香泉花園步行街嘉誠文具店出租價格估價報告.doc

房地產(chǎn)估價評估報告Report of Real Estate Appraisal 項目名稱：香泉花園步行街嘉誠文具店出租價格評估報告委托單位：略估價機(jī)構(gòu)：略估價人員：李娜 李揚(yáng) 李慧霞 曹小雪 鄭坤坤作業(yè)日期：2011/4/302011/5/28報告編號：略 目 錄一、致委托方函2二、估價師聲明3三、估價的假設(shè)和限制條件4四、估價結(jié)果報告6（一）委托方（略）6（二）估價方6（三）估價對象6（四）估價目的7（五）估價時點(diǎn)7（六）價值定義7（七）估價依據(jù)7（八）估價原則7（九）估價方法8（十）估價結(jié)果8（十一）估價人員9（十二）估價作業(yè)日期9（十三）估價報告應(yīng)用的有效期9五、香泉花園步行街嘉誠文具店出租價格評估技術(shù)報告9六、附件（略）20一、致委托方函*： 受貴單位的委托，本公司估價人員于2011年5月24日對湖北三友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬坐落于咸寧市溫泉區(qū)香泉花園步行街房地產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘。估價人員結(jié)合委托方的估價目的，遵循估價的原則和估價程序，選用適宜的估價方法，并在依據(jù)委托方提供的資料、現(xiàn)場查勘的結(jié)果以及本公司估價人員的經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，確定估價對象在2011年5月24日于本報告的假設(shè)和限制條件下的商鋪?zhàn)赓U價格為1653元/月，人民幣大寫壹仟陸佰伍拾叁元每月，以上結(jié)果的運(yùn)用，請詳細(xì)閱讀本報告全文。此致咸寧*價格評估有限責(zé)任公司 法人代表：* 二0一一年五月二十五二、估價師聲明我們保證，在我們的職業(yè)道德，專業(yè)知識和經(jīng)驗的最佳范圍內(nèi)：1.本估價報告的內(nèi)容是真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2.本估價報告的分析、意見和結(jié)論，是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但要受到本估價報告中已說明的假設(shè)條件的限制和影響。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有任何利害關(guān)系，對與該估價對象相關(guān)的各方面當(dāng)事人沒有任何的偏見，也沒有任何個人利害關(guān)系。4.我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價 報告。 5.本公司估價師*已對坐落于咸寧市溫泉區(qū)香泉花園步行街的房地產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7.估價報告使用方如發(fā)現(xiàn)本估價報告的文字或數(shù)字因校對原因出現(xiàn)差錯，請及時通知本公司進(jìn)行更正。注冊房地產(chǎn)估價師：二0一一年五月二十五日三、估價的假設(shè)和限制條件（一）估價的假設(shè)條件1.本次評估假設(shè)在估價時點(diǎn)為2011年5月24日，估價對象為合法完整房屋。房地產(chǎn)其它權(quán)利諸如抵押權(quán)、典權(quán)等不存在；也不存在司法及行政機(jī)關(guān)的依法裁定、決定查封和其他限制該房地產(chǎn)權(quán)利和影響其公開市場價值的情形，不存在法律、法規(guī)規(guī)定禁止估價對象按本次評估目的的使用的其他情形。一旦本次評估假定條件下與事實(shí)不符，委托方應(yīng)給予充分的考慮與重視另行評估。2.假設(shè)在估價時點(diǎn)為2011年5月24日的房地產(chǎn)市場為公開、公平的均衡市場。3.本次估價中所需的資料來源由委托方提供，且假設(shè)委托方提供的資料均真實(shí)有效。4.本次估價以估價對象能持續(xù)使用為假設(shè)前提。5.本次評估是以估價對象在估價時點(diǎn)時的狀況為依據(jù)進(jìn)行的。估價人員對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于估價對象在勘察日（2011年5月24日）的外觀及使用情況，對被遮蓋、未暴露、室內(nèi)裝修難以接觸的部位，本評估報告假設(shè)這些部位均符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、安全使用標(biāo)準(zhǔn)、驗收規(guī)范，在有效使用期內(nèi)均能正常使用。（二）估價的限制條件1.本估價報告的出具日期為2011年5月25日，有效期為六個月，隨時間推移，本估價報告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。2.本估價報告的結(jié)果是在本次特定的估價目的和用途下形成的，不適用于其他目的，若改變用途或估價目的，需另行評估。3.本報告估價結(jié)果沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式對估價對象房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場結(jié)構(gòu)和供求關(guān)系的變化以及遇有自然力和不可抗力等因素可能對房地產(chǎn)價格的影響4.本報告必須完整使用方為有效，因僅使用本報告部分內(nèi)容而導(dǎo)致可能的損失，本估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。估價報告使用者應(yīng)充分關(guān)注本報告中的“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”、“風(fēng)險提示”和“使用提示”。5.本報告僅供委托方、貸款銀行和房地產(chǎn)主管部門使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)的許可，不得提供給除政府主管部門以外的任何單位和個人，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。6.本報告的最終解釋權(quán)為本估價機(jī)構(gòu)。四、估價結(jié)果報告（一）委托方（略）（二）估價方名稱：咸寧學(xué)院法定代表人：(略)地址：溫泉區(qū)咸寧大道88號（三）估價對象嘉誠文具店是位于咸寧市溫泉區(qū)咸寧大道1號香泉花園步行街內(nèi)某商鋪，產(chǎn)權(quán)屬湖北三友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有，建筑面積為76，步行街北臨鄂南高中，西靠學(xué)苑小區(qū)，距咸寧學(xué)院200米，東臨近香泉花園小區(qū)，交通便捷，離客運(yùn)中心約500米，附近公共配套設(shè)施齊全。該步行街建于2006年，水、電、衛(wèi)齊全。該商鋪?zhàn)鞒瘱|，完損等級為基本完好房，工程質(zhì)量和維護(hù)保養(yǎng)狀況較好。（四）估價目的 評估出租價格（五）估價時點(diǎn)2011年5月24日（六）價值定義本報告中的估價結(jié)果為估價對象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價時點(diǎn)的公開市場月租金。（七）估價依據(jù)1. 國家和地方的法律、法規(guī)、司法解釋、部門規(guī)章和所在城市的相關(guān)規(guī)定。2. 專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)估價規(guī)范3. 估價人員掌握和搜集的資料。（八）估價原則1. 獨(dú)立、客觀、公正原則。2. 合法原則：應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提。3. 替代原則：要求估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。4. 最高最佳使用原則：要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。5. 估價時點(diǎn)原則：房地產(chǎn)價格有很強(qiáng)的時效性，估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價值或價格。（九）估價方法近幾年來，咸寧市房地產(chǎn)市場較活躍，估價對象所在的區(qū)域交易實(shí)例較多，故可用市場比較法作為第一種方法評估；又考慮到估價對象為收益性房地產(chǎn)，故也可用收益法作為第二種方法。結(jié)合本次估價目的、估價對象的用途，確定本次估價采用市場比較法和收益法。市場比較法是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。收益法是指預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（十）估價結(jié)果根據(jù)估價目的和估價對象的特點(diǎn)，結(jié)合咸寧市房地產(chǎn)市場的狀況，估價對象以市場收益法和收益法評估結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價結(jié)果的確定。經(jīng)評估，確定本次估價對象建筑面積76平方米，于估價時點(diǎn)2011年5月24日，估價對象在滿足本估價報告的全部假設(shè)和限制條件下的評估價值為1653元/月，人民幣大寫壹仟陸佰伍拾叁元每月。（十一）估價人員李娜 李揚(yáng) 李慧霞 曹小雪 鄭坤坤（十二）估價作業(yè)日期2011年4月30日2011年5月28日（十三）估價報告應(yīng)用的有效期本報告的出具日期為2011年5月25日，本報告的應(yīng)用有效為2011年5月25日至2011年11月25日止。隨著估價對象所在的房地產(chǎn)市場的變化，估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。五、香泉花園步行街嘉誠文具店出租價格評估技術(shù)報告（一）房地產(chǎn)實(shí)物權(quán)益狀況因素分析1.香泉花園步行街為一棟兩層框架結(jié)構(gòu)商業(yè)用房。其嘉誠文具店位于第一層，建筑面積76。 2.裝修情況為：普通裝修。因裝修時間較早，裝修部分有不同程度的損壞。3.香泉花園步行街2006年建成，湖北三友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，土地使用年限截止至2055年。 （二）區(qū)位狀況因素分析香泉花園步行街位于咸寧市溫泉區(qū)咸寧大道特1號，估價對象西臨學(xué)苑小區(qū)，處于咸寧大道與賀溫路之間，周邊有鄂南高中、咸寧學(xué)院、香泉花園小區(qū)等大型物業(yè)。隨著近幾年的建設(shè)開發(fā)，周邊大型物業(yè)較多，交通便利。（三）市場背景分析：影響房地產(chǎn)價格的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)房地產(chǎn)總體水平的社會、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)稅收政策、人口與城鎮(zhèn)發(fā)展、土地利用規(guī)劃及計劃等?？紤]到估價對象所處位置，處于人口流動量較大，位置較優(yōu)越，租金基本上逐年增長，并考慮到本市目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，通過預(yù)測，估價對象市場前景較好。（四）最高最佳使用分析：最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。根據(jù)估價的合法性和估價目的，估價對象現(xiàn)用途為商業(yè)，估價人員確定現(xiàn)用途為估價對象的最高最佳使用途徑。（五）、估價方法選用估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)及估價目的，確定運(yùn)用市場比較法、收益法作為本次估價的基本方法，其技術(shù)路線如下： 1根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，“有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價方法”，本估價報告采用市場比較法，遵循市場比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對影響價格的各項因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價對象與可比實(shí)例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，求取估價對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格。2根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”，由于估價對象系經(jīng)營用房，具有收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將其未來各年的凈收益折算到估價時點(diǎn)上，計算出估價對象房地產(chǎn)收益價格。3對以上兩種方法測算的價格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價對象租賃價格。（六）、估價測算過程市場法1、選取可比實(shí)例：項目實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例名稱北極星飾品店轉(zhuǎn)角服飾店尊貴運(yùn)動休閑專賣店交易日期2010.52010.62010.4租賃期限331交易情況正常正常正常租賃面積（）607680付款方式先付后用，一年付一次先付后用，一年付一次先付后用，一年付一次稅費(fèi)負(fù)擔(dān)出租人出租人出租人，修繕責(zé)任承租人承租人承租人租賃單價（元/月）2000180018002、租賃價格內(nèi)涵的統(tǒng)一，建立可比基礎(chǔ)為了統(tǒng)一租賃價格內(nèi)涵，需對租賃期限、付款方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、修繕責(zé)任等方面進(jìn)行修正。租賃期限對房地產(chǎn)租賃價格的影響一般為：租賃期限越短，租賃價格越高，租賃期限越長，租賃價格越低。但也有例外，主要是在租賃期內(nèi)的后幾年租賃價格按一定幅度上漲的。由于該類租賃價格的內(nèi)涵更加復(fù)雜，小組在評估時選取的可比實(shí)例均為在租賃期限內(nèi)不變的。付款方式對房地產(chǎn)租賃價格的影響一般為：一年內(nèi)付款的次數(shù)越少，承租人付款的壓力越大，月租賃價格相對較低。稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、修繕責(zé)任對房地產(chǎn)租賃價格的影響可以通過定量的計算來修正。房產(chǎn)稅稅率為租賃價格的12%。設(shè)估價對象的各項因素指數(shù)為100，通過列表對可比實(shí)例的租賃價格內(nèi)涵分析比較見下表：租賃價格內(nèi)涵因素分析比較表因素估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三租賃期限100105105115付款方式100100100100稅費(fèi)負(fù)擔(dān)100100100100修繕責(zé)任100100100100根據(jù)以上各項修正，建立租賃價格的可比價格基礎(chǔ)可比實(shí)例租賃價格可比實(shí)例租賃價格（元/月）租賃期限修正付款方式修正稅費(fèi)負(fù)擔(dān)修正修繕責(zé)任修正可比價格基礎(chǔ)（元/月）一2000100/105100/100100/100100/1001904.8二1800100/105100/100100/100100/1001714.3三1800100/115100/100100/100100/1001565.23.估價計算（1）交易情況修正可比實(shí)例一、二、三均為正常交易，交易情況無需修正，故可比實(shí)例A、B、C交易情況修正系數(shù)分別為100100、100100、100100； （2）交易日期修正可比實(shí)例一、二、三均為近期交易案例，而近期內(nèi)房地產(chǎn)（商業(yè)）無大波動，故可比實(shí)例A、B、C交易日期修正系數(shù)分別為l00100、100100、100100；（3）區(qū)域因素修正 因可比實(shí)例相對于估價對象在外部環(huán)境方面有所差別，如地段、交通通暢程度，繁華度，周圍配套服務(wù)設(shè)施，環(huán)境狀況等各有不同，所以應(yīng)將其修正?？杀葘?shí)例一地理位置比估價對象優(yōu)，可比實(shí)例二雖然位于小巷內(nèi)，但和估價對象比綜合位置相當(dāng)，實(shí)例三位于與估價對象同一步行街。實(shí)例一和二更接近大學(xué)，且處于咸寧市主干道咸寧大道上，客流量大，商業(yè)繁華度比估價對象好。因可比實(shí)例相對于估價對象在外部環(huán)境方面沒有差別，所以不需要修正?？杀葘?shí)例二位置一般，地理位置比估價對象差。設(shè)估價對象所在位置的區(qū)域因素指數(shù)為100，通過列表分析如下：區(qū)域因素比較表比較因素估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三地理位置一般較好一般一般繁華程度一般較繁華較繁華一般交通狀況 良好良好良好良好服務(wù)設(shè)施 較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施完善度完善完善完善完善環(huán)境因素 良好良好良好良好區(qū)域因素比較表區(qū)域因素估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三地理位置100105100100繁華程度100110105100交通狀況100100100100服務(wù)設(shè)施100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100環(huán)境因素100100100100綜合得分100115105100（4）個別因素修正 因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞等因素方面的差別所產(chǎn)生的價格差別，如位置、裝修、建筑結(jié)構(gòu)等方面的差異，從而產(chǎn)生的價格差別?？杀葘?shí)例與估價對象建造年份、裝修方面和建筑結(jié)構(gòu)相當(dāng)，但位置有所差別，實(shí)例一的位置最優(yōu)，其次是實(shí)例二，再次是實(shí)例三和估價對象。設(shè)估價對象所在位置的個別因素指數(shù)為100，通過列表分析如下：個別因素估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三位置一般非常好較好一般成新9成9成9成9成裝修檔次一般較好一般一般建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架個別因素比較表個別因素估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三位置100110105100成新100100100100裝修檔次100105100100建筑結(jié)構(gòu)100105100100綜合得分100120110100（5）價格計算根據(jù)以上各項修正，比準(zhǔn)價格計算如下表：可比實(shí)例租賃價格（元/月）租賃情況修正租賃日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準(zhǔn)價格（元/月）一1904.8100/100100/100100/115100/1201380.3二1714.3100/100100/100100/105100/1101484.2三1565.2100/100100/100100/100100/1001565.2由于上述三個比準(zhǔn)價格比較接近，所以采用簡單算術(shù)平均綜合出一個價格作為估價結(jié)果。 則估價對象的房地產(chǎn)租賃價格為：（1380.3+1484.2+1565.2）/3=1477元/月收益法計算過程1.先用市場法求取該商鋪的轉(zhuǎn)讓價格選取可比實(shí)例比較項目實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例名稱E百度飾品店中國移動代理店萬家藥店坐落香泉花園步行街香泉花園步行街香泉花園步行街交易日期2010.32010.52010.3交易情況正常正常正常建筑面積（）747480成交單價（元/）3400330036002.估價計算（1）交易情況修正可比實(shí)例一、二、三均為正常交易，交易情況無需修正，故可比實(shí)例A、B、C交易情況修正系數(shù)分別為100100、100100、100100； （2）交易日期修正可比實(shí)例一、二、三均為近期交易案例，而近期內(nèi)房地產(chǎn)（商業(yè)）無大波動，故可比實(shí)例A、B、C交易日期修正系數(shù)分別為l00100、100100、100100；（3）區(qū)域因素修正 因可比實(shí)例相對于估價對象同處于同一步行街所有在外部環(huán)境方面沒有差別，如地段、交通通暢程度，繁華度，周圍配套服務(wù)設(shè)施，環(huán)境狀況等相同同，所以不需要修正。（4）個別因素修正因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞等因素方面的差別所產(chǎn)生的價格差別，如位置、裝修、建筑結(jié)構(gòu)等方面的差異，從而產(chǎn)生的價格差別。 可比實(shí)例與估價對象建造年份、裝修方面和建筑結(jié)構(gòu)相當(dāng)，但位置有所差別，處于步行街中心位置的實(shí)例一位置最優(yōu)，其次是實(shí)例三臨賀溫路，最后是處于樓梯下方實(shí)例二。設(shè)估價對象所在位置的個別因素指數(shù)為100，通過列表分析如下：個別因素比較表個別因素估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三位置10010598101成新100100100100裝修檔次100100100100布局100110100100綜合得分100115981013.價格計算根據(jù)以上各項修正，比準(zhǔn)價格計算如下表：可比實(shí)例成交價格（元/.月）交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準(zhǔn)價格（元/.月）一3500100/100100/100100/100100/1153043.5二3300100/100100/100100/100100/983367.3三3600100/100100/100100/100100/1013564.4由于上述三個比準(zhǔn)價格比較接近，所以采用簡單算術(shù)平均綜合出一個價格作為估價結(jié)果。 則估價對象的房地產(chǎn)單價為：（3043.5+3367.3+3564.4）/3=3325元/估價對象的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為：3325*76=252 700元（取25.3萬元）2.收益法測算房地產(chǎn)的月租賃價格（1）年凈收益的確定：年凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用年總收益假設(shè)該商鋪月租賃價格為X元，因為求取的是中長期房屋的月租賃價格，空置率設(shè)定為0。則年總收益為：X12=12X運(yùn)營費(fèi)用(年總支出)運(yùn)營費(fèi)用包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、稅金。（1）年維修費(fèi)：按年收益率的3%計算。年維修費(fèi)=12X3%=0.36X（2）年管理費(fèi)：規(guī)定房屋出租方按租金的3%繳納房屋租賃管理費(fèi)。 年管理費(fèi)=12X3%=0.36X（3）年保險費(fèi):按年收益