利率對房價的影響.doc

近年中美兩個大國的利率調(diào)整對各自國內(nèi)甚至國際房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重要的影響。一般來說，房價與利率反方向變動，美國的情況正是如此；然而中國的情況似乎有點不同，利率上調(diào)的較長時間后，房價沒有明顯地下降，甚至保持上漲趨勢。那么，利率變化與房價之間的關(guān)系到底怎樣？應(yīng)該如何利用利率調(diào)控房地產(chǎn)市場呢？這是本文討論的重點。1.美國和中國近期的利率調(diào)整美聯(lián)儲自2004年6月30日開始，經(jīng)過十七次加息，將聯(lián)邦基金利率從1%調(diào)整到5.25%，每次加息0.25個百分點。在此過程中，美國房地產(chǎn)市場從繁榮逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榈兔?，直?007年2月13日，引發(fā)了波及全球金融市場的美國次級債危機。在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢面前，美聯(lián)儲再次運用了利率工具，從2007年9月18日開始，到2008年3月18日，共降息6次，將聯(lián)邦基金利率從5.25%調(diào)整到2.25%。與此同時，我國從2004年10月24日開始至今，經(jīng)過9次加息，將一年期存款基準(zhǔn)利率從1.98%調(diào)整到4.14%，一年期貸款基準(zhǔn)利率從5.31%調(diào)整到7.47%，這一加息過程還有可能繼續(xù)。政府在經(jīng)濟(jì)的宏觀管理方面往往采取逆周期的調(diào)控措施。美國在房地產(chǎn)市場繁榮的時期采取加息的政策，在房地產(chǎn)市場低迷的時期采取降息的政策。這與我國的做法是相一致的。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)價格持續(xù)增長的經(jīng)濟(jì)形勢下，中國人民銀行采取了持續(xù)的加息措施，然而房價依然沒有表現(xiàn)出穩(wěn)定下來的征兆。那么，房價和利率之間是否存在較強的聯(lián)系呢？2.從供需兩方面分析利率對房價的影響一般認(rèn)為，利率的變化對房價有較大的影響。開發(fā)商是房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的生產(chǎn)者，利率上調(diào)對房價的影響首先體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)商住房供給的影響上。從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的角度看，銀行貸款占到房地產(chǎn)開發(fā)投資來源的四分之一左右，如果把以銀行貸款為最終來源的資金都算在內(nèi)的話，可以達(dá)到一半左右。利率上升或下降會直接增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房價上升或下降。同時，利率變化會使開發(fā)商融資難度發(fā)生變化。利率提高，開發(fā)商從銀行貸款的難度會相應(yīng)增加。利率實際上是資金的價格，利率上升，除了需求增加的原因外，另一方面也可以是供給的減少。我國在調(diào)整基準(zhǔn)利率的同時，多次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率。提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率實際上是將商業(yè)銀行吸收的存款更多地集中到中央銀行，商業(yè)銀行可用于發(fā)放貸款的資金減少了，開發(fā)商能夠貸到的資金自然減少了。提高利率和提高準(zhǔn)備金率實際上是相輔相成的，僅僅提高利率而不提高準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行可以通過優(yōu)惠等方式將實質(zhì)的利率調(diào)低，依然存在多發(fā)貸款的沖動。在當(dāng)前的情況下，存款準(zhǔn)備金率的調(diào)高使得開發(fā)商取得貸款的難度增加了，即使取得貸款，利率的調(diào)高也會使其開發(fā)成本有所增加，壓縮了其利潤空間。為了彌補損失，獲取足夠的回報，開發(fā)商往往會提高房地產(chǎn)價格，將因利率上升帶來的成本增加轉(zhuǎn)嫁給或部分轉(zhuǎn)嫁給購房者。從成本法的原理中也可以看出這一結(jié)論。從房地產(chǎn)需求的角度看，由于當(dāng)前購買商品住宅普遍采取按揭貸款的形式，住房抵押貸款按揭成數(shù)最高可達(dá)七成半，在購房者資金來源中占到很大的比重。因此，利率特別是房地產(chǎn)抵押貸款利率的變動會在相當(dāng)程度上影響購房者的利息負(fù)擔(dān)。在現(xiàn)實情況中，購房者不但要承擔(dān)利率上調(diào)直接帶來的房貸壓力上升，還要承擔(dān)開發(fā)商的成本轉(zhuǎn)嫁，可以說，購房者是利率上調(diào)最直接和最終的影響者，消費者對利率上調(diào)的反應(yīng)也非常強烈。由于房地產(chǎn)的需求是指有購買能力的消費者的購買意愿，提高貸款利率，使得購房者的月供增加，一部分原本介于買與不買之間的購房者感覺入不敷出，或者生活質(zhì)量下降，從而決定短期內(nèi)不買房了。于是，利率的提高使得房地產(chǎn)需求有所減少。換一種思路，在購房者收入水平不變的情況下，他預(yù)期自己能承受的房地產(chǎn)總價是一定的，貸款利率調(diào)整后，利息支出增加了，購房者預(yù)期能承擔(dān)的房價就降低了，如果房價不降低，原先處于臨界點的部分人只好推遲買房計劃，從而減少了有效需求，還是會牽制房價下降。根據(jù)供求規(guī)律可知，需求與價格呈正相關(guān)關(guān)系，需求減少，價格降低。因此，從購房者的角度看，利率的上升使需求減少，促使價格降低。從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會使房價下降或上升。這實際上是從收益法的角度看的，房地產(chǎn)的報酬率與房地產(chǎn)價格負(fù)相關(guān)，在收益流一定的情況下，報酬率下降，價格上升；報酬率上升，價格下降。因此，從收益法的角度看，房地產(chǎn)價格和利率是負(fù)相關(guān)的關(guān)系。3.利率對房價在短期和長期的影響不同開發(fā)商和購房者一個要求房價上升，另一個要求房價下降，那么，房價到底聽誰的呢？一般來說，開發(fā)商的議價能力是高于購房者的。開發(fā)商在房地產(chǎn)市場中占據(jù)著主導(dǎo)的地位。因此，在短期內(nèi)，會出現(xiàn)利率上升，房價跟著上升的情況。不過，開發(fā)商雖然占據(jù)主導(dǎo)地位，是房地產(chǎn)市場中一定程度上的壟斷者，然而，市場并不只有房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場上的活動主體并不只有開發(fā)商和購房者。長期來看，利率上升會使房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下降。調(diào)高利率實際上是經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控采取穩(wěn)健政策的重要標(biāo)志，由此經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始注重平穩(wěn)，抑制過熱和投機，從我國近年來房價高漲，物價頻增的現(xiàn)象看來，我國的經(jīng)濟(jì)偏熱現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯，有必要采取措施調(diào)整過高的經(jīng)濟(jì)增長速度，穩(wěn)定房價和物價水平，鞏固前一階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅要注重速度，還要注重質(zhì)量。因此，中長期看我國的房價會得到綜合的治理。單靠利率的調(diào)整是不夠的。而利率的調(diào)整也不是獨立的，與之配套的各種措施也已經(jīng)或?qū)⒁懤m(xù)出臺，持續(xù)上漲的房價與房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是不相適應(yīng)的，因此在以利率調(diào)整為信號的調(diào)整階段中，房價上漲過快問題終將得到解決。當(dāng)前利率調(diào)整過程中出現(xiàn)的房價增長有著一定的原因，但從中長期看，房價與利率是負(fù)相關(guān)的關(guān)系。利率的上調(diào)最終會使房價達(dá)到穩(wěn)定，甚至回調(diào)。論2004年至今我國利率調(diào)整對經(jīng)濟(jì)的影響【摘要】利率調(diào)整作為貨幣政策的一部分，應(yīng)該在國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控之中起到積極的作用。本為將2004年至今央行進(jìn)行的利率調(diào)整分為三個階段分別論述，從GDP增長率、CPI增長率、股市、房地產(chǎn)市場四個方面展開討論，旨在綜合分析我國2004年至今的多次利率調(diào)整對中國經(jīng)濟(jì)的影響?！娟P(guān)鍵詞】貨幣政策 利率調(diào)整 金融危機 影響 GDP增長率 CPI增長率 股市 房地產(chǎn)市場在我國這樣的非利率市場化國家，利率是國家控制經(jīng)濟(jì)的一個杠杠。國家可以利用加息降息對國家總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)國家經(jīng)濟(jì)增長趨緩、國民投資降低、經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯不前時，國家可以降低利息，使儲蓄的回報減少。相對而言，投資的回報率將提高。這樣，人們將更趨向于將錢投入股市、樓市、基金等市場。另外，在降低儲蓄利息的同時，貸款利息也將降低，這樣更多的想投資到無奈缺少資金支持的企業(yè)和個人可以以更低的成本獲得資金進(jìn)行投資，這對投資也是一種促進(jìn)。在這兩方面的作用下，降低利息可以很好的促進(jìn)投資的增加，拉動經(jīng)濟(jì)增長，使國家走出經(jīng)濟(jì)陰霾，更快的發(fā)展起來。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱，投資不斷增加，從而導(dǎo)致產(chǎn)能過剩、貿(mào)易順差增大、通貨膨脹壓力加劇、貨幣升值壓力增大的情況下，政府可以采取降息來減緩經(jīng)濟(jì)的增長，冷卻投資，達(dá)到經(jīng)濟(jì)合理增長、釋放通貨膨脹壓力等目標(biāo)。從2004年起，我國的利率調(diào)整大致分為三個階段。分別為20042007年底、2008年2009年以及2010年至今。這三個階段政府對利率的調(diào)整目標(biāo)不同，因此采取的方法不同。在第一個階段，暨2004年2007年底，由于中國加入WTO，經(jīng)濟(jì)一直處于過度發(fā)展?fàn)顩r，包括房地產(chǎn)和股市等方面的經(jīng)濟(jì)泡沫不斷增大，通貨膨脹壓力不斷增大。因此急需政府采取手段調(diào)控經(jīng)濟(jì)，減緩經(jīng)濟(jì)增長，保持平穩(wěn)較快的增長。因此，在20042007年底這段過程中，央行加息9次，總加息2.16個百分點。其中在2007年加息最多，力度也最大。在2007年內(nèi)，央行總共加息6次，總加息1.08個百分點。在第二個階段，暨2008年2009年，世界經(jīng)濟(jì)形勢急劇變化，美國次貸危機不斷惡化，影響日益加深，對世界金融市場形成強烈沖擊，國際經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，對我國經(jīng)濟(jì)的影響不斷顯現(xiàn)。我國的GDP呈現(xiàn)回落趨勢。降息有利于應(yīng)對美國金融危機對我國經(jīng)濟(jì)的影響。因此，在2008年內(nèi)，央行總共降息4次，總降息達(dá)1.89個百分點。在第三個階段，暨2010年至今，由于金融危機的影響逐漸退去、經(jīng)濟(jì)增長速度不斷提高、房地產(chǎn)泡沫的問題不斷凸顯、CPI持續(xù)高漲、通貨膨脹的壓力不斷增大、投資熱不斷升溫，人民幣升值壓力猛增。國家急需出臺調(diào)控經(jīng)濟(jì)措施，使經(jīng)濟(jì)回到正常軌道，平穩(wěn)增長。央行在此期間連續(xù)加息4次，總加息達(dá)1.07個百分點。在今年內(nèi)，央行以加息2次，加息幅度達(dá)0.5個百分點。數(shù)據(jù)上調(diào)時間 調(diào)整前存款基準(zhǔn)利率 調(diào)整后存款基準(zhǔn)利率 調(diào)整幅度2011年04月06日 3.00% 3.25% 0.25%2011年02月09日 2.75% 3.00% 0.25%2010年12月26日 2.50% 2.75% 0.25%2010年10月20日 2.25% 2.50% 0.25%2008年12月23日 2.52% 2.25% -0.27%2008年11月27日 3.60% 2.52% -1.08%2008年10月30日 3.87% 3.60% -0.27%2008年10月09日 4.14% 3.87% -0.27%2007年12月21日 3.87% 4.14% 0.27%2007年09月15日 3.60% 3.87% 0.27%2007年08月22日 3.33% 3.60% 0.27%2007年07月21日 3.06% 3.33% 0.27%2007年05月19日 2.79% 3.06% 0.27%2007年03月18日 2.52% 2.79% 0.27%2006年08月19日 2.25% 2.52% 0.27%2004年10月29日 1.98% 2.25% 0.27%下面，我將分階段論述央行的利率調(diào)整對我國經(jīng)濟(jì)的影響一、 第一階段（20042007年年底）在這個階段，中國經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌和加速融入世界經(jīng)濟(jì)的過程中，經(jīng)濟(jì)也處于較快的增長階段。在這個時期，央行制定貨幣政策目標(biāo)為M2和M1分別控制在17%左右，人民幣新增貸款控制在2.6萬億元，預(yù)計CPI上漲3%左右。目的是維護(hù)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。我國人口眾多，資源相對不足，經(jīng)濟(jì)增長受資源制約。根據(jù)中央確定的經(jīng)濟(jì)增長7%的預(yù)期目標(biāo)，央行進(jìn)行了9次加息，總加息2.16個百分點?；鶞?zhǔn)利率從2004年10月29日的1.98%上升到了2007年12月21日的3.87%。在GDP增長率方面，加息并未對GDP增長率造成顯著影響，從2004年加息開始，GDP增長率由2003年的9.5%上升至10.1%，并在2005年、2006年、2007年分別保持在10.4%、10.7%、11.4%。加息并未起平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長的做用，反而促進(jìn)了了經(jīng)濟(jì)增長。在CPI增長率方面，加息起到了穩(wěn)定物價，釋放通貨膨脹壓力的作用，2003年我國CPI增長率為1.2%，到了2004年則飆升至4.8%，通貨膨脹壓力劇增。央行對利率的調(diào)整抑制住了通貨膨脹的勢頭，CPI增長率也在2005年、2006年回落至1.8%和1.5%。但在2007年，由于經(jīng)濟(jì)的較快增長，商品需求的不斷增加，CPI增長率又開始大幅上漲至4.8%。因此在2007年內(nèi)，央行總共加息6次，總加息1.08個百分點。但對CPI增長率的抑制作用收效甚微，在2008年，CPI增長率又上漲至5.9%，這次的上漲也有內(nèi)需增大的因素，但也可見央行大幅提高利率對CPI增長率的抑制作用不太明顯。在股市方面，利率調(diào)整對股市的影響十分明顯。但在2004年2007年中，只有2004年10月29日的利率上調(diào)使滬深兩市股指微降，但余后的8次加息，盡管幅度很大，但滬深兩市股指仍然上漲不止?？梢哉f，該階段中利率的調(diào)整并未對投資產(chǎn)生較大的抑制作用。在房地產(chǎn)方面，上調(diào)利率對抑制需求，平穩(wěn)房產(chǎn)價格會起到積極作用。專家認(rèn)為，央行上調(diào)利率的幅度對住房消費者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次加息的幅度都不大，但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的幾率非常大，從而讓消費者產(chǎn)生對后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣，在某種程度上是會抑制一部分普通消費者的房產(chǎn)需求，利率的上調(diào)肯定會對房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響，市場將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢。由于央行的頻繁加息不僅給房產(chǎn)投資者造成了投資成本的上升和投資風(fēng)險的增加，更是讓投資者產(chǎn)生未來再度上調(diào)利率的心理暗示。因此，利率上調(diào)對房產(chǎn)投資者特別是對部分持有多套房產(chǎn)進(jìn)行投資的人群會釋放部分手中房產(chǎn)來緩解投資的壓力和風(fēng)險。但在2004年2007年之間的加息，并未對房地產(chǎn)投資的需求造成顯著的影響，房價更是翻了一番。二、 第二階段（2008年2009年）2008年2009年，暨第二階段。世界經(jīng)濟(jì)形勢急劇變化，美國次貸危機不斷惡化，影響日益加深，對世界金融市場形成強烈沖擊，國際經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩。 各國政府、央行紛紛出手救市，相繼采取降息等諸多舉措提高流動性，提振金融市場信心，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展。國際金融市場動蕩多變，世界經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，對我國經(jīng)濟(jì)的影響不斷顯現(xiàn)。 我國的GDP呈現(xiàn)回落趨勢。 降息，有利于應(yīng)對美國金融危機對我國經(jīng)濟(jì)的影響，也釋放了保經(jīng)濟(jì)增長和穩(wěn)定市場預(yù)期的信號。因此，在2008年內(nèi)，央行總共降息4次，總降息達(dá)1.89個百分點。在GDP增長率方面，由于金融危機的影響，中國的GDP增長率應(yīng)該有較大的回落，但由于央行果斷采取大幅的降息，因此，2008年與2009年的GDP增長率還是維持在9.1%和8.7%。此次央行的降息在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，平穩(wěn)度過危機方面還是有顯著的成效。在CPI增長率方面，由于金融危機的影響，內(nèi)需的不斷減小，物價水平大幅回落，CPI增長率由2008年的5.9%回落至2009年的-0.7%。通通貨緊縮出現(xiàn)，但由于降息及時。CPI增長率又由2009年的-0.7%上升至2010年的3.3%。因此，降息對維持適度通貨膨脹，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用在此階段還是很明顯的。在股市方面，央行大幅的降息對股市的影響不是十分明顯。在2008年10月09日央行降息0.27%后，當(dāng)日的滬深股指分別下跌0.84%和2.4%；在2008年10月30日央行繼續(xù)降息0.27%后，當(dāng)日的滬深股指分別上漲2.55%和1.91%；在2008年11月27日央行大幅降息-1.08%后，當(dāng)日的滬深股指分別上漲1.05%和2.29%；在2008年12月23日央行繼續(xù)降息0.27%后，當(dāng)日的滬深股指分別下跌4.55%和4.69%。由此可見，2008年內(nèi)的大幅利息調(diào)整雖然在一定程度上減緩了股市的大幅下跌，但也未能起到救市的作用。在房地產(chǎn)方面，由于央行的大幅降息，房地產(chǎn)市場在2008年2009年格外火爆，房價也未見下降趨勢，因此才醞釀出了2010年出臺的國十條等抑制房價的措施條款。因此，央行本階段的大幅降息還是對房地產(chǎn)市場起到了一個促進(jìn)作用。三、 第三階段（2010年至今）本階段由于CPI增長率的不斷增加，中央打壓房地產(chǎn)市場的的決心愈加牢靠，金融風(fēng)暴的影響不斷減弱。因此，央行采取了加息的貨幣政策以緩解通脹壓力、打壓房價、穩(wěn)持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。本階段內(nèi)央行連續(xù)加息4次，總加息達(dá)1.07個百分點。在今年內(nèi)，央行以加息2次，加息幅度達(dá)0.5個百分點。在GDP增長率方面，加息并未穩(wěn)定GDP增長率。在走出經(jīng)濟(jì)陰霾后，2010年GDP增長率由2009年的8.7%上升至10.1。GDP繼續(xù)走向飛速增長的道路。在CPI增長率方面，加息也并未達(dá)到抑制CPI增長率的作用。在加息后，2010年的CPI增長率由2009年的-0.7%上升至3.3%，而且至今未見回落的趨勢，通貨膨脹壓力仍然很大。因此利率調(diào)整并未在此方面起到積極的作用。在股市方面，近期的加息對股市的影響不大。在2010年10月20日加息0.25%后，滬深股市股指分別上升0.07%和1.23%；在2010年12月26日加息0.25%后，滬深股市股指分別下降1.90%和2.02%；在2011年02月09日加息0.25%后，滬深股市股指分別下降0.89%1.53%。近期的加息還是對股市起到了一定的穩(wěn)定作用。在房地產(chǎn)方面，由于近期的“國十條”等相關(guān)調(diào)控房價政策而相繼出臺，房價增長率有了一定的回落。作為政策中一部分的加息，也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響。加息會使投資收益明顯下降，促使一部分投資者進(jìn)行出售，從而大量增加二手商品房的供給量，抑制房價的快速增長。在分析了三個階段央行利率調(diào)整對經(jīng)濟(jì)的影響之后，我認(rèn)為利率調(diào)整作為貨幣政策的一部分，應(yīng)該在國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控之中起到積極的作用。央行應(yīng)抓準(zhǔn)調(diào)整利率的時機，合理安排調(diào)