青島房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告 wo.doc

2010年青島房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告作者姓名：薛曉偉調(diào)研分隊(duì)：青島市房地產(chǎn)調(diào)研分隊(duì)學(xué)院：商學(xué)院專業(yè)班級(jí)：會(huì)計(jì)0801摘要：2011年上半年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較快速，而下半年則比較平穩(wěn)一些?？傮w來(lái)看2011青島房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平可以概括為“在平穩(wěn)中不斷上升”。自進(jìn)入2010年以來(lái)，由于國(guó)家購(gòu)房政策的相繼出臺(tái)，比如，限購(gòu)令，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些波動(dòng)，成交量時(shí)漲時(shí)跌，到2011年五月份進(jìn)入了銷售淡季。但相對(duì)于其他城市來(lái)看，青島的房地產(chǎn)發(fā)展還是相對(duì)比較穩(wěn)定的。購(gòu)房者需對(duì)自己的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的分析，再根據(jù)個(gè)人的承受能力選擇租房還是買房。長(zhǎng)遠(yuǎn)期來(lái)看，由于土地的稀缺性，和外來(lái)人口每年的增加，青島的房市仍有投資的價(jià)值。但考慮到目前樓市還有一定的泡沫空間，政策形勢(shì)目前還不明朗，所以不建議在近期買房。 關(guān)鍵詞：青島；房地產(chǎn)；市南區(qū)；購(gòu)房建議2011年的暑假，我們與山東大學(xué)數(shù)學(xué)院的王文騫、石小涵等同學(xué)組成青島房地產(chǎn)調(diào)研分隊(duì)，對(duì)青島是房地產(chǎn)尤其是市南區(qū)的房地產(chǎn)情況進(jìn)行了大量調(diào)研?，F(xiàn)對(duì)本次事件總結(jié)如下：一、市場(chǎng)環(huán)境和市場(chǎng)研究1、青島市概況青島位于山東半島南端，建置于1891年，城市總面積10654多平方公里，轄七區(qū)五市，有800多萬(wàn)人常年在這里工作、生活。青島是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和沿海開(kāi)放城市，是中國(guó)歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。城市的三大特色經(jīng)濟(jì)港口經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)均依托于海洋。海洋也直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)，例如對(duì)住宅來(lái)講，海景作為難以替代的資源成為決定住宅檔次的關(guān)鍵因素。2007年以來(lái)，新政府逐漸將城市建設(shè)重點(diǎn)由前海向后海（膠州灣）轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新的重大變化和發(fā)展機(jī)遇。2、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及宏觀經(jīng)濟(jì)分析近年來(lái)青島市GDP、人均GDP增長(zhǎng)迅猛，2009年生產(chǎn)總值以4890億元居全國(guó)第9名，在山東居于首位。2011年經(jīng)初步核算，上半年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)3016.75億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)10.9%。全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入累計(jì)實(shí)現(xiàn)297.8億元，增長(zhǎng)29.8%；城市居民人均可支配收入13963元，增長(zhǎng)13.4%；人均消費(fèi)性支出9120元，增長(zhǎng)8.4%。上半年農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6533元，增長(zhǎng)17.2%；人均生活消費(fèi)支出3322元，增長(zhǎng)15.2%。居民消費(fèi)價(jià)格上漲4.7%。2011年，盡管稍受通貨膨脹的影響，但青島仍然將保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定作為頭等大事來(lái)抓，有效遏制了經(jīng)濟(jì)下滑勢(shì)頭，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步提升。青島人均GDP早已超過(guò)了中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平(即人均GDP5000美元)，率先進(jìn)入現(xiàn)代化，這為今年促增長(zhǎng)、保民生項(xiàng)目的發(fā)展奠定了雄厚基礎(chǔ)，隨著人均GDP的增長(zhǎng)，青島市在科、教、文、衛(wèi)等方面的投入勢(shì)必增加，百姓將從中享受到更多實(shí)惠。3、宏觀政策分析自 2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公室發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國(guó)家先后出臺(tái)“國(guó)十條”、“新國(guó)五條” “新國(guó)八條”等多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在遏制投資、投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。我們通過(guò)走訪幾家地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)及對(duì)市民的問(wèn)卷調(diào)查，得知,投資性需求和改善性需求將受重創(chuàng),今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)不容樂(lè)觀。新房二手房一起受傷，青島市內(nèi)四區(qū)的二手房交易量本來(lái)就較去年有所降低,這次把二手房納入限購(gòu)范圍,對(duì)于戶型面積在90平方米以上改善性房源來(lái)說(shuō),無(wú)疑是沉重打擊。 同時(shí)，新“十二條”把新建商品房的交易環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)整治對(duì)象,重點(diǎn)查處捂盤、哄抬價(jià)格、違規(guī)預(yù)售等違規(guī)行為,去年普遍存在的損害購(gòu)房者利益的預(yù)售技巧不好使了。 但是，“限購(gòu)令調(diào)控的目的是讓房產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展,通過(guò)對(duì)投資類需求的抑制,避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱行情。”魯商置業(yè)(青島)公司總經(jīng)理崔豐廣說(shuō),政府壓的是量,壓的是漲幅,預(yù)計(jì)樓市不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大幅下跌。 也有分析人士認(rèn)為,頻頻出臺(tái)的樓市調(diào)控政策極大改變了購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期,不排除有部分資金壓力大或采取快速銷售戰(zhàn)略的房企在調(diào)控壓力下率先降價(jià),以實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。 但更有購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲 。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析據(jù)了解，青島房地產(chǎn)從2002年以來(lái)發(fā)展迅速，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均呈逐年上升趨勢(shì)根據(jù)銀海世邦市場(chǎng)研究中心的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2010年青島市無(wú)論從土地成交量、房屋新增供應(yīng)量、銷售量還是成交價(jià)格均創(chuàng)造歷史最高值。其中，全年共成交各類土地987宗，較去年增加了266宗；成交土地面積共計(jì)約3554.18萬(wàn)平方米，較上一年度同比增長(zhǎng)31%，其中非工業(yè)類用地423宗，比去年增加192宗，成交土地面積1851.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.1%。全年累計(jì)新增各類物業(yè)129099套，1357萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50.4%，其中住宅新增117140套，1158萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.5%；全年累計(jì)銷售各類物業(yè)109256套，銷售面積1098.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.7%，其中住宅銷售100295套，987萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.8%。價(jià)格方面，商品住宅價(jià)格全市年度累計(jì)均價(jià)7666元/平方米，同比上漲27.7%；商業(yè)類物業(yè)簽約均價(jià)為12346元/平方米，同比上漲26%；五大商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)簽約均價(jià)11262元/平方米，同比上漲8%。二、青島市市南區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀1.地理位置 市南區(qū)位于青島市區(qū)南部，西起團(tuán)島與青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)隔膠州灣相望，東至麥島與嶗山區(qū)（青島高科技工業(yè)園）毗鄰，北與市北區(qū)相接，南面瀕臨黃海，海岸是逶迤曲回的礁石或沙灘。轄區(qū)東西長(zhǎng)12.7 公里，南北最寬處4.8 公里，呈不規(guī)則的東西狹長(zhǎng)形。市南區(qū)為海濱丘陵地區(qū)，依山傍海，東西狹長(zhǎng)，南低北高，坐落在中生代燕山晚期的艾山式花崗閃長(zhǎng)巖和嶗山式花崗巖之上，建筑地基條件優(yōu)良。市南區(qū)地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候；由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)?？諝鉁貪?rùn)，雨量充沛，溫度適中，四季分明。自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。2004年，全區(qū)戶籍總?cè)丝?8.94萬(wàn)，人口密度1.63萬(wàn)人/平方公里。 2.產(chǎn)業(yè)發(fā)展市南區(qū)的主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)包括服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融、商貿(mào)以及軟件。其發(fā)展的龍頭企業(yè)是市南區(qū)各大銀行及軟件園。由于市南區(qū)位置沿海，故經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早，其各產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平位于青島市內(nèi)四區(qū)之首。市南區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)自2000年以來(lái)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，青島市七區(qū)五市幾乎是全面發(fā)展。而地處青島最南端、擁有豐富海資源的市南區(qū)一直是青島的“龍頭”。作為青島的“門面”，市南區(qū)各類市政基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，擁有眾多高檔寫(xiě)字樓、濱海樓盤，各類公司總部云集于此，較多的社會(huì)精英在此區(qū)域工作。市民的生活水平、收入水平一直處于青島市較高水平。該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)具有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：1）交通條件便利。作為青島的龍頭區(qū)域，它的交通條件自然是極為優(yōu)越的。擁有東西向的主干道寧夏路、香港路和東海路，南北向的主干道延安三路、山東路、南京路和福州路，到各區(qū)域均較為便利，吸引了大量的客戶群。2）景觀、綠化建設(shè)優(yōu)秀。作為青島市的門面，它的市政建設(shè)和城市環(huán)衛(wèi)工作比較到位。由團(tuán)島灣一直延伸至石老人的濱海旅游觀光帶集景觀、觀賞、步行等于一體，擁有著名的大關(guān)、太平角等景點(diǎn)，還擁有象匯泉廣場(chǎng)、中山公園等休閑地。3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體檔次較高。近年來(lái)，隨著青島市區(qū)土地資源日趨緊張，而且市南區(qū)本來(lái)就屬寸土寸金的區(qū)域，吸引了眾多知名開(kāi)發(fā)企業(yè)。在開(kāi)發(fā)檔次上，由于西鎮(zhèn)屬于老城區(qū)，自市政府搬遷以后失去了持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，該區(qū)域商業(yè)配套較為成熟，但檔次較低，物業(yè)也為中檔，但我們相信隨著海灣大橋的建成，西鎮(zhèn)會(huì)再次面臨區(qū)域升值；東側(cè)區(qū)域則呈現(xiàn)出高檔次的物業(yè)類型，新材料、新工藝的應(yīng)用也極大的提升了物業(yè)的檔次。4）物業(yè)類型寫(xiě)字樓、商業(yè)比例較高，物業(yè)管理水平較高。市南區(qū)優(yōu)越的地理位置以及人們的消費(fèi)習(xí)慣等決定了該區(qū)域的物業(yè)類型，寫(xiě)字樓云集，檔次較高?？傊?，市南區(qū)的房地產(chǎn)以沿海一線、山東路、南京路、福州路這幾個(gè)交通干道為最。3.新房成交量走勢(shì)從2009年起，市南區(qū)住房成交量較高，有降有升，但總體變化比較平穩(wěn)。2010年春節(jié)期間成交量大幅下降，這是由于政策房、限價(jià)房的集中簽約，人們大都處于觀望狀態(tài)。春節(jié)過(guò)后銷量逐步回暖，但到五月份由于國(guó)家購(gòu)房新政的推出，購(gòu)房者再次進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交面積急劇下降，6月之后，市場(chǎng)一路緩慢爬升，9月后，成交放量大增?！?.29”新政之后市場(chǎng)小幅回調(diào)，至年底12月份再次沖高，完美收官。4.新房平均房?jī)r(jià)走勢(shì)市南區(qū)的房?jī)r(jià)從09年六月至2010年三月整體呈現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)。三月后開(kāi)始緩慢降低。其中房?jī)r(jià)在增長(zhǎng)期中又分別在2009年七月和2010年一月表現(xiàn)出短期的下降。5.典型樓盤分析萬(wàn)麗海景萬(wàn)麗海景項(xiàng)目位于太平角六路與香港西路交匯處，因其優(yōu)越的地理位置、良好的山河景觀、歷史人文氣息以及國(guó)際最高水平的配置，成為了山東省的標(biāo)志性建筑。除此之外，萬(wàn)麗海景以一流的技術(shù)支撐和高品位的服務(wù)質(zhì)量成為青島最貴的樓盤。直到現(xiàn)在為止，交易量已達(dá)到了50%左右，平均房?jī)r(jià)由開(kāi)盤時(shí)三萬(wàn)八一平米漲到現(xiàn)金五萬(wàn)八一平米，特別在2009年底漲勢(shì)最猛。自新政策出臺(tái)以來(lái)，成交量有所下降，本樓盤價(jià)格仍然處于穩(wěn)步上升階段。在購(gòu)房者中，中年人占多數(shù)，外來(lái)購(gòu)買者和本地購(gòu)買者比例基本持平，買房者多以自居和保值為目的。由于買房者們具有較高的購(gòu)買能力，一次性付款的居多，所以新政的出臺(tái)對(duì)此樓盤的影響不像其他樓盤那樣深刻。三、青島房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié) 2011年是“十二五”開(kāi)局之年，2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)或?qū)Q定整個(gè)十二五期間房地產(chǎn)的發(fā)展方向，須密切關(guān)注。通過(guò)我們的實(shí)地走訪和查閱相關(guān)資料，我們對(duì)青島的房地產(chǎn)走勢(shì)進(jìn)行了如下總結(jié)。首先，從當(dāng)前的形勢(shì)看，貨幣緊縮政策和商品房成交量下降導(dǎo)致的銷售回款萎縮，將使更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不面對(duì)資金壓力。如何拓寬融資渠道，解決資金問(wèn)題將成為2011年的頭等問(wèn)題，行業(yè)的整合已不可回避，當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也是機(jī)遇。其次，居民消費(fèi)性支出占GDP的比重從1982年的54%，一路下滑至當(dāng)前的35%，因此擴(kuò)大內(nèi)需成為“十二五”規(guī)劃的重中之重，而住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策未涉及商業(yè)地產(chǎn)，這為商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)遇，數(shù)據(jù)顯示2010年住宅銷售面積同比增長(zhǎng)9.1%，而辦公樓銷售面積同比增長(zhǎng)24.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比增長(zhǎng)32.5%。再次，“十二五”規(guī)劃把城鎮(zhèn)化比例定為每年增長(zhǎng)1%，配合一二線城市限購(gòu)令的全面升級(jí)，這為三四線城市的發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)，大量資金或許被引導(dǎo)進(jìn)入三四線城市，從而為它們的城鎮(zhèn)化加速增添力量。再次，1000萬(wàn)套的保障性住房建設(shè)計(jì)劃或許只是個(gè)開(kāi)始，分流商品房市場(chǎng)的力量不可忽視，開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與保障房建設(shè)的趨勢(shì)不可避免。普遍認(rèn)為保障性住房開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)不到5%，但保障房的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，資金投入少，客戶比較集中，回款比較容易。并且開(kāi)發(fā)保障房可以更加容易的獲得土地和銀行貸款，如果保障房成本控制得好，開(kāi)發(fā)商自有資金回報(bào)率仍然可以達(dá)到30%-50%。最后，雖然十二五規(guī)劃中提出，政績(jī)考核須“去GDP化”，但在其它考核標(biāo)準(zhǔn)還不能更有效替代GDP指標(biāo)的時(shí)期，追求GDP最大化仍將是部分地方政府熱衷的方向，對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)業(yè)的依賴短期內(nèi)難以減輕，但單純的搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)，將難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，因此，探討和研究新的房地產(chǎn)發(fā)展模式，房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合才是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之路。 對(duì)于青島而言，目前城市發(fā)展已從一個(gè)城市中心發(fā)展為多個(gè)中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)也此起彼伏，這是不可逆轉(zhuǎn)的城市化發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)于2011年，我們預(yù)計(jì)，當(dāng)前的熱點(diǎn)板塊例如李村東、中央商務(wù)區(qū)、新都心、靈山灣度假區(qū)、溫泉鎮(zhèn)等會(huì)繼續(xù)保持熱度不減；限購(gòu)令的出臺(tái)將會(huì)促生五市房地產(chǎn)市場(chǎng)走熱，尤其是膠州、膠南和即墨；當(dāng)然商業(yè)地產(chǎn)也將有長(zhǎng)足發(fā)展，城陽(yáng)區(qū)的商業(yè)困局或?qū)⒌玫接行Ь徑?；而未?lái)五年房地產(chǎn)發(fā)展布局更應(yīng)該真正落到大青島的戰(zhàn)略格局中來(lái)，密切結(jié)合“擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略格局。四方西部、李滄交通商務(wù)區(qū)作為城市核心區(qū)，且占據(jù)擁灣優(yōu)勢(shì)或?qū)⒙氏茸邿?，而“浮山新區(qū)”也蓄勢(shì)待發(fā)，但最需要長(zhǎng)久關(guān)注的應(yīng)該是以紅島為核心的周邊區(qū)域，包括上馬、少海、河套、棘洪灘、流亭等板塊。當(dāng)眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛涌入三四線城市或涉足商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，切忌盲目跟風(fēng)，進(jìn)行足夠的市場(chǎng)研究和評(píng)估是必不可少的。從宏觀層面研究城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、收入、消費(fèi)等，從而判斷市場(chǎng)容量和發(fā)展?jié)摿Γ粡闹杏^層面把握城市發(fā)展脈絡(luò)和區(qū)域規(guī)劃等，從而確定進(jìn)入板塊和區(qū)域；從微觀層面監(jiān)測(cè)個(gè)案產(chǎn)品、營(yíng)銷、客戶、推售節(jié)奏和價(jià)格變化等，從而為項(xiàng)目做出準(zhǔn)確定位和開(kāi)發(fā)策略，在2011年里，市場(chǎng)形勢(shì)空前嚴(yán)峻，這些前期工作顯得彌足重要。 四.對(duì)購(gòu)房者的建議購(gòu)房者需對(duì)自己的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的分析，再根據(jù)個(gè)人的承受能力選擇租房還是買房。長(zhǎng)遠(yuǎn)期來(lái)看，由于土地的稀缺性，和外來(lái)人口每年的增加，青島的房市仍有投資的價(jià)值。但考慮到目前樓市還有一定的泡沫空間，政策形勢(shì)目前還不明朗，所以不建議在近期買房。 對(duì)于剛在青島工作或工作不長(zhǎng)時(shí)間的，最好以租為主，租房的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是靈活，對(duì)于剛到青島工作的青年人工作單位還可能隨時(shí)調(diào)換，到時(shí)還便于調(diào)整，而且目前的房?jī)r(jià)與人合租小戶型，仍在可承受范圍。對(duì)于最近有剛性購(gòu)房需求的人，建議量力而行，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件決定購(gòu)房的大小，地理位置，特別是貸款買房的人，切記不可讓每月還款在工資中占的比重過(guò)高，購(gòu)房人在決定購(gòu)房后，需要制訂一個(gè)詳細(xì)的購(gòu)房預(yù)算。要充分考慮自身及家庭平均月收入（包括利息收入及各種貨幣補(bǔ)貼）、現(xiàn)有存款額、可獲得的貸款額度等各種資金來(lái)源及其他相關(guān)因素，從而正確估算自己的實(shí)際購(gòu)買能力。買房前主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開(kāi)支，其次