第九章 房產(chǎn)稅法.ppt

第九章房產(chǎn)稅法 第一節(jié)納稅義務(wù)人 掌握 一 房產(chǎn)稅的概念 房產(chǎn)稅是以城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋這種不動產(chǎn)為征稅對象 依據(jù)房產(chǎn)余值或租金向房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅 屬于財產(chǎn)類稅 余值 是指從價計征中對納稅人經(jīng)營自用的房產(chǎn) 按房產(chǎn)原值一次性扣除10 30 的損耗價值后的余值計征房產(chǎn)稅 二 納稅人 凡在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人 外商投資企業(yè) 外國企業(yè)和外國人經(jīng)營的房產(chǎn)不適用房產(chǎn)稅 自2009年1月1日起 外商投資企業(yè) 外國企業(yè)和組織以及外籍個人 依照 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 繳納房產(chǎn)稅 納稅人也就是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人常說的產(chǎn)權(quán)人 房東或業(yè)主 三 征稅對象 房產(chǎn) 它是有屋面和圍護結(jié)構(gòu) 能遮風(fēng)避雨 可供人們生產(chǎn) 學(xué)習(xí) 工作 生活的場所 與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨計價的配套設(shè)施 也屬于房屋 應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅 但獨立于房屋之外的建筑物 如水塔 圍墻等 不屬于房屋 不征房產(chǎn)稅 第二節(jié)征稅范圍 了解 房產(chǎn)稅的征稅范圍為 城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村 第三節(jié)計稅依據(jù)和稅率 掌握 一 計稅依據(jù) 一 從價計征 計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10 30 的扣除比例后的余值 各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?自治區(qū) 直轄市人民政府確定 納稅人對原有房屋進行改建 擴建的 要相應(yīng)增加房屋的原值 二 從租計征 計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入 從2001年起 對個人按市場價格出租居民住房 用于居住的 可按4 征收房產(chǎn)稅 若出租用于經(jīng)營性質(zhì)按12 征收房產(chǎn)稅 需要注意的特殊問題 第一 以房產(chǎn)聯(lián)營投資的 房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待 1 以房產(chǎn)聯(lián)營投資 共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的 以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅 2 以房產(chǎn)聯(lián)營投資 收取固定收入 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 只收取固定收入的 實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金 因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅 例題 2004年 某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元 2003年7月l日用于投資聯(lián)營 收取固定收入 不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險 投資期為5年 已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬元 當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20 該企業(yè)2003年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅 A 6 0萬元B 9 6萬元C 10 8萬元D 15 6萬元 答案 C 解析 以房產(chǎn)聯(lián)營投資 不擔(dān)風(fēng)險 只收取固定收入 應(yīng)由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅 應(yīng)納房產(chǎn)稅 1000 1 20 1 2 2 50 12 10 8 萬元 第二 融資租賃房屋的 以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅 租賃期內(nèi)該稅的納稅人 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定 對融資租賃房屋的情況 由于租賃費包括購進房屋的價款 手續(xù)費 借款利息等 與一般房屋出租的 租金 內(nèi)涵不同 且租賃期滿后 當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費時 房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方 這實際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式 所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收 至于租賃內(nèi)房產(chǎn)的納稅人 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定 二 稅率 1 從價計征 稅率為1 2 經(jīng)營自用房 按房產(chǎn)余值計算 從價計征2 從租計征 稅率為12 出租房屋 按房產(chǎn)租金計算 從租計征3 對個人按市場價格出租的居民住房 暫按4 稅率征收房產(chǎn)稅 第四節(jié)應(yīng)納稅額計算 一 從價計征 例 某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為5000萬元 按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30 后計稅 其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額 5000 1 30 1 2 42 萬元 二 從租計征 例 某公司出租房屋三間 年租金收入為30000元 其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額 30000 12 3600 元 某企業(yè)2008年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元 4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店 月租金5萬元 當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20 后的余值計稅 該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅 A 4 8萬元B 24萬元C 27萬元D 28 8萬元 答案 C 解析 自身經(jīng)營用房的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值從價計征 臨街房4月1日才出租 1至3月仍從價計征 自身經(jīng)營用房應(yīng)納房產(chǎn)稅 3000 1000 1 20 1 2 1000 1 20 1 2 12 3 19 2 2 4 21 6 萬元 出租的房產(chǎn)按本年租金從租計征 5 9 月 12 5 4 萬元 企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅 21 6 5 4 27 萬元 趙某擁有兩處房產(chǎn) 一處原值60萬元的房產(chǎn)供自己和家人居住 另一處原值20萬元的房產(chǎn)于2008年7月1日出租給王某居住 按市場價每月取得租金收入1200元 趙某當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為 A 288元B 576元C 840元D 864元個人所有非營業(yè)用房免納房產(chǎn)稅 答案 A 解析 應(yīng)納房產(chǎn)稅 1200 6 4 288 元 第五節(jié)稅收優(yōu)惠 一 國家機關(guān) 人民團體 軍隊自用的房產(chǎn) 二 由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn) 三 宗教寺廟 公園 名勝古跡自用的房產(chǎn) 四 個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅 個人所有的非營業(yè)用房 主要是指居民住房 不分面積多少 一律免征房產(chǎn)稅 對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn) 不屬于免稅房產(chǎn) 應(yīng)照章納稅 五 對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行 含國家外匯管理局 所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn) 免征房產(chǎn)