房地產(chǎn)估價(jià)試卷-答案.doc

本試卷適應(yīng)范圍工管61/62 南京農(nóng)業(yè)大學(xué)試題紙學(xué)年 學(xué)期 課程類型：選修 試卷類型：課程 房地產(chǎn)估價(jià) 班級(jí) 工管61/62 學(xué)號(hào) 姓名 成績(jī) 一、單項(xiàng)選擇題(在每小題的備選答案中選出一個(gè)正確的答案，并將正確答案的號(hào)碼填在題干的括號(hào)內(nèi)。每小題1分，共16分)1、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是(b)房地產(chǎn)的價(jià)值。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.隱定2某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（d）元m2。A1667B1765C1875D20003、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)?a)。A.掌握的有關(guān)信息不同B.作出的估價(jià)師聲明不同C.估價(jià)對(duì)象狀況不同D.委托人不同4房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（c ）。A相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B土地的形狀C 組合完成的功能 D立體空間5在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（b ）的行為。A宅基地所有權(quán)B空間利用權(quán)C地役權(quán)D建筑物相鄰關(guān)系6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)(c)。A.目前是否有經(jīng)濟(jì)收入 B.過(guò)去是否帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)收益C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力D.目前的收入是否大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用7同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10時(shí)，需求量變化百分比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是（C）。 A完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性B完全彈性、單一彈性、缺乏彈性C富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性D.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性8現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（a）。A存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量B存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量D存量+新增竣工量一拆毀量9城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則（c）。A估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況B估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況D估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況10、房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于(B)。A.市場(chǎng)價(jià)值B.清算價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.投資價(jià)值11、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是(D)。A.有租約限制下的價(jià)值B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值C.無(wú)租約限制下的價(jià)值D.承租人權(quán)益的價(jià)值12引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是(B)。A.裝修改造B.需求增加C.通貨膨脹D.改進(jìn)物業(yè)管理13、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是(B )。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)14、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)(B)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則15某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（B）年。A35B45C48D5016城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（B ）。A最低價(jià)格 B平均價(jià)格 C出讓地價(jià) D標(biāo)定地價(jià)二、多項(xiàng)選擇題(在每小題的備選答案中選出二個(gè)或二個(gè)以上正確的答案，并將正確答案的號(hào)碼填在題干的括號(hào)內(nèi)。正確答案未選全或有選錯(cuò)的，該小題無(wú)分。每小題1分，共13分)1、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了(ABCD)。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響E.房地產(chǎn)價(jià)值量大2有一開發(fā)公司擬參加國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)該土地的最高競(jìng)買價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值是（AC）。A交換價(jià)值B公開市場(chǎng)價(jià)值C投資價(jià)值D理論價(jià)格E標(biāo)定地價(jià)3估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（ACE ）等。A最佳用途B最佳位置C最佳規(guī)模D最佳環(huán)境E最佳集約度4選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（BCDE）等。A可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同5評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（ABD）等。A環(huán)境景觀B離市中心距離C朝向D城市規(guī)劃限制條件E地勢(shì)6下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（ABDE ）。A消費(fèi)者的收入增加B作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升C作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加E消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升7建筑物重置價(jià)格的求取方法有（ABCD）等。A單位比較法B工料測(cè)量法C指數(shù)調(diào)整法D分部分項(xiàng)法E成新折扣法8從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含（ABD）等。A房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用B抵押貸款還本付息額C房屋設(shè)備折舊費(fèi)D所得稅E房屋裝修折舊費(fèi)9下列表述中，正確的有（ABC ）。A開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期B開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，又可分為前期和建造期C開發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期起點(diǎn)相同D經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期和出租期E在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期10長(zhǎng)期趨勢(shì)法包括（ AC）等方法。A數(shù)學(xué)曲線擬合法B平均增減量法C平均發(fā)展速度法D年限法E指數(shù)修勻法11在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括（DE ）。A形狀相似B在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段C面積接近D地塊相連E可及性相當(dāng)12確定路線價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（ACE）等的要求。A一面臨街B兩面臨街C土地形狀為矩形D土地形狀為正方形E容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率13獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施有（BC）。A突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求B提高服務(wù)質(zhì)量C恰當(dāng)?shù)男麄鱀低收費(fèi)E最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期三、判斷改錯(cuò)題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號(hào)內(nèi)打，錯(cuò)誤的打。每小題2分，共20分)1一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。()2在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。 （）3現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值。 （） 4就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。（）5在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。（）6運(yùn)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.52范圍內(nèi)。 （）7在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價(jià)水平主要取決于房地產(chǎn)價(jià)格水平。（）8一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。 （）9建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束韻，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。 （）10估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。 （）四、簡(jiǎn)答題(每小題5分，共10分)1. 房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)道德的要求有哪些？、不得做任何虛偽的估價(jià)，應(yīng)做到公正、客觀、誠(chéng)實(shí)；、應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避與自己、近親屬或其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價(jià)業(yè)務(wù)；、如果感到自己的專業(yè)能力有限而難以對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不應(yīng)接受該估價(jià)委托；、應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開或泄露給他人；、應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外的費(fèi)用，也不得降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)；不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章。 2.成本法的適用范圍、無(wú)交易、無(wú)收益的房地產(chǎn)估價(jià)、特殊目的房地產(chǎn)估價(jià)、特殊建造的房地產(chǎn)、狹小市場(chǎng)上的房地產(chǎn)、市場(chǎng)比較法中的修正計(jì)算五、計(jì)算題(第一題12分，第二題10分，共22分)1. 甲乙兩個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，甲的建筑面積200m2，成交總價(jià)80萬(wàn)人民幣，分3期付款，首期付款16萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人民幣，余款32萬(wàn)元人民幣于1年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬(wàn)美元，于成交日期一次付清，試對(duì)甲乙兩個(gè)交易實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。（假設(shè)人民幣于美元的市場(chǎng)匯率為1美元等于8.3人民幣） 解：、統(tǒng)一付款方式 假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為6，則 甲總價(jià)1632/(1+6%)0.5+32 /(1+6%)=77.27(萬(wàn)元人民幣） 乙總價(jià)15（萬(wàn)美元） 、統(tǒng)一采用單價(jià) 甲單價(jià)772700/2003863.5(元人民幣/平方建筑面積） 乙單價(jià)150000/250060（美元/平方英尺使用面積、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 甲單價(jià)3863.5（元人民幣/平方米建筑面積） 乙單價(jià)60x8.3=498(元人民幣/平方英尺使用面積） 、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 經(jīng)調(diào)查了解，乙交易實(shí)例的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1：0.75 甲單價(jià)3863.5（元人民幣/平方米建筑面積） 乙單價(jià)498 x 0.75=373.5（元人民幣/平方英尺建筑面積） 、統(tǒng)一面積單位 1平方英尺0.09290304平方米，則 甲單價(jià)3863.5（元人民幣/平方米建筑面積） 乙單價(jià)373.5/0.09290304= 4020.3(元人民幣/平方米建筑面積）2.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)第一年的有效毛收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為12萬(wàn)元；此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)3%，收益年限為50年.該類房地產(chǎn)的還原利率8%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為多少？六、論述題(13分)談?wù)勀銓?duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的認(rèn)識(shí)。12月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再提“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，提出四項(xiàng)調(diào)控措施。對(duì)于出臺(tái)的四點(diǎn)措施，略作分析如下。第一條：增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)。增加普通住宅供應(yīng)的說(shuō)法比較籠通，中低價(jià)位、中小套型實(shí)質(zhì)上就是限價(jià)房的概念，與“70/90“密切相關(guān)，但不認(rèn)為會(huì)重新嚴(yán)格執(zhí)行“70/90”。估計(jì)建設(shè)部和國(guó)土部會(huì)出個(gè)細(xì)化文件。否則，此條無(wú)法落實(shí)。公共租賃房是明年的重頭戲，明年應(yīng)該會(huì)有文件出臺(tái)。第二條：繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。這條比較重要，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議只明確了支持前者，沒提抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，這里是屬于補(bǔ)充性質(zhì)的。而且，溫家寶總理在上海視察時(shí)只提到“抑制投機(jī)性購(gòu)房”，國(guó)家發(fā)改委主任9日也這么說(shuō)，此處又加上“投資性購(gòu)房”，說(shuō)抑制的力度將加大。至于具體方式，二套房貸明年必定還要進(jìn)一步緊縮，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠已明確2年改5年，除此，還有三個(gè)可能：1、針對(duì)大戶型、高檔房的物業(yè)稅明年會(huì)加快推出,極有可能先在部分城市試點(diǎn)實(shí)轉(zhuǎn)；2、對(duì)外資購(gòu)房可能會(huì)重新緊縮,重申171號(hào)文；3、轉(zhuǎn)售房子的個(gè)調(diào)稅,也可能會(huì)從嚴(yán)征收。第三條：加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。這條意在整治市場(chǎng)亂相，包括囤地、捂盤、假按揭、亂收定金、哄抬房?jī)r(jià)等等。接下來(lái)，土地招拍掛可能做調(diào)整，上海預(yù)申請(qǐng)制度可能被全國(guó)推廣；商品房預(yù)售將被嚴(yán)格執(zhí)行，可能會(huì)提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問題。這條不用分析了，去年”131號(hào)文”中的計(jì)劃是到2011年末解決747萬(wàn)戶，現(xiàn)