不動產(chǎn)估價第八章其他估價方法.ppt

第八章其他估價方法 8 1路線價法 一 路線價法的基本原理1 幾個基本概念2 路線價法的基本原理3 基本計算公式4 特點與適用范圍 是設定在路線上的標準地塊的單位價格 是指具有同一路線價的地段 也就是說 在這一地段范圍內的各幅土地 可根據(jù)該路線價來計算其價格 城市中 隨著土地離道路距離的增加 道路對土地利用價值影響為零時的深度稱為市街地的標準深度 1 路線價 2 路線價區(qū)段 3 標準深度 4 深度指數(shù)表 以道路為基準 按距離道路的變化情況編制的地價變化表稱為深度指數(shù)表 標準深度的連線稱為里地線 里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地 里地線以外的區(qū)域稱為里地 5 里地線 6 路線價法 是根據(jù)地域區(qū)段的路線價 結合深度指數(shù)表 用數(shù)學方法計算臨接同一街道的各幅土地價格的一種估價方法 特定街道 臨街線 里地線 標準深度 里地 臨街地表地 基本計算公式為 待估土地的價格 路線價 深度指數(shù) 土地寬度 修正額或 路線價 深度指數(shù) 土地面積 修正額 4 路線價法的精度與路線價及深度指數(shù)體系密切相關 1 只適用于對城市土地的估價 特別是對土地的課稅 或對土地的重新規(guī)劃等大范圍內對大幅土地的估價 具有省時 省力 公平合理的優(yōu)點 2 路線價法需要較多的交易實例 且土地市場要規(guī)范 3 能快速評估多宗土地的價格 二 路線價法的估價步驟1 劃分路線價區(qū)段2 設定標準深度3 測算路線價4 測定深度修正系數(shù)表5 編制其他宗地條件修正系數(shù)表6 計算臨街各宗地價格 主要是根據(jù)接近性原則進行劃分 即接近性大致相等的地段 應劃為同一路線價區(qū)段 所謂接近性大致相等 是指決定土地價格的因素基本相近 具體劃分方法為 1 一般以一街區(qū)長度為一路線價區(qū)段 不同的街區(qū) 路線價也不同 2 路線價區(qū)段的具體長度根據(jù)土地的用途和繁華程度而有所變動 3 如果同一街道的兩側土地 在用途 繁華程度方面有很大差別時 兩側土地的路線價區(qū)段可進行不同的劃分 路線價也可不盡相同 這時在觀念上應視為兩個路線價區(qū)段 1 眾數(shù)2 平均數(shù) 2 對這些土地價格進行平均 以此平均單價作為計算該路線價區(qū)段內各幅土地價格的依據(jù) 1 根據(jù)收益法 市場法等方法 求取同一路線價區(qū)段內的數(shù)幅具有標準深度的土地價格 2 路線價的表示及其對估價公式的影響1 面積表示方式上的不同 在以美國為代表的西方國家中 它是以寬1英尺 深100英尺的細條型土地為計算的 因而在歐美國家 路線價法的計算公式可表示為 待估土地的價格 路線價 深度指數(shù) 土地寬度 日本 臺灣則是以每坪或每平方米為計算單位的 因此路線價的計算公式為 待估土地的價格 路線價 深度指數(shù) 土地面積 2 計量單位的差異歐美國家以貨幣表示 如每平方英尺2000美元日本以點數(shù)表示 如路線價為1000點 一般地 距離街道越遠 土地價格越低 這種現(xiàn)象被稱為深度價格遞減現(xiàn)象 深度指數(shù) 又稱為深度百分率 它是用以表示距離街道的深度對土地價格的影響程度 例如 以臨街1英尺寬 100英尺深的土地價格為100 的話 前面50 土地的價格為75 后面50 的土地的價格為25 街道 50 75 50 25 蘇慕斯法則 一 深度指數(shù) 深度指數(shù)表與深度價格遞減比率 街道 25 37 5 25 12 3 25 29 5 25 20 7 霍夫曼法則 街道 25 40 0 25 10 0 25 30 0 25 20 0 四三二一法則 反映深度變化對土地價格影響程度的表格 即為深度指數(shù)表 又稱為深度百分率表 深度指數(shù)表的格式如下 在同一路線價區(qū)段內 土地價格隨土地深度的增加而呈下降趨勢 這種趨勢若用比率表示 即為深度價格遞減比率 3 計算個別深度百分率或個別深度指數(shù) 將a1 a2 a3 an 1 an折算為百分率表示 就是一系列個別深度百分率 4 計算平均深度百分率 a1 a1 a2 2 a1 a2 a3 3 a1 a2 a3 an 1 an n5 計算累計深度百分率 a1 a1 a2 a1 a2 a3 a1 a2 a3 an 1 an 1 深度對土地價格的影響程度 隨著土地與街道距離的加深 而相應降低 直至消失 2 矩形土地的單價A是n幅土地單價的平均數(shù) 即A a1 a2 a3 an 1 an nmnA m a1 a2 a3 an 1 an 深度指數(shù)表的編制方法如下 1 確定標準深度為100 例如某路線價區(qū)段內 大多數(shù)土地的深度為18米 則以18米為其標準深度 其深度百分率為100 2 低于標準深度 則向臨街方向遞增或遞減 3 超過標準深度 則進行遞減或遞增 1 寬度修正2 寬深比率修正3 容積率修正4 出讓 轉讓年期修正5 朝向修正6 地價分配率修正 以臺灣的操作方法為例里地線的標準深度以距離臨街線18米為準 一 臨街地1 臨街地深度未達里地線者 平均每平方米單價依其深度 按深度指數(shù)表計算 臨街地深度指數(shù)表 2 平行四邊形的宗地 以其高度為臨街深度 按臨街深度指數(shù)表計算其單價 3 平行邊與臨街線一致的梯形宗地 以其高度為臨街深度 按臨街深度指數(shù)求得單價后 再視其上下兩邊長短的比例及利用價值進行加價或減價補正 補正額不超過兩成 平行邊與臨街線垂直的宗地 以兩邊中點的連線為其臨街深度 按臨街深度指數(shù)計算其單價 不再進行加價或減價補正 4 正三角形 以三角形的一邊為臨街線 的宗地 以其高度的1 2為臨街深度 按臨街深度指數(shù)計算其單價 5 逆三角形的宗地 以其在臨街線上的頂點與底邊中點垂直距離1 2 及底邊中點深度為起訖深度 比照袋地計算其價格 6 街廓縱深在36米以下者 應以中間線分前后兩部分 分別按其深度指數(shù)計算其臨街單價 7 宗地深度較深而超過里地線者 其單價應以里地單價與臨街地單價按面積比例平均計算其臨街單價 二 街角地1 街角地地價除依正街的臨街深度按臨街深度指數(shù)計算單價后 并斟酌加計旁街地價 加計的方法以縱橫臨街線的交叉點起每4 5米為一級距進行加成 2 街角地如因陸橋或地下道出入口等因素而影響利用價值時 斟酌進行減成補正 三 袋地袋地的單價依其深度的起訖 按袋地深度指數(shù)表計算 8 2長期趨勢法一 長期趨勢法的基本原理 一 長期趨勢法的基本原理 1 定義長期趨勢法又稱外推法 延伸法 趨勢法等 是指依據(jù)某類不動產(chǎn)價格的歷史資料和數(shù)據(jù)將其按時間順序排列成時間序列 運用一定的數(shù)學方法 預測其價格的變化趨勢 從而進行類推或延伸 做出對這類不動產(chǎn)價格在估價期日的推測和判斷 估算出這類不動產(chǎn)價格的方法 2 基本原理依據(jù)不動產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)及變動規(guī)律 3 趨勢法不考慮價格變動的因果關系 二 長期趨勢法的特點 1 結果具有預測性 2 依據(jù)時間序列排成的不動產(chǎn)價格不存在單一的規(guī)律性 1 長期趨勢變動狀態(tài) 長期上升 下降或平穩(wěn)發(fā)展2 循環(huán)變動狀態(tài)3 不規(guī)則趨勢變動狀態(tài)4 季節(jié)性變動趨勢 三 長期趨勢法的適用前提 范圍及運用步驟1 適用前提 3 運用步驟1 收集資料2 整理分析資料 排成時間序列3 分析找出數(shù)據(jù)變化規(guī)律4 選擇適當?shù)拈L期趨勢法進行估價 2 適用范圍 具有長期的 足夠的和真實的不動產(chǎn)價格資料和數(shù)據(jù) 適用于預測不動產(chǎn)未來價格總體水平及其走勢 四 長期趨勢法的優(yōu)缺點1 優(yōu)點適用范圍廣客觀估價成本低資料較易獲得不考慮價格變動的因果關系 2 缺點估價結果帶有預測性缺乏不動產(chǎn)價格歷史資料的地區(qū)無法使用估價結果的準確性取決于估價數(shù)據(jù)選取的時間估價結果的準確性易受政策因素的影響 二 線性趨勢分析法 一 平均增減量趨勢法 d 168 167 170 169 4 168 5P2002 P0 168 5 6 1871 元 m2 二 直線回歸趨勢法 運用直線回歸趨勢法估價的前提是 房地產(chǎn)的歷史價格時間序列散點圖應表現(xiàn)出明顯的線性趨勢 三 非線性趨勢分析法 一 移動平均趨勢法