慧科房產(chǎn)信息.doc

慧科房產(chǎn)信息發(fā)表日期：2008年12月24日 來源：慧科信息保障發(fā)展服務(wù)民生-廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局改革開放30年各項事業(yè)發(fā)展紀實核心提示 30年最大的變化，用肉眼直接看到的就是土地和房屋。 在30年的發(fā)展中，廈門市土地管理從無到有，從粗放到精細，住房供給從單一的政府和單位分房到建立分層次多元化的住房保障體系，人均居住面積從改革開放前的4平方米提高到2007年的28平方米。土地管理和住房的變化，是廈門特區(qū)改革開放發(fā)展成果與百姓共享的一個縮影。 人物原聲 廈門市國土資源與房產(chǎn) 管理局局長林長樹： 從房管局、土地局，到土地房產(chǎn)管理局，再到現(xiàn)在的國土資源與房產(chǎn)管理局，從機構(gòu)的這種變遷就可以看出土地、房產(chǎn)這兩大城市管理主題的發(fā)展足跡。如果繪成圖表，你會發(fā)現(xiàn)其中許多事關(guān)民生和發(fā)展的事業(yè)都是一務(wù)條“直沖云霄”的線型。改革開放30年來，廈門市不論土地、房屋還是衍生于其的征地拆遷、測繪、地質(zhì)災(zāi)害治理、礦產(chǎn)資源管理等各項工作，都取得了長足的發(fā)展。 日隔 黲警豢，黲氅秘潼酬蹴潦!j土地管理從分散到集中，從無償無限期到有償有限期，從劃撥到出讓，從協(xié)議出讓到公開出讓，從生地出讓到熟地出讓，從粗放用地到節(jié)約集約用地，科學(xué)的土地管理，不僅節(jié)約了土地，也為城市創(chuàng)造了巨大的財富，正是充分發(fā)揮了土地這個經(jīng)濟杠桿的作用，才既使國有土地資產(chǎn)價值得以顯現(xiàn)，又持續(xù)撬動著城市各項事業(yè)的快速發(fā)展。 1986年12月廈門市成立土地管理局，開始對廈門市行政區(qū)域內(nèi)的國有土地資源實行集中統(tǒng)一管理。在隨后的每一輪機構(gòu)調(diào)整中，土地管理工作都被擺在重中之重的位置，土地管理水平也在機構(gòu)整合中一次次得到提升。 土地市場資源配置有效發(fā)揮1987年，廈門被確定為全國6個進行土地使用制度改革的試點城市之一，出臺了廈門市國有土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓辦法，協(xié)議、招標、公開競投為國有土地使用權(quán)有償出讓的三種方式，同時確定各類出讓的土地使用權(quán)最高年限。1988年6月30日，廈門市第一次公開競投，首次公開出讓位于湖濱影劇院南側(cè)及富山國際展覽城東側(cè)兩塊土地使用權(quán)，以土地使用權(quán)招標、拍賣為標志的城市土地使厙制度改革，成功地拉開了土地資源市場化配置的序幕。2000年10月1日起，廈門市規(guī)定除經(jīng)濟適用住房以外的經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地使用權(quán)必須采取公開拍賣招標的方式進行。 2002年6月25日，廈門市土地交易市場(2004年更名為廈門市土地礦產(chǎn)資源交易市場)掛牌運作，以市場化為取向的土地使用制度改革基本到位。在深入房地產(chǎn)市場調(diào)研基礎(chǔ)上，近年來廈門市還科學(xué)編制并組織實施年度經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓計劃，全面建立起經(jīng)營性用地主動供地和總量控制機制。2005年后建立“單月公告、雙月8日及9月8日實現(xiàn)招拍掛出讓土地使用權(quán)”制度，新增經(jīng)營性用地實行“熟地”招拍掛出讓，m讓結(jié)果通過房地產(chǎn)市場信息發(fā)布會和政府網(wǎng)站向社會公開發(fā)布，形成“要用地找市場，要交易進市場”的良好秩序。自“廈門市土地交易市場”正式掛牌運作以來，已在土地交易市場公開出讓經(jīng)營性用地189宗，土地面積874萬平方米，土地成交價549億元。 單位土地面積創(chuàng)造最大財富2007年，廈門市以占全省13的土地創(chuàng)造占全省151的GDP、271的財政收入、206的工業(yè)產(chǎn)值和523的外貿(mào)進出口總額。按轄區(qū)內(nèi)土地面積計算，廈門市每平方公里土地面積創(chuàng)造的GDP達8756萬元、工業(yè)總產(chǎn)值18127億元、財政總收入2224萬元。 土地是不可再生資源，近年來，市國土房產(chǎn)局從土地資源緊缺的實際出發(fā)，著力研究并實施了一系列節(jié)約集約用地政策，有效化解土地供應(yīng)的瓶頸制約與做大做強經(jīng)濟總量的矛盾，取得明顯成效。這些措施包括：停止工業(yè)項目單獨選址，全市范圍內(nèi)新增的一般性工業(yè)用地，都必須在工業(yè)區(qū)內(nèi)選址；整合工業(yè)園區(qū)，全市工業(yè)園區(qū)由20個減少到14個，土地面積由4813平方公里減少到3578平方公里；完善工業(yè)區(qū)投資強度指標，建立了按單位土地面積投資強度控制供地的制度，從工業(yè)園區(qū)的投資強度、土地產(chǎn)出率、建筑容積率、綠地率、建筑系數(shù)以及行政管理及生活服務(wù)設(shè)施用地比例等方面設(shè)定了具體控制指標。大力實施通用廠房建設(shè)；停止審批“花園式”工業(yè)園區(qū)、“花園式”工廠廠區(qū)用地；充分利用空閑、廢棄、閑置用地和低效利用的土地，出臺了工業(yè)用地增容不增地價等改策；推進農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用，對全市：327個村莊分類確定了用地規(guī)模。 土地分等級制定基準地價 地價管理是土地利用、土地資產(chǎn)、土地市場管理的一項重要基礎(chǔ)性工作，基準地價作為政府為宏觀調(diào)控土地市場而評定的一種土地價格參考標準，不僅對一級市場土地供應(yīng)量起著重要調(diào)控作用，對土地的合理配置和利用也起著積極的引導(dǎo)作用。 為充分發(fā)揮地價管理在土地市場管理中的作用，近年來廈門市根據(jù)國土資源部關(guān)于地價定期更新的相關(guān)要求，針對廈門市社會經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)情況，對發(fā)生重大變化的區(qū)域進行土地等級區(qū)域調(diào)整，并結(jié)合實際對同等區(qū)域進行級別劃分，分別確定不同等級、不同級別、不同月途的土地基準地價，對全市地價進行多次更新，土地使用權(quán)價格由1988年單一用途、單一標準向目前多用途、多區(qū)域、多級別轉(zhuǎn)變。2007年政府出臺的基準地價中，土地用途分為商業(yè)、旅館、居住、辦公、工業(yè)，本島劃分為6個區(qū)24級，島外分為4個區(qū)29級，其中商業(yè)、旅館、居住、辦公按樓面價確定，工業(yè)按地面確定；同時，改革增容地價計收辦法，實現(xiàn)增容地價與市場價格接軌，杜絕了不平等競爭。 回田 是j簿瓣麟藤。黼j糕黌i瓣改革開放以來，廈I市十分重視群眾的住房問題，通過住房制度改革，打破長期福利住房分配制度及住房觀念，組織舊城改造，擴建新城區(qū)，開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房、解困房、安置房69萬套，建筑面積680萬平方米，積極有效地開展住房保障工作，有力地改善群眾的住房條件。廈門市人均居住面積也從改革開放前的4平方米提高到2007年的28平方米。 住房制度改革讓百姓得實惠廈門市的城鎮(zhèn)住房制度改革自1992年5月起實施，通過制度創(chuàng)新、穩(wěn)步推進，取得了顯著的成績，從過去住低矮簡陋的小平房到現(xiàn)在住進高樓大廈、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，老百姓真真切切地享受到房改帶來的巨大實惠。 公房、經(jīng)濟適用住房出售，實現(xiàn)居者有其屋。在房改過程中，公有住房經(jīng)歷了從不能出售到可以出售，從部分產(chǎn)權(quán)到全部產(chǎn)權(quán)的發(fā)展過程。至2008年底已有845萬套、約640萬平方米公房出售給職工，占全市成套公房93，1)一上，回籠資金52億元，為經(jīng)濟適用房、解困房和廉租房建設(shè)融資2265億元，圓了廣大職工居民的住房夢。 公房提租，實現(xiàn)“以房霸房”的良性循環(huán)。房改前廈門住宅租金平均每平方米使用面積O元，非住宅租金平均每平方米強筑面積為1元，全市直管公房每租金收人200多萬元，連最簡牟的房屋維修都不能負擔(dān)，每年芹政府要從財政城市維護費拿200萬元來補貼公房維修；現(xiàn)在住宅租金已達到每平方米使用面積389元，非住宅租金最高達每平方米建筑面積280元，全市畝管公房框金收入達到8500多乃元，不僅不需要財政補貼，還略有節(jié)余，用于舊危房的改造。更重要的是，公房提租改變了過去“買房不如租房”的不合理現(xiàn)象，激發(fā)了城鎮(zhèn)居民的購房熱情。 建立住房公積金制度提高職工購房能力。廈門從1992年建立職工住房公積金，繳交比例由5到現(xiàn)在的12，住房公積金貸款額度最高可達50萬元。截至2008年10月底，全市建立住房公積金拘單位8479家，繳存職工人數(shù)3155萬人，累計歸集住房公積金13271億元，歸集余額6833億元。職工因購房、還貸等原因累計提取住房公積金6438億元，累計為71569戶家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款9613億元，貸款余額44億元，住房公積金使用管理水平居全國前列。 實施住房分配貨幣化。 推動住房商品化的進程。新的住房貨幣分配制度的實施，徹底告別了過去的實物分配，而轉(zhuǎn)為提供住房貨幣化補貼，城鎮(zhèn)職工可在市場上自由選購商品住房，這是廈門市住房制度的最根本轉(zhuǎn)折。截至2008年底全市共有1083個單位實施了住房貨幣化分配政策，對54654位職工發(fā)放住房貨幣化補貼72億元。 開放房改房二級市場。 帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展。1999年7月起已購公有住房準入市場，并制定優(yōu)惠政策，鼓勵已購公有住房進入二級市場交易。這個政策一實行，擾如打開了一個巨大的閘門，存量巨大的已購公房開始進入住房二級市場，并一直成為二手房市的主角，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來契機，使其成為廈門最具活力、發(fā)展勢頭最好的產(chǎn)業(yè)之一。 建立分層次多元化住房 供應(yīng)體系 向最低生活保障線以下的住房困難家庭提供廉租住房，向低中收人家庭提供社會保障性租賃房和經(jīng)濟適用房，向高收入家庭提供商品房，經(jīng)過多年努力，廈門市如今已經(jīng)建立起一個分層次多元化的住房保障供應(yīng)體系。 廈門市委、市政府把解決困難群眾的住房問題作為建設(shè)和諧社會的一項重要舉措，連續(xù)5年把解困房、廉租房的工作列入市委、市政府為民辦實事的工作，從2000年建立廉租住房保障制度以來，廈門市廉租住房已累計安置5597戶，共投入保障資金328億元。其中實物安置1713套住房，建筑面積10 03萬平方米；實行廉租住房租金補助781戶，累計補助安置金額69806萬元；租金核減3103戶，累計核減金額9586萬元，已實現(xiàn)了國務(wù)院提出的廉租住房低保家庭“應(yīng)保盡?！钡哪繕?。 自2006年12月1日開始受理申請至今，全市低收人家庭申請保障性租賃房的有14735戶。 申請戶已選定自己感到滿意的房子1133套。 銷售商品房3300多萬平方米新中國成立后至二個世紀70年代末，廈門城市建成區(qū)面積僅有十多平方公里，集中在廈門島的西南隅。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1978年末全市實有房屋建筑面積46576萬平方米，其中住宅面積僅有21589萬平方米，人均居住面積454平方米。當(dāng)時，人們解決住房問題完全依靠政府和單位，普通老百姓尚沒有購房的理念和心理準備。 改革開放以來，特別是廈門經(jīng)濟特區(qū)成立以后，商品房逐步褪去神秘的面紗，成為普通老百姓生活的一部分。 上世紀80年代初，廈門市商品房建設(shè)開始萌芽，以湖濱華僑新村、嘉美花園、美仁新村、鳳凰上j莊、西堤別墅等為代表的商品旁項目相繼開發(fā)。 上世紀90年代開始，住房制蔓改革全面推開，“住房也是商晶”的觀點逐漸獲得認ll司，商品房葒人實質(zhì)性的市場運作I，房地產(chǎn)成為繼貿(mào)易之后的又一個熱門行業(yè)。至1992年，廈門有房地產(chǎn)開發(fā)公司164家，房地產(chǎn)投資額逐年增長。1993年，經(jīng)市政府批準成立廈門市房地產(chǎn)市場管理處，是廈門市全面加強房地產(chǎn)市場的重要標志。 經(jīng)過近30年的發(fā)展，至2008年11月，全市共批準預(yù)售商品房498571萬平方米，其中住宅3301，52萬平方米，寫字樓25637萬平方米，商業(yè)用房50939萬平方米。已銷售商品房337518萬平方米，其中住宅281946萬平方米，寫字樓16234萬平方米，商業(yè)用房33564萬平方米。 提高效率解決產(chǎn)權(quán)辦證難 1997年7月2日，編號為00000001的廈門市土地房屋權(quán)證誕生了。這是廈門市土地房產(chǎn)管理局新組建后廈門市實行國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證兩證合一新制度的第一本土地房產(chǎn)權(quán)屬證書開了福建省土地房屋登記制度改革的先河。 2002年，原廈門市房地產(chǎn)交易中心和廈門市房地產(chǎn)權(quán)籍登記中心正式合并，成立廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心。在全省率先實現(xiàn)了交易、權(quán)籍登記一體化，這是繼兩證合一以來，在管理體制上的進一步完善。合并以來，中心進一步簡化了辦事流程，大大地提高了辦事效率，特別是二手房交易、抵押(他項權(quán)利)登記和注銷業(yè)務(wù)，完全實現(xiàn)一個窗口進一個窗口出，“一條龍”辦公的工作程序，群眾反映良好。幾年來，房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心又相繼在島外各個區(qū)建立工作站，島外業(yè)務(wù)就地辦理極大地方便了群眾。 隨著住房市場的發(fā)展，房產(chǎn)權(quán)證觀念深入人心。針對一蟛客觀歷史原因?qū)е碌姆课蒉k證難問題，市國土房產(chǎn)局專門擬定了廈門市城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證若干問題的處理意見報經(jīng)市政府批準后正式實施，該意見的出臺為“產(chǎn)權(quán)辦證難”開了綠燈，歷史遺留的產(chǎn)權(quán)辦證問題基本得到解決，隨后又聯(lián)合市財政局等有關(guān)部門出臺了意見，專門針對因開發(fā)商下落不明等原因?qū)е沦彿咳藷o法辦理土地房屋權(quán)證的問題提出了解決辦法。 幾年來，已解決160多個項目的辦證難問題，計發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書5萬本。另外還有幾十個項目，通過局務(wù)會會審的方式解決廠辦證難問題，計發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬 數(shù)字廈門有了堅實基礎(chǔ) 廈門市共有陸域面積1 565平方公里，新中國成立到1978年，全市僅測有約70平方公里的大比例尺地形圖，僅僅做到有需要才測量。而改革開放30年以來，廈門市進行了12034_115平方公里1500、1：1000、15DOO地形圖測制、衛(wèi)星影像采制和航空攝影測量作業(yè)，尤其是近10年來，基礎(chǔ)測繪加快發(fā)展，面積就達8931399平方公里。其中市、區(qū)和建制鎮(zhèn)轄域1：500和1：1000大比例尺地形圖已全部覆蓋，測制了覆蓋全市的1：5000 4D數(shù)字地圖產(chǎn)品，投入基礎(chǔ)測繪專項經(jīng)費超5000萬元。 改革開放30年來，每年除完成政府管理建設(shè)項目所需的紅、藍線坐標放祥、水準高程測量、地形圖供應(yīng)、專題圖制作等外，廈門市還向用戶提供了大量、多品種的基礎(chǔ)地理信息成果，保障了事關(guān)國計民生的數(shù)十個GIS系統(tǒng)的基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫的運作，為數(shù)字廈門、數(shù)字城市建設(shè)提供了有力的基礎(chǔ)信息支撐，為促進經(jīng)濟建設(shè)和國防建設(shè)作出了積極的貢獻。 在房產(chǎn)壩0繪方面，針對“房產(chǎn)面積測量糾紛多”的問題，積極推進房屋產(chǎn)權(quán)面積測量制度改革，建立測繪隊伍市場準人制度，全面推行房產(chǎn)測量市場化，實行測管分離新機制。自2003年廈門市國土房產(chǎn)局開始實施系列深化房產(chǎn)測繪改革措施顯現(xiàn)的成果就是房產(chǎn)測繪量大大增刀口而房產(chǎn)面積糾紛明顯減少自2003年房產(chǎn)測繪體制深化改革之后，年房產(chǎn)測繪面積800多萬平方米，而房產(chǎn)測繪糾紛案件在2005年后僅發(fā)生1起維護了房屋買賣各方的合法權(quán)益和社會和諧。 保障重點項目及時落地 1981年9月，廈門市政府為適應(yīng)特區(qū)經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展需要成立了廈門市征地拆迂辦公室，統(tǒng)一管理全市土地征用和房屋拆迂工作。1986年12月廈門市土地管理局成立，市征地拆遷辦公室歸口市土地管理局領(lǐng)導(dǎo)，為二級局單位。2002年政府機構(gòu)改革時，撤銷了市征地拆遷辦公室，職能劃入市國土資源與房產(chǎn)管理局。 征地拆遷辦公室作為特區(qū)建設(shè)排頭兵，成立后第一項任務(wù)就是為高崎機場建設(shè)項目征地拆遷，隨后是為經(jīng)濟特區(qū)的發(fā)源地25平方公里的湖里加工區(qū)征地拆迂，繼而開發(fā)的東渡新區(qū)、東區(qū)、福廈路三次拓寬，鷺江道拓寬整治、環(huán)島路建設(shè)等每一個特區(qū)重大建設(shè)項目，都有征地拆迂辦公室的貢獻。近年來，市國土房產(chǎn)局以服務(wù)經(jīng)濟建設(shè)為工作中心，圍繞制定政策、調(diào)解裁決、行業(yè)管理、檢查指導(dǎo)等四項職能，積極主動作為，提升了征地拆迂管理水平，增強了征地拆遷對廈門市改革尹放經(jīng)濟建設(shè)的保障能力。 1996年8月8日表決通過的廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定成為廈門市第一部征地拆遷的特區(qū)法規(guī)，該法規(guī)歷經(jīng)1999年、2003年兩次修訂頒布，日趨完善，現(xiàn)仍走在全國同類法規(guī)的前列。在深化征地制度改苣方面，建立“土地換社?！钡恼鞯匦聶C制，創(chuàng)造性地實施“金包銀工程”，解除了被征地農(nóng)民的后顧之憂。 建立征地預(yù)告制度、協(xié)商制度和聽證制度，維護了被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。優(yōu)化了征地程序，全面實行“一預(yù)告一協(xié)議”征地新程序，大大縮短征地期限。改革征地補償計價方式，實行征地綜合包干補償，有效遏制搶種、搶栽、搶養(yǎng)等現(xiàn)象，減少糾紛，有效地提高了征地效率，同時也適度提高了補償標準。 摸清家底利于有序開發(fā) 開展全市地質(zhì)災(zāi)害大調(diào)查，基本摸清了地質(zhì)災(zāi)害“家底”和成災(zāi)背景，為廈r市全面開展地質(zhì)災(zāi)害防治工作奠定了良好基礎(chǔ)。編制完成首部廈門市地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃(也是我省第一部頒布實施的設(shè)區(qū)市地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃)，全面、科學(xué)地統(tǒng)籌規(guī)劃了廈門市的地質(zhì)災(zāi)害防治工作。建立覆蓋全市的群測群防網(wǎng)絡(luò)，每個地質(zhì)災(zāi)害(隱患)點納入防災(zāi)體系。大力推進地質(zhì)災(zāi)害治理工作，全市投入3500多萬元對40多處地質(zhì)災(zāi)害點實施了排險、治理或搬迂，消除了地質(zhì)災(zāi)害的威脅。 在礦產(chǎn)資源開發(fā)天U用和監(jiān)督管理方面，始終堅持“在俁護中開發(fā)，在開發(fā)中保護”的方針，無證開采、亂采濫挖、浪費破壞礦產(chǎn)資源、嚴重污染環(huán)境等違法行為近年來得到全面遏止。礦山布局趨向合理，礦山總數(shù)明顯減少，建立健全了礦山生態(tài)恢復(fù)保證金制度，礦山生態(tài)恢復(fù)治理措施得到全面落實。礦業(yè)權(quán)的取得方式由原行政審批、無償取得，實現(xiàn)了招標、拍賣和掛牌取得制度。 80萬卷館藏檔案服務(wù)百姓廈11市國土房產(chǎn)測繪檔案管理中心從建館之初的20多萬卷館藏到現(xiàn)在的80萬卷，信息化建設(shè)從空白到現(xiàn)在的數(shù)字檔案館，庫房從分散、簡易到現(xiàn)在的標準現(xiàn)代化，并在2004年獲得廈門市目前唯一的省一級國家專業(yè)檔案館稱號。經(jīng)過十年積累，建立完整龐大的檔案數(shù)據(jù)庫，基本建成數(shù)字檔案館。2003年開發(fā)了廈門市國土房產(chǎn)測繪檔案管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)存儲了近85萬余條案卷記錄，基本實現(xiàn)了案卷信息全覆蓋；已數(shù)字化檔案79萬余卷，包括案卷卷內(nèi)目錄記錄1138萬余條，圖像總數(shù)3474萬幅，數(shù)據(jù)占用空間25TB，數(shù)字化檔案數(shù)量占館藏檔案總量的9跏以上，總數(shù)據(jù)量名列我省同行前茅，檔案數(shù)字化能力在我省范圍內(nèi)同類型系統(tǒng)中處于領(lǐng)先地位。 中心館藏檔案以房地產(chǎn)權(quán)籍檔案為主，隨著國家房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，因二手房交易、房產(chǎn)糾紛、征地拆遷、落實華僑房屋政策等利用檔案的數(shù)量大增，從建館至今利用檔案9萬余人次、近26萬卷次。中小企業(yè)主訴苦-用房產(chǎn)抵押還是貸不來款關(guān)注江蘇中小企業(yè)融資突圍關(guān)注熱線辦“中小企業(yè)融資突圍”欄目以來，受到省內(nèi)眾多中小企業(yè)主的關(guān)注。他們紛紛給來信來電反映自己的融資遭遇。不少企業(yè)主表示，當(dāng)前的融資難題不僅僅是沒抵押物的問題，有的企業(yè)用房產(chǎn)作抵押還是換不來貸款。 南京一家企業(yè)主張經(jīng)理給記者發(fā)來郵件稱，從9月到12月，他跑遍各個大大小小的銀行，有固定房屋資產(chǎn)做抵押依舊被拒絕。他覺得，100萬以內(nèi)的房屋抵押貸款對銀行來說確實沒多少利益，但是，在響應(yīng)中央政策和對中小企業(yè)的發(fā)展來說，100萬的貸款，可以抵擋一陣子經(jīng)濟寒潮的襲擊了。作為一名南京中小企業(yè)的業(yè)主，要求地方銀行“切實”實施中央放寬對中小企業(yè)的貸款的政策。記者了解到，房產(chǎn)抵押貸款之所以讓金融單位不感興趣，有著深層原因。專家指出，此次金融危機來勢迅猛,從企業(yè)到銀行都未做好充足的應(yīng)對舉措,因此,當(dāng)沿海地區(qū)出現(xiàn)出口型企業(yè)倒閉時,一些專注于向沿海企業(yè)貸款的銀行處于不利局面。這些企業(yè)倒閉會引發(fā)雙重后果,不僅貸款有壞賬,更重要的是,由于江浙等地有擔(dān)保貸款傳統(tǒng),貸款抵押主要是土地和房產(chǎn),銀行不得不成為“地主”與“房東”,坐看房地產(chǎn)價格大幅下挫,最急的不是已經(jīng)購房的自住者,而是兼“大地主”與“大房東”于一身的銀行。面對房產(chǎn)市場的不確定性，銀行不愿拿地和拿房做抵押貸款也就在情理之中了。 據(jù)悉，根據(jù)江蘇中小企業(yè)100億貸款計劃，年內(nèi)南京市將新增中小企業(yè)貸款16. 9億元，其次是蘇州增加14.3億元，無錫也高達10.4億元，江蘇其他地級市貸款平均增量在6億元左右?？萍紕?chuàng)新、自主品牌、技術(shù)改造、新能源、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化等方面的項目將得到重點支持。有市場、有銷路、經(jīng)營規(guī)范的中小企業(yè)可獲得優(yōu)先貸款。界龍實業(yè)：子公司中標土地項目上海界龍實業(yè)集團股份有限公司于2008年12月23日接到下屬控股62%的子公司上海界龍房產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱：界龍房產(chǎn))通知：界龍房產(chǎn)于2008年12月22日接到上海市浦東新區(qū)土地使用權(quán)出讓拍賣辦公室發(fā)出的土地項目招標中標通知書，界龍房產(chǎn)已中標上海市浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)級商品房基地F2-1、F2-3地塊配套商品房建設(shè)項目。該項目土地面積約為67807平方米(實際以勘測定界報告為準)，建筑總面積約110095.3平方米(實際以規(guī)劃部門批準為準)；土地單價為4452元/平方米，土地總價為30186萬元人民幣(出讓面積若有調(diào)整，最終出讓價格則以土地單價乘以調(diào)整后的出讓土地面積為準)。房市穩(wěn)住才有望實現(xiàn)軟著陸摩根士丹利（亞洲）執(zhí)行董事王慶前天預(yù)期，若內(nèi)地房地產(chǎn)市場只是放緩，未出現(xiàn)崩潰的話，加上中國的貨幣及財政政策，估計明年中國經(jīng)濟增長非常有可能達到7.5%，未能“保八”。目前針對房地產(chǎn)的措施只推出約一至兩個月時間，仍難以看出其對行業(yè)的影響，但若無起色，料中央會有進一步措施出臺，如稅收方面的措施。 王慶表示，若內(nèi)地沒有房地產(chǎn)作為引擎，中國要實現(xiàn)軟著陸很困難。不過，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍存在不確定性。若房地產(chǎn)投資大跌三成，甚至崩潰，即使有貨幣及財政的刺激，明年經(jīng)濟增長要達7.5%會有困難。他估計，明年上半年中國經(jīng)濟會放緩，但下半年可能復(fù)蘇。至于匯率方面，他認為，明年人民幣兌美元將保持穩(wěn)定，不認為會持續(xù)貶值，因中國擁有相當(dāng)大的外貿(mào)順差，而匯率取決于國際收支的狀況，故人民幣不存在持續(xù)貶值的基礎(chǔ)。 王慶認為，中國明年第一季消費價格指數(shù)（CPI）將錄得負數(shù)、出現(xiàn)通縮的可能性大。若通縮是因大宗商品價格下跌，糧食如豬肉的價格下跌，對經(jīng)濟反而有利。不過，若形成強烈的通縮預(yù)期，則會造成惡性循環(huán)，故預(yù)期內(nèi)地會有大幅的連串減息行動。 他認為香港無可避免會受美國金融危機所影響，但香港不要用放大鏡看問題，這次金融海嘯將如任何一次的金融危機一樣會過去的，監(jiān)管將變得更好，未來亞洲經(jīng)濟及香港金融市場會變得更強大。若對中國前景保持信心的話，考慮到未來中國資本項目下開放后將對世界帶來的巨大能量，香港亦將受惠。政府團購商品房應(yīng)慎重政府有責(zé)任維持樓市穩(wěn)定，但這并不意味著政府有責(zé)任維持樓價不下跌。只要樓市有泡沫存在，早晚會有擠干的一天，目前，國內(nèi)房價已經(jīng)出現(xiàn)下行的跡象，但仍遠沒有到泡沫擠干的那一刻。此時，四大國企動用巨資進行團購，很容易讓人聯(lián)想到對開發(fā)商的變相援助，這不但有可能造成國有資金的流失，也會人為改變供需現(xiàn)狀，影響到準備買房的普通市民的利益。 據(jù)報道，上海浦東多個樓盤近期出現(xiàn)了集中團購的現(xiàn)象，有些樓盤甚至開盤當(dāng)天推出的全部房源就售完了。據(jù)了解，根據(jù)上周出臺的“國三條”中“多渠道籌集建設(shè)資金，增加保障性住房供給”的要求，以及浦東新區(qū)人才公寓的規(guī)劃，相當(dāng)一部分的收購將被由政府主導(dǎo)的一級土地開發(fā)商收購用作動遷房及人才公寓。另據(jù)了解，政府收購商品房做動遷房之用的行為，在2005年上海那輪房價下跌時就有出現(xiàn)過，去年房價上漲時幾乎停止，今年初又重新啟動。 樓市低迷，房價持續(xù)下跌，地方政府有維持樓市穩(wěn)定的責(zé)任，但同時，它又有執(zhí)行中央刺激內(nèi)需大量修建保障性住房的義務(wù)。兩者都很重要，但似乎又互相沖突，因為大量新建保障性住房一旦入市，則勢必沖擊現(xiàn)有樓市價格。因此，政府注資購買存量商品房做保障性住房似乎成為一個兩全的選擇，既救活了開發(fā)商，又增加了保障性住房總量。 但這只是一個表面上的兩全之策，如果算細賬的話，則又未必全然如此，因為其中涉及一個國有資金使用效率的關(guān)鍵問題。在我看來，只有當(dāng)購買商品房的價格低于新建保障性住房成本之時，政府團購商品房才有意義，才是為國家和納稅人節(jié)省資金。否則，便有以國家資金為開發(fā)商托底的嫌疑。 而且，對政府新建保障性住房來說，從立項到土地使用再到上市，是有一套完善的規(guī)章制度可循的，這在很大程度上的防止了腐敗案件的發(fā)生，但直接注資收購商品房卻缺乏相應(yīng)的制度保障，據(jù)不完全調(diào)查，僅上海張江一個板塊在近一個月內(nèi)就有保利金爵公寓、陽光花城、張江名流苑及鼎鑫名流苑4個樓盤的房源被收購，收購單位出手快，胃口大，動輒數(shù)億元開銷。而公眾對為何花錢、怎么花錢，以及到底花了多少錢卻基本不知情，為暗箱操作留下了不少空間。 綜觀參與團購商品房的陸家嘴、張江、外高橋、金橋等上海四大國企出手的對象，基本都是一些高檔樓盤，比如，陸家嘴集團的團購價格算是對外透明的：以17918元/平方米的價格收購了中星恬園的36套房產(chǎn)，總價約7800萬元，算下來，合200萬元一套住房，這顯然很難歸入保障性住房范疇，如果算作保障性住房，也只能是對高端人才的住房保障，跟大多數(shù)上海市民無關(guān)。 政府有責(zé)任維持樓市穩(wěn)定，但這并不意味著政府有責(zé)任維持樓價不下跌。只要樓市有泡沫存在，早晚會有擠干的一天，目前，國內(nèi)房價已經(jīng)出現(xiàn)下行的跡象，但仍遠沒有到泡沫擠干的那一刻。此時，四大國企動用巨資進行團購，很容易讓人聯(lián)想到對開發(fā)商的變相援助，這不但有可能造成國有資金的流失，也會人為改變供需現(xiàn)狀，影響到準備買房的普通市民的利益。開發(fā)商調(diào)整房價需輔以降低地價國務(wù)院辦公廳21日發(fā)布的關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。意見提到，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。 近段時期以來，房屋銷售所以疲軟，房地產(chǎn)市場所以低迷，說到底是因為房屋價格過高，遠超民眾的購買能力。盡管最近數(shù)月部分城市房屋價格有所下調(diào)，但是離民眾消費能力依然存在較大距離。也正是由于房屋價格脫離民眾購買能力，盡管部分地方政府與中央政府接連出臺促進房屋銷售舉措，但是成效依然并不明顯。所以，房屋成交量要能較為顯著地提升，乃至房地產(chǎn)市場要能最終走出當(dāng)前困境，最為根本的還是要降低房屋價格，使之穩(wěn)定在于民眾購買能力相適應(yīng)的程度。這就需要在政府出臺政策支持民眾購房的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場變化，主動調(diào)整房屋價格，以合理的價格促進房屋銷售、促進樓市的回暖。 盡管追求利潤最大化是資本的本能，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然也是希望房價越高越好，但是在房屋銷售大幅滑坡，房地產(chǎn)市場低迷，尤其是部分開發(fā)企業(yè)陷入困境、面臨資金斷裂風(fēng)險情勢下，除了少數(shù)開發(fā)企業(yè)抱持“寧死不降低”想法之外，多數(shù)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該說還是存有愿意適度降低房價以促進銷售的意愿的。但是部分開發(fā)商存有適度降價的意愿，并不等于它們必會采取相應(yīng)的降價行動。而其中很大一個原因即在于房地產(chǎn)開發(fā)成本高企，從而對部分開發(fā)商的降價起到了阻礙作用。而房地產(chǎn)開發(fā)成本高企的一個重要因素即在于地價高漲。當(dāng)前部分開發(fā)商對房價微調(diào)之后即不再降價，一定程度上即是由于包括地價在內(nèi)的開發(fā)成本高企，如果再較大幅度地下調(diào)房屋價格，就不但可能大幅擠壓房地產(chǎn)開發(fā)利潤，甚至還可能導(dǎo)致房屋開發(fā)成本被突破。所以，在當(dāng)前形勢下，要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更為主動地調(diào)整房價，需要輔以降低地價等舉措，由政府與開發(fā)商合力為房屋價格調(diào)整作出努力。 部分城市地價所以不斷水漲船高，并進而大幅推高房價，表面上看是因為土地出讓政策發(fā)生變化，而其更實質(zhì)性的原因則在于部分地方政府奉行土地財政政策，將賣地當(dāng)作增加政府收入的重要途徑，當(dāng)作制造與提高政績的主要資金來源，因而不惜通過各種手段推高房價，以期能夠獲得更大的土地出讓收益。所以，城市地價要能有效降低，乃至讓地方政府摒棄土地財政思維，需要通過改革土地出讓收益分配等舉措，遏制地方政府以地生財?shù)臎_動，消弭其抬高地價與民爭利的欲求。唯其如此，地價才可能得到實質(zhì)性的降低，房屋價格也才能在此基礎(chǔ)上獲得更大的降價空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才會在形勢逼迫下有更大的調(diào)整房價的意愿。 發(fā)展房地產(chǎn)市場的根本目的在于滿足民眾不斷提高的改善居住條件需求，促進民眾居住領(lǐng)域的民生福祉，所以讓更多的人實現(xiàn)居有其屋，才能在更大程度上與發(fā)展房地產(chǎn)市場的初衷相符合；作為政府來說，不斷提升民眾包括改善居住條件在內(nèi)的福祉，尊重與滿足民眾的居住權(quán)利與要求，是其不可推卸的責(zé)任與義務(wù)；而對于一個社會來說，唯有包括房屋在內(nèi)的生活必需品價格合理，最大限度地消弭包括房地產(chǎn)領(lǐng)域在內(nèi)的利益盤剝現(xiàn)象，才能說得上是公平正義的。所以，無論是就當(dāng)前亟待降低房屋價格促進住房銷售、幫助房地產(chǎn)市場走出困境來說，還是就不斷提高民眾的居住福祉、在更大程度上促進公平正義實現(xiàn)而言，都需要調(diào)整房地產(chǎn)市場中政府、開發(fā)商與民眾之間的利益分配格局，都需要政府?dāng)[正自身位置，回歸自身角色定位，承擔(dān)起自己應(yīng)盡的責(zé)任，通過降低自身收益等方式向市場與民眾讓利。(24F政策利好 扭轉(zhuǎn)市場格局2008年房地產(chǎn)市場進入淡市，然而，在福州市場上，無論是開發(fā)商還是房產(chǎn)中介，救市、旺市的腳步卻一直仍未停歇。根據(jù)這幾個月以來的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，福州二手房市場在經(jīng)歷了一段時間的低迷后，成交量有所回升，進入了較為穩(wěn)定的階段。 非住宅市場 小店面好賣 可多樣經(jīng)營極具市場吸引力11月份福州二手房市場成交量構(gòu)成中，非住宅成交量占19.9%，重新回落到20%以下。成交的非住宅主要有商場店面、寫字樓、車位或車庫。 就這三類物業(yè)而言，寫字樓成交11套(起)，僅為10月份交易量的6%，重返以往的低迷狀態(tài)，說明之前對10月份寫字樓交易量飆升的因素及走勢的分析和結(jié)論是正確的。顯然，當(dāng)前二手寫字樓市場仍舊是零星市。 商場店面成交81套(起)，其中，建筑面積在50平方米以下的商場店面成交60套(起)，比重達74.1%，這也是今年繼9月份之后第三次比重超過2/3，小面積獨立店面因經(jīng)營適宜性較為多樣，帶來了不容忽視的市場吸引力。 車位(車庫)成交201套(起)，是今年首次超過200起。從行政區(qū)分布看，倉山區(qū)占78%，鼓樓區(qū)占13%，晉安區(qū)占6%，臺江區(qū)占3%。說明倉山區(qū)的新區(qū)樓盤車位配比較高，當(dāng)住宅成交量大幅上升(11月倉山區(qū)二手住房成交量環(huán)比月增幅達65%)時，直接形成車庫或車位交易量的同步上升。 11月是中央及地方“救市”政策及配套措施施行的首月，在多項利好政策的刺激下，市