[管理學]第十章房地產(chǎn)房屋拆遷安置與補償課件

第10章房地產(chǎn)房屋拆遷安置與補償 3 1房屋拆遷及其程序一 房屋拆遷的概念拆 拆除建筑物以及其他附著物遷 將原有的土地使用者進行遷移 二 拆遷法律關(guān)系 概念 拆遷法律規(guī)范在調(diào)整拆遷當事人的行為過程中所形成的相互之間法律上的權(quán)利和義務關(guān)系 一 拆遷人確認取得房屋拆遷許可證的單位 2001 拆遷單位必須具備以下條件 建設項目批準文件有明確的名稱 組織機構(gòu)和固定的辦公場所有足夠的資金和技術(shù) 財物管理人員 房屋拆遷資格證書 拆遷單位的種類 法人 非法人組織 企業(yè)法人 社團法人 國家機關(guān)法人 拆遷單位 二 被拆遷人確認 被拆遷人 被拆除房屋的所有人為被拆遷人 被拆除房屋的使用人為拆遷安置對象 特殊情況 1 析產(chǎn)導致房屋產(chǎn)權(quán)不明確的2 房屋產(chǎn)權(quán)人去世而引發(fā)繼承事件發(fā)生時3 房屋買賣引起原產(chǎn)權(quán)變動時4 改建 翻建 或新建的房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記5 設定抵押的房屋 三 被拆除房屋的使用權(quán)人確定 1 以租賃方式取得使用權(quán)的 以租賃合同確定2 以國家劃撥或調(diào)撥方式取得房屋使用權(quán)的 以文件確定3 以借用等方式取得使用權(quán)的 以契約為準 下列哪個是受補償?shù)膶ο?2002 3 1 經(jīng)某房地產(chǎn)管理局批準 房地產(chǎn)開發(fā)公司對位于某街住宅區(qū)進行拆遷建設 宋某的房屋在拆遷范圍內(nèi) 宋某的房屋在拆遷范圍內(nèi) 由于宋某不在國內(nèi) 又不想再回國居住 因此將房屋于2002 4 3經(jīng)公證處公證贈與丁女士 丁女士持公證書向房屋登記管理部門申請產(chǎn)權(quán)登記 產(chǎn)權(quán)登記主管部門經(jīng)審查后認為改項贈與行為違反有關(guān)規(guī)定 沒有給她辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù) 丁女士于2002 4 8將該房屋占用并且要求房地產(chǎn)開始公司按法律規(guī)定給以補償 點評 宋某的贈與行為違反了 城市房屋轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 的規(guī)定 屬于無效民事行為 本案中 宋某得到補償 而丁女士即不是該房屋的所有權(quán)人也不是房屋的使用權(quán) 不受任何補償 拆遷范圍確定后禁止的行為 新建 擴建 改建房屋改變房屋和土地用途租賃房屋 案情 2001 3 原告秦某與鄭某就房屋買賣達成協(xié)議后 雙方與3 12訂立書面房屋買賣合同 合同約定 鄭某自愿將其自有的2間平方以5萬元的價格賣給秦某 秦某一次性付款后即歸秦某所有 3 14秦某交款后和鄭某持房產(chǎn)執(zhí)照 房屋買賣合同 身份證件等到房管部門辦理過戶手續(xù) 房管部門因工作繁忙 當天未予辦理 于是秦某和鄭某商定以后再補辦 秦某入住以后在以后的一年多的時間里多次要求鄭某同去辦理過戶手續(xù) 鄭某均以種種理由拒絕辦理過戶手續(xù) 2002 3 某房地產(chǎn)公司要拆遷秦某居住的小區(qū)以建設居民小區(qū) 此時 鄭某多次到房地產(chǎn)公司重申此房的產(chǎn)權(quán)屬于自己 要求房地產(chǎn)公司拆除改房屋后 應給予自己另行安排住房 房地產(chǎn)經(jīng)對鄭某所述進行核實后認為 秦某和鄭某的房屋買賣合同不合法 因此秦某的權(quán)益不受保護 于是秦某無奈向人民法院提起訴訟要求保護自己的合法權(quán)益 點評 秦某和鄭某簽訂的房屋買賣合同由于沒有辦理過戶手續(xù) 合同沒有生效 他們之間形成事實上的租賃關(guān)系 鄭某從秦某買房款中扣除租金 其余購房款應該還給秦某 拆遷關(guān)系中 鄭某為被拆遷人 而秦某為被安置的對象 三 房屋拆遷的程序 一 房屋拆遷申請1 申請領取房屋拆遷許可證2 拆遷申請必備資料建設項目批準文件建設用地規(guī)劃許可證國有土地使用權(quán)批準文件拆遷計劃和拆遷方案辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明 三 房屋拆遷的程序 二 審查批準 取得拆遷許可證三 發(fā)布拆遷公告拆遷人拆遷范圍拆遷期限拆遷實施單位 自行拆遷和委托拆遷 四 簽訂拆遷補償 安置協(xié)議六 實施房屋拆遷 案情 2002 1某開發(fā)公司在取得建設項目批準文件 規(guī)劃批準文件和建設用地批準文件后 未經(jīng)房屋拆遷主管部門的拆遷許可 即以拆遷人的名義與在建設用地范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人丁先生訂立了拆遷協(xié)議 規(guī)定某開發(fā)公司拆除丁先生所有的房屋 其中開發(fā)公司為丁先生進行產(chǎn)權(quán)調(diào)整 之后 丁先生按照規(guī)定搬家 結(jié)果發(fā)現(xiàn)與其所訂立的協(xié)議不符合 逐要求建設單位依據(jù)拆遷法規(guī)按市場評估后按差價進行產(chǎn)權(quán)調(diào)整 建設單位以丁先生在訂立協(xié)議時沒有要求為由給以拒絕 點評 拆遷人進行拆遷活動必須取得拆遷許可證建設單位的拆遷行為違法 與丁先生的協(xié)議無效賠償丁先生因拆遷而造成的損失建議房屋拆遷主管部門對建設單位的違法行為給予觸犯 下列情況可否申請強制實行 經(jīng)某縣房地產(chǎn)管理局批準 某房地產(chǎn)開發(fā)公司在A街進行房地產(chǎn)開發(fā)拆遷工作 某糧食公司在拆遷范圍內(nèi)租用房屋 經(jīng)拆遷人與糧食公司協(xié)商 雙方未能達成拆遷協(xié)議 此縣房地產(chǎn)管理局根據(jù)拆遷人的申請仲裁糧食公司在接到裁定書后15日內(nèi)履行騰房義務 并對安置事宜作出了規(guī)定 糧食公司在接到裁決書后即不提出訴訟也拒絕履行裁決書規(guī)定的義務 某區(qū)人民政府逐作出限期拆遷決定書 限糧食公司在15日內(nèi)履行義務 但被申請人仍然拒絕履行拆遷義務 點評 城市房屋拆遷管理條例 第17條規(guī)定 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的 由房屋所在的的市 縣人民政府責成有關(guān)部門強制執(zhí)行 或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制執(zhí)行 下述情況房屋拆遷管理機構(gòu)是否要履行職責時 李先生就其居住的其堂兄的房屋安置與拆遷人某房地產(chǎn)公司經(jīng)協(xié)商未能達成協(xié)議 李先生向該市房地產(chǎn)管理局申請拆遷裁決 房地產(chǎn)接了李先生遞交的拆遷裁決申請書后將申請書退還 并告知該房屋已經(jīng)由拆遷人給予被拆遷人 李先生的堂兄 予以拆遷補償 因此拒絕接受李先生提出的書面拆遷裁決書申請書 不作出拆遷裁決 李先生反復找房地產(chǎn)管理局解決 均被以前述理由拒絕 點評 根據(jù) 城市房屋拆遷管理條例 16條規(guī)定 只要查明拆遷人與被拆遷人或拆遷人 被拆遷人與房屋承租人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商未能就拆遷補償和安置事宜達成協(xié)議的 且申請人是拆遷人與被拆遷人或拆遷人 被拆遷人與房屋承租人時 房屋拆遷主管部門就應當受理 3 2房屋拆遷補償 一 房屋拆遷補償對象 產(chǎn)權(quán)人 代管人 私有房屋代管人 房地產(chǎn)管理部門 二 補償方式 1 貨幣補償評估作價 支付貨幣2 產(chǎn)權(quán)調(diào)換除以下兩種情況外 均可選擇補償方式1 非公益性事業(yè)房屋的附屬物 不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換 給以貨幣補償 2 被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的 拆遷人應對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 三 拆遷補償原則 被拆除的房屋及其附屬物給予補償被拆除的違章建筑不給予補償臨時建筑的補償 超過批準期限的 未超過批準期限的 拆遷人對被拆除的臨時建筑如何處理 2000 1經(jīng)市規(guī)劃管理委員會批準 吳某在某大街土地上修建120m2臨時建筑 批準臨時建筑的有效期限為2年 在2001 12 該臨時建筑有效期滿之前 經(jīng)原告申請 市規(guī)劃管理委員會同意將臨時建筑的有效期延長至2003 1 并在有關(guān)批準文件上注明在2003 1 30之前必須拆除 2002 7經(jīng)拆遷管理局批準 房地產(chǎn)開發(fā)公司在吳某居住一帶進行房地產(chǎn)開發(fā)建設 需要拆除吳某的臨時建筑 在拆除過程中 吳某認為其臨時建筑在批準的有效期內(nèi) 因此應當?shù)玫窖a償 而房地產(chǎn)公司認為對吳某的要求給予拒絕 協(xié)商無效后 房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002 8申請拆遷管理局仲裁 拆遷管理局審理中依據(jù)市規(guī)劃管理委員會工作人員的意見 認為該臨時建筑已經(jīng)超過法定的批準期限 因此裁決對吳某所有的臨時建筑不給予補償 點評 臨時建筑超過批準期限以城市規(guī)劃管理機關(guān)核發(fā)的有關(guān)規(guī)劃批準文件為準 本案中 對吳某的所有臨時建筑 規(guī)劃管理核發(fā)兩次文件 我們認為規(guī)劃主管機關(guān)對申請人的申請的批準 即可以視為延長臨時建筑的批準期限 四 拆遷補償標準 1 貨幣補償?shù)慕痤~ 市場評估價格2 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 以等價為原則3 公益事業(yè)的房屋 重建或貨幣 成本法估計 4 租賃房屋 合同解除 對拆遷人補償 合同未解除的 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 四 拆遷補償標準 5 房屋產(chǎn)權(quán)不明確的拆遷人提出補償方案經(jīng)縣級以上人民政府拆遷主管部門批準拆遷前 向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全6 拆遷非住宅造成停產(chǎn) 停業(yè)的 適當補償7 搬遷補助費 在過渡期內(nèi) 給予 提供了周轉(zhuǎn)房 不給予 四 拆遷補償標準 8 設有抵押的房屋程序 認定抵押的有效性及時通知抵押權(quán)人能解除抵押合同的 補償付給被拆遷人 付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認可不能解除抵押合同的 按照清償?shù)捻樞蜻M行清償 拆除未批準建設的房屋時 在20世紀80年代 全國范圍內(nèi)落實私房政策后 田先生依法申請 經(jīng)有關(guān)部門鑒定 其所居住房屋確為危舊2房 田先生決定對該房屋翻擴建 他于1986 7向規(guī)劃管理機關(guān)申請批準 區(qū)規(guī)劃管理局未做答復 他就將原房屋拆除 擴建成120m2的房屋 房屋建設完畢以后 多次申請進行產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)管理局均以所提供的手續(xù)不全未由決定暫緩登記 2002 2 經(jīng)有關(guān)部門依法批準 房地長開始公司在田先生居住地區(qū)進行危舊房改建拆遷 在拆遷管理過程中 房地產(chǎn)開發(fā)公司以田先生所有的房屋沒有產(chǎn)權(quán)證為由拒絕對原告所有的房屋給以補償 田先生與房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)商未果 房地產(chǎn)開發(fā)公司申請仲裁 房地產(chǎn)管理局經(jīng)過審理裁決 房地產(chǎn)開發(fā)公司對原告的所有房屋不給予補償 田先生不服 向人民政府提起訴訟 假設 田先生取得規(guī)劃主管部門的批準建設 但是由于各種原因 未能辦理產(chǎn)權(quán)登記時 是否給予補償 法律分析 1 城市規(guī)劃主管部門 凡是嚴重影響城市規(guī)劃的 可以責令當事人拆除或者沒收該違法建筑 如果房屋及其附屬物雖然影響城市規(guī)劃 但可采取改正措施的 城市規(guī)劃主管部門可以責令當事人限期改正并處以處罰 2 被拆遷人在采取有關(guān)改正措施的 城市規(guī)劃主管部門可以認定該房屋系合法建筑 被拆除人可以憑規(guī)劃主管部門的處罰決定申請房屋產(chǎn)權(quán)登記 該房屋可以按照合法建筑處理 3 3房屋拆遷安置 一 拆遷安置對象 房屋的使用權(quán)人二 拆遷安置的地點 安置方式 一次性安置 過渡性安置 原地安置 異地安置 三 拆遷安置協(xié)議 房屋坐落 特點 土地面積 質(zhì)量 結(jié)構(gòu) 樓層 房屋估價安置方式安置地點過渡期限和過渡方式 自行過渡還是提供周轉(zhuǎn)房過渡 搬遷期限違約責任 案情 原告 葛某等6戶被告 房地產(chǎn)開發(fā)公司2002 3 被告經(jīng)有關(guān)部門依法批準 在原告居住的國有土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)建設 需要拆遷原告所居住的房屋 在拆遷過程中 經(jīng)雙方協(xié)商達成拆遷協(xié)議 協(xié)議規(guī)定 被告為原告等六戶各安置兩居一套 并規(guī)定兩居室房屋的居住面積 其中兩個居室的面積分別為10m2和12m2 廳的面積為8m2 2002 4 被告通知原告等拆遷到安置房并辦理有關(guān)手續(xù) 原告發(fā)現(xiàn)安置給他們的房屋已經(jīng)變成沒有廳的房屋 將廳的面積分別加入了居室和廚房 廁所等 但是總建筑面積并沒有少 居室 11m2和13m2 門廳 4m2原告等認為被告擅自改變安置房的建筑風格且未通知他們侵害了原告的合法權(quán)益 原告等要求人民法院提起訴訟請求判決被告按照拆遷協(xié)議的規(guī)定為其提供安置用房 點評 拆遷協(xié)議一經(jīng)成立 即發(fā)生效力 雙方均應嚴格遵守 否則都要承擔違約責任 拆遷人延長過渡期時 江某在有私房5間 居住面積102m2 建筑面積為126m2 2001 11 房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)有關(guān)部門批準 需要在江某居住一帶進行房地產(chǎn)開發(fā)建設 在拆遷協(xié)議中 江某選擇回遷安置 并簽訂了安置協(xié)議 1 江某應該在協(xié)議訂立后3天內(nèi)搬家 將其原居住的房屋交給被告拆除2 房地產(chǎn)開發(fā)公司分別按照拆除房屋的居住面積為江某安置新建房3 江某在安置用房建設期間自行過渡 過渡期為6個月 協(xié)議簽訂后 江某按照協(xié)議搬家并自行過渡 房地產(chǎn)開發(fā)公司在建設安置房時 由于資金困難 到期沒有建好 江某自行周轉(zhuǎn)租住的房屋自2002 2起每個月租金為1000元 此外 自2002 2起被告每月向原告等支付臨時安置補助費為每人500元 江某和房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生房屋拆遷協(xié)議糾紛 請求人民法院處理 處理結(jié)果 一審 2002年底將安置房建好支付臨時安置補助費的同時 還應賠償江某支付房租所造成的損失訴訟費由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔 案情 2001 11 房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)有關(guān)部門批準 對范某居住區(qū)范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)建設 范某經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)商 雙方訂立了拆遷安置協(xié)議 協(xié)議規(guī)定 1 房地產(chǎn)開發(fā)公司為范某安排產(chǎn)權(quán)調(diào)換房三室一套 位于某小區(qū)27號403室2 過渡期為2年 協(xié)議訂立后 范某依據(jù)協(xié)議規(guī)定遷至提供的周轉(zhuǎn)房中過渡 2002 10 范某發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司將其所建設的房屋出租給成某 范某找房地產(chǎn)開發(fā)公司交涉 房地產(chǎn)開發(fā)公司稱其沒有將該房屋出租給成某 其所出售的樓房是與安置給范某地房屋建筑風格相同的26號樓403號 范某經(jīng)查詢有關(guān)城市規(guī)劃資料認為 房地產(chǎn)開發(fā)公司出售給成某的房屋即是產(chǎn)權(quán)換房 經(jīng)雙方協(xié)商未果 范某逐訴訟法院處理 判決 民法通則 規(guī)定 即合同的一方將合同的權(quán)力和義務轉(zhuǎn)讓給他人的 應該取得另一方的同意 未經(jīng)過他方同意而擅自轉(zhuǎn)讓的 該轉(zhuǎn)讓行為違法 1 房地產(chǎn)開發(fā)公司與成某訂立的房屋銷售協(xié)議無效 即轉(zhuǎn)讓行為無效2 房地產(chǎn)開發(fā)公司應該讓范某在某小區(qū)里27號樓403號房屋居住 案情 2002 2 房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)有關(guān)部門批準后 在車某居住的大街內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)建設 在拆遷過程中 經(jīng)雙方協(xié)商達成產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷協(xié) 雙方簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書后 在周轉(zhuǎn)過渡期間 拆遷人未經(jīng)被拆遷人同意 也未經(jīng)拆遷主管部門批準 將安置車某的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋轉(zhuǎn)讓給將某 將某在購置該房屋后辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) 車某以房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按期安置其入住房屋 請求人民法院判決拆