房屋抵押合同未經(jīng)共有權(quán)人同意之效力探究.doc

. 房屋抵押合同未經(jīng)共有權(quán)人同意之效力探究 經(jīng)兩次司法筆跡鑒定本案中個(gè)人授信協(xié)議(主合同)中，非“楊某”本人簽署，借款合同(主合同)對(duì)楊某不生效，依據(jù)合同法第四十八條第一款之規(guī)定，該協(xié)議對(duì)楊某本人不發(fā)生法律效力，即楊某未授權(quán)李某或其他任何人將涉案房屋作抵押登記。 【案情】楊某與李某于1994年9月22日登記結(jié)婚，2009年8月25日二人取得位于北京市陶瓷廠宿舍樓5層1門110房產(chǎn)一處，登記在李某一人名下，李某于2010年3月3日因病死亡。楊某于李某死亡后才發(fā)現(xiàn)上述房產(chǎn)已被抵押，后從楊某從某銀行北京分行(以下簡稱：“銀行”)了解到：編號(hào)為“2009萬循授字第189號(hào)”的個(gè)人授信協(xié)議及個(gè)人授信最高額抵押合同，且有“楊某”本人簽字。李某生前從未對(duì)楊某說起其曾向銀行貸款借錢及抵押房產(chǎn)之事，楊某也從未見到上述協(xié)議。楊某對(duì)上述協(xié)議的簽訂過程毫不知情，其從未授權(quán)任何人簽署上述協(xié)議，也從未在任何時(shí)間追認(rèn)上述協(xié)議的效力。奇怪的是，在李某去世后的一年多時(shí)間里，還有人向銀行還款，楊某也不知情，是事后從銀行了解到的相關(guān)信息;在沒有人還款時(shí)，銀行找到楊某讓其償還李某生前的銀行借款。楊某無奈之下向人民法院提起民事訴訟，依法請(qǐng)求判令：1、確認(rèn)編號(hào)為：2009萬循授字第189號(hào)的個(gè)人授信協(xié)議(主合同)及個(gè)人授信最高額抵押合同(從合同)無效;2、銀行協(xié)助楊某辦理房屋抵押權(quán)注銷登記;3、銀行承擔(dān)鑒定費(fèi)及訴訟費(fèi)。 【審理】楊某訴求的具體理由如下：一、經(jīng)兩次司法筆跡鑒定本案中個(gè)人授信協(xié)議(主合同)中，非“楊某”本人簽署，借款合同(主合同)對(duì)楊某不生效，依據(jù)合同法第四十八條第一款之規(guī)定，該協(xié)議對(duì)楊某本人不發(fā)生法律效力，即楊某未授權(quán)李某或其他任何人將涉案房屋作抵押登記;二、在楊某不知情的情況下，李某私自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)是無效的。三、本案不適用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的相關(guān)規(guī)定。 銀行則答辯稱：一、本案個(gè)人授信協(xié)議對(duì)楊某具有法律效力。第一、該協(xié)議簽署符合表見代理的構(gòu)成要件。李某提出貸款申請(qǐng)時(shí)提供了其本人和楊某的身份證、戶口本、結(jié)婚證和房產(chǎn)證的原件，銀行審查了上述證件并留存了復(fù)印件，且李某和楊某均到銀行網(wǎng)點(diǎn)，在貸款申請(qǐng)表、個(gè)人授信協(xié)議、個(gè)人貸款消費(fèi)者功能申請(qǐng)表、聲明書等文件上逐筆簽名。而且銀行在房屋抵押前還委托評(píng)估師到楊某家里進(jìn)行實(shí)地拍照勘察，楊某從未提出過任何疑問。李某到銀行貸款時(shí)，銀行已經(jīng)盡到了合理審查義務(wù)，對(duì)所有證件的原件進(jìn)行了審查，所有的合同進(jìn)行了面簽，即使其他人代替楊某在合同文件上簽名，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干解釋(一)第十七條第二項(xiàng)等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作出的重要處理決定的，夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見，他人有理由相信其為夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人;故銀行是善意的。雙方所簽協(xié)議具備合同有效的一般條件。第二、楊某作為家庭婦女，沒有收入來源，對(duì)丈夫李某的財(cái)務(wù)情況應(yīng)該非常清楚。李某工資僅6 500元/月，每月還款3000多元，楊某不可能不知情。第三、盡管協(xié)議中楊某簽字并非其本人所簽，但李某的貸款屬于夫妻共同債務(wù)，不需要楊某簽字也不能否認(rèn)夫妻共同任務(wù)的性質(zhì)。 銀行答辯意見二：個(gè)人授信最高額抵押合同合法有效。第一、李某為申請(qǐng)貸款要撥打并接聽數(shù)十個(gè)電話，要簽署大量法律文件，還要辦理還款卡，而且有評(píng)估師上門拍照等。對(duì)于共同生活的夫妻來說，李某的上述文件不可能瞞得住妻子楊某。楊某作為全職家庭主婦，必然對(duì)丈夫李某的財(cái)務(wù)收入及支出非常在意。第二、北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)交易中心審核通過并辦理房屋抵押，其作為專業(yè)的房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)登記的機(jī)關(guān)，比銀行具有更高、更專業(yè)、更優(yōu)秀的審核技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，本案中登記機(jī)關(guān)也未發(fā)現(xiàn)異常。法院應(yīng)該追加房地產(chǎn)交易中心作為被告，否則事實(shí)和責(zé)任無法查清。第三、根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋第五十四條：“共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效?！睏钅衬J(rèn)丈夫李某的抵押貸款行為，抵押權(quán)屬于善意取得，該抵押合法有效。 銀行答辯意見三：如人民法院認(rèn)定“抵押權(quán)不符合善意取得構(gòu)成要件等”與中華人民共和國物權(quán)法第一百零六條、最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(一)第十七條第二款等規(guī)定相矛盾。 銀行答辯意見四：楊某第一代身份證合法有效，其應(yīng)對(duì)保管身體證、房產(chǎn)證不當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。楊某的第一代身份證在電腦系統(tǒng)里顯示是真實(shí)有效的，只是不顯明照片且沒有二代身份斑點(diǎn)的防偽碼。李某提供的楊某一代身份證是1999年辦理的，而2009年辦理貸款時(shí)已經(jīng)經(jīng)過了10年，人的長相在不斷變化當(dāng)中，銀行對(duì)楊某身份的審查就是通過身份證號(hào)核對(duì)系統(tǒng)中的信息，顯示身份證是真實(shí)有效的，銀行已經(jīng)完全盡到了合理審查義務(wù)。 銀行答辯意見五：人民法院判決解除涉案房屋抵押無依據(jù)。涉案房屋抵押經(jīng)過了北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)交易中心的審查和確認(rèn)，并辦理了抵押登記手續(xù)，因?yàn)橛辛说盅?，銀行才向李某發(fā)放貸款。抵押權(quán)登記的目的是確保國家信貸資金的安全，銀行已將貸款發(fā)放給李某，在貸款款還清之前，人民法院判決解除抵押權(quán)無事實(shí)及法律依據(jù)。另，依據(jù)最高人法院關(guān)于貫徹執(zhí)行苦于問題的意見第八十九條之規(guī)定，本案中銀行屬于善意，如果楊某產(chǎn)生損失，應(yīng)當(dāng)向李某及其繼承人索賠。 在訴訟過程中，楊某向人民法院提交證據(jù)材料如下：楊某與李某的結(jié)婚證、李某死亡醫(yī)學(xué)證明書、涉案房屋所有權(quán)證書、個(gè)人授信協(xié)議、個(gè)人授信最高額抵押合同、房管局檔案材料、楊某戶口本、楊某戶籍證明兩份、司法鑒定書兩份及鑒定費(fèi)用發(fā)票等。而銀行提交在辦理貸款手續(xù)時(shí)李某提交的其本人及楊某的身份證、結(jié)婚證、戶口本以證明銀行在辦理抵押貸款時(shí)對(duì)相關(guān)證件進(jìn)行了審查。其中楊某的身份證記載的編號(hào)為622626691002004，楊某對(duì)該身份證的真實(shí)性不認(rèn)可，楊某提交甘肅省隴南市文縣公安局出具的戶籍證明，證明楊某的真實(shí)身份證號(hào)銀行稱李某提交的是楊某的第一代身證，銀行沒有能力也沒有義務(wù)審查客戶證件的真實(shí)性，僅作形式審查即完成合理審查的義務(wù)。另外，楊某與銀行提交的楊某戶口本所顯示的內(nèi)容也存在差異之處。 【判決】人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：經(jīng)鑒定，個(gè)人授信協(xié)議上“楊某”的簽名不是其本人所簽，楊某亦否認(rèn)簽訂協(xié)議的真實(shí)，故可以確定簽訂個(gè)人授信協(xié)議并非楊某的真實(shí)意思表示，該個(gè)人授信協(xié)議對(duì)楊某不發(fā)生法律效力。抵押合同中“楊某”的簽名亦不是其本人所簽，涉案房屋系李某和楊某的共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在沒有證據(jù)證明李某抵押房屋時(shí)經(jīng)過了楊某同意，且銀行不能證明辦理抵押時(shí)其留存的楊某身份證及戶口本的真實(shí)性，本案涉案房屋抵押權(quán)的設(shè)立不符合善意取得構(gòu)成要件。楊某要求辦理房屋抵押權(quán)的注銷登記符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。對(duì)于鑒定費(fèi)應(yīng)由銀行支付。綜上，依據(jù)中華人民共和國合同法第四十四條第一款、條五十一條、最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第八十九條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)2009萬循授字第189號(hào)的個(gè)人授信對(duì)楊某不具有法律效力;二、確認(rèn)2009萬循授字第189號(hào)個(gè)人授信最高額抵押合同無效;三、本判決生效之日起三十日內(nèi)，銀行協(xié)助楊某辦理房屋所有權(quán)證編號(hào)為X京房權(quán)證海字第102234號(hào)房屋抵押權(quán)注銷登記。四、本判決生效之日起十日內(nèi)，銀行支付楊某司法鑒定費(fèi)七千七百元。 【分析】一、“楊某”非本人所寫，借款合同(主合同)對(duì)楊某不生效。 經(jīng)兩次司法鑒定本案中個(gè)人授信協(xié)議(主合同)和房管局材料中，“楊某”簽訂并非由其本人所簽署，且楊某本人任何時(shí)間都沒有授權(quán)他人簽署該協(xié)議，事后也未追認(rèn)該協(xié)議效力，依據(jù)合同法第四十八條第一款之規(guī)定，該協(xié)議對(duì)楊某本人不發(fā)生效力，即楊某未授權(quán)李某將爭議房屋作抵押登記。 二、在楊某不知情的情況下，李某私自處分共有財(cái)產(chǎn)無效中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(一)第十七條第二項(xiàng)明確規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見”;中國人民銀行貸款通則第六章第二十五條第四款規(guī)定：“借款人貸款時(shí)應(yīng)當(dāng)填寫以下資料：抵押物、質(zhì)物清單和有處分權(quán)人的同意抵押，質(zhì)押的證明及保證人擬同意保證的有關(guān)證明文件?！倍y行明知爭議房屋是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，銀行并不能證明楊某“明知”借款及抵押之事，銀行工作存在重大疏漏。故，涉案房屋抵押權(quán)的設(shè)立是無效的。 另，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法解釋第五十四條第二款規(guī)定：“共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意抵押無效”。抵押有效的前提，必須是其他共同共有人的書面委托或親筆簽字。 中華人民共和國物權(quán)法第九十五條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)”。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)第八十九條規(guī)定：“共同共有人對(duì)其共有財(cái)產(chǎn)享有共同權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，一般認(rèn)定無效”。共同共有人無法定的代表權(quán)，只有其他共同共有人的書面委托，才有代表權(quán)。否則，未經(jīng)其他共有人的同意，而對(duì)外設(shè)定抵押行為無效。 三、本案不適用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得銀行對(duì)于簽訂主合同及從合同的行為明顯過錯(cuò)，理由如下：第一、中國人民銀行貸款通則第六章第二十五條第四款規(guī)定：“借款人貸款時(shí)應(yīng)當(dāng)填寫以下資料：抵押物、質(zhì)物清單和有處分權(quán)人的同意抵押，質(zhì)押的證明及保證人擬同意保證的有關(guān)證明文件。”銀行明知涉案房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其一直未能提供楊某同意的證據(jù)。涉案合同均未有楊某“楊某”本人簽字，楊某根本沒有去銀行簽字，當(dāng)時(shí)根本都不知道此事。銀行在庭審時(shí)也稱：沒有證據(jù)能證明當(dāng)時(shí)楊某知道此事。 第二、楊某手中的個(gè)人授信最高額抵押合同(從合同)：為何只有“李某”簽字?而房管局存檔的個(gè)人授信最高額抵押合同中為何又出現(xiàn)“楊某”名字?銀行雖說這是符合操作流程的，也說出一些銀行內(nèi)部規(guī)定以做解釋，但其未舉證說明是何文件，源自何處，故按舉證規(guī)則其說法不能成立。經(jīng)司法筆跡鑒定，房管局存檔材料中的“楊某”簽字也并非其本人所簽。 第三、銀行未盡到合理審查義務(wù)，非善意所為。銀行所提供的“楊某”證件復(fù)印件明顯是不真實(shí)的：1、身份證與目前楊某的不一致，楊某本人二代身份證簽發(fā)時(shí)間為2009年7月，而銀行提供“楊某”身份證復(fù)印件為“一代身份證”?！耙淮矸葑C”與二代身份證及楊某本人的真實(shí)照片均相差甚遠(yuǎn)，楊某一直在追問：銀行當(dāng)時(shí)是如何審查的? 銀行對(duì)身份證的真?zhèn)斡袑?shí)質(zhì)審查真?zhèn)蔚哪芰拓?zé)任。最高法院關(guān)于審查票據(jù)糾紛若干問題的規(guī)定第六十九條規(guī)定：“付款人或者代理付款人未能識(shí)別出偽造、變?cè)斓钠睋?jù)或者身份證件而錯(cuò)誤付款，屬于票據(jù)法規(guī)定的重大過失，給持票人造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。”因此，銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)身份證件的審查進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，而不能以自己不能辨明身份證的真?zhèn)味鴮㈠e(cuò)誤支付的后果轉(zhuǎn)嫁到客戶身上。 2、銀行提供的“戶口本”復(fù)印件，是虛假偽造的，有當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)證明為證：“楊某于2009年9月21日更換戶口本戶號(hào)由原來的26001004270變更為004270”，而銀行提供的戶號(hào)卻為“26001009730”，明顯與公安機(jī)關(guān)證明不符。 3、銀行提供的戶口本復(fù)印件的“遷來時(shí)間”(戶主首頁2002年4月3日)與“登記時(shí)間(戶口本人頁2000年3月4日)”與楊某的原件(均為2009年9月21日)均不一致。戶口本的戶主頁和戶主本人頁的時(shí)間應(yīng)該是一致的，這是一個(gè)基本的生活常識(shí)，連普通老百姓都知道，難道就是銀行審查不出來! 第四、2009年8月31日涉案房屋就進(jìn)行過第一次抵押登記，2009年9月22日銀行與李某簽訂的個(gè)人授信協(xié)議，而2099年9月25日第一次抵押才注銷。銀行在庭審中稱：當(dāng)時(shí)簽訂授信協(xié)議時(shí)知道有抵押，但對(duì)于抵押情況卻不知情，這樣的流程明顯不符合實(shí)踐的操作，對(duì)于銀行來說存有很大的風(fēng)險(xiǎn)，其存在明顯的過錯(cuò)。 第五、銀行對(duì)于李某和所謂“楊某”的還款能力，沒有盡到相應(yīng)的審查義務(wù)。 楊某一直在提出疑問：銀行是如何審查的?而庭審中，銀行也未舉證其審查過程，去銀行簽字的“楊某”是男是女都不知道!這樣怎么能說銀行是善意無過錯(cuò)的呢? 綜上，銀行不能證明楊某“當(dāng)時(shí)知道”，且審查也存在明顯疏漏，故本案不適用中華人民共和國物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定，即銀行不能善意取得涉案房屋的抵押權(quán)。附：相關(guān)法條 一、中華人民共和國合同法 第四十八條第一款 行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。 第四十九條 行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。 第五十二條第二款 有下列情形之一的，合同無效：(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益; 二、中華人民共和國擔(dān)保法 第五條 擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔(dān)保合同無效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定。 擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 三、中華人民共和國物權(quán)法 第一百零二條 因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外;在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。 第一百零六條 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定