辦理國(guó)有土地使用權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指.docx

律師辦理國(guó)有土地使用權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引（2007）（2007年12月18日業(yè)務(wù)研究與職業(yè)培訓(xùn)委員會(huì)會(huì)議通過(guò)）第一章 總則1.1 制定目的本指引由上海市律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會(huì)以及項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目融資法律研究委員會(huì)共同起草，其目的是為律師提供辦理與土地使用權(quán)有關(guān)業(yè)務(wù)操作方面的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和借鑒。本指引并不是強(qiáng)制性規(guī)定，僅供律師在具體業(yè)務(wù)操作中參考。1.2 概念界定（1）本指引所指土地使用權(quán)，并不是指土地所有權(quán)人對(duì)自己所有土地的使用權(quán)，而是指非土地所有權(quán)人依照法律規(guī)定對(duì)土地享有的占有、使用、收益、處分權(quán)，包括國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩種；（2）國(guó)有土地，是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地；（3）集體土地，與國(guó)有土地對(duì)應(yīng)，指勞動(dòng)群眾集體所有的土地；（4）熟地，指經(jīng)過(guò)土地開(kāi)發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地；（5）生地，指完成土地征收，未經(jīng)開(kāi)發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或者荒地等土地；（6）毛地，指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過(guò)拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_(kāi)發(fā)過(guò)程、不具備基本建設(shè)條件的土地；（7）凈地，指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。1.3 律師辦理土地使用權(quán)業(yè)務(wù)的基本原則鑒于土地使用權(quán)問(wèn)題的復(fù)雜性，律師辦理土地使用權(quán)有關(guān)業(yè)務(wù)除應(yīng)遵守專業(yè)、誠(chéng)信、勤勉等原則外，還應(yīng)遵循以下原則：（1）法律服務(wù)與政策服務(wù)相結(jié)合原則由于土地的政策性、政治性強(qiáng)，故有關(guān)土地問(wèn)題的規(guī)定以政策性文件居多，且根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控的需要，政策變化較快、較多；因此，律師在辦理土地使用權(quán)業(yè)務(wù)時(shí)，不僅要依法，而且要掌握貫徹政策精神于服務(wù)活動(dòng)中；否則，律師的有關(guān)法律意見(jiàn)可能無(wú)法實(shí)際實(shí)施；（2）合同意識(shí)與物權(quán)意識(shí)相結(jié)合原則雖然律師在辦理土地使用權(quán)業(yè)務(wù)中的主要內(nèi)容為起草各類合同文件，而合同法的主要精神之一為“契約自由”，但隨著2007年10月1日物權(quán)法的實(shí)施，“物權(quán)法定原則”應(yīng)該成為“契約自由原則”的補(bǔ)充或者限制；因此，律師在辦理此類業(yè)務(wù)中既要有合同意識(shí)又要有物權(quán)意識(shí)，如此才能切實(shí)維護(hù)委托人的正當(dāng)權(quán)益。1.4 律師辦理土地使用權(quán)業(yè)務(wù)的前提由于土地使用權(quán)業(yè)務(wù)往往涉及問(wèn)題較多，涉及標(biāo)的較大，故律師在辦理土地使用權(quán)業(yè)務(wù)前，應(yīng)根據(jù)合同法、律師法的規(guī)定與委托人簽訂以下兩種形式的律師聘請(qǐng)合同：1、常年法律顧問(wèn)合同作為日常的土地使用權(quán)政策法律咨詢、口頭建議等，律師可與委托人訂立常年法律顧問(wèn)合同，與公司其他日常業(yè)務(wù)一并辦理。2、專項(xiàng)法律服務(wù)協(xié)議對(duì)于需要律師參與調(diào)查談判、起草合同、出具書(shū)面意見(jiàn)等方面的土地使用權(quán)業(yè)務(wù)，律師應(yīng)與委托人簽訂專項(xiàng)法律服務(wù)協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人的具體要求、律師的具體服務(wù)事項(xiàng)及專項(xiàng)律師費(fèi)的金額、支付方式等予以明確。1.5 律師辦理土地使用權(quán)業(yè)務(wù)的要求律師在辦理土地使用權(quán)業(yè)務(wù)過(guò)程中，乃至土地使用權(quán)業(yè)務(wù)完成后，應(yīng)滿足以下要求：1、保守商業(yè)秘密由于土地使用權(quán)業(yè)務(wù)往往為公司的重要業(yè)務(wù)，更是房地產(chǎn)公司的核心業(yè)務(wù)，因此，律師在辦理過(guò)程中或者完成之后，均應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的要求或者自覺(jué)為委托人保守其中涉及到合作模式、合同內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的等方面的商業(yè)秘密，以委托人利益為重。2、預(yù)防糾紛、防范風(fēng)險(xiǎn)鑒于土地使用權(quán)業(yè)務(wù)標(biāo)的一般巨大，此類風(fēng)險(xiǎn)往往是企業(yè)不能承受之重，因此，律師在辦理過(guò)程中，無(wú)論調(diào)查、談判，還是起草文件時(shí)，都要充滿對(duì)糾紛的預(yù)防意識(shí)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，盡最大努力預(yù)見(jiàn)可能發(fā)生的問(wèn)題，將其連同自己的看法、應(yīng)對(duì)措施一并提交委托人注意、考慮和選擇。1.6 本操作指引的適用范圍本操作指引主要適用于律師從事與土地使用權(quán)業(yè)務(wù)有關(guān)的非訴訟法律服務(wù)，尤其以律師在專項(xiàng)法律服務(wù)中的盡職調(diào)查、法律論證、參與談判、起草文件、協(xié)辦手續(xù)等活動(dòng)為重點(diǎn)。本操作指引對(duì)律師辦理與土地使用權(quán)有關(guān)的訴訟、仲裁代理業(yè)務(wù)，亦有較強(qiáng)的參考作用。第二章 土地儲(chǔ)備第一節(jié) 一般規(guī)定2.1.1 概念界定土地儲(chǔ)備，是指各級(jí)政府委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征收、收回、收購(gòu)或者圍墾的土地，先通過(guò)實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。2.1.2 法律依據(jù)（1）土地儲(chǔ)備辦法（國(guó)土資發(fā)2007277號(hào)，由國(guó)土資源部于2007年11月19日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（2）關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知（國(guó)發(fā)200115號(hào)，由國(guó)務(wù)院于2001年4月30日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（3）關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知（國(guó)土資發(fā)2001174號(hào)，由國(guó)土資源部于2001年6月21日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（4）關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知（建規(guī)2002270號(hào)，由建設(shè)部于2002年12月26日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（5）關(guān)于貫徹的通知（建規(guī)2004185號(hào)，由建設(shè)部于2004年10月29日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（6）土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法（財(cái)綜200717號(hào)，由財(cái)政部、國(guó)土資源部于2007年2月27日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（7）關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知（國(guó)土資電發(fā)200617號(hào)，由國(guó)土資源部于2006年5月30日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（8）上海市土地儲(chǔ)備辦法（上海市人民政府令第二十五號(hào)，由上海市人民政府第41次常務(wù)會(huì)議于2004年6月7日通過(guò)，自2004年8月1日起施行）；（9）上海市土地儲(chǔ)備辦法實(shí)施細(xì)則（滬府發(fā)200441號(hào)，由上海市人民政府于2004年10月25日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（10）關(guān)于印發(fā)的通知（滬房地資權(quán)2005456號(hào)，由上海市房屋土地資源管理局于2005年8月12日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）。第二節(jié) 土地儲(chǔ)備的審查2.2.1土地儲(chǔ)備的范圍審查土地儲(chǔ)備范圍包括：（1）灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格的土地；（2）擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原國(guó)有農(nóng)用地；（3）擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地；（4）擬依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地；（5）土地管理部門(mén)依法收回的閑置國(guó)有土地；（6）市政府為實(shí)施城市規(guī)劃需要儲(chǔ)備的其他國(guó)有土地。特別提示：國(guó)土資源部于2006年5月30日所發(fā)關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知中明確指出：新增建設(shè)用地不得用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備。2.2.2 土地儲(chǔ)備計(jì)劃的審查土地儲(chǔ)備計(jì)劃應(yīng)當(dāng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃相協(xié)調(diào)，與土地利用年度計(jì)劃以及明后年的土地供應(yīng)計(jì)劃相銜接。市房地資源局會(huì)同市發(fā)展改革委員會(huì)等有關(guān)部門(mén)，在每年第四季度組織編制下年度的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，經(jīng)市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核批準(zhǔn)后分解下達(dá)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)擬實(shí)施儲(chǔ)備的地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者農(nóng)村集體所有土地征收的，應(yīng)當(dāng)向市房地資源局提出申請(qǐng)；市房地資源局應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成審核。上述地塊經(jīng)審核同意并列入土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)方可按規(guī)定實(shí)施儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)擬儲(chǔ)備原劃撥的國(guó)有建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)持與原土地使用權(quán)人達(dá)成的收購(gòu)儲(chǔ)備意向或者與區(qū)政府指定機(jī)構(gòu)簽訂的有關(guān)協(xié)議，向市房地資源局備案，列入土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃后，方可按規(guī)定實(shí)施儲(chǔ)備。2.2.3 儲(chǔ)備主體資格的審查（1）灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格的土地、擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原國(guó)有農(nóng)用地、以及市政府為實(shí)施城市規(guī)劃需要儲(chǔ)備的其他國(guó)有土地，由上海市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)儲(chǔ)備；（2）擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地、擬依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地、土地管理部門(mén)依法收回的閑置國(guó)有土地，由上海市土地儲(chǔ)備中心和所在地的區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)合儲(chǔ)備；而經(jīng)市政府批準(zhǔn)的專門(mén)機(jī)構(gòu)，只能在相關(guān)批準(zhǔn)文件規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備；（3）對(duì)于可聯(lián)合儲(chǔ)備的土地，除市政府另有規(guī)定外，儲(chǔ)備擬依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地的，市土地儲(chǔ)備中心與區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所占投資比例各為50%；儲(chǔ)備擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地、土地管理部門(mén)依法收回的閑置國(guó)有土地的，市土地儲(chǔ)備中心所占投資比例為30%，區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所占投資比例為70%。市土地儲(chǔ)備中心與區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可以對(duì)上述投資比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。經(jīng)市政府批準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備專門(mén)機(jī)構(gòu)可以在相關(guān)批準(zhǔn)文件規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)單獨(dú)實(shí)施土地儲(chǔ)備，或者聯(lián)合市土地儲(chǔ)備中心、區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地儲(chǔ)備。2.2.4 擬儲(chǔ)備地塊權(quán)屬狀況的審查（1）審查擬儲(chǔ)備地塊是否合法辦理房地產(chǎn)權(quán)利登記，是否具備房地產(chǎn)權(quán)利登記證明；（2）審查房地產(chǎn)權(quán)利登記證明記載內(nèi)容與房地產(chǎn)登記部門(mén)登記信息是否一致；（3）審查擬與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽署土地儲(chǔ)備合同的主體，是否系依法辦理房地產(chǎn)登記的國(guó)有土地使用權(quán)人或者集體所有土地所有權(quán)人；（4）審查擬儲(chǔ)備土地的座落、四至范圍、土地面積、土地用途、土地使用期限（若有）等，是否與該土地房地產(chǎn)權(quán)利登記情況一致；擬儲(chǔ)備土地有否辦理房地產(chǎn)抵押登記或者其他權(quán)利限制登記；（5）審查擬儲(chǔ)備地塊有否辦理司法查封、行政查封或者其他權(quán)利限制登記；（6）審查是否存在業(yè)已或者可能影響擬儲(chǔ)備地塊房地產(chǎn)權(quán)利、且已生效的合同、協(xié)議等法律文件。第三節(jié) 土地儲(chǔ)備合同2.3.1 合同當(dāng)事人（1）除儲(chǔ)備灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格的土地外，儲(chǔ)備其他各類土地，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均需與擬儲(chǔ)備地塊的原權(quán)利人簽署土地儲(chǔ)備合同；（2）儲(chǔ)備擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原國(guó)有農(nóng)用地、擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地、土地管理部門(mén)依法收回的閑置國(guó)有土地，以及市政府為實(shí)施城市規(guī)劃需要儲(chǔ)備的其他國(guó)有土地，均應(yīng)以經(jīng)合法登記的原國(guó)有土地使用權(quán)人作為合同相對(duì)方，簽署土地儲(chǔ)備合同；（3）儲(chǔ)備擬依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地，應(yīng)以經(jīng)合法登記的農(nóng)村集體所有土地的所有權(quán)人作為合同相對(duì)方，簽署土地儲(chǔ)備合同。特別提示：在審查土地儲(chǔ)備合同的當(dāng)事人時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審查作為合同相對(duì)方的土地原權(quán)利人，其在簽訂土地儲(chǔ)備合同時(shí)是否依法存在，是否具備簽署土地儲(chǔ)備合同的民事權(quán)利能力和行為能力；若系法人，其是否獲得了簽署土地儲(chǔ)備合同的合法授權(quán)、批準(zhǔn)和同意。2.3.2 合同主要內(nèi)容（1）儲(chǔ)備土地的座落、四至范圍、土地面積、土地用途、土地取得方式等；（2）土地儲(chǔ)備的補(bǔ)償價(jià)格；（3）土地儲(chǔ)備補(bǔ)償價(jià)格的支付期限、支付數(shù)額及支付方式；（4）儲(chǔ)備土地的交付期限和標(biāo)準(zhǔn)；（5）儲(chǔ)備土地的資料、文件移交；（6）合同各方在土地儲(chǔ)備過(guò)程中的義務(wù)和責(zé)任；（7）土地儲(chǔ)備手續(xù)的辦理及配合；（8）違約責(zé)任；（9）不可抗力條款；（10）爭(zhēng)議解決方式；（11）土地儲(chǔ)備各方約定的其他事項(xiàng)。2.3.3 土地儲(chǔ)備補(bǔ)償價(jià)格除灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格的土地、土地管理部門(mén)依法收回的閑置國(guó)有土地外，儲(chǔ)備其他各類土地，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)給予儲(chǔ)備土地原權(quán)利人補(bǔ)償，即在儲(chǔ)備合同中明確約定補(bǔ)償價(jià)格。土地儲(chǔ)備補(bǔ)償價(jià)格，主要通過(guò)儲(chǔ)備各方以協(xié)商方式確定。其中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)原劃撥給企事業(yè)單位使用的國(guó)有土地實(shí)施收購(gòu)儲(chǔ)備的，應(yīng)當(dāng)按照本市的基準(zhǔn)地價(jià)并結(jié)合土地市場(chǎng)行情，與該單位進(jìn)行協(xié)商，確定補(bǔ)償價(jià)格。特別提示：（1）土地儲(chǔ)備補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)包括土地原權(quán)利人對(duì)土地所作前期投入、原權(quán)利人獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、征地費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用、管理費(fèi)用等；（2）補(bǔ)償價(jià)格可以是單價(jià)或者總價(jià)。若為單價(jià)，應(yīng)注意土地面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算程序、調(diào)整方法等問(wèn)題。2.3.4 儲(chǔ)備土地的交付土地儲(chǔ)備合同應(yīng)明確約定儲(chǔ)備土地交付的條件、標(biāo)準(zhǔn)和期限。儲(chǔ)備土地交付的條件可以是現(xiàn)狀、場(chǎng)地平整，或者約定的其他條件。2.3.5 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主要義務(wù)（1）取得實(shí)施土地儲(chǔ)備的全部批準(zhǔn)、同意和許可；（2）作好實(shí)施土地儲(chǔ)備前的調(diào)查、核實(shí)及相關(guān)準(zhǔn)備；（3）安排用于支付土地儲(chǔ)備補(bǔ)償價(jià)格的全部資金；（4）按照約定向儲(chǔ)備土地原權(quán)利人支付土地補(bǔ)償價(jià)款；（5）辦理土地儲(chǔ)備過(guò)程中所涉征地、拆遷許可手續(xù)；（6）按照法律法規(guī)的規(guī)定，自行或者委托其他單位完成土地儲(chǔ)備所涉征地、拆遷安置、補(bǔ)償事宜；（7）完成儲(chǔ)備土地交付的驗(yàn)收手續(xù)；（8）辦理儲(chǔ)備土地的房地產(chǎn)權(quán)利登記手續(xù)。2.3.6 儲(chǔ)備土地原權(quán)利人的主要義務(wù)（1）取得簽署土地儲(chǔ)備合同的全部批準(zhǔn)、同意和許可；（2）做好土地儲(chǔ)備的前期工作，確保按期交付儲(chǔ)備土地；（3）按期完成儲(chǔ)備土地交付條件和標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)驗(yàn)收，并向儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)交付土地；（4）收取儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所付補(bǔ)償款項(xiàng)，并出具合法收款憑證或者發(fā)票；（5）協(xié)助儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)完成土地儲(chǔ)備所涉征地、拆遷安置補(bǔ)償事宜；（6）協(xié)助儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)辦理土地儲(chǔ)備房地產(chǎn)權(quán)利登記手續(xù)。2.3.7 違約情形1、土地儲(chǔ)備原權(quán)利人違約（1）土地儲(chǔ)備原權(quán)利人未按時(shí)、按標(biāo)準(zhǔn)交付儲(chǔ)備土地；（2）儲(chǔ)備土地在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記前被設(shè)定抵押、查封或者受其他權(quán)利限制；（3）原權(quán)利人未予配合或者協(xié)助儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)辦理儲(chǔ)備土地房地產(chǎn)權(quán)利登記。2、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)違約（1）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)未按時(shí)支付補(bǔ)償款項(xiàng)；（2）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)未按時(shí)驗(yàn)收并接受儲(chǔ)備土地交付。第四節(jié) 土地儲(chǔ)備的程序2.4.1 土地儲(chǔ)備立項(xiàng)手續(xù)的辦理土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向投資管理部門(mén)辦理儲(chǔ)備地塊的前期開(kāi)發(fā)立項(xiàng)手續(xù)。儲(chǔ)備地塊的前期開(kāi)發(fā)立項(xiàng)，參照上海市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的審批程序辦理。各級(jí)投資管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提交的項(xiàng)目建議書(shū)之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成審批。特別提示：下列儲(chǔ)備地塊的審批，由上海市發(fā)展和改革委員會(huì)實(shí)施：（1）上海市土地儲(chǔ)備中心和上海市政府批準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備專門(mén)機(jī)構(gòu)實(shí)施儲(chǔ)備的地塊；（2）擬依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地。2.4.2 土地儲(chǔ)備規(guī)劃手續(xù)的辦理土地儲(chǔ)備的前期開(kāi)發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以向規(guī)劃管理部門(mén)申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)載明儲(chǔ)備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項(xiàng)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)儲(chǔ)備地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，由上海市和各區(qū)（縣）規(guī)劃部門(mén)自受理申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)，按規(guī)劃管理權(quán)限審核辦理。其中，儲(chǔ)備地塊有經(jīng)批準(zhǔn)的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)載明該地塊基礎(chǔ)性建設(shè)的規(guī)劃要求。2.4.3 土地儲(chǔ)備用地手續(xù)的辦理儲(chǔ)備地塊的前期開(kāi)發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以向土地管理部門(mén)申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。其中，儲(chǔ)備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征收農(nóng)村集體所有土地的，由土地管理部門(mén)按法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)儲(chǔ)備地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件的，由上海市和各區(qū)（縣）土地管理部門(mén)自受理申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)，按建設(shè)用地管理權(quán)限審核辦理。儲(chǔ)備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者農(nóng)村集體所有土地征收的，按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序辦理。建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件應(yīng)當(dāng)載明儲(chǔ)備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項(xiàng)。2.4.4 土地儲(chǔ)備的補(bǔ)償安置1、儲(chǔ)備擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地的補(bǔ)償土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)原劃撥給企事業(yè)單位使用的國(guó)有土地實(shí)施收購(gòu)儲(chǔ)備的，應(yīng)當(dāng)按照本市的基準(zhǔn)地價(jià)并結(jié)合土地市場(chǎng)行情，與該單位進(jìn)行協(xié)商，確定補(bǔ)償價(jià)格，簽訂收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議。2、土地儲(chǔ)備涉及房屋拆遷和征收農(nóng)村集體所有土地的補(bǔ)償土地儲(chǔ)備涉及房屋拆遷、征收農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補(bǔ)償安置方案審批等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方式和程序?qū)嵤┭a(bǔ)償安置。2.4.5 土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)登記1、儲(chǔ)備圍墾灘涂成陸土地的房地產(chǎn)登記土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)由上海市土地儲(chǔ)備中心向上海市房地產(chǎn)登記處申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記。申請(qǐng)登記時(shí)除應(yīng)提交土地儲(chǔ)備計(jì)劃外，還應(yīng)提交下列文件：（1）上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)（原件）；（2）身份證明（復(fù)印件）；（3）上海市灘涂開(kāi)發(fā)利用許可證（原件）；（4）灘涂工程竣工驗(yàn)收合格證明（原件）；（5）成陸后的地籍圖（原件二份）；（6）土地勘測(cè)報(bào)告（原件）；（7）有立項(xiàng)批文的，還應(yīng)提交立項(xiàng)批準(zhǔn)書(shū)（原件）。特別提示：土地儲(chǔ)備計(jì)劃的主體應(yīng)當(dāng)與灘涂開(kāi)發(fā)利用許可證上載明的主體相一致。上海市房地產(chǎn)登記處辦理灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格土地的土地使用權(quán)初始登記，房地產(chǎn)權(quán)證中的土地使用權(quán)來(lái)源記載為“劃撥”。土地用途的記載，對(duì)無(wú)立項(xiàng)批文的，按“其他未利用土地”記載；有立項(xiàng)批文的，按立項(xiàng)批文上土地用途記載。屬土地儲(chǔ)備的，房地產(chǎn)權(quán)證的附記欄注記“土地儲(chǔ)備”。2、儲(chǔ)備擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地的房地產(chǎn)登記土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)儲(chǔ)備原劃撥給企事業(yè)單位使用的國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)持收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議、列入土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃的證明和原土地使用者的房地產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)材料，向市或者區(qū)縣土地管理部門(mén)申請(qǐng)收回原土地使用權(quán)；經(jīng)批準(zhǔn)后，由市或者區(qū)縣土地管理部門(mén)注銷原房地產(chǎn)權(quán)證。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)持收回原土地使用權(quán)的批準(zhǔn)文件等有關(guān)材料，向市或者區(qū)縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)權(quán)證。申請(qǐng)土地登記時(shí)，應(yīng)提供以下材料：（1）上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)（原件）；（2）身份證明（復(fù)印件）；（3）原土地使用者的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)（原件）；（4）土地儲(chǔ)備計(jì)劃（復(fù)印件）；（5）國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議（原件）；（6）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件（原件）；（7）地籍圖（原件二份）；（8）土地勘測(cè)報(bào)告（原件）。3、儲(chǔ)備其他土地的房地產(chǎn)登記土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備依法收回的閑置國(guó)有土地、依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地、擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原國(guó)有農(nóng)用地, 在取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件后，可以申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記，登記時(shí)應(yīng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：（1）上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)（原件）；（2）身份證明（復(fù)印件）；（3）土地儲(chǔ)備計(jì)劃（復(fù)印件）；（4）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件（原件）；（5）地籍圖（原件二份）；（6）土地勘測(cè)報(bào)告（原件）；（7）屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)提交農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)文件。2.4.6 土地儲(chǔ)備地塊的臨時(shí)利用經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在土地儲(chǔ)備期間，臨時(shí)利用儲(chǔ)備地塊。臨時(shí)利用儲(chǔ)備地塊的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向市或者區(qū)縣土地管理部門(mén)辦理相關(guān)用地手續(xù)。儲(chǔ)備地塊的臨時(shí)利用不得影響市容環(huán)境，不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不得兼營(yíng)除臨時(shí)利用儲(chǔ)備土地以外的其他經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。2.4.7 土地儲(chǔ)備地塊的供應(yīng)1、交付供應(yīng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照土地供應(yīng)計(jì)劃的要求，做好儲(chǔ)備地塊交付供地的前期準(zhǔn)備工作。儲(chǔ)備地塊交付供地的前期準(zhǔn)備工作主要包括：對(duì)于按照批準(zhǔn)的投資、規(guī)劃、建設(shè)要求實(shí)施基礎(chǔ)性建設(shè)的儲(chǔ)備地塊，經(jīng)市或者區(qū)縣土地管理部門(mén)會(huì)同規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后，方可按土地供應(yīng)計(jì)劃交付供應(yīng)。儲(chǔ)備地塊的出讓工作，由市或者區(qū)（縣）土地管理部門(mén)會(huì)同投資、規(guī)劃等管理部門(mén)和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，按照本市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣的有關(guān)規(guī)定和土地利用年度計(jì)劃組織實(shí)施。儲(chǔ)備地塊交付供應(yīng)時(shí)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣的有關(guān)規(guī)定，配合市或者區(qū)縣土地管理部門(mén)做好向規(guī)劃、投資、環(huán)保等有關(guān)部門(mén)書(shū)面征詢意見(jiàn)，編制招標(biāo)拍賣文件，組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，接受地塊情況咨詢等前期準(zhǔn)備工作。土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)由市房地資源局收回。2、前期費(fèi)用補(bǔ)償及土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金儲(chǔ)備地塊出讓所得的價(jià)款中，屬于土地使用權(quán)出讓金的部分，由受讓人支付給土地管理部門(mén)。屬于土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用的部分，由受讓人支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并在扣除土地儲(chǔ)備的成本開(kāi)支和管理費(fèi)后，納入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。財(cái)政、審計(jì)部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)土地儲(chǔ)備的成本、開(kāi)支以及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行核查、審計(jì)。第三章 國(guó)有土地使用權(quán)取得第一節(jié) 一般規(guī)定3.1.1 法律依據(jù)（1）中華人民共和國(guó)物權(quán)法（中華人民共和國(guó)主席令第六十二號(hào)，由中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過(guò)，自2007年10月1日起施行）；（2）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國(guó)主席令第七十二號(hào)，由中華人民共和國(guó)第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議于1994年7月5日通過(guò)，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的決定修正）；（3）中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第二十八號(hào)，由中華人民共和國(guó)第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議于1986年6月25日通過(guò)，根據(jù)1988年12月29日第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議關(guān)于修改中華人民共和國(guó)土地管理法的決定第一次修正，1998年8月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議修訂，根據(jù)2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議關(guān)于修改中華人民共和國(guó)土地管理法的決定第二次修正）；（4）中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例（國(guó)務(wù)院令第二百五十六號(hào)，由國(guó)務(wù)院第12次常務(wù)會(huì)議于1998年12月24日通過(guò)，自1999年1月1日起施行）；（5）中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國(guó)務(wù)院令第五十五號(hào)，由國(guó)務(wù)院于1990年5月19日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（6）城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法（建設(shè)部令第22號(hào)，由建設(shè)部于1992年12月4日公布，自1993年1月1日起施行）；（7）國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知（國(guó)發(fā)200115號(hào)，由國(guó)務(wù)院于2001年4月30日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（8）招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第三十九號(hào)，由國(guó)土資源部于2007年9月28日發(fā)布，自2007年11月1日起施行）；（9）協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第二十一號(hào)，由國(guó)土資源部于2003年6月11日發(fā)布，自2003年8月1日起施行）；（10）關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國(guó)土資發(fā)200471號(hào)，由監(jiān)察部、國(guó)土資源部于2004年3月31日發(fā)布，自2004年3月31日起施行）；（11）國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)，由國(guó)務(wù)院于2004年10月21日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（12）國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)發(fā)200631號(hào)，由國(guó)務(wù)院于2006年8月31日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（13）國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)200526號(hào)，由國(guó)務(wù)院辦公廳于2005年5月9日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（14）最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答（法發(fā)19962號(hào)，由最高人民法院于1995年12月27日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（15）最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（法釋20055號(hào)，由最高人民法院于2005年6月18日發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（16）招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）（國(guó)土資發(fā)2006114號(hào)，由國(guó)土資源部于2006年5月31日發(fā)布，自2006年8月1日起施行）；（17）上海市外商投資企業(yè)土地使用管理辦法(2002修正)（上海市人民政府令第一百一十九號(hào)，由上海市人民政府令第二十九號(hào)于1996年6月21日發(fā)布，根據(jù)2002年4月1日上海市人民政府令第一百一十九號(hào)修正并重新發(fā)布，自1996年7月1日起施行）；（18）國(guó)家土地管理局土地登記規(guī)則（1995國(guó)土法字第184號(hào)，由原國(guó)家土地管理局1995年12月28日發(fā)布，自1996年2月1日起施行）；（19）國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定（國(guó)家土地管理局令第八號(hào)，由原國(guó)家土地管理局1998年2月17日發(fā)布，自1998年3月1日起施行）。第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥3.2.1 概念界定國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后將該幅土地交付土地使用者使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。3.2.2 范圍（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。3.2.3 在原集體所有土地上取得劃撥土地使用權(quán)的程序（1）建設(shè)單位必須持國(guó)務(wù)院管理部門(mén)或者縣級(jí)以上地方人民政府按照國(guó)家基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)；（2）縣級(jí)以上土地管理部門(mén)審查同意申請(qǐng)后，會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目選址；選址后，由土地管理部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案及申請(qǐng)用地范圍，向擬征土地所在地的有關(guān)部門(mén)發(fā)征詢單；擬征土地所在地有關(guān)部門(mén)同意后，被征土地的地方人民政府組織建設(shè)單位與被征地單位及有關(guān)部門(mén)依法商定征收土地的補(bǔ)償安置方案，然后按照審批權(quán)限，提交縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)，再由土地管理部門(mén)發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；（3）在獲得建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)后，由土地管理部門(mén)根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或者分期劃撥建設(shè)用地。建設(shè)項(xiàng)目竣工后，先由建設(shè)項(xiàng)目管理部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收；再由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)核查實(shí)際用地，在認(rèn)可后才能按有關(guān)規(guī)定辦理土地管理登記手續(xù)，核發(fā)國(guó)有土地使用證。至此，建設(shè)用地單位才正式取得劃撥的土地使用權(quán)。3.2.4 在國(guó)有建設(shè)用地上取得劃撥土地使用權(quán)的程序1、預(yù)審由土地行政管理部門(mén)對(duì)建設(shè)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告。2、申請(qǐng)建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政管理部門(mén)提出建設(shè)用地申請(qǐng)。3、審查市、縣人民政府土地行政管理部門(mén)對(duì)用地申請(qǐng)進(jìn)行審查，擬定供地方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)。4、批準(zhǔn)供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。由市、縣人民政府土地行政管理部門(mén)向土地使用者核發(fā)國(guó)有土地劃撥決定書(shū)。5、登記建設(shè)單位向市、縣人民政府土地行政管理部門(mén)申請(qǐng)土地登記，并由市、縣人民政府頒發(fā)國(guó)有土地使用證。3.2.5 在國(guó)有荒山、荒地以及原屬其他單位使用的國(guó)有土地上取得劃撥土地使用權(quán)的特殊程序（1）使用國(guó)有荒山、荒地的，實(shí)行無(wú)償劃撥；（2）使用其他單位使用的國(guó)有土地，原使用單位受到損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償；（3）原使用單位需要搬遷的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)搬遷補(bǔ)償。第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓3.3.1 概念界定土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。3.3.2 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的前提條件1、征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。2、規(guī)劃土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。3、報(bào)批縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)實(shí)施。直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門(mén)行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。3.3.3 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的使用期限（1）居住用地：七十年；（2）工業(yè)用地：五十年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：五十年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：四十年；（5）綜合用地或者其他用地：五十年。3.3.4 以招標(biāo)拍賣掛牌方式取得國(guó)有土地使用權(quán)1、具體方式（1）招標(biāo)：招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政管理部門(mén)（出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。按照招標(biāo)公告針對(duì)的對(duì)象范圍的不同，招標(biāo)出讓方式可分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種；（2）拍賣：拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為；（3）掛牌：掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。2、適用范圍（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地；（2）供應(yīng)工業(yè)用地；（3）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或者改變用途，國(guó)有土地劃撥決定書(shū)或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。3.3.5 以協(xié)議方式取得國(guó)有土地使用權(quán)1、概念界定協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、適用范圍協(xié)議出讓方式是招標(biāo)、拍賣、掛牌方式的補(bǔ)充，只有在不屬于應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式的情況下才可采用協(xié)議方式。采用協(xié)議方式供地必須要做到在地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，集體審核確定協(xié)議價(jià)格，其價(jià)格不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70。協(xié)議出讓結(jié)果必須向社會(huì)公開(kāi)。3.3.6 關(guān)于以出讓方式獲得土地使用權(quán)的其他應(yīng)注意的問(wèn)題1、開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方簽署的出讓合同的效力問(wèn)題2005年最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋實(shí)施之前訂立的出讓合同，在起訴前經(jīng)過(guò)市、縣人民政府土地管理部門(mén)追認(rèn)的，可以認(rèn)定有效。司法解釋實(shí)施以后，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)再行訂立的土地使用權(quán)出讓合同，一律按照無(wú)效處理。2、未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)的出讓合同的效力問(wèn)題對(duì)于未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而簽訂的出讓合同的，無(wú)論是否依法補(bǔ)辦審批登記手續(xù)，均認(rèn)定合同有效。土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地的，受讓方有權(quán)根據(jù)出讓合同的約定要求出讓方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。3、生地出讓合同與動(dòng)拆遷工作、市政配套工作的銜接問(wèn)題（1）動(dòng)拆遷委托合同、市政配套委托合同應(yīng)當(dāng)和出讓合同同時(shí)簽訂（熟地出讓除外）；（2）動(dòng)拆遷和三通一平的完成期限應(yīng)當(dāng)和出讓合同規(guī)定的開(kāi)工日期相銜接；（3）市政配套完成的期限應(yīng)當(dāng)和出讓合同規(guī)定的竣工期限相銜接；（4）三通一平和市政配套的各類參數(shù)應(yīng)當(dāng)盡可能詳盡；（5）三通一平和市政配套的交付應(yīng)當(dāng)約定具體的可操作的條件和方式；（6）要盡可能具體地約定交地的標(biāo)準(zhǔn)和操作程序；（7）因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出讓合同規(guī)定的開(kāi)工期限和竣工期限延誤的違約責(zé)任承擔(dān)。3.3.7 土地使用權(quán)收回1、可以收回的情況有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；（5）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。2、土地補(bǔ)償依照上述第（1）、（2）種情況收回國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。除上述可以收回的情況外，提前收回土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為是一種違約行為，如果土地出讓合同中對(duì)提前收回土地的違約行為沒(méi)有約定違約責(zé)任的承擔(dān)方式的，那么提前收回土地使用權(quán)一方應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)合同法第113條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但賠償額不得超過(guò)違約方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。3、房屋補(bǔ)償提前收回土地致使土地使用權(quán)人在房屋部分所遭受的損失，應(yīng)為提前收回土地時(shí)至房屋合理使用年限屆滿期間的房屋的使用價(jià)值，提前收回土地一方應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償。第四節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)租賃3.4.1 概念界定國(guó)有土地租賃，是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。3.4.2 國(guó)有土地使用權(quán)租賃的條件1、國(guó)有土地使用權(quán)租賃的適用范圍對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的土地，可以實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)租賃。其中企業(yè)改制包括以下情形：（1）國(guó)有企業(yè)改造或者改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；（2）國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；（3）國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；（4）非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。特別提示：對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的，仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，租賃只能作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。2、國(guó)有土地使用權(quán)租賃的承租人范圍除法律法規(guī)另有規(guī)定外，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織均可以通過(guò)租賃方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。3、國(guó)有土地使用權(quán)租賃的規(guī)劃要求國(guó)有土地租賃必須按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行。3.4.3 國(guó)有土地使用權(quán)租賃的方式國(guó)有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式；有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地的，租金不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出租的結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政管理部門(mén)備案，并向社會(huì)公開(kāi)披露。特別提示：在上海通過(guò)協(xié)議方式租賃國(guó)有土地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照上海市有關(guān)規(guī)定，辦理建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)用地審批等相關(guān)手續(xù)。通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式租賃國(guó)有土地的，可以參照土地使用權(quán)出讓的有關(guān)程序進(jìn)行。3.4.4 國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同1、合同當(dāng)事人租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政管理部門(mén)與土地使用者簽訂租賃合同。2、合同主要內(nèi)容（1）租賃當(dāng)事人；（2）租賃土地的座落、四至范圍和面積；（3）租賃土地的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；（4）租賃年限；（5）租金金額、支付期限和支付方式；（6）租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；（7）租賃土地上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式及其費(fèi)用；（8）租賃土地市政配套設(shè)施建設(shè)的責(zé)任和費(fèi)用；（9）租賃土地的交付期限；（10）項(xiàng)目建設(shè)的開(kāi)工和完成期限；（11）租賃合同終止時(shí)，地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式；（12）違約責(zé)任；（13）爭(zhēng)議的解決方式；（14）當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。3、租賃年限國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或者用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃年限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃年限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。企業(yè)法人的國(guó)有土地租賃年限，不得超過(guò)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)年限。特別提示：在上海，國(guó)有土地租賃的年限最長(zhǎng)不超過(guò)下列最高年限：（1）工業(yè)用地為50年；（2）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；（3）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年；（4）其他用地為50年。4、租金標(biāo)準(zhǔn)國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。特別提示：在上海，租賃土地的租金不得低于最低標(biāo)準(zhǔn)。有下列情形之一的，租賃土地的租金以租賃土地標(biāo)定地價(jià)的貼現(xiàn)作為最低標(biāo)準(zhǔn)：（1）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目使用的土地；（2）承租人為境外的自然人、法人或者其他組織的；（3）市人民政府規(guī)定的其他情形。除前款規(guī)定外，租賃土地的租金以上海市外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為最低標(biāo)準(zhǔn)。租賃土地標(biāo)定地價(jià)的貼現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)，由上海市房地局會(huì)同市物價(jià)、市財(cái)政等有關(guān)部門(mén)確定。5、租金的支付租賃合同對(duì)租金支付的方式有約定的，從其約定；沒(méi)有約定的，租金每年分兩期支付。租賃合同簽訂的當(dāng)年，自租賃土地交付之日起，使用土地不滿半年的，免交租金；超過(guò)半年的，按照半年的租金數(shù)額支付。6、租金的調(diào)整租賃土地的租金應(yīng)當(dāng)根據(jù)最低標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和幅度，作相應(yīng)的調(diào)整；租賃合同另有約定的，從其約定，但不得低于同期的最低標(biāo)準(zhǔn)。3.4.5 租賃國(guó)有土地使用權(quán)的登記租賃國(guó)有土地使用權(quán)，承租人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)：（1）租賃合同簽訂時(shí)，租賃土地上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除或者土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物一并出租的，承租人應(yīng)當(dāng)持租賃合同，辦理租賃土地使用權(quán)登記；（2）租賃合同中約定由出租人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，應(yīng)當(dāng)在出租人按租賃合同約定交付租賃土地后，由承租人辦理租賃土地使用權(quán)登記；（3）租賃合同中約定由承租人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，出租人應(yīng)當(dāng)發(fā)給承租人土地臨時(shí)使用證明；承租人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后，辦理租賃土地使用權(quán)登記。特別提示：租賃土地使用權(quán)登記后，承租人應(yīng)當(dāng)取得上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并在房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)上注明“土地租賃”。3.4.6 租賃土地使用權(quán)到期后的處理1、續(xù)期國(guó)有土地租賃年限屆滿，租賃土地使用權(quán)終止。承租人需要繼續(xù)租賃土地的，應(yīng)當(dāng)在屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期。除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回租賃土地使用權(quán)外，承租人的續(xù)期申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同，并重新辦理租賃土地使用權(quán)登記。2、收回國(guó)有土地租賃年限屆滿，承租人雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，租賃土地使用權(quán)由出租人收回，出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償；租賃合同另有約定的，從其約定。國(guó)有土地租賃年限屆滿，承租人未申請(qǐng)續(xù)期的，出租人可以無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀；租賃合同另有約定的，從其約定。承租人未按合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)，未經(jīng)土地行政管理部門(mén)同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，或者不按合同約定按時(shí)交納土地租金的，土地行政管理部門(mén)可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。3.4.7 租賃土地使用權(quán)的提前收回1、提前收回的條件租賃年限未滿的土地使用權(quán)一般不得提前收回，但有下列兩種情形之一的，可以依照法律規(guī)定的程序提前收回：（1）為公共利益需要調(diào)整使用土地的；（2）為實(shí)施城市規(guī)劃調(diào)整使用土地的。2、提前收回的程序提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當(dāng)在收回6個(gè)月前，將租賃土地的座落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人，并在租賃土地的范圍內(nèi)公告。3、提前收回的補(bǔ)償提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償。提前收回租賃土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限的余期以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值等，由出租人與承租人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定。承租人對(duì)補(bǔ)償金額有異議的，可以向人民法院起訴，但租賃土地使用權(quán)的收回仍可以按照公告規(guī)定的日期執(zhí)行。4、租賃土地使用權(quán)交換提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人可以與承租人協(xié)商一致后，將另一土地的租賃土地使用權(quán)與承租人交換。交換租賃土地使用權(quán)的，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同，并辦理租賃土地使用權(quán)登記。第五節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)其他取得方式3.5.1 外商投資企業(yè)以交納土地使用費(fèi)方式取得1、概念界定外商投資企業(yè)，是指使用未經(jīng)土地使用權(quán)出讓的國(guó)有土地的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)。除依法以出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)以外，外商投資企業(yè)以其他形式取得土地使用權(quán)，或者租賃房屋、場(chǎng)地的，均須向土地管理部門(mén)提供有關(guān)資料，并填寫(xiě)登記表，由土地管理部門(mén)核定土地使用費(fèi)。2、用地申請(qǐng)和審批程序需使用國(guó)有土地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由外商投資者或者中方合營(yíng)者、中方合作者持項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，依照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定，向土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)。經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的，由縣級(jí)以上人民政府發(fā)給申請(qǐng)人建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。3、土地使用費(fèi)的核定和繳納義務(wù)人的確定經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理土地使用權(quán)登記，辦理繳納土地使用費(fèi)的核定手續(xù)：經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向辦理繳納土地使用費(fèi)核定手續(xù)的土地管理部門(mén)繳納土地使用費(fèi)。但中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方合營(yíng)者將國(guó)有土地、集體所有土地使用權(quán)作價(jià)入股的，應(yīng)當(dāng)由中方合營(yíng)者繳納，中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以由合作合同中約定的繳納人繳納。外商投資企業(yè)租賃房屋、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)由出租人繳納土地使用費(fèi)，但租賃合同中另有約定的，從其約定。3.5.2 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股1、概念界定國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股，是指將一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。2、申請(qǐng)登記國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)以作價(jià)入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂入股合同之日30日內(nèi)，持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。3、土地使用權(quán)作價(jià)入股的特別規(guī)定（1）對(duì)于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)和國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地，國(guó)家以作價(jià)轉(zhuǎn)為國(guó)家資本金或者股本金的方式