萬科武漢金色家園年度營銷推廣方案.ppt

武漢萬科金色家園2008年營銷推廣方案 我們面臨的問題和挑戰(zhàn)偉業(yè)解決問題的思路08年萬科金色家園二期營銷推廣方案 目錄 我們面臨的問題和挑戰(zhàn) 如何完成08年10萬 的去化量 如何實現(xiàn)08年15個億的銷售額 如何在完成去化量 實現(xiàn)銷售額的基礎(chǔ)上 樹立金色品牌形象 偉業(yè)解決問題的思路 2008年武漢萬科金色家園 二期 營銷推廣提報 宏觀市場中觀市場微觀市場 市場解讀 武漢市整體市場宏觀解讀 經(jīng)濟環(huán)境分析政策環(huán)境分析城市建設(shè)分析 武漢市整體市場宏觀解讀之經(jīng)濟環(huán)境 國民生產(chǎn)總值 2007年上半年的GDP總量為1424 72億元 同比2006年同期增長15 1 預(yù)計2007年全市GDP增長幅度將在15 左右 固定生產(chǎn)投資 1 9月我市固定資產(chǎn)投資持續(xù) 健康穩(wěn)步增長 完成全社會固定資產(chǎn)投資1217 34億元 比上年同期增長30 2 完成城鎮(zhèn)投資1180 41億元 增長29 8 房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資301 14億元 增長26 1 人均可支配收入 1 9月人均可支配收入10952 13元 同比增長16 3 剔除物價指數(shù)實際增長12 2 人均消費支出8016 72元 同比增長16 7 武漢城市圈 試驗區(qū) 的獲批對武漢市得經(jīng)濟增長又打了一劑強心針 經(jīng)濟的穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展帶動了居民收入的增加 人均年可支配收入大幅增長 房地產(chǎn)消費力持續(xù)增強 武漢市整體市場宏觀解讀之政策環(huán)境 9月 房貸新政出臺 10月 國土資源部規(guī)定開發(fā)商拿地將不得 分期付款 率上調(diào)至14 5 5次加息10次上調(diào)準備金率 存款類金融機構(gòu)人民幣存款類準備金國務(wù)院64號文規(guī)范地產(chǎn)開發(fā) 將限高檔房建設(shè) 12月第二套住房執(zhí)行標準的出臺 銀行認定第二套住房以 戶 為單位 進入2008年房貸及土地政策將成為樓市走向的決定因素 9 10月份是樓市銷售的黃金季節(jié) 也是政府調(diào)控頻出的季節(jié) 為減小政策影響 降低銷售風險 建議打 突擊 戰(zhàn) 武漢市整體市場宏觀解讀之城市建設(shè)分析 武漢城市圈近日經(jīng)國務(wù)院批準 成為 全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會 簡稱 兩型社會 建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū) 10年內(nèi) 武漢地鐵全部建成 比原計劃提前3年 試驗區(qū) 獲批后 1 8 城市圈的交通設(shè)施也將一體化 武漢與8個城市之間的距離也都將在1個小時車程左右 城市建設(shè)的不斷發(fā)展為武漢房地產(chǎn)高端物業(yè)創(chuàng)造了新的機遇 客群得到補充和放大 同時結(jié)合城市建設(shè) B8地塊在推廣的過程中 軌道交通弊端會減小 l房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng) 傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 匯聚海量的免費管理資料 房地產(chǎn)E網(wǎng) 傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 匯聚海量的免費管理資料 房地產(chǎn)E網(wǎng) 傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 匯聚海量的免費管理資料 倍訊易 武漢市整體市場中觀解讀 區(qū)域市場整體銷售情況分析漢口區(qū)域市場銷售情況分析 中觀解讀之區(qū)域市場整體銷售情況分析 07年主城區(qū)商品住宅銷售走勢 單位 套數(shù) 套 均價 元 平方米 截至07年11月份 雖然武漢區(qū)域市場每月銷售套數(shù)受國家宏觀調(diào)控的影響參差不齊 但銷售均價呈現(xiàn)持續(xù)上揚趨勢 新華西板塊 沿江景觀線 建設(shè)大道沿線 解放大道沿線 漢口 時代廣場 永清片 解放公園片 瑞安新天地 新華西美林公館 三金鑫城國際 融科天城 晉合世家 本案 融僑錦城 漢口區(qū)域樓盤圖示 中觀解讀之漢口區(qū)域市場銷售情況分析 截至07年11月 武漢市整體市場微觀解讀 地塊解析市場切入點 微觀解讀之地塊解析 金地江岸區(qū)義和巷地塊 總建筑面積 71011 容積率 4 8以內(nèi)樓面地價 6789元 戶型比例套型建筑面積90平方米以下戶型住宅建筑面積占住宅建筑面積比例不低于52 金地 再次將漢口中心城區(qū)的樓價點沸 隨著明年 義和巷 地塊的啟動 周邊樓盤項目不可避免的要受到影響 微觀解讀之市場切入點 漢口區(qū)域在售樓盤摘選 和武漢市其它區(qū)域樓盤情況相似 漢口區(qū)域市場90 左右戶型成交量最大 90 以下戶型去化速度較快 漢口區(qū)域90 以下戶型成交均價集中在9000 11000元 市場解讀 隨著武漢市國民經(jīng)濟持續(xù)走高 城市建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展 武漢樓市進入理性消費階段 房地產(chǎn)市場剛性需求強勁 漢口中心城區(qū)扼守 地段 商圈 交通便利 三大要素 成為武漢樓市銷量及成交均價的 雙料冠軍 同時該區(qū)域樓面地價以接近7000元 該區(qū)域90 以下戶型以自住與投資兼得受到市場的追捧 價格主要集中在9000 10000元 任務(wù)分解 關(guān)于10萬 的分解關(guān)于15個億的分解 任務(wù)分解之關(guān)于10萬 的分解 一期住宅 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 1809 二期住宅 一期商業(yè) 二期商業(yè) 2000 4000 4500 517 500 500 500 500 500 20000 10000 10000 20000 16562 8000 3000 1883 1500 1000 3000 3400 春節(jié) 1000 500 500 任務(wù)分解之關(guān)于15個億的分解 住宅 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 商業(yè) 春節(jié) 2200 2400 1000 5100 950 5800 950 600 1200 25000 1200 12800 13000 5000 25600 6000 21900 3100 10900 3000 4200 1600 1200 600 600 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品解讀項目SWOT分析一期與二期的關(guān)系及應(yīng)用產(chǎn)品定位 區(qū)位解讀城市價值 老城區(qū) 內(nèi)環(huán)線 雙商圈 臨輕軌 配套齊全 成熟便利未來價值 城市中心 動感激情 過江隧道 無限生活 都市核心規(guī)劃解讀產(chǎn)品價值 現(xiàn)代時尚 90 以下精致戶型 較高品質(zhì) 開放型商業(yè)未來價值 同城市和諧共生 都市無限生活建筑解讀建筑價值 與時代共生 與客群共生 與商業(yè)共生 與發(fā)展共生未來價值 都市有機生活空間附加價值 武漢萬科品牌 個性產(chǎn)品 精裝生活 高質(zhì)物業(yè)服務(wù) 產(chǎn)品定位之產(chǎn)品解讀 產(chǎn)品定位之項目SWOT分析 產(chǎn)品定位之一期與二期的關(guān)系及應(yīng)用 產(chǎn)品定位 客群定位 客群解讀一期與二期的關(guān)系及應(yīng)用客群定位 客群定位之客群解讀 客群定位之一期與二期的關(guān)系及應(yīng)用 城市新銳群體 推行以 互動及共振 為核心內(nèi)容的客戶定位模式 配合產(chǎn)品開發(fā)和類型 整體塑造可持續(xù)性發(fā)展的客戶互動 穩(wěn)定收入崇尚中心超前意識 客群定位 專為盛放都市獨立階級的欲望 城中央 核心領(lǐng)地銳智圈向上 這是新銳和智慧嶄新城堡 城中央銳智圈向上 形象定位 營銷策略 入市時間關(guān)鍵節(jié)點定價策略及價格建議調(diào)價及銷控策略 營銷策略關(guān)鍵詞 走量 多次開盤 細化難點產(chǎn)品 突擊性銷售性價比 1 4月拔高一期品質(zhì) 商業(yè)輔助凸顯二期性價比 市場化比較 品牌 精裝 精致戶型低開高走前期吸引人氣后期逐步調(diào)價熱度 大眾傳播 小眾配合 一期住宅凈銷 一期商業(yè)啟動 營銷策略之定價策略及價格建議 定價策略 低開高走拉大價差 用低價區(qū)吸引人氣 高區(qū)價格一致價格建議 10000 11000元 平米 低于一期銷售價格1500元 平米以上形成5個價格區(qū)域 低區(qū) 中低區(qū) 中區(qū) 中高區(qū) 高區(qū) 營銷策略之調(diào)價及銷控策略 住宅 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 商業(yè) 春節(jié) 入市 B8西東樓加推 提價 B8西東樓加推 提價 B8東加推 提價 一期剩余戶型銷控 提價 推廣策略 整體推廣原則推廣階段劃分媒體運用策略銷售道具配合 推廣策略之整體推廣原則 深入準備 節(jié)奏推廣 主攻拔升 共振保養(yǎng) 精細操作 價