農(nóng)業(yè)建設(shè)用地、集體土地、流轉(zhuǎn)地.docx

農(nóng)業(yè)建設(shè)用地、集體土地、流轉(zhuǎn)地相關(guān)信息一、農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的定義農(nóng)業(yè)建設(shè)用地是指農(nóng)、牧、漁場，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和個人投資修建的直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)村道路、農(nóng)田水利、永久性曬場等常年性工程設(shè)施用地。二、農(nóng)業(yè)集體建設(shè)用地的相關(guān)政策1、嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)中華人民共和國土地管理法規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地。按照中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)舉辦的承擔(dān)支援農(nóng)業(yè)義務(wù)的企業(yè)。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村民建住宅需要使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有土地的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃（以下簡稱鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃），納入土地利用年度計劃，并依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)項目用地審批手續(xù)。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。其他任何單位和個人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。2、嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、兼并等情形時，所涉及的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)方可依法轉(zhuǎn)移。其他農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，必須嚴(yán)格控制在國家已經(jīng)批準(zhǔn)的試點范圍內(nèi)。試點必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，必須確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，農(nóng)用地和耕地面積不減少。3、嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為近年來，一些地方出現(xiàn)了違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，通過出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項目建設(shè)的行為。對此，必須嚴(yán)格禁止，并予以嚴(yán)肅查處。4、土地執(zhí)法監(jiān)管部門國土資源部要會同發(fā)展改革、監(jiān)察、農(nóng)業(yè)、建設(shè)等部門，依據(jù)土地管理的法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管，堅決制止亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違法違規(guī)行為。集體土地相關(guān)信息集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地。這里的集體，是專指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村，村民小組等類同性質(zhì)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織對土地的所有權(quán)，其他任何集體對土地沒有所有權(quán)，農(nóng)村的土地（包括城市郊區(qū)），除法律規(guī)定屬于國家所有或已依法征收的外，均屬于集體所有，農(nóng)民使用的宅基地、自留地、自留山等都屬于集體所有。集體土地具有綜合性、生產(chǎn)性、競爭性、增值性、資產(chǎn)性、流通性等特性。流轉(zhuǎn)地相關(guān)信息一、“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)”的概念農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)全稱應(yīng)該稱為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。在土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上，農(nóng)戶把自己承包村集體的部分或全部土地，以一定的條件流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營。黨的十七屆三中全會和專門出臺了政策：加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。按照依法、自愿、有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。 二、實行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)思想 1、我國實行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)要在長期穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營的前提下進(jìn)行。家庭承包經(jīng)營不僅適合以傳統(tǒng)手工勞動為主的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，也適合現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，具有很強的適應(yīng)性。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)起來，解決了人、地矛盾等問題，家庭承包才能穩(wěn)定。2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須在農(nóng)民自愿的前提下進(jìn)行。鄉(xiāng)村組織可以對農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)和服務(wù)，但不能搞強迫命令、行政干預(yù)、阻礙或強制農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。3、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要應(yīng)在農(nóng)戶間進(jìn)行。這種流轉(zhuǎn)一般不允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以外的單位和個人參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。主要原因有：一是在農(nóng)村勞動力沒有大量轉(zhuǎn)移前，避免大規(guī)模土地兼并，防止大資本排擠小農(nóng)戶，出現(xiàn)嚴(yán)重的社會就業(yè)問題。二是避免土地不合理使用和掠奪式經(jīng)營，造成土地質(zhì)量下降和生態(tài)環(huán)境惡化。 4、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須依法進(jìn)行。不得違法改變土地的農(nóng)業(yè)用途，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后的開發(fā)利用必須依法進(jìn)行，不得損害土地、從事掠奪性經(jīng)營等，以實現(xiàn)農(nóng)村土地利用的可持續(xù)發(fā)展。三、規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)辦法1、為規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)農(nóng)村土地承包法及有關(guān)規(guī)定制定本辦法。2、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)在堅持農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，遵循平等協(xié)商、依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。3、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關(guān)系人和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。4、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)規(guī)范有序。依法形成的流轉(zhuǎn)關(guān)系應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。5、縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管(或農(nóng)村經(jīng)營管理)部門依照同級人民政府規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導(dǎo)。6、承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。7、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。8、承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。9、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。10、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式、期限和具體條件，由流轉(zhuǎn)雙方平等協(xié)商確定。11、承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時向發(fā)包方備案;以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。12、受讓方應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定保護(hù)土地，禁止改變流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)業(yè)用途。13、受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意。14、受讓方在流轉(zhuǎn)期間因投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地流轉(zhuǎn)合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。具體補償辦法可以在土地流轉(zhuǎn)合同中約定或雙方通過協(xié)商解決。15、承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。16、承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不變。17、同一集體經(jīng)濟組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換，雙方對互換土地原享有的承包權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)也相應(yīng)互換，當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更登記手續(xù)。18、承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，經(jīng)發(fā)包方同意后，當(dāng)事