房地產(chǎn)項目可行性研究.doc

房地產(chǎn)項目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐表明，開發(fā)項目的關鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報告。但是，在改革開放初期，我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開發(fā)商并沒有重視可行性研究的作用，這是因為在當時的環(huán)境條件下，開發(fā)商沒有意識到房地產(chǎn)的風險，靠“投機”獲取收益。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發(fā)收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下： (1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學性，是以可行性研究報告中的詳細可靠的市場預測、成本分析、效益估算和準確的項目評價分析為重要依據(jù)的。 (2)可行性研究是項目審批的依據(jù)。在我國，房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關職能部門立項、審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。 (3)可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。根據(jù)項目可行性研究報告的有關數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機構(gòu)可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業(yè)籌集資金和金融機構(gòu)提供信貸的依據(jù)。 (4)可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)?？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項目的建設規(guī)模、建設標準等都作出了安排，而這些都是項目設計任務書需要明確的內(nèi)容。 (5)可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開發(fā)商在可行性研究確定的項目實施方案框架內(nèi)，落實項目的各項工作，并與設計、監(jiān)理、施工、供應、資金融通等單位簽訂有關合同。因此，可行性研究也是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。2可行性研究的步驟和內(nèi)容(1)可行性研究的步驟。1)組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應包括了解房地產(chǎn)市場的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場、工程技術、經(jīng)濟管理和經(jīng)營、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來主持。2)現(xiàn)場調(diào)查與資料收集。現(xiàn)場實際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的目然、經(jīng)濟、社會、技術現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎設施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關社會經(jīng)濟發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。3)開發(fā)方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據(jù)項目前期工作的有關成果，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項目開發(fā)方案進行設計、評價、對比優(yōu)選，確定具體的項目開發(fā)方案。當然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟效益。4)詳細研究。采用先進的技術經(jīng)濟分析方法，對優(yōu)選出的項目開發(fā)方案進行財務評價、國民經(jīng)濟評價，從而分析項目的可行性。5)編寫研究報告書?？尚行匝芯繄蟾鏁菍尚行匝芯咳^程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同，且全面、翔實。(2)房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：1)項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術經(jīng)濟指標等。2)市場分析和需求預測。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數(shù)和技術經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等。4)開發(fā)進度安排。對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。 5)項目投資估算。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套設施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。6)資金的籌集方案和籌資成本估算。根據(jù)項目的投資估算和投。資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。7)財務評價。財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產(chǎn)負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等。8)風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。9)國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。財務評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。10)結(jié)論。運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術、經(jīng)濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。2.4.2房地產(chǎn)項目開發(fā)方案的選擇房地產(chǎn)市場狀況不僅與國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、社會政治穩(wěn)定性、政策法規(guī)完善性和連續(xù)性、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、通貨膨脹率和國家金融政策等方面存在較強的關聯(lián)性，而且對城市的經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境等方面有巨大的影響。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)方案選擇時，應按一定的操作程序，對房地產(chǎn)市場進行詳細的調(diào)研和分析。1.項目開發(fā)方案的操作程序房地產(chǎn)項目開發(fā)方案是指在城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的指導下，開發(fā)商為滿足居民或廠商的需要所做的開發(fā)地塊的詳細布置和規(guī)劃以及建設總體安排。在進行開發(fā)方案選擇時，要按照如下程序：(1)市場調(diào)研。市場調(diào)研的目的是要發(fā)現(xiàn)市場機會，尋找投資空間，預測市場需求和分析判斷投資成本等，為進行投資可行性研究提供基礎信息。(2)開發(fā)方案的設計。由專業(yè)人員設計開發(fā)方案，包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投資融資方案、開發(fā)進度安排等。(3)技術經(jīng)濟指標的計算。根據(jù)專業(yè)人員設計的不同開發(fā)方案，計算其對應的技術經(jīng)濟指標，包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標，若是住宅區(qū)開發(fā)，還應包括住宅建筑密度、平均層數(shù)、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標。(4)技術經(jīng)濟指標的比較、評價。根據(jù)計算得到的技術經(jīng)濟指標，采用適宜的科學方法，對項目方案進行評價比較，分析不同方案的優(yōu)缺點，提出改進意見建議。(5)最優(yōu)開發(fā)方案的選擇。在對方案的技術經(jīng)濟指標進行評價的基礎上，針對存在的問題進行改進，形成最終實施的開發(fā)方案。2居住區(qū)開發(fā)方案技術經(jīng)濟指標的選擇與確定城市居民點的規(guī)劃一般分為居住區(qū)、居住小區(qū)和住宅組團三級。對居住區(qū)規(guī)劃方案進行技術經(jīng)濟分析的目的是在保證居住區(qū)的交通、消防、日照、綠化、通風等必備功能條件下能滿足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投資的經(jīng)濟效果。(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面積指標分析表，它既可以用于對土地利用現(xiàn)狀進行分析，作