關(guān)于海口市別墅市場專題調(diào)查報(bào)告

叮叮小文庫 關(guān)于?？谑袆e墅市場專題調(diào)查報(bào)告西海灘項(xiàng)目全程策劃報(bào)告第一部分：關(guān)于?？谑袆e墅市場專題調(diào)查報(bào)告前言11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述1 別墅按建筑形態(tài)分類及特性分述獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅聯(lián)排別墅（排屋）新型別墅2 別墅按市場級(jí)別檔次分類及其特性分述頂級(jí)豪宅型別墅高檔型別墅中檔型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅3 別墅按單套總建面積分類及其特性分述130160平米161200平米201250平米250300平米300平米以上4 別墅按建筑風(fēng)格分類及其特性分述5 別墅按居住功能劃分及其特性分述休閑度假型別墅經(jīng)濟(jì)生活居家型別墅 投資保值型別墅6 別墅區(qū)域分布分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1 別墅產(chǎn)品功能特點(diǎn)2 別墅建造用材等特點(diǎn)3 別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)4 別墅配套設(shè)施特點(diǎn)14別墅市場構(gòu)成體系綜述1 別墅產(chǎn)品在市場中的賣點(diǎn)構(gòu)成2 別墅消費(fèi)金字塔結(jié)構(gòu)3 別墅物業(yè)主要行銷通路和策略4 5 ?？谑袆e墅市場調(diào)查 （一） 市場調(diào)查選取范圍說明 （二） ?？谑新?lián)體別墅市場調(diào)查（三） ?？谑歇?dú)立別墅市場調(diào)查 （四） 西海岸住宅市場調(diào)查 （五） 綜合歸納說明 第一部分、項(xiàng)目研究背景別墅的分類 目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，是否善于掌握別墅產(chǎn)品的科學(xué)分類的方法，對(duì)于經(jīng)營者在樓市競爭中發(fā)現(xiàn)機(jī)遇、贏得優(yōu)勢、分析比較、定位決策等至關(guān)重要。然而，別墅產(chǎn)品的細(xì)分并沒有一陳不變的方法，這里根據(jù)別墅產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性進(jìn)行分類如下：別墅分類具體細(xì)分特性市場定位面積控制獨(dú)立別墅四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨(dú)門獨(dú)戶，獨(dú)享前庭后院。頂級(jí)豪宅型高檔型250平方米以上聯(lián)體別墅雙聯(lián)三面采光，占地面積比獨(dú)立別墅小；中、高檔型160250平方米三聯(lián)有的兩面采光，占地面積更小；中檔型160200平方米四聯(lián)六聯(lián)兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、獨(dú)院。側(cè)重以居家式的功能住宅。經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型130160平方米130160平方米聯(lián)排別墅排屋里弄式住宅顧名思義，又稱為并排連在一起的別墅，兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、有獨(dú)院綠地，但花園面積相對(duì)較小。經(jīng)濟(jì)型130160平方米新型別墅疊加別墅（雙復(fù)式公寓）又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價(jià)優(yōu)勢。經(jīng)濟(jì)型130160平方米 （三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)整體情況分析1、海南別墅市場趨向成熟 海南別墅市場起步于80年代后期，發(fā)展一直較為緩慢，進(jìn)入90年代初期，隨著海南建省和房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在海南出現(xiàn)了大批花園別墅群，形成海南別墅市場的第一次浪潮，但此時(shí)別墅的類型、功能及其針對(duì)的潛在客戶群均較為單一，市場化程度較低，因而在93年宏觀調(diào)控,銀跟緊縮政策后跌入了谷底。直至1998年下半年，隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，島外市場的興起同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場的復(fù)蘇。經(jīng)過這幾年的發(fā)展，海南的別墅市場已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成表明市場逐漸走向成熟。2、市場供應(yīng)狀況分析供應(yīng)量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？趧e墅開發(fā)用地近2萬畝，平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在10萬平方米左右。以綜合容積率0.8計(jì)算，則近23年內(nèi)?？趧e墅市場的供應(yīng)量將達(dá)到940萬平方米，這還沒有計(jì)算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。區(qū)域分布以近郊為主目前絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中主要分布在?？跒臣拔骱０栋鍓K在售別墅項(xiàng)目總數(shù)占到了?？趧e墅供應(yīng)量的70%以上。如下所示：價(jià)格結(jié)構(gòu)合理通過對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前?？趧e墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價(jià)在200至300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。從價(jià)格上看，?？趧e墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與?？谑邢M(fèi)結(jié)構(gòu)存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。2、市場需求狀況分析 短期內(nèi)需求增長有限目前海南約80萬人口，以5口之家計(jì)算，約有16萬個(gè)家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國際慣例來統(tǒng)計(jì)，將有2的家庭購買別墅，這樣僅?？诒镜鼐吞N(yùn)藏著3200套別墅的消費(fèi)能力，它還未包括來自港臺(tái)地區(qū)及周邊省、市的購買者。而目前?？趧e墅上市的總量還不到1000套，仍然有較大空間。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)顯然是供過于求。海口市別墅市場在經(jīng)過前兩年的預(yù)熱之后，在近三年迎來供應(yīng)高峰期。本次調(diào)研表明，今年開盤的別墅項(xiàng)目就有5個(gè)，短期供應(yīng)量的增長速度超過了需求量的增長速度。對(duì)本項(xiàng)目而言，前期的市場定位變得尤為重要，如何在現(xiàn)今紛亂的競爭局面中實(shí)現(xiàn)利潤最大化并奠定初步的品牌基礎(chǔ)，市場定位的正確與否為根本之因素。3、市場前景預(yù)測 從需求結(jié)構(gòu)的角度分析，海口當(dāng)前別墅市場較之以前有了質(zhì)的飛躍，別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活的標(biāo)志，正在悄然走入普通百姓的生活。2002年，?？趧e墅市場的銷售面積、銷售金額在整個(gè)商品房銷售比例逐步上升。而隨著?？谌司鵊DP的逐步增長及海南獨(dú)特的路費(fèi)加入燃油價(jià)格、市政交通建設(shè)的不斷完善，私家車越來越多（海南私家車擁有量排第一），隨著第二套住宅時(shí)代的到來，時(shí)間、空間和距離有了新的概念，人們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來越為更多的購房者所接受，市場前景看好。 二、發(fā)展態(tài)勢綜述1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢規(guī)劃采用點(diǎn)狀、流線型的布局形式。別墅的綠化重點(diǎn)拋棄了中心圍合的景觀控制論，而以散點(diǎn)布置，確保一戶一景的綠化配比。房型目前?？谛麻_別墅的戶型結(jié)構(gòu)都比較科學(xué)，款式多樣，結(jié)構(gòu)都較為簡易，獨(dú)立別墅主力面積控制在250平方米。聯(lián)體別墅主力面積控制在200平米左右，主流結(jié)構(gòu)為一樓為公共空間，二樓為私人生活空間。使空間的利用更為人性化，功能的劃分更細(xì)。配套雙車位（主人車位+訪客車位）中央空調(diào)智能型熱水供應(yīng)器老年居室和太太書房地下家庭影視娛樂廳SPA建材門窗采用環(huán)保型隔熱橋氟碳烤漆工藝室內(nèi)管道全部銅管鋪設(shè)。紅外線防盜和瓦斯報(bào)警、緊急呼叫系統(tǒng)2、細(xì)分物業(yè)簡述獨(dú)立別墅主要分布區(qū)域：西海岸、?？跒?、海甸島上市量：約占全部的10%。市場價(jià)位：200萬1000萬主力面積：250平方米左右單價(jià)：5000元以上行情：2003年購買獨(dú)立別墅的比例上升，境外購買日趨增加。聯(lián)體別墅主要分布區(qū)域：西海岸、?？跒场⑿虏簫u、工業(yè)大道主力總價(jià)范圍：7080萬元主力面積范圍：200平米左右單價(jià)：30004000元/平米行情：是海口市別墅市場的主角排屋主要分布區(qū)域： 主力總價(jià)范圍：4060萬元主力面積范圍：150平米左右單價(jià)：2000-3000元/平米行情：是?？趧e墅市場的主角市場調(diào)查選取范圍說明西海岸位于?？谑形鞅逼瑓^(qū)，主要交通路線是濱海大道與市區(qū)金貿(mào)區(qū)相連。由此，規(guī)定了如下的本案市場調(diào)查的選取范圍：從整個(gè)西海岸來說，該區(qū)位的住宅項(xiàng)目的各類情況，將直接影響本案的規(guī)劃和市場定位及行銷情況，對(duì)之作全面細(xì)致的市場調(diào)查分析，意義重大：以“珠江廣場”為起點(diǎn)沿濱海大道到火車站方向車程為10分鐘至60分鐘左右的輻射區(qū)域，將是本案考察競爭性因素的主要物業(yè)區(qū)域，從別墅物業(yè)客戶群流來看，對(duì)本案構(gòu)成競爭影響的區(qū)域主要來自三個(gè)方面，即：其一為最鄰近本案的海口灣周邊物業(yè)及其形成的市場；其二為海甸島（新埠島）別墅物業(yè)及其形成的市場；本篇將對(duì)上述的本案市場選取范圍逐項(xiàng)研展，從而為有關(guān)方面把握市場機(jī)會(huì)，尋求機(jī)會(huì)，尋求市場切入點(diǎn)、規(guī)劃決策等提供系統(tǒng)詳實(shí)的依據(jù)。21虹山半島（一期）市場調(diào)查1 項(xiàng)目簡介2 小區(qū)規(guī)劃房型特點(diǎn)一期獨(dú)立別墅挑高6.3米大廳，南北選用超大面積雙層中空落地窗，主臥室為35平方米，面寬5.5米，配有20平方米的衛(wèi)浴和更衣室。主要空間劃分： 禮儀區(qū)：（下層）：入口（門廳）、起居室、客廳； 交往區(qū)：（下層）：廚房、餐廳； 私密區(qū)：帶更衣室的主臥（上層）、次臥兩個(gè)（上層）、書房（下層） 功能區(qū)：（下層）：洗衣房、儲(chǔ)藏室、工人房； 室外區(qū)：前院、后院、平臺(tái)（上層）一期四拼聯(lián)體別墅，房型設(shè)計(jì)比較單一簡單； 禮儀區(qū)：（一層）：入口（玄關(guān)）、客廳； 交往區(qū)：（一層）：廚房、餐廳； 私密區(qū)：帶平臺(tái)的主臥（三層）、次臥兩個(gè)（二層） 室外區(qū)：前院、后院、平臺(tái)（三層）一期采用主要車道與步行行道分流，車道沿外圍環(huán)形成環(huán)道設(shè)計(jì)，每戶無專門車庫配送。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容積率：0.28；綠化率：73%；棟距：18米左右小區(qū)景觀設(shè)計(jì)3 建筑風(fēng)格4 小區(qū)配套5 物業(yè)管理6 銷售價(jià)格7 客戶情況8 優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣：交通和地理位置優(yōu)勢西海灘位于濱海大道南側(cè)，西邊連接?？诨疖囌?，東邊連接?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)，進(jìn)入市區(qū)一路暢通無阻，直達(dá)目的地。憑借其近鄰中心城區(qū)的地理位置及其交通條件，吸引了眾多青睞者的目光。規(guī)劃優(yōu)勢如果我們把項(xiàng)目規(guī)劃按“軟硬”劃分，項(xiàng)目規(guī)劃的硬件是指別墅物業(yè)建筑、房型設(shè)計(jì)、房型設(shè)計(jì)、布局、公共服務(wù)配套、會(huì)所、小區(qū)景觀設(shè)計(jì)、道路、綠化、活動(dòng)場所構(gòu)成構(gòu)成的各種不同類型設(shè)施的總和，而“軟件”則是一種無形的使用空間的效果，如生活情趣、生活方式、舒適度、信息交流與溝通、安適感和歸屬感等。項(xiàng)目的市場定位規(guī)定了項(xiàng)目規(guī)劃的基本要求和項(xiàng)目規(guī)劃突出個(gè)性的可能方面和取向。目標(biāo)客層的細(xì)分決定了項(xiàng)目市場定位的寬窄度。西海灘的市場定位比較明確，主要面向中高檔別墅需求的消費(fèi)客層。劣勢：一個(gè)特定的別墅住宅小區(qū)，獨(dú)立式別墅和聯(lián)體別墅共存、產(chǎn)品種類拉開、互相映襯、互相交叉以滿足細(xì)分市場的不同需求者，從開發(fā)商的角度來說，其積極進(jìn)取的用意是很明顯的，問題的關(guān)鍵是同一個(gè)別墅住宅區(qū)內(nèi)，不同產(chǎn)品如何組團(tuán)、如何互補(bǔ)，更為至關(guān)重要的前題是，不同產(chǎn)品的自身必須適應(yīng)不同細(xì)分市場的需求，也即每一產(chǎn)品都必須找到自身的市場正確定位，一些樓盤在其推出的大面積、高價(jià)位、房型空間設(shè)計(jì)缺乏個(gè)性的聯(lián)體別墅，難以找到對(duì)應(yīng)的市場需求。對(duì)以居家生活為主的經(jīng)濟(jì)型別墅客層而言，西沙灘周邊公共交通環(huán)境尚明顯不夠發(fā)達(dá)、生活機(jī)能設(shè)施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟；物業(yè)單套總面積設(shè)計(jì)控制得不夠小，銷售單價(jià)偏高，總價(jià)更是太大等等。對(duì)中檔別墅消費(fèi)者而言，四拼的聯(lián)體建筑形態(tài)、房型缺乏個(gè)性和新潮、氣派等方面，在其往后的銷售過程中，預(yù)計(jì)仍會(huì)存在巨大的抗性。三、區(qū)位差異分析說明：鑒于別墅類物業(yè)的特殊性，不同的區(qū)位會(huì)存在相當(dāng)大的差異性，我們對(duì)各區(qū)塊的市場作比較分析。 ?？谑新?lián)體別墅市場調(diào)查1 ?？诼?lián)體別墅市場概況聯(lián)體別墅在歐美國家已經(jīng)流行了幾十年，在這些國家中至今仍有50%的人居住在被稱為TOWN HOUSE的聯(lián)體別墅中。我國前幾年于北京、廣州、上海等大城市開發(fā)的聯(lián)體別墅都取得不俗的銷售業(yè)績，其居住的舒適度與對(duì)周圍景觀的感知度與獨(dú)立別墅相差無幾。每套建面大約在130200平方米左右，有一至兩面墻體和鄰居公用，但有獨(dú)立的院子和車庫。一般建在城郊，價(jià)格不算高，很適合中等收入的家庭。從住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，聯(lián)體別墅打破了一般平面住宅的格局，通過樓層的變化、客廳與二樓形成的共享空間以及樓梯的連接等，豐富了居住者的視覺享受，使居住空間更具有寬敞感、舒適感，也使會(huì)客區(qū)和生活區(qū)的分割更明確，私密性更強(qiáng)。從聯(lián)體別墅的外部結(jié)構(gòu)看，獨(dú)門獨(dú)戶、獨(dú)享前庭后院，滿足了都市人對(duì)回歸自然生活的追求，如首層進(jìn)門的雨廊設(shè)計(jì)、樓上的陽臺(tái)、曬臺(tái)以及不同房型的外立更是許多人夢寐以求的居住夢想。從價(jià)格來看，聯(lián)體別墅常建立在遠(yuǎn)離城市中心地域，土地價(jià)格要低的多是不言而喻的，但聯(lián)體相對(duì)于獨(dú)立別墅來說，由于占地面積小價(jià)格就更實(shí)惠，而共享空間又遠(yuǎn)甚于獨(dú)立別墅。從眼下?？谠S多購房普遍關(guān)心的“得房率”是指住宅套內(nèi)面積與建筑面積的比例，一般住宅的建筑面積由套內(nèi)面積和公用面積兩部分組成，如多層的樓梯是公用面積，高層的樓梯、電梯位和走道均攤?cè)胱≌拿娣e，而別墅卻沒有公用面積，樓梯、走道都是私家住房的一部分，因此聯(lián)體別墅的“得房率”是相對(duì)比較高的。聯(lián)體別墅正是以上述諸多優(yōu)勢勁走?？跇鞘?，?？诼?lián)體別墅市場經(jīng)過幾年的發(fā)展演變，發(fā)展商已開始通過市場的細(xì)分，錯(cuò)開定位，使聯(lián)體別墅商品的受眾更為廣泛。從銷售對(duì)象看，目前海口行銷樓市的聯(lián)體別墅又可分為兩大層次。其一為面向富裕的中產(chǎn)階層的聯(lián)體或雙復(fù)式別墅。此類物業(yè)有的分布于一些中高檔別墅園區(qū)內(nèi)，伴隨著中、高檔的獨(dú)立別墅共存組團(tuán)，這些物業(yè)自身的軟、硬經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相對(duì)來說品質(zhì)較好，如房型空間的個(gè)性化設(shè)計(jì)、功能定位氣派獨(dú)特而超前、庭院較大、建筑材料、設(shè)備配套等選材講究、外立面建筑風(fēng)格高貴、使得戶主在居住的舒適度和對(duì)周圍景觀的感知度與同園區(qū)的中、高檔獨(dú)立式別墅相差無幾，此為類聯(lián)體別墅的售價(jià)相對(duì)較高，單價(jià)一般在4500元7000元/平方米，甚至更高，單套的面積也在200240平方米左右，總價(jià)達(dá)100多萬。其二為面向工薪階層的中、低檔聯(lián)體別墅、聯(lián)排式別墅和所謂的新獨(dú)院住宅，此類物業(yè)又被稱作“經(jīng)濟(jì)型別墅”。經(jīng)濟(jì)型別墅基本上都建在市郊區(qū)域，由于土地成本相對(duì)市區(qū)要低得多，而且目前此類物業(yè)的占地規(guī)模一般都在10萬方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場的價(jià)格較低，自然是適應(yīng)的消費(fèi)者也就更廣。因而此類的物業(yè)就比較注重交通，配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域。此類物業(yè)別墅沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在160平方米以內(nèi)，部分單價(jià)較低的也有面積達(dá)200平方米左右的。其單套價(jià)范圍一般在4000元以下/平方米，由此也就控制了總價(jià)不大（4080萬元之間）?！坝觅I城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外的別墅”是此類物業(yè)的特別墅象征。從目前市民的消費(fèi)承受能力看，此類物業(yè)更能滿足市場的需求，位于?？诒眳^(qū)的錦秋加洲花園的成功就是明證。目前，?？诩兇獾穆?lián)體別墅小區(qū)還是比較稀少，但是具有一定規(guī)模的別墅物業(yè)都會(huì)推出聯(lián)體房型，以適應(yīng)市場的日益需要。2 周邊區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域別墅市場概況區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介 本項(xiàng)目所處西海岸旅游度假區(qū)，是近年來政府開發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。位于?？谑形鞫?，濱海大道沿線有最佳景觀的海岸線橫亙東西。西海旅游度假區(qū)已開發(fā)西秀海岸、假日海灘、新國賓館、貴族游艇會(huì)、美視高爾夫、熱帶海洋世界。西海岸帶狀公園是?？谑新糜尉坝^主要景點(diǎn)，。得天獨(dú)厚的海景資源、綜合的休閑度假區(qū)加之便捷的交通優(yōu)勢使得該區(qū)域成為目前?？谑凶罹邆溟_發(fā)活力和潛力的房產(chǎn)發(fā)展區(qū)，投資的價(jià)值為眾多發(fā)展商所看好。二、區(qū)域樓市分析區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)存在的三大利好1、區(qū)域景觀較佳，為高檔旅游住宅區(qū)由于本案所處區(qū)域獨(dú)特的海景資源以及高檔休閑度假區(qū)的定位，目標(biāo)客戶群的范圍擴(kuò)至全島乃至內(nèi)地城市，顯然從地段資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場區(qū)隔，潛力巨大。區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的金貿(mào)區(qū)而言，整體市場正處于起步階段，消費(fèi)群則以高收入客戶為主。2、政策及規(guī)劃的前景看好隨著西海岸基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，海口火車站的開通以及?？谛乱?guī)劃的西海岸二期景觀綠化，便捷的交通與相對(duì)較低的開發(fā)成本這兩大優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。這其中尤其強(qiáng)調(diào)了新規(guī)劃中要一改過去城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局與房地產(chǎn)開發(fā)相互脫節(jié)的情況，要求房地產(chǎn)業(yè)同當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，這對(duì)本案開發(fā)顯然也是一大利好。3、周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動(dòng)該區(qū)域商品住宅的消費(fèi)。本案周邊有美園工業(yè)區(qū)、，而大批外企高級(jí)員工將形成一個(gè)相當(dāng)大的住宅消費(fèi)群，其較高的住宅消費(fèi)能力對(duì)別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的促進(jìn)作用。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)及弱勢1、區(qū)域特性及發(fā)展態(tài)勢明顯從項(xiàng)目周邊的現(xiàn)況來看，當(dāng)前西海岸房產(chǎn)開發(fā)主要集中在濱海大道沿線，主要依托金貿(mào)區(qū)較完善的市政配套及濱海大道，整體定位呈現(xiàn)出朝低容積率的、雙聯(lián)別墅為主，獨(dú)立別墅為輔的發(fā)展態(tài)勢。2、樓盤質(zhì)素差異較大、低層次的區(qū)域競爭激烈區(qū)域內(nèi)當(dāng)前有不少樓盤處于銷售進(jìn)程：如黃金海岸花園、長信海景花園，二者由于定位相近，加之開發(fā)時(shí)間相對(duì)較早，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，低層次的價(jià)格競爭使得上述樓盤的去化速度較慢。而位于本項(xiàng)目東南側(cè)的陽光西海岸由于其較新的規(guī)劃，產(chǎn)品設(shè)計(jì)采用新的建材，加之發(fā)展商先行營造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢，新近公開即引起了廣泛的關(guān)注。對(duì)該樓盤我們將跟蹤調(diào)研，從目前的市場情況來看，由于本案入市尚有時(shí)日，當(dāng)前周邊在售個(gè)案從規(guī)模和位置來說對(duì)本案構(gòu)成的競爭威脅較大。但由于樓盤之間的差異性，可能影響部分客戶對(duì)本區(qū)域的價(jià)格取向，有必要在本項(xiàng)目立項(xiàng)之初即考慮相應(yīng)區(qū)隔競爭對(duì)手的有效手段（此點(diǎn)將在下文詳細(xì)闡述我們的觀點(diǎn)）。3、區(qū)域規(guī)劃的不確定性由于政府的新整體規(guī)劃還沒有定案，西海岸旅游區(qū)建設(shè)尚處于初步階段，結(jié)合實(shí)際情況，中間的不確定因素較多，尤其部分與區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展休戚相關(guān)的配套設(shè)施有待進(jìn)一步明確，將直接對(duì)區(qū)域樓市的導(dǎo)向產(chǎn)生影響。4、區(qū)域市政配套建設(shè)的不完善當(dāng)前區(qū)域的市政配套較為欠缺，大型超市、學(xué)校、醫(yī)院、菜場等配套設(shè)施都沒有。該區(qū)域的生活配套要依托于秀英及金貿(mào)區(qū)，。5、公共交通系統(tǒng)的欠缺 別墅物業(yè)對(duì)公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前僅有梅靶線等兩路公交車，且遠(yuǎn)景規(guī)劃亦較為貧乏。西海灘及其周邊區(qū)域樓市的板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)形成區(qū)域特點(diǎn)。值得重視的是，無論是地理位置特別，還是隨著體別墅的產(chǎn)品市場定位，這里的聯(lián)體別墅樓市對(duì)本案具有最直接的影響從而也就量具參考性。其一、從地理位置來看，這里出行方便、公交線路多，生活配套服務(wù)設(shè)施充足；從入市價(jià)格來看，地區(qū)性均價(jià)為4300元/平方米，這里的聯(lián)體別墅因?yàn)槭袌龆ㄎ幻鞔_，樓市定價(jià)參考依據(jù)于周邊其他物業(yè)住宅。其二、其三、24 ?？谑袆e墅市場調(diào)查1 海口獨(dú)立別墅市場概況獨(dú)立式別墅以其獨(dú)特的建筑風(fēng)格及其住宅功能，既徹底保證了居家的私密性，又體現(xiàn)了居家的私密性，又體現(xiàn)了居住者的品位。獨(dú)立式別墅在市區(qū)和