從房屋征收到房屋平移——房地產估價無處不在

從房屋征收到房屋平移房地產估價無處不在摘自中國房地產估價與經紀2017年6期作者：丁金禮一、房屋征收補償后需要平移“新、奇、特”估價業(yè)務誕生2008 年，河南省南陽市市區(qū)仲景路需要拓寬改造，大批臨街居民房屋、商鋪及辦公樓被征收（當時稱為“拆遷”）補償后拆除。其中，位于路東側的信用社臨街五層綜合樓占壓道路紅線，2008 年11月經補償后等待拆除。該房屋混合結構，部分鋼混結構，建成年份為1988 年，建筑面積3792.00 平方米，近年進行過裝飾裝修，質量、成新較好。就在信用社綜合辦公樓等待成為建筑垃圾的時候，東鄰南陽市第二人民醫(yī)院急需辦公及住院用房，看中了信用社綜合辦公樓。經與政府征收指揮部協(xié)商，欲將其購買后往東平移并轉向90，作為醫(yī)院辦公及住院用房。但因無此類房屋購買參考實例及相關政策規(guī)定，雙方對平移房屋 前購買價格無法達成一致意見，故委托房地產估價機構對待平移房屋的價值進行評估。至此，一個百年不遇、千年等一回的“新、奇、特”房地產估價業(yè)務誕生了。二、房屋平移估價的技術路線移樓方移樓的目的是為了繼續(xù)使用建筑物，也即經過移樓（續(xù)建）而獲得有使用價值的房屋。移樓完成后的房屋價值可以估算，移樓成本及其帶來的相關費用也可以調查測算，利用假設開發(fā)法的原理和估價思路，能夠計算出待平移房屋的價值。即先計算出移樓完成后的房屋價值，再扣除移樓成本及由 此帶來的相關稅費，便可得到在平移后繼續(xù)使用前提下的房屋購買價值。并制訂了詳細的工作計劃：一是調查了解移樓過程所涉及的費用，列出估價中所需的數(shù)據、參數(shù)，便于準確、快速收集資料；二是確認各項數(shù)據、參數(shù)的合理性及客觀性，進行詳細測算；三是針對房屋平移估價的特點，制訂科學、規(guī)范的報告版本。三、房屋平移估價的主要過程（一）估價方法選擇由于房屋平移前所占用的土地使用權已被國家征收，平移后占用土地為移樓方原有土地使用范圍，同時，房地產市場上類似交易實例缺乏，也無類似房屋的收益資料且房屋不能在原地繼續(xù)使用，無法采用比較法、收益法和成本法估價。但估價對象欲平移后繼續(xù)使用，具有開發(fā)價值，需要完成必要的后續(xù)建設工程，宜采用假設開發(fā)法進行評估。在求取移樓完成后房屋價值時，因不含土地使用權，特殊性極強，無法采用比較法或收益法，考慮該區(qū)域類似房地產的開發(fā)成本、利息、利潤資料較多且真實可靠，宜采用成本法評估移樓完成后的房屋價值（移樓成本測算與移樓完成后房屋成本測算不同）。從政府角度講，建筑物占用土地使用權已被國家征收，政府擁有房屋的處置權。目前只有兩種處置方案：一是原地拆除，僅存殘值；二是平移后繼續(xù)使用，發(fā)揮其應有的使用功能，但需近鄰業(yè)主有移樓意向。由于估價對象東鄰南陽市第二人民醫(yī)院經營形勢良好，規(guī)模急需擴大，需要辦公和住院用房，院內已預留有建設空地，如果新建綜合辦公樓，將花費大量的資金，需要較長的時間運作。而估價對象相距約20 米，結構為鋼混及混合相結合，質量較好，外觀整潔，平面布局符合醫(yī)院經營、辦公要求。將其往東平移繼續(xù)使用是最經濟且最省時的舉措。故估價對象東鄰南陽市第二人民醫(yī)院有移樓意向，使估價對象平移成為可能。（二）最高最佳利用分析1合法性分析估價對象的合法用途及實際用途均為商辦綜合，擁有合法的房地產權利證書，能夠合法使用、合法處分，但房屋占壓城市新規(guī)劃道路紅線，被列入征收范圍并已獲得征收補償金，房屋的處置權歸政府，房屋所占用的土地使用權已被國家征收。經估價對象東鄰南陽市第二人民醫(yī)院與河南省南陽市仲景路建設工程指揮部及政府有關部門協(xié)商，將估價對象東移后繼續(xù)使用符合規(guī)劃要求，可合法移樓。2估價對象最高最佳利用分析估價對象為已獲得征收補償?shù)拇鸪课?，目前只有兩種處置方案：一是原地拆除，僅存殘值；二是平移后繼續(xù)使用，發(fā)揮其應有的使用功能，且東鄰南陽市第二人民醫(yī)院有移樓意向。因此，估價對象平移后繼續(xù)使用最為有利，本次評估以平移后繼續(xù)使用為估價前提，即易地使用前提。但是，這種前提不在當時房地產估價規(guī)范規(guī)定的五種前提之內，需要大膽創(chuàng)新與突破，這也是“新、奇、特”估價業(yè)務需要解決的問題。（三）估價中的主要難點和解決方案房屋平移估價的主要難點有：一是移樓成本確定。移樓成本包括人工費、材料費、機械費、設計費、平移費、管理費、稅金、利潤及給排水、供電配套連接費等。因移樓工程數(shù)量少，特殊性極強，其成本與移動距離、轉移角度、擬移地址地質狀況、城市基礎設施管線分布等因素有關，不易收集分析得到社會平均移樓成本，一般可參考移樓雙方簽訂的移樓工程合同中的工程報價單，但其真實性無法完全保證：二是被平移房屋產權交易過戶規(guī)定的缺失。傳統(tǒng)意義上房屋征收即意味著房屋被毀、產權滅籍，而征收房屋被平移后繼續(xù)使用時房屋的合法性應依賴于原房屋的產權轉讓，但要符合城市規(guī)劃要求。平移房屋如何轉讓？稅費如何繳納？原產權人有無配合義務？均無遵循?？紤]被征收房屋的原產權人已與被征收房屋無任何關系，不可能負擔今后可能出現(xiàn)的過戶費用，移樓方在辦理房屋權屬手續(xù)時，需要代為繳納賣方應支付的營業(yè)稅及城市維護建設稅、教育費附加。同時經調查，移樓辦理房屋產權手續(xù)時賣方應付的另一半交易手續(xù)費經指揮部協(xié)調可以免交，稅費繳納基數(shù)為待移房屋評估價值。（四）估價測算過程第一種處置方案：（原地拆除）殘值估算根據國家有關房屋征收管理的法律、法規(guī)及當?shù)赜嘘P規(guī)定，具有房屋拆遷資質的拆遷企業(yè)可以實施拆除業(yè)務，具體負責房屋拆除、建筑垃圾清運、場地平整工作，可獲得拆除材料的所有權。一般情況下，拆遷企業(yè)需向管理機構或部門繳納一定比例的費用（相當于殘值），但對結構復雜、拆除難度大、機械費用高的拆除項目，管理機構或部門需根據具體情況進行補貼。如果按照第一種處置方案，房屋原地拆除，政府只能得到拆遷企業(yè)繳納的費用。按照費用收取標準，多層混合結構房屋 8 元平方米，估價對象建筑面積3792.00 平方米，故原地拆除殘值=3792.00 X 8=30336.00（元）即如果按照第一種處置方案，房屋原地拆除，政府最多能得到30336元殘存價值。第二種處置方案：（平移后繼續(xù)使用）待平移房屋價值評估根據假設開發(fā)法的基本原理及計算公式，計算待平移房屋價值的公式為：待平移房屋價值=平移完成后的房屋價值-移樓成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-銷售費用-投資利潤-投資者購買待平移房屋應負擔的稅費1平移完成后房屋價值測算運用成本法測算估價對象房屋在價值時點（當時叫估價時點）的價值，其計算公式為：房屋價值=房屋重新購建價格-建筑物折舊額根據移樓合同，移樓工期為2個月，即移樓完成日距價值時點僅2個月，其間金融市場和房地產市場預計相對平穩(wěn)，建筑物成新也沒有大的變化，平移完成后房屋價值與價值時點房屋價值基本一致。按照成本法計算房屋價值的常用方法測算房屋價值，但要考慮所移房屋為舊樓，因此要扣除建筑物折舊；同時移樓技術已經成熟，移樓過程中不會產生物理損害折舊。2移樓成本移樓成本一般可參考移樓雙方簽訂的移樓工程合同中的工程報價單。根據委托方提供的移樓工程合同及報價單，估價對象房屋需往東平移至指定位置并轉向90，由南北向變成東西向，工期2個月，移樓成本為人民幣218萬元。3管理費用管理費用是為組織和管理房屋平移活動所必要的費用。由于移樓工程工期較短，需協(xié)調的事項和所需的管理人員較少，其管理費用可按正常房地產開發(fā)管理費用的1/3計算，即管理費用約占移樓成本的1%。4投資利息投資利息是在房屋平移活動結束之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息。移樓工程合同工期為2個月，價值時點一年期貸款基準利率為5.31%，融資費用約為0.8%，一年期貸款利率取6.11%。假定移樓成本及管理費用資金均勻投入，計息期為移樓工期的一半。5銷售稅費銷售稅費是預（銷）售房地產應由賣方繳納的稅費。移樓方移樓不是為了開發(fā)銷售，但是由于被征收房屋已進行貨幣補償，原產權人不再負擔今后可能出現(xiàn)的過戶費用，移樓方在辦理房屋手續(xù)時，需要代為繳納賣方應支付的營業(yè)稅及城市維護建設稅、教育費附加。根據有關規(guī)定，結合當?shù)氐膶嶋H情況，營業(yè)稅及其附加按售價的一定比例計算。6銷售費用銷售費用是預（銷）售房地產所必要的費用。移樓方移樓不是為了開發(fā)銷售。根據估價目的，不考慮銷售費用，即銷售費用為0。7投資利潤投資利潤是投資房屋平移應得的利潤?？紤]移樓工期短和非盈利性，移樓的投資利潤應取移樓方正常經營的利潤率，即投資移樓方假如把同樣的資金投入醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)用于病人住院的收益率。根據對當?shù)仡愃埔?guī)模醫(yī)院經營情況的調查，在需要擴大醫(yī)療規(guī)模的前提下，其年直接成本利潤率大約在15%-25%之間。本次移樓工期為2個月，其直接成本利潤率為2.5%-4.17%之間，考慮移樓后還需對房間整理、消毒等因素，直接成本利潤率應取中等偏上水平，故確定其直接成本利潤率為4%。8投資者購買待平移房屋應負擔的稅費根據當?shù)胤康禺a市場資料，購買非住宅房屋買方應負擔4%的契稅、0.25%的交易手續(xù)費、0.3%的副食調節(jié)基金，共計4.55%，故確定投資者購買待平移房屋應負擔的稅費為4.55%（賣方為被拆遷人，移樓辦理房屋產權手續(xù)時應付的另一半0.25%交易手續(xù)費可經政府批準免除）。9求取待平移房屋價值待平移房屋價值=平移完成后的房屋價值-移樓成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-銷售費用-投資利潤-投資者購買待平移房屋應負擔的稅費經評估測算及綜合分析，確定估價對象在價值時點平移后繼續(xù)使用前提下的房屋價值為人民幣470456 元。即按照第二種處置方案，房屋平移后繼續(xù)使用，擬平移房屋人南陽市第二人民醫(yī)院可以承受的最高價為470456 元。（五）估價結果如果房屋原地拆除，政府最多能得到 30336元殘存價值，如果房屋平移后繼續(xù)使用，擬平移房屋人南陽市第二人民醫(yī)院可以承受的最高價為470456 元。確定被征收房屋平移前市場價值額度時，建議雙方在不低于殘存價值30336 元、不高于擬平移房屋人可以承受的最高價470456 元的范圍內，考慮擬平移房屋人的實際需求，以接近最高價為宜，具體款額由雙方協(xié)商。四、房屋平移估價的社會影響及啟示估價報告出具后，南陽市第二人民醫(yī)院最終以470456 元的價格購買了待平移房屋，并很快實施了房屋平移，房屋遂成為醫(yī)院的綜合樓。因房屋平移在當?shù)貙儆谑状?，平移過程中吸引了大批居民觀看，紛紛贊揚現(xiàn)代技術的進步及社會資源優(yōu)化利用的新舉措，社會反響良好。在本次估價中，估價師結合估價目的和估價對象特點，創(chuàng)造性地探索出一條新的工作思路。一般來講，平移房屋分使用性移樓和保護性移樓兩種。對估價而言，主要是使用性移樓，又分被動性移樓和主動性移樓，前者是指因征收或其他原因，房屋不能在原地存在，往往涉及產權轉讓問題；后者是指因采光、朝向或其他原因，房屋移動后能提升使用價值且經濟上可行、技術上可能的房屋平移，往往不涉及產權轉讓問題。使用性移樓估價均可按照假設開發(fā)法的思路進行，但要根據具體情況區(qū)別對待，不能盲目套用統(tǒng)一的公式。五、房地產估價無處不在的思想有助手估價技術進步（一）估價師應樹立房地產估價無處不在的思想隨著經濟的發(fā)展和科技的進步，加之居民物權保護意識的增強，估價師會面臨越來越多的新問題和新挑戰(zhàn)。如何靈活運用房地產估價理論和方法，為社會提供有價值、有意義的專業(yè)服務，是房地產估價行業(yè)和估價師無法回避的現(xiàn)實問題，更是義不容辭的社會責任。房地產估價師樹立估價無處不在的思想，可以使房地產估價行業(yè)始終保持旺盛的生命力。（二）估價無處不在的思想有利于估價技術創(chuàng)新我們在承辦被征收房屋平移估價業(yè)務之后，估價無處不在的思想就已牢牢樹立，估價技術創(chuàng)新的熱情被激發(fā)出來。對出現(xiàn)的“新、奇、特”估價業(yè)務不再感到陌生與排斥，甚至喜歡一些具有挑戰(zhàn)性的估價項目，針對新的估價需求搞一些專題研究，并取得了較好社會效益和經濟效益。例如，我們先后研究了房屋因曰照受到影響而造成的價值貶損、房屋因層高不達約定標準而造成的價值損失評估等。（三）估價無處不在的思想有利于完善估價理論征收房屋再平移，超出了當時房地產估價規(guī)范中的幾種最高最佳使用前提，我們認為未來修改規(guī)范時有必要進行補充完善。在房地產估價規(guī)范修改征求意見時，我們提出了“易地使用前提”，即當現(xiàn)有建筑物不能在原地使用且有平移的必要性和可能性時，應以平移再予以使用為估價前提。后因此類市場行為太少，不足以用條款規(guī)定，但反映在新修訂的房地產估價規(guī)范（2.0.5 條第2款6）中，即“上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進行估價”，其中的“