世邦魏理仕通盈首都花園(巴黎城)物業(yè)管理方案.介紹.doc

通盈首都花園(巴黎城)物業(yè)管理方案：一、世邦魏理仕公司將對通盈首都花園(巴黎城)項目進行分區(qū)管理，共分為寫字樓、公寓、商場、車庫及外圍公共區(qū)域五個部分。二、人員架構:工作日考慮為每周七天，管理人員工作時間為早8:00-晚6:00，周六及周日有管理人員輪流值班。做到365天24小時不間斷服務。在非辦公時間由值班經理負責全面管理工作。三、空調供應時間：供應部位供應日期供應時間備 注寫字樓部分周一至周六08:00-18:00商場部分周一至周日10:00-22:00公寓部分周一至周日24小時提供四、保安：保安人員24小時不間斷巡邏，并嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，原則上寫字樓、商場、公寓內部為內保人員負責，外圍及地下車庫巡視由外聘保安公司負責。五、保潔：原則上以外聘外潔為主，為配合治安管理部門的相關規(guī)定，公寓內部的保潔工作由公司正式員工負責。六、客戶服務：項目24小時設有總值負責全面的管理工作，正常辦公時間由總經理負責。七、停車場管理：建議停車場24小時開放，為滿足公寓、寫字樓、商場、訪客及運貨的不同需要，大致可分為以下幾種租金方式：時租車位：不固定停放時間；月租車位：(固定車位)；月租車位：(車位不固定)；月租車位：(每天12小時)；卸貨車位：第一小時免費提供車位，以后每小時收取10元人民幣；建議月租車位的租金為100美元/月；時租車位3-5元人民幣/小時。八、財務管理：財務收費及管理采用分別記帳的方式，共分為寫字樓、公寓、商場、車庫及外圍公共區(qū)域五個部分記帳。九、預算：本項目的預算以年為結算周期，每年的1月1日至12月31日為一個預算年度，我司會于每年9月底之前提交下一年度的預算。以我司的管理經驗參考市場同等水平的物業(yè)的價格，我司建議通盈首都花園(巴黎城)項目的物業(yè)管理費標準如下：現(xiàn)將各分項工作的管理方案詳述如下：物業(yè)管理事務：物業(yè)管理處對首都花園的日常物業(yè)管理事務，按照物管工作手冊規(guī)范運作。如下表：工作內容處理用戶申報、投訴；巡視、檢查、解決處理、走訪、回訪、跟蹤監(jiān)督、學習、培訓、檔案管理。工作標準跟蹤監(jiān)督日常：2遍/天；巡 視日常：2遍/天；走 訪2-3次/月；回訪處理率：100%；回訪記錄100%；檢查內容檢查項目1.裝修巡視2.投訴接待3.違章檢查4.外觀檢查處理方法1、記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，收集業(yè)主的反饋意見；2、對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進行處理：1)填寫意見轉呈表；2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫巡視記錄，聯(lián)系 工程部維修；3)即時解決輕微不合格項目；4)發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；5)發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格，填寫糾正措施報告；考核標準平時日檢、周檢、月檢按國際化考核標準；年終按國家建設部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”的考核驗收標準機電設備運行與保養(yǎng)：公用設施和機電設備運行、養(yǎng)護按照機電設備工作管理規(guī)定規(guī)范運行。如下表： 1 運行組值班：保障供水、供電等正常運作并做好記錄；巡視：巡視設備房和設備運行情況，做好記錄；秩序：搞好設備房物品管理，加強安全防范工作。 2維修組負責機電設備、設施的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管設備和設備房；負責對設備、設施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 3 檢查項目低壓配電柜；變壓器；水泵；水池；防盜監(jiān)控系統(tǒng)；火災報警控制系統(tǒng)；消防栓；疏散出口指示燈；煙、溫感系統(tǒng)；干粉滅火器。 4 處理方法按照國際化標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報工程部經理并提出糾正措施。 5 考核標準日常周檢、月檢考核按國際化標準，年終考核按國家“優(yōu)秀示范物業(yè)管理園區(qū)”標準考核日常維修養(yǎng)護：公用設施維修、保養(yǎng)運作均按照維修工作管理規(guī)定規(guī)范運作。如下表：工作安排處理用戶申報、投訴；巡視；跟蹤監(jiān)督；學習、培訓、檔案管理、走訪、回訪、24小時機電設備正常運行主要工作房屋主體室內：小修30分鐘，一般故障2小時，較難故 障不超過8小時，特殊情況3天內；48小時跟蹤檢查；墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，3-4年全面修補刷漆一次；天臺：每年全面檢查一次，每年雨季前檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補；公共設施污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修復；道路車場：每天檢查一遍，隨壞隨修；供水、電、氣：每月細檢一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時修復；公共照明：每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時修復；檢查內容處理方法檢查項目地基基礎、墻體、防水層、水池、消防設施、標示牌、上下水管、設備房、清潔設備；處理方法對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報工程部經理并提出糾正措施?？己藰藴势綍r日檢、周檢、月檢按國際化考核標準；年終按國家建設部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū)”的考核驗收標準治安、消防、車輛管理：按照保安工作手冊、規(guī)范運作。如下表：工作安排 定崗檢查園區(qū)進出門崗、大堂崗、消防控制中心24小時值班；流動巡查消防設施、內保巡視：1遍/2小時；安檢及路面車輛運行：24小時值班；車輛保管：24小時值班；突發(fā)事件：3分鐘內保安員到達現(xiàn)場；學習訓練學習法規(guī)：1次/周；訓 練：前期2次/周、正常期間1次/周；演示培訓：1次/周；檢查內容及處理方法檢查項目查可疑人員和外來人員；查違章停車、違章裝修；查室外施工、搭建情況；查高空拋物，亂扔垃圾現(xiàn)象；查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；協(xié)查漏水、漏電現(xiàn)象；協(xié)查房屋本體設施和公共設施情況。處理方法對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報保安部經理并提出糾正措施。考核標準平時日檢、周檢、月檢按國際化考核標準；年終按國家建設部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū)”的考核驗收標準清潔保潔管理：按照物業(yè)清潔工作手冊規(guī)范運行。如下表：工作安排地面清掃；垃圾清運；噴藥；工作內容道路清潔2次/天；每周用水沖刷一次；保 潔10小時/天；消 殺1遍/季度；垃圾清運清運2遍/天；園區(qū)清潔2次/天；檢查內容處理方法檢查項目馬路、人行道、綠化地；崗亭；垃圾箱、站；園區(qū)路燈；宣傳欄、標示。處理方法對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報清潔部經理并提出糾正措施?？己藰藴势綍r日檢、周檢、月檢按國際化考核標準；年終按照國家建設部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū)”的考核驗收標準房屋維修管理方案：房屋外立面完好、整潔、無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象，外裝修色彩、材料協(xié)調一致，風格統(tǒng)一。提供全面物業(yè)保養(yǎng)管理，進行預防性維修，有效維護及提高物業(yè)及其配套設施的使用年限，降低管理成本。房屋維修若涉及建筑主體結構、管線主系統(tǒng)、園區(qū)整體形象或涉及公共安全，必須有完整的開工報告、計劃工程時限、工程預算書和工作記錄，履行安全技術交底手續(xù)和工程質量驗收手續(xù)，決算書經過審計機構審計符合審計要求，有完整的竣工報告和完善的保修制度，有工程資料存檔備查。房屋緊急維修當時通知當時維修，其它維修2小時內維修，有詳細維修記錄。標牌號碼清楚并公示于明顯位置，設有引路方向平面圖及標志。房屋檔案、資料管理完善，有清晰的目錄可供查閱并有專人負責管理。公有設備管理方案：公用設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰明確，管理完善，可以保證隨時查閱。各工種技術及操作人員經過專業(yè)培訓后持證上崗，有嚴格的工作操作規(guī)程。 設備良好，運行正常，有詳盡的設備運行記錄和保養(yǎng)檢修制度，有短期和長期的維修計劃，無事故隱患。電力供應無特別情況，24小時保障足夠供應，電壓波動在國家標準范圍內。生活用水（高壓水泵及其它相關設施、設備）有嚴密的管理措施及相應的水消毒措施，有衛(wèi)生許可證，操作人員有健康許可證，水質符合國家標準。 所有公共設備定期養(yǎng)護、清潔， 做到外觀整潔、內部完好。公共設施管理方案：公共配套服務設施完好，并按原計劃用途充分使用、維護、定期清潔。園區(qū)內公共標牌、水牌統(tǒng)一配置完善，設計、制作符合園區(qū)的整體形象。 配套服務網點有明顯指示，指示牌美觀整齊、布置有序。公共照明設備設施齊全，運行正常，損壞后更換及時。道路暢通，無占用或做他它用，地面平整，無損壞、崩缺。污水排放暢通，排水溝道無積水、無異味。危險部位有明顯警告標志，有完善的防范措施。公用設施維護做到提前通知、現(xiàn)場警示，并提供足夠防范措施。綠化服務管理方案：綠化有專人養(yǎng)護和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪。盡可能保證盆栽外觀整潔，無泥塵、無異味及有害物質及害蟲、盆栽底部有接水盤。環(huán)境衛(wèi)生管理方案：園區(qū)內公共地方有明顯標志及配套設施。環(huán)衛(wèi)設施完善，設有垃圾箱等保潔設施。保潔設施外觀整潔，標志統(tǒng)一。垃圾袋裝處理，一天清理兩次至三次，所有垃圾有指定丟棄位置。道路、綠地、公用場地無紙屑、煙頭、塑料袋及其它廢棄物。雪后及時掃凈道路和樓間積雪，雨后及時清理積水及污染、淤積。無違法、違章臨時建筑及搭建物。無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、和亂掛現(xiàn)象。所有公共地面、墻面提供有針對性處理保養(yǎng)、清潔服務，保持整潔、美觀。處理、保養(yǎng)程序完善，步驟清晰，符合相關操作標準；對地面或其它位置進行定期打蠟或定期結晶、拋光等處理，保證表面平整、均勻，無明顯殘留。保潔設備整潔無破損，按用途及保潔部位不同有明確分類。保安秩序管理方案：管理范圍內實行24小時保安值班巡邏制度，對所有設備、設施不間斷監(jiān)控保護，對所有人員進出進行有效管理，對區(qū)域內安全重要部位及重點防護部分進行定時巡視及定崗保護。高度危險品禁止進入管理范圍內，日常工作中需使用的易燃、易爆品在區(qū)域內存量不應超過一個工作日的消耗量，且進出有嚴格申請審批程序，進出時間、路線均有詳細管理規(guī)定及記錄，并有相應應急措施。管理人員值勤均著易識別之制服及工作證，熟悉轄區(qū)內情況，工作規(guī)范，作風嚴謹、禮貌、周到，有值班巡視記錄，各項保安措施落實。消防配套