打物業(yè)公司的板子，但如果實(shí)行業(yè)主大會(huì)法人制度，物業(yè)管理完全市場(chǎng)化，物業(yè)公司一切都按照與業(yè)主大會(huì)簽訂的服務(wù)合同來(lái)履行合約即可，那么物業(yè)公司也就沒(méi)有義務(wù)去分擔(dān)政府的社會(huì)管理職能，而業(yè)主大會(huì)顯然也無(wú)法承擔(dān)、分擔(dān)政府管理職能的重任，因?yàn)槿绻麡I(yè)主大會(huì)是法人，那么小區(qū)的管理職責(zé)主體就是業(yè)主大會(huì)了，如果業(yè)主大會(huì)在管理上失職（注意這里的管理失職主要指 管理不善，而不是利用職權(quán)營(yíng)私罔利），政府卻不能打他的板子，即使想打 ，也不知道應(yīng)該打誰(shuí)吧，難道大家一起打？ 小區(qū)服務(wù)集成商、多元化經(jīng)營(yíng)這些新概念的提出，的確鼓舞了一大批從事物業(yè)管理的人，很多公司也在大力積極推行，但這就是物業(yè)管理要走的路嗎？ 可能走下去的已經(jīng)不是物業(yè)管理了，干脆物業(yè)管理企業(yè)改名叫社區(qū)綜合服務(wù)企業(yè)好了，也許對(duì)那些熱心搞多元化經(jīng)營(yíng)的物業(yè)企業(yè)更貼切一點(diǎn)。 社區(qū)文化的推動(dòng)者，社區(qū)文化是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，物業(yè)公司通過(guò)開(kāi)展社區(qū)文化，不僅可以加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通，提高業(yè)主滿意度，同時(shí)也有利于創(chuàng)建和諧社會(huì)。這是大家對(duì)物業(yè)公司開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)的一個(gè)普遍的看法，然而也許事實(shí)并不像大家想的那么美好。做文化活動(dòng)就要花錢(qián)，如果錢(qián)是物業(yè)公司自己掏腰包，業(yè)主也樂(lè)的坐享其成，但如果把此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)，就要問(wèn)問(wèn)業(yè)主是否同意了。物業(yè)公司組織小區(qū)業(yè)主進(jìn)行一些聯(lián)誼活動(dòng)無(wú)可厚非，但也要量力而行，況且開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)并不是物業(yè)公司專(zhuān)長(zhǎng)，物業(yè)公司也缺少這方面的人才，結(jié)果是做到后來(lái)，越來(lái)越?jīng)]有新意，反反復(fù)復(fù)都是老一樣，變得如雞肋一般。 其實(shí)物業(yè)管理到底是什么，條例上早已有明確描述：第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。從條例的立法來(lái)我們可以看出實(shí)行物業(yè)管理是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，而物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)則是物業(yè)服務(wù)合同。應(yīng)該是一種公平、公正的市場(chǎng)化的商業(yè)行為。但很不幸的是我們的物業(yè)管理已經(jīng)被扭曲了很多，也許 我們首先應(yīng)該認(rèn)真反思 審視一下我們走過(guò) 的路，或者從頭來(lái)過(guò)也未必不是不行。 本人從事物業(yè)管理工作八年，我承認(rèn)物業(yè)行業(yè)的口碑確實(shí)很爛，但是我也想與大家探討一下大家對(duì)物業(yè)的認(rèn)知度，以及業(yè)主與物業(yè)公司存在的矛盾！其實(shí)物業(yè)的含義很廣泛、也很片面！在廣州、北京、上海等大型城市以及沿海發(fā)達(dá)城市發(fā)展較早，體制較完善。作為一個(gè)相對(duì)新興的行業(yè)，政府并沒(méi)有指定比較完善的政策法規(guī)。社會(huì)的發(fā)展、事物的變化、人群文化層次的上升、維權(quán)意識(shí)的體現(xiàn)，但是不可否認(rèn)的是社會(huì)民眾關(guān)系的冷漠，信任度的下降。說(shuō)自己OK的人多，講別人NO的多，對(duì)待他人的錯(cuò)誤卻只有為零的容忍度。從事物業(yè)工作，整天與業(yè)主、施工單位交流溝通，遇見(jiàn)的基本都是民生的瑣事，但要是無(wú)所作為，肯定遭受小區(qū)業(yè)主的不滿。很多業(yè)主心里有火，找誰(shuí)發(fā)泄，物業(yè)！大家都有工作，你是官、你是百姓、你終究只是社會(huì)主義下普通的一份子，你的憤怒不該找物業(yè)工作人員來(lái)給你承受！你偶爾發(fā)現(xiàn)物業(yè)工作人員有瑕疵，你就表示這個(gè)物業(yè)差、人員素質(zhì)差。保安也是人，跟你一樣，為了生活茍活在世的人，所以請(qǐng)大家不要把在單位與生活中的怨氣，發(fā)泄在你小區(qū)的保安上?？坌淖詥?wèn)，如果你曾是這樣的人，那么請(qǐng)你提升你自身的素質(zhì)！再說(shuō)物業(yè)公司！如果沒(méi)有到位的資金，請(qǐng)不要想在百姓的辛苦錢(qián)中挖主意。騙了一年物業(yè)費(fèi)就閃的垃圾物業(yè)公司不再少數(shù)！保安！保衛(wèi)平安的一群人，而不是監(jiān)守自盜的一群人。為什么很多車(chē)庫(kù)里開(kāi)著洗腳店、皮肉店！不可置否是物業(yè)公司監(jiān)管不力，但是究竟原因是小區(qū)業(yè)主的不配合。為了自己的財(cái)路，不顧小區(qū)其他業(yè)主的利益。相關(guān)單位的互相推諉，物業(yè)也很無(wú)奈。物業(yè)不是行政單位！只是業(yè)主的管家！不能夠利用暴力的手段，驅(qū)散一些唯利是圖業(yè)主的丑惡面。和大家說(shuō)說(shuō)自己親力親為的一件事！曾有一個(gè)業(yè)主想在車(chē)庫(kù)開(kāi)麻將館，而態(tài)度惡劣。說(shuō)自己是道上的，怎樣怎樣！在溝通的過(guò)程中，動(dòng)手甚至動(dòng)打保安。通過(guò)法律訴訟解決問(wèn)題，需要一定的時(shí)間。于是叫上了同是道上的朋友，花錢(qián)擺平此事。從此該業(yè)主老老實(shí)實(shí)，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。再也不提開(kāi)麻將館的事情。大家要說(shuō)了，你應(yīng)該按照法律辦事。但請(qǐng)問(wèn)熟悉法律的朋友應(yīng)該了解訴訟的流程并不是一時(shí)半會(huì)。不及時(shí)制止，他人效仿怎么辦！維護(hù)業(yè)主的利益，以暴制暴有錯(cuò)！但錯(cuò)的情愿！再來(lái)說(shuō)說(shuō)糾紛1:自2010年10月開(kāi)始，裝修押金的取消。讓業(yè)主們（包括我在內(nèi)）拍手稱贊。但是滋生了房子我買(mǎi)的，我想怎樣就怎樣的一群人。確實(shí)房子是大家辛苦所勞的商品。但是我想說(shuō)，如果您不是別墅群體，那么你并沒(méi)有資格說(shuō)我想怎樣就怎樣的言語(yǔ)！首先取消裝修押金的原則是杜絕物業(yè)的丑惡面！非法收費(fèi)的現(xiàn)象。同時(shí)也造成物業(yè)監(jiān)管的困難。小區(qū)有一業(yè)主偏要敲承重墻體，甚至人稱拿人格擔(dān)保，一定安全！請(qǐng)問(wèn)生命關(guān)乎天的道理，您懂否！毗鄰房子出現(xiàn)人生安全的問(wèn)題，您能保障嗎？您能負(fù)責(zé)嗎？您是耶穌、還是佛主？能還原生命嗎？當(dāng)知道他用語(yǔ)言無(wú)法打動(dòng)我的時(shí)候，告訴我他的工作單位以及認(rèn)識(shí)我們某某領(lǐng)導(dǎo)。意思就是你算什么！確實(shí)我不算什么，但是如果你一定要那么做！那么首先我會(huì)讓保安讓你的裝修工滾出小區(qū)，然后投訴至城市監(jiān)管部門(mén)。同時(shí)我可以給你制定可以變通的裝修方案。糾結(jié)2：在所屬小區(qū)，我們規(guī)定裝修單位是不允許張貼廣告的。為此身為業(yè)主的某某人，可以大鬧物業(yè)辦公室。請(qǐng)問(wèn)我們錯(cuò)在哪里？檔了你的財(cái)路嗎？身為業(yè)主，首先你可以發(fā)表你的意見(jiàn)，可以在這個(gè)言論自由的社會(huì)發(fā)表你自己對(duì)物業(yè)公司的看法。但是我們的管理，是和諧小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，當(dāng)你的裝修單位不按照協(xié)議添加防水層，跟你溝通。你竟然會(huì)說(shuō)關(guān)你鳥(niǎo)事！那請(qǐng)問(wèn)，你家里滲水因?yàn)槟惴浪畬游醋?，你上物業(yè)索要賠償。你的依據(jù)在哪里？請(qǐng)大家注意！管道的改動(dòng)原則是不影響其本身的實(shí)用功能，你影響了其他業(yè)主的利益，那么物業(yè)可以對(duì)你的裝修方案表示不認(rèn)可。當(dāng)然房子是你的，但是公共部位的管道以及設(shè)施是業(yè)主共同使用的。所以請(qǐng)你配合物業(yè)公司對(duì)你的裝修方案進(jìn)行審核！因?yàn)闆](méi)有一個(gè)物業(yè)想沒(méi)事找事，初衷都是相安無(wú)事。有問(wèn)題找物業(yè)是對(duì)的，但是因?yàn)槟阕陨硌b修產(chǎn)生的問(wèn)題，你沒(méi)有權(quán)利也沒(méi)有理由找物業(yè)給你解決！詳細(xì)可以參照相關(guān)規(guī)定，再定論。我只是與大家探討，分析物業(yè)工作與業(yè)主之間的利與弊。希望有氣的人別噴飯，別罵娘！在法制不斷完善的同時(shí)，應(yīng)該運(yùn)用法律武器保護(hù)自身的權(quán)益。而不是暴力！跟大家說(shuō)實(shí)話，光靠物業(yè)費(fèi)收入肯定虧本！小區(qū)費(fèi)用包括：人員工資、綠化保養(yǎng)、電梯年檢、綠化保養(yǎng)、公共設(shè)施改造、公共區(qū)域水電費(fèi)（按照商業(yè)點(diǎn)收?。┑?。所以當(dāng)有些業(yè)主跟我說(shuō)我就是不交物業(yè)費(fèi)，你能怎樣？本人只能站在業(yè)主角度說(shuō)明問(wèn)題.你不交物業(yè)費(fèi)的理由起碼要律師認(rèn)可，法官認(rèn)同。有照片等有利證據(jù)！不然光靠嘴巴，打贏不了官司。業(yè)主委員會(huì)有作用，但是你要分析你小區(qū)現(xiàn)在的物業(yè)與以前的物業(yè)存在哪些的不同，違反哪些規(guī)定，最好詳細(xì)到某某規(guī)定第幾條。這樣你才能維權(quán)。我說(shuō)過(guò)起哄不交物業(yè)費(fèi)，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)是沒(méi)有立足點(diǎn)的。事例1：小區(qū)為方便業(yè)主非機(jī)動(dòng)車(chē)輛統(tǒng)一管理劃出一塊區(qū)域進(jìn)行門(mén)禁系統(tǒng)刷卡通行，并且有攝像設(shè)備、安裝雙層智能化系統(tǒng)。充電收費(fèi)15元，不充電不收費(fèi)。你不往里面停，偏要停在自家門(mén)口。電瓶丟了，你說(shuō)物業(yè)有責(zé)任。確實(shí)有責(zé)任，但是相關(guān)法律并沒(méi)有規(guī)定需要賠償你損失。不是成本問(wèn)題，涉及隱私權(quán)的問(wèn)題。不可能是個(gè)角落就放個(gè)探頭。大家請(qǐng)看清楚，我只是說(shuō)我所屬小區(qū)。并不是您所在的小區(qū)，所以我沒(méi)有定論物業(yè)都是好的概念！事例2：大家有錢(qián)了，都有車(chē)了。車(chē)子車(chē)位劃好了，偏要獨(dú)占兩個(gè)車(chē)位。偏要在小區(qū)開(kāi)遠(yuǎn)光，唯恐不讓大家知道你有車(chē)。你沒(méi)有按規(guī)范停車(chē)，車(chē)子被其他業(yè)主劃了。你覺(jué)得是你不按規(guī)矩辦事，還是物業(yè)工作沒(méi)做到位。大家扣心自問(wèn)一下，難道你有車(chē)，你就比別人高一等。難道你改了一個(gè)疝氣燈，你就是豪車(chē)！你維權(quán)的同時(shí)，你的做人規(guī)范又在哪