物業(yè)管理實務(wù)精講班第4講講義物業(yè)管理投標的條件、程序.doc

物業(yè)管理實務(wù)精講班第4講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線） 物業(yè)管理實務(wù)精講班第4講講義 物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧 (一)參加物業(yè)管理投標的條件 1法律法規(guī)規(guī)定的要求 根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標應當是具有相應物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔招標項目能力的法人企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標業(yè)務(wù)的，必須取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和政府行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。具體可參照建設(shè)部2004年3月頒布的中華人民共和國建設(shè)部令第125號物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的相關(guān)規(guī)定。 2招標方規(guī)定的要求 在物業(yè)管理招標投標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會要求投標方具有管理與投標物業(yè)類似項目的經(jīng)驗與業(yè)績，并對投標人在資金、管理和技術(shù)實力，投標人的商業(yè)信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準，投標書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。 (二)物業(yè)管理投標的程序 1獲取招標信息 根據(jù)招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。 2項目評估與風險防范 在獲取招標信息后，投標人應首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行策劃，制訂相應的投標策略和風險控制措施，確保投標的成功或避免企業(yè)遭受損失。 (1)項目評估 項目評估一般分為兩個階段，即初選階段，準備和實施階段。初選階段的評估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對項目進行分析、預測和評定，目的是確定是否參與投標；準備和實施階段的評估主要是對投標物業(yè)進行深入的調(diào)查和進行技術(shù)、經(jīng)濟論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標策略和管理方案。 項目評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： 1)投標物業(yè)的基本情況 投標人在分析招標物業(yè)項目的基本情況時，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對實施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應的解決或建議方案；屬于已投入使用的物業(yè)的，則應收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計劃實施情況、配套設(shè)施功能改造方案等；屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模；對公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預防及應對緊急事件的條件等。 物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標文件、現(xiàn)場踏勘、標前會議等渠道獲取招標物業(yè)項目的基本資料，為項目的組織架構(gòu)設(shè)計、人員及崗位的設(shè)置、費用測算等提供準確的依據(jù)。 2)招標物業(yè)項目的定位 分析招標物業(yè)項目的定位要從投標物業(yè)項目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會文化傳統(tǒng)與風俗習慣，居民收入與消費水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動狀況，同類物業(yè)的服務(wù)費用標準等。 3)業(yè)主的需求 招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費的承受能力等。目前設(shè)計得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應認真分析招標文件的相關(guān)內(nèi)容。對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標項目，物業(yè)管理企業(yè)還應通過市場調(diào)研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主(包括預售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點和管理措施提供決策依據(jù)。 4)建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況 建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠意合作并具備履行合同的實力。屬于新建物業(yè)的，要詳細調(diào)查了解建設(shè)單位的資金實力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽等，并通過對建設(shè)單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調(diào)查，分析判斷招標物業(yè)建設(shè)單位的可靠性；屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標項目，應調(diào)查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是否與原建設(shè)單位或管理方存在法律糾紛；對于已投入使用一定年限的招標物業(yè)，需詳細了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權(quán)人的背景、資金實力和信譽，物業(yè)是否存在重大隱患；屬于要求投標人參與物業(yè)合作經(jīng)營的招標項目，應另作具體的投資可行性分析論證。 5)招標條件和招標過程 對招標方要求的條件要進行深入分析，預測中標的可能性。對在招標文件和招標過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進行分析判斷，調(diào)整招標策略，避免因招標方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標活動，使企業(yè)蒙受不必要的損失。如有的招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中的特殊要求，以便作出正確判斷，還應對招標方增加的合同特殊條款作出其是否符合物業(yè)管理條例規(guī)定的判斷，從而評估企業(yè)若承擔特殊條款可能存在的風險。 6)競爭對手 對競爭對手的分析評估包括了解競爭對手的規(guī)模、數(shù)量和企業(yè)綜合實力；競爭對手現(xiàn)接管物業(yè)的社會影響程度；競爭對手與招標方是否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易；競爭對手對招標項目是否具有絕對優(yōu)勢；競爭對手可能采取的投標策略等。 7)企業(yè)自身條件的分析 對企業(yè)自身條件的分析內(nèi)容包括：招標項目的性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；項目類型是否符合企業(yè)確定的目標客戶；常規(guī)預測的盈利；項目風險控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)；投標企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足項目需求的能力。 物業(yè)管理企業(yè)只有通過對項目進行合理的分析和正確的評估，并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢條件，才能確定招標項目的選擇和招標活動的具體實施。 (2)投標風險的防范與控制 物業(yè)管理投標的主要風險來自于招標人和招標物業(yè)、投標人、競爭對手等三個方面。 1)來自于招標人和招標物業(yè)的風險有：招標方提出顯失公平的特殊條件，招標方未告知可能會直接影響投標結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項目無法正常進行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標方與其他投標人存在關(guān)聯(lián)交易等。 2)來自于投標人的風險主要有：未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標決策和投標策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價格測算失誤造成未中標或中標后虧損經(jīng)營；項目負責人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時出現(xiàn)不可預見或可預見但未作相應防范補救措施的失誤；投標資料(如物業(yè)管理方案、報價等)泄露；投標人采取不正當?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標方或評標委員會取消投標資格；未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。 3)來自競爭對手的風險主要有：采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當?shù)母偁幨侄?；具備相關(guān)背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢；竊取他人的投標資料和商業(yè)秘密等。 對上述風險的防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標活動；對項目進行科學合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽良好的招標方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負責人；慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。 3登記并取得招標文件 物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標后，按招標公告和投標邀請書指定的地點和方式登記并取得招標文件。 4準備投標文件 投標人應嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應。投標文件又稱標書，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。 (1)商務(wù)文件(或稱物業(yè)基本情況) 商務(wù)文件又稱商務(wù)標，主要包括： 1)公司簡介。包括投標公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。 2)公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構(gòu)出具的財務(wù)狀況書等)。 3)投標報價單及招標文件要求提供的其他資料。 商務(wù)文件要求投標人按招標要求和行業(yè)標準真實反映企業(yè)的情況和詳細的報價。 (2)技術(shù)文件 技術(shù)文件又稱技術(shù)標，主要是物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其他技術(shù)性資料。 應注意，有的招標條件要求在技術(shù)文件中禁止透露可以反映企業(yè)情況的數(shù)據(jù)、文字、報價等，在準備材料時應按招標要求準備相關(guān)資料。 5送交投標文件 全部投標文件編制好以后，投標人應按招標文件要求進行封裝，并按時送達招標單位。 6接受招標方的資格審查 投標人應按招標文件規(guī)定的要求準備相應資料，接受招標方的資格審查。 7參加開標、現(xiàn)場答辯和評標 投標人在接到開標通知后，應在規(guī)定的時間到達開標地點參加開標會議和現(xiàn)場答辯，并接受評標委員會的審核。 8簽約并執(zhí)行合同 投標人在收到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內(nèi)及時與招標人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。同時，投標人還要同招標單位協(xié)商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施前期物業(yè)管理的有關(guān)問題。 投標結(jié)束后，要對投標活動進行分析總結(jié)，結(jié)算投標有關(guān)費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。 (三)投標的策略及技巧 1投標的組織策劃 物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標信息后應組織相關(guān)人員組成投標小組，對投標活動進行策劃實施，其主要任務(wù)是項目分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標、評標、現(xiàn)場答辯、簽約談判等。 (1)根據(jù)招標物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標小組，投標小組成員的選擇、配備，尤其是項目負責人的選擇是確保投標活動的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)。 (2)對招標方、招標物業(yè)基本情況和競爭對手要進行深入細致的調(diào)查，正確評估，預測并降低投標的風險。 (3)正確編制標書。編制標書要根據(jù)招標文件的要求進行，在透徹掌握招標文件內(nèi)容和進行細致深入的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，確定管理項目的整體思路(包括物業(yè)管理工作重點、服務(wù)特色、管理目標、管理方式及實施措施等)，制訂物業(yè)管理方案。 (4)在科學分析和準確計算的前提下測算管理服務(wù)成本并制訂合理報價。 (5)靈活運用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報價的合理性。 (6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標方考察的對象。 (7)加強與招標方的溝通，了解招標方的需求，及時掌握投標過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應的應對措施。 (8)周密安排招標方的資格預選和評標過程中的現(xiàn)場答辯活動。 2項目的現(xiàn)場踏勘 在踏勘現(xiàn)場過程中，招標人還會就投標公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭答復并不具備法律效力，只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人作出書面答復時，才能產(chǎn)生法律約束力。投標人應對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標報價是否存在外在風險條件。具體包括以下方面： (1)物業(yè)建筑及安裝施工進度(新建物業(yè))，物業(yè)當前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車場情況；園林綠化及環(huán)境標識情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。 (2)主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的承受能力等。這些情況可由投標人自行安排人員與時間進行調(diào)查。 (3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。 3投標文件的編寫 物業(yè)管理投標文件除了按規(guī)定格式要求響應招標文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用。 (1)投標文件編寫的基本要求。 作為評標的基本依據(jù)，投標文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標工作的順利進行。 1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位，避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂。 2)使用統(tǒng)一的貨幣。國內(nèi)物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應為“人民幣”，而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。 3)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應按照國家正式批準的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標準規(guī)范。若招標文件要求采用國外的服務(wù)標準與規(guī)范，應將所使用的標準規(guī)范譯成中文，并在投標文件中說明。 4)使用準確的表述方式。投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言，必須能準確表達投標公司的投標方案。投標文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式，最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。 圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風格統(tǒng)一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標文件中的文字表述保持一致。 5)確保資料的真實性。投標文件的內(nèi)容應符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。投標人應按招標文件的要求提供投標文件，并保證所提供全部資料的真實性。 (2)投標文件編寫中應注意的問題。 1)確保填寫無遺漏，無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標處理。 2)不可任意修改填寫內(nèi)容。投標人所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標方負責人在修改處簽字。 3)填寫方式規(guī)范。除投標方對錯處作必要修改外，投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。 4)不得改變標書格式。若投標人認為原有招標文件規(guī)定的格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標文件規(guī)定的格式。 5)計算數(shù)字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。 6)報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價。 7)包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。 8)做好投標文件的保密措施。 4投標報價的策略和技巧 投標報價是技術(shù)性、技巧性極強的工作，在投標的過程中，需要不斷調(diào)整策略，使報價更接近標底。投標報價的策略主要有： (1)對項目運作的經(jīng)營管理成本進行準確測算，確定項目運作的盈虧平衡點和利潤空間，在此基礎(chǔ)上預測標底和競爭對手的報價范圍。 (2)密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。 (3)補充一些投標人有能力承擔的優(yōu)惠條件作為報價的附加。 在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有： 1)多方案報價。在邀請招標或議標的方式中，由于招標文件不明確或項目本身有多方案存在，投標人對項目原方案提出在經(jīng)濟上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準備兩個或兩個以上的報價，最后與招標方進行協(xié)商處理。 2)保本報價。即按成本報價，適用于規(guī)模大、遠景效益好的項目或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標項目。 5現(xiàn)場答辯的技巧 (1)應選擇經(jīng)驗豐富、性格沉穩(wěn)、對項目情況熟悉的答辯人。在開標前應對答辯人員進行模擬演練，正確把握招標文件的要點、投標文件的重點內(nèi)容、對項目的熟悉程度等，對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準備答辯要點。 (2)開標前，答辯人員應該保持良好的精神狀態(tài)。 (3)在正式開標時，一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完整地將標書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹，答辯人員應當圍繞招標方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點突出，難點講透，特色鮮明，從而體現(xiàn)投標企業(yè)的信心和實力，感染并打動招標方和評委。在現(xiàn)場發(fā)揮時要果斷、明確，避免匆忙回答或含糊其辭。 6簽約談判的技巧 (1)在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖，準確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應明確約定。 (2)慎重考慮物業(yè)管理目標、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財產(chǎn)安全損失等的承諾。 (3)預測承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風險，將其列入相應的合同條款中加以規(guī)避。 (四)招標文件示例 A省政府大樓的招標文件(部分內(nèi)容)：該項目位于G市T區(qū)，總建筑面積為84350m2，招標方式為邀請招標，由招標人委托代理機構(gòu)于2004年4月組織具體的招標活動。 附錄l：招標文件目錄 目錄 第一部分投標邀請函 投標邀請函 第二部分投標人須知 總則 1項目說明 2定義及解釋 3合格的投標人 4紀律與保密事項 5保證 6投標費用 招標文件 7招標文件構(gòu)成 8招標文件的澄清和修改 9實地查驗物業(yè) 投標文件的編制 10投標語言及計量 11投標文件的構(gòu)成 12投標函 13投標報價說明 14投標報價貨幣 15證明投標人合格和資格的文件 16投標保證金 17投標人知悉 18投標有效期 19投標文件的式樣和簽署 20知識產(chǎn)權(quán) 投標文件的遞交 21投標文件的密封標記 22投標截止時間 23遲交的投標文件 24投標文件的修改與撤回 開標與評標 25開標 26評標委員會 27評標原則和評標方法 28初步評審及詳細評審 29投標文件的修正和澄清 30中標人 31拒絕任何或所有投標的權(quán)利 授予合同 32合同授予標準 33中標通知書 34簽訂合同 35中標服務(wù)費 36履約保證金 第三部分物業(yè)管理服務(wù)需求書 1概況 2物業(yè)管理項目及范圍 3物業(yè)管理要求 4物業(yè)管理質(zhì)量指標要求 5獎懲辦法 6物業(yè)管理期限及管理服務(wù)費支付時間 7其他 第四部分物業(yè)管理服務(wù)合同格式 第五部分投標文件格式 格式一投標函格式 格式二投標報價表格式 格式三法定代表人授權(quán)書格式 格式四資格證明文件格式 格式五技術(shù)、商務(wù)響應文件格式 格式六物業(yè)管理投標方案文件格式 格式七履約保證金格式 格式八唱標信封 附錄2：投標邀請函格式 投標邀請函 ： G市國際工程咨詢公司(以下簡稱“招標代理機構(gòu)”)受A省政府(以下簡稱“招標人”)的委托，就A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標接受合格的國內(nèi)投標人提交密封投標。有關(guān)事項如下： 一、本次招標的項目：A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(詳細內(nèi)容請參閱招標文件中的相關(guān)內(nèi)容)。 二、招標文件規(guī)定的時間(本次招標均使用北京時間)。 1本次招標的投標報名及購買招標文件時間：2003年4月1日上午9：3011：30；下午2：3016：00 2遞交投標文件：2004年4月18日上午9：00 3投標截止和開標時間：2004年4月18日上午9：30 三、本招標文件規(guī)定的地點。 1發(fā)售招標文件地點：G市國際工程咨詢公司 2遞交投標文件地點：A省政府采購中心 3開標地點：A省政府采購中心 四、投標人必須提交金額為5萬元(人民幣)的投標保證金，投標保證金必須在投標截止時間之前到達招標代理機構(gòu)賬戶上。 招標代理機構(gòu)賬戶： 收款人：G市國際工程咨詢公司 開戶行：工商銀行G市分行 賬號：601020000xxxxxx 投標保證金的有關(guān)事項按投標人須知的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 五、招標答疑的時間、地點。 時間：2003年4月5日上午10：00 地點：xx中路36號A省政府一樓 2004年4月4日上午11：30時前各投標人將需解答的問題傳真給招標代理機構(gòu)。 六、本次招標在本招標文件規(guī)定的時間和地點公開開標，屆時請投標人法定 代表人或其授權(quán)代表務(wù)必出席開標會。 七、招標代理機構(gòu)、招標人將不負責投標人準備投標文件、實地查驗物業(yè)和遞交投標文件所發(fā)生的任何成本或費用。 八、有關(guān)此次招標之事宜，可按下列地址以書面形式向招標代理機構(gòu)查詢。 招標代理機構(gòu)：G市國際工程咨詢公司 地址：G市xxx路xx大廈10樓 聯(lián)系人：張xx電話：xxxxxxx傳真：xxxxxxx郵編：xxxxx 招標人：A省政府 地址：xxx中路216號 電話：xxxxxx傳真：xxxxxx郵編：xxxxx聯(lián)系人：陳xx 招標人：A省政府 招標代理機構(gòu)：G市國際工程咨詢公司 2004年3月28日 附錄3：投標人須知(部分) 一、投標報價說明 (一)投標人應根據(jù)招標文件中的要求，按投標文件格式規(guī)定填寫報價表。 (二)投標人在投標文件中的投標報價總表上只允許有一個報價，任何有選擇的報價將不予接受。投標價不是固定價的投際文件將作為非響應性投標而予以拒絕。 (三)投標人應詳細列明報價明細表，如果單價與總價不符時，以單價為準修正總價。 (四)如合同項目內(nèi)容沒有增減，投標人所報的投標價在合同執(zhí)行期間是固定不變的，沒有招標人同意不得以任何理由予以變更。 二、評標原則和評標方法 (一)評標基本原則：評標工作應依據(jù)中華人民共和國招標投標法以及國家和地方政府有關(guān)政府采購和物業(yè)管理招標投標的規(guī)定，評標委員會只對確定為實質(zhì)響應招標文件要求的投標進行評價和比較。 (二)評標方法：本次招標的評標方法采用綜合評分法。評標辦法是：按照評標程序的規(guī)定，依據(jù)評分標準以及各項權(quán)重，各位評委就每個合格投標人的投標方案、商務(wù)狀況、現(xiàn)場答辯及其對招標文件要求的響應情況進行評議和比較，評出其技術(shù)評分、商務(wù)評分和現(xiàn)場答辯。對各評委的評分去掉一個最高分和一個最低分，余下的評分的算術(shù)平均值即為該投標人的技術(shù)評分、商務(wù)評分和現(xiàn)場答辯評分。評標委員會按招標文件規(guī)定核定各投標人的投標價格，再計算各投標人的價格得分。將技術(shù)評分、商務(wù)評分和價格評分、現(xiàn)場答辯評分分別乘以權(quán)重并相加得出綜合得分，綜合得分前兩位的投標人(得分相同時價格低者優(yōu)先)為中標候選人。 三、初步評審及詳細評審 (一)初步評審 評標委員會根據(jù)招標文件檢查投標文件提供的資格證明文件是否齊全、是否滿足招標文件的要求、投標文件是否編排有序。 在詳細評標之前，評標委員會要審查每份投標文件是否實質(zhì)上響應了招標文件的要求。實質(zhì)上響應的投標應該是與招標文件要求的全部事項、條款和質(zhì)量要求相符合，沒有重大偏離或保留的投標。所謂重大偏離或保留是指實質(zhì)上影響合同的委托管理事項、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量；或者實質(zhì)上與招標文件不一致，而且限制了合同中委托方的權(quán)利或投標的義務(wù)。糾正這些偏離或保留將會對其他實質(zhì)上響應要求的投標人的競爭地位產(chǎn)生不公正的影響。評標委員會決定投標文件的響應性只根據(jù)投標文件本身的內(nèi)容，而不尋找外部的證據(jù)。 評標委員會將允許修正投標文件中不構(gòu)成實質(zhì)性偏離的、微小的、不正規(guī)的、不一致的或不規(guī)則的地方，但這些修正不能影響任何投標人相應的名次排序。 (二)詳細評審 1技術(shù)評審細則 評標委員會對每個投標人按下列因素每項進行打分： (1)對物業(yè)管理服務(wù)需求書的響應程度(15)。 (2)物業(yè)管理服務(wù)總體模式與配套措施(10)： 1)總體模式(5)； 2)配套措施(5)。 (3)物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程(10)： 1)機構(gòu)設(shè)立方案(5)； 2)運作流程(5)。 (4)管理服務(wù)人員的配備方案(15)： 1)人員配備(8)； 2)人員資質(zhì)、培訓(4)； 3)人員考核(3)。 (5)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配套方案(10)。 (6)各項管理規(guī)章制度(15)。 (7)各項物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護計劃和實施方案(10)。 (8)物業(yè)管理服務(wù)各項質(zhì)量指標的承諾、目標(15)。 2商務(wù)評審細則 評審委員會對每個投標人按下列因素每項進行打分： (1)商務(wù)響應程度(40)： 1)對物業(yè)管理委托合同的響應(15)； 2)經(jīng)營收支預算方案、利潤率(25)。 (2)信譽(10)： 1)有無不良訴訟史(5)； 2)信譽等級(5)。 (3)業(yè)績(20)： 1)投標人近3年的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)績(附部分合同復印件，業(yè)主或委托書評價意見并注明聯(lián)系部門及電話)(8)； 2)投標人近3年的同類物業(yè)管理業(yè)績(附部分合同復印件，業(yè)主或委托人評價意見并注明聯(lián)系部門及電話)(7)； 3)投標人2000年至今的物業(yè)管理業(yè)績(附部分合同復印件，業(yè)主或委托人評價意見并注明聯(lián)系部門及電話)(5)。 (4)履約能力(20)： 1)投標人企業(yè)人員規(guī)模、營業(yè)額、利潤(8)； 2)總資產(chǎn)(6)； 3)資產(chǎn)負債率(6)。 (5)資質(zhì)(10)： 1)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)級別(5)； 2)是否有ISO質(zhì)量認證或其他質(zhì)量認證證明(5)； 3)價格的核準和評分。 (6)評標委員會詳細分析、核準價格表，看其是否有計算上或累加上的算術(shù)錯誤，修正錯誤的原則如下： 1)若用數(shù)字表示的金額和用文字表示的金額不一致，以文字表示的金額為準； 2)當單價與數(shù)量的乘積與總價不一致時，以單價為準，并修正總價； 3)投標人的報價有漏項的，將以所有入圍投標人的最高報價計入投標報價總價； 4)評標委員會依據(jù)招標文件認為應該調(diào)整的價格。 (7)評標委員會將按上述修正錯誤的方法調(diào)整入圍投標文件中的投標報價，調(diào)整后的價格對投標人具有約束力。如果投標人不接受修正后的價格，則其投標將被拒絕。 (8)價格評分：將評標委員會修正后的人圍投標人的投標價格，取算術(shù)平均值的95作為基準價格，等于基準價格的投標報價定為100分，高于基準價格的投標報價則按其比例，每高于2減1分，低于基準價格的不加分，如此類推，算出入圍投標人的價格評分。 現(xiàn)場答辯評分的主要標準與權(quán)重： 1)答辯人物業(yè)管理知識和對法規(guī)的熟悉程度(25)； 2)答辯人的準備充分程度(20)； 3)答辯人對本項目的了解程度(30)； 4)答辯人的思路、條理性、針對性和回答問題的準確性(25)。 (三)得分統(tǒng)計及評標結(jié)果 (1)將每份人圍投標統(tǒng)計得出技術(shù)、商務(wù)、答辯和價格評分分別乘以權(quán)重得出其技術(shù)得分、商務(wù)得分、現(xiàn)場答辯和價格得分，各得分相加即為綜合得分。 (2)評標委員會以書面形式寫出評標結(jié)果，按綜合得分由高到低的排名順序推薦前兩位的投標人(得分相同時以低價者優(yōu)先)為中標候選人。 (四)技術(shù)、商務(wù)、答辯及價格權(quán)重分配 技術(shù)、商務(wù)、答辯及價格權(quán)重分配如表所示： 評分項目 技術(shù)評分 商務(wù)評分 價格評分 現(xiàn)場答辯 權(quán)重 40 20 30 l0 附錄4：投標函格式 投標函 致：A省政府(招標人) 我方確認收到貴方提供的A省政府大樓物業(yè)管理服務(wù)招標投標所需的招標文件及圖紙等的全部內(nèi)容，我方：(投標人名稱)正式授權(quán)為授權(quán)代表(全名，職務(wù))代表我方進行有關(guān)投標的一切事宜。 在此提交的投標文件，正本一份，副本四份，唱標信封一份。包括如下內(nèi)容： (一)投標函； (二)投標報價表； (三)全套資格證明文件； (四)技術(shù)、商務(wù)響應文件； (五)物業(yè)管理投標方案文件； (六)應招標文件要求的其他文件。 我方已完全明白招標文件的所有條款要求，并重申以下幾點： 1我方已收到上述投標項目所提供的一切有關(guān)招標文件、圖紙等相關(guān)說明資料，根據(jù)招標文件、圖紙、答疑紀要和其他相關(guān)文件的要求和物業(yè)現(xiàn)場查驗結(jié)果，考慮本企業(yè)自身的實力及特點，我單位愿以人民幣(大寫)元(小寫)元的投標報價(詳見投標報價表)投標承包上述服務(wù)項目。 2本投標文件的有效期為投標截止日后60天有效，如中標，有效期將延至合同終止日為止。 3我方已詳細研究了招標文件的所有內(nèi)容，包括修正文(如果有)和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件，并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權(quán)利。 4我方承諾投標文件夾中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實的，并承擔由此引起的一切責任。 5我方明白并同意我方如在投標有效期之內(nèi)撤回投標，則投標保證金將被貴方?jīng)]收。 6我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與投標有關(guān)的任何其他數(shù)據(jù)或信息。 7我方理解貴方不一定接受最低標價或任何貴方可能收到的投標。 8我方如果中標，將保證履行招標文件以及招標文件修改書(如果有的話)中的全部責任和義務(wù)，在中標通知書規(guī)定的時間內(nèi)簽訂物業(yè)管理委托合同。 9如我方被授予合同，我方承諾向招標代理機構(gòu)的支付本次招標的中標服務(wù)費。 投標人(蓋法人公章)： 法人授權(quán)代表(蓋章或簽名)： 日期：x年x月x日 附錄5：投標報價總表格式 物業(yè)管理服務(wù)費投標報價總表 項目名稱：A省政府大樓物業(yè)管理服務(wù)招標價格單位：(人民幣)元 第1年第2、3年平均值 序號分項內(nèi)容人工 服務(wù)費材料 購置費人工 服務(wù)費材料 購置費備注 1安全保衛(wèi)服務(wù)費(每年) 2清潔衛(wèi)生服務(wù)費(每年) 3物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維護費(每年) 稅金(每年) 利潤(每年) 第1年物業(yè)管理服務(wù)費投標總報價 其中人工服務(wù)費投標報價 材料購置費投標報價大寫：(￥) 大寫：(￥) 大寫：(￥) 第2、3年物業(yè)管理服務(wù)費投標總報價平均值 其中人工服務(wù)費投標報價 材料購置費投標報價大寫：(￥) 大寫：(￥) 大寫：(￥) 3年物業(yè)管理服務(wù)費投標總報價合計 其中人工服務(wù)費投標報價 材料購置費投標報價大寫：(￥) 大寫：(￥) 大寫：(￥) 注：1表的總計是根據(jù)招標文件要求包含所有需委托方支付給受托方的費用。 2報價均應包含所有需受托方繳納的稅費。 3物業(yè)管理服務(wù)費投標總報價由人工服務(wù)費和材料購置費兩部分構(gòu)成，其中材料購置費指在本物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常運行、維護和保養(yǎng)過程中屬于中標人責任范圍，由中標人支付并可納入物業(yè)管理服務(wù)費的設(shè)備及各種物料的購置費用。該項費用應設(shè)專門賬戶由招標人和中標人共同管理，材料購置費支付須報招標人審批同意，如所列項目未發(fā)生或有結(jié)余，應將余額退回招標人，具體管理方法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 附錄6：資格證明文件種類 說明投標人應按照招標文件的要求提交以下格式(包括但不限于以下各 項)的內(nèi)容： 營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復印件； 物業(yè)管理資格證書復印件； 投標人簡介(投標人自行編寫)。 其中，投標人簡介的內(nèi)容包括但不限于以下各項： 投標人簡歷、規(guī)模、設(shè)施、現(xiàn)狀； 投標人的組織機構(gòu)、投標人的管理模式、管理制度； 投標人的人員素質(zhì)表； 投標人近3年的總資產(chǎn)、資產(chǎn)負債率、年營業(yè)額、凈利潤、開戶銀行出具的資信證明書； 投標人近3年經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、損益表復印件； 提供投標人近3年業(yè)績表(包括同類物業(yè)管理業(yè)績表)； 投標人的質(zhì)量認證證書復印件。 物業(yè)管理方案的制訂 第三節(jié) 物業(yè)管理方案的制訂（掌握） 本節(jié)的內(nèi)容是重點，作為一個物業(yè)管理師，編制物業(yè)管理方案是最基本的執(zhí)業(yè)要求，因此，對這部分內(nèi)容要給與足夠的重視。 一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序 物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標活動后，應組織相關(guān)人員在對招標物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎(chǔ)上，制訂切實可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序為： (1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。 (2)對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關(guān)信息及資料。 (3)根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作。 (4)確定組織架構(gòu)和人員配置。 (5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。 (6)根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案。 (7)測算物業(yè)管理服務(wù)費用(合同總價和單價)。 (8)對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整。 (9)排版、印制、裝幀。 二、制訂物業(yè)管理方案的要求 (1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件(包括答疑文件)中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項。 (2)方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標物業(yè)的基本情況和特點制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。 (3)方案中對招標文件要求作出的實質(zhì)性響應內(nèi)容必