房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本與期間費(fèi)用的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本與期間費(fèi)用的核算 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本 一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)，包括物化勞動(dòng)耗費(fèi)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)，統(tǒng)稱為成本與費(fèi)用。其中開發(fā)成本是指開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)，包括土地受讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及為進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用。在開發(fā)成本中，又可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本等。 開發(fā)成本的核算是房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)會(huì)計(jì)核算的中心環(huán)節(jié)。開發(fā)成本與各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生于企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的始終，它代表了企業(yè)整體的消耗水平，也反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，因此搞好企業(yè)的成本、費(fèi)用核算，對(duì)于控制企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出，降低開發(fā)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有著重要的意義。 二、開發(fā)成本核算的科目設(shè)置 1.“ 開發(fā)成本 ” 賬戶 為了核算各項(xiàng)開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置 “ 開發(fā)成本 ” 總賬科目。該科目借方登記房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)到 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。期末借方余額反映的 是正在開發(fā)，尚未完工的各開發(fā)項(xiàng)目已發(fā)生的實(shí)際成本。 該賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的不同內(nèi)容設(shè)置開發(fā)成本二級(jí)賬，在二級(jí)賬內(nèi)，設(shè)置 “ 土地開發(fā) ” 、“ 房屋開發(fā) ” 等二級(jí)賬戶進(jìn)行分類核算。如： 開發(fā)成本 土地開發(fā) 開發(fā)成本 房屋開發(fā) 開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 開發(fā)成本 代建工程開發(fā) 為了具體核算每一開發(fā)項(xiàng)目的成本，應(yīng)在開發(fā)成本二級(jí)賬下，分設(shè) “ 土地開發(fā)明細(xì)賬 ” 、“ 房屋開發(fā)明細(xì)賬 ” 等明細(xì)賬（三級(jí)賬），進(jìn)行明細(xì)核算。三級(jí)賬內(nèi)，應(yīng)按每一開發(fā)項(xiàng)目分別設(shè)置三級(jí)賬戶。如： 開發(fā)成本 土地開發(fā) A 土地 B 土地 開發(fā)成本 房屋開發(fā) A 房屋 B 房屋等 開發(fā)成本一級(jí)賬戶和二級(jí)賬戶應(yīng)采用三欄式賬頁(yè)，而三級(jí)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁(yè)，以分別記錄和反映各不同的成本項(xiàng)目。 2.“ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 賬戶 為了核算企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ”總賬賬戶。 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 賬戶，是用來(lái)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，如現(xiàn)場(chǎng)管理人員的薪酬；現(xiàn)場(chǎng)房屋設(shè)備的折舊費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借 款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。 該賬戶借方登記開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記期末分配轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)成本 ” 賬戶的開發(fā)間接費(fèi)用。月末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無(wú)余額。 該賬戶應(yīng)按企業(yè)不同的開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。如： 開發(fā)間接費(fèi)用 甲開發(fā)現(xiàn)場(chǎng) 乙開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)等 開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁(yè)，以記錄和反映各不同的費(fèi)用項(xiàng)目。 第二節(jié) 土地開發(fā)成本的核算 一、土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定及成本項(xiàng)目的設(shè)置 （一）土地開發(fā)成本計(jì)算對(duì)象的確定 土地開發(fā)也稱建設(shè)場(chǎng)地 開發(fā)，是指對(duì)原有土地進(jìn)行改造使之具備一定的建設(shè)條件。土地開發(fā)成本核算首先要確定成本核算對(duì)象。確定成本核算對(duì)象，就是為了按成本計(jì)算對(duì)象歸集各項(xiàng)費(fèi)用，并按一定的成本計(jì)算對(duì)象計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)成本。 一般的土地開發(fā)，應(yīng)以每一獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象。但對(duì)于開發(fā)面積較大、工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以以一定的區(qū)域作為成本核算對(duì)象。 （二）土地開發(fā)賬戶及成本項(xiàng)目的設(shè)置 土地開發(fā)成本應(yīng)在 “ 開發(fā)成本 土地開發(fā) ” 這一二級(jí)賬中進(jìn)行核算。該賬戶借方登記各項(xiàng)土地開發(fā)發(fā)生的成本，貸方登記土地開發(fā)完成結(jié)轉(zhuǎn)到 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 、 “ 投資性房地產(chǎn) ” 等賬戶的土地開發(fā)成本。 為了具體核算每一項(xiàng)土地開發(fā)的成本情況，在該二級(jí)賬下要設(shè)置多欄式 “ 土地開發(fā)成本明細(xì)賬 ” （三級(jí)賬）進(jìn)行明細(xì)核算。 該明細(xì)賬按不同的土地開發(fā)項(xiàng)目或不同的開發(fā)區(qū)域設(shè)置明細(xì)賬戶。該明細(xì)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁(yè)。 在明細(xì)賬（三級(jí)賬）各賬戶內(nèi)要按照不同的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。土地開發(fā)成本通常劃分以下成本項(xiàng)目： 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括為開發(fā)房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及地上、地下建筑物的拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置及?dòng)遷支 出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)等。還包括向政府部門繳納的大市政配套費(fèi)以及向當(dāng)?shù)厥姓纠U納的紅線外（建設(shè)場(chǎng)地外）道路、水、電、氣、熱通訊等的建設(shè)費(fèi)等。 2.前期工程費(fèi)。包括項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)；項(xiàng)目立項(xiàng)后規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘察費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)；以及為達(dá)到施工條件所必須的通路、通水、通電和對(duì)施工場(chǎng)地進(jìn)行平整的所謂 “ 三通一平 ” 支出等。 3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的，能夠保證居民永久使用的道路；供水、供氣、供電、供熱、排污、排洪、通訊、電視等相 關(guān)設(shè)施的購(gòu)置、管線的鋪設(shè)；項(xiàng)目周圍的圍墻、園區(qū)大門、監(jiān)控工程以及環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 4.公共配套設(shè)施費(fèi)。包括在開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如開發(fā)小區(qū)內(nèi)消防、鍋爐房、水泵房、水塔等設(shè)施以及中心公園、環(huán)廊、涼亭等工程的支出。 需要說(shuō)明，如果開發(fā)的土地不直接出售或出租，而是為了建設(shè)房屋，而且配套設(shè)施是在土地開發(fā)以后，在房屋建設(shè)的同時(shí)或是在房屋建設(shè)以后建設(shè)的，在這種情況下，上述公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)直接計(jì)入或分配計(jì)入房屋開發(fā)的成本，而不需要計(jì)入土地開發(fā)的成本。 5.開發(fā) 間接費(fèi)用。是指企業(yè)所直屬組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理人員的職工薪酬；現(xiàn)場(chǎng)房屋設(shè)備的折舊費(fèi)；現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。 土地開發(fā)成本明細(xì)賬至少要設(shè)置上述成本項(xiàng)目。格式見表 1、 2 表 1 土地開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：甲土地 年 憑證號(hào) 摘要 借 方 貸方 余額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 表 2 土地開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目： 乙土地 年 憑證號(hào) 摘要 借 方 貸方 余額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 上述明細(xì)賬稱為借方多欄式明細(xì)賬。借方多欄，貸方一欄，并設(shè)有余額欄。借方的每一項(xiàng)目金額轉(zhuǎn)出可用紅字 或負(fù)數(shù)進(jìn)行登記。 二、土地開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn) 企業(yè)開發(fā)的建筑場(chǎng)地，按其用途可以分為兩類：一類是為了銷售或者轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品，需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本；另一類是為了建設(shè)商品房、周轉(zhuǎn)房或出租房而開發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地，它是企業(yè)的中間產(chǎn)品，其發(fā)生的土地開發(fā)成本最終計(jì)入商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房等開發(fā)產(chǎn)品成本。 其中如果企業(yè)開發(fā)了土地直接為了出售或出租，（即商品性土地開發(fā)）那么，所發(fā)生的土地開發(fā)費(fèi)用，要直接計(jì)入 “ 開發(fā)成本 土地開發(fā) ” 賬戶。 如果企業(yè)是為了自建房 屋而開發(fā)的土地，而且所建房屋只是一個(gè)成本核算對(duì)象，那么可不單獨(dú)核算土地開發(fā)成本，所發(fā)生的土地開發(fā)費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本。 但如果企業(yè)開發(fā)完土地后，所建的房屋是兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象，則需要單獨(dú)核算土地的開發(fā)成本，再將土地開發(fā)成本分配計(jì)入各個(gè)不同的房屋開發(fā)成本。 【例 1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2007 年 8 月份共對(duì)兩塊土地進(jìn)行開發(fā)，其中甲土地為商品性土地開發(fā)，乙土地為自用土地開發(fā)，乙土地開發(fā)完工后供建設(shè)商品房 1 號(hào)樓和 2 號(hào)樓使用，1 號(hào)樓與 2 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格不同，需要單獨(dú)核算成本。 發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下： 1.8 月 2 日，用銀行存款支付甲土地征用費(fèi) 50 萬(wàn)元，支付乙土地拆遷補(bǔ)償費(fèi) 48 萬(wàn)元。 借：開發(fā)成本 土地開發(fā) 甲土地 500 000 乙土地 480 000 貸：銀行存款 980 000 2.8 月 4 日，用銀行存款支付項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，其中甲土地 1.5 萬(wàn)元，乙土地 2 萬(wàn)元。 借：開發(fā)成本 土地開發(fā)甲土地 15000 乙土地 20000 貸：銀行存款 35000 3.8 月 15 日， C 施工企業(yè)承包的基礎(chǔ)設(shè)施工程已經(jīng)竣工，甲土地應(yīng)付工程款 28 萬(wàn)元，乙土地應(yīng)付工程款 20 萬(wàn)元。 款未付。 借：開發(fā)成本 土地開發(fā) 甲土地 280 000 乙土地 200 000 貸：應(yīng)付賬款 C 施工企業(yè) 480 000 4.8 月 20 日，由 B 建筑公司承建的甲土地不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施水塔已竣工，實(shí)際成本 22 萬(wàn)元，款項(xiàng)尚未支付。 借：開發(fā)成本 土地開發(fā) 甲土地 220 000 貸：應(yīng)付賬款 B 建筑公司 220 000 5.8 月 31 日分配土地開發(fā)應(yīng)付擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用 8 萬(wàn)元，其中甲土地承擔(dān) 5 萬(wàn)元，乙土地承擔(dān) 3 萬(wàn)元。 借：開發(fā)成本 土地開發(fā) 甲土地 50 000 乙土地 30 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 80 000 6.8 月 31 日，甲土地已開發(fā)完工，共開發(fā)建設(shè)場(chǎng)地 10000 平方米，總成本 1 065 000元。 借：開發(fā)產(chǎn)品 土地 甲土地 1 065 000 貸：開發(fā)成本 土地開發(fā) 甲土地 1 065 000 7.8 月 31 日，乙土地已開發(fā)完工并交 付 1 號(hào)樓和 2 號(hào)樓開發(fā)使用，實(shí)際總成本 730 000元，按各樓實(shí)際占地面積進(jìn)行分配， 1 號(hào)樓應(yīng)負(fù)擔(dān)土地開發(fā)成本 28 萬(wàn)元， 2 號(hào)樓應(yīng)負(fù)擔(dān)土地開發(fā)成本 45 萬(wàn)元。 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) 1 號(hào)樓 280 000 2 號(hào)樓 450 000 貸：開發(fā)成本 土地開發(fā) 乙土地 730 000 根據(jù)上述分錄，登記 “ 開發(fā)成本 土地開發(fā) ” 明細(xì)賬如表 3、表 4。 表 3 土地開發(fā)成本明細(xì)賬 三級(jí)科目： 甲土地 年 憑證號(hào) 摘要 借 方 貸方 余額 月 日 土地 征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 8 2 1 支付土地征用費(fèi) 500000 8 4 2 支付可行性研究費(fèi) 15000 8 15 3 應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 280000 8 20 4 應(yīng)付公共配套設(shè)施費(fèi) 220000 8 31 5 分配開發(fā)間接費(fèi) 50000 8 31 6 結(jié)轉(zhuǎn)已完 1065000 工建設(shè)場(chǎng)地實(shí)際成本 本月 合計(jì) 500000 15000 280000 220000 50000 1065000 0 表 4 土地開發(fā)成本明細(xì)賬 三級(jí)科目： 乙土地 年 憑證號(hào) 摘要 借 方 貸方 余額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 8 2 1 支付土地征用費(fèi) 480000 8 4 2 支付可行性研究費(fèi) 20000 8 15 3 應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 200000 8 31 5 分配開發(fā)間接費(fèi) 30000 8 31 7 結(jié)轉(zhuǎn)已完工建設(shè)場(chǎng)地實(shí)際成本 730000 本月 合計(jì) 480000 20000 200000 30000 730000 0 第三節(jié) 房屋開發(fā)成本的核算 一、房屋開發(fā)成本核算對(duì)象及成本項(xiàng)目 （一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋的類型 房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。其開發(fā)建設(shè)的房屋，按用途不同可以分為以下四種類型： 為了銷售而開發(fā)建設(shè)的商品房； 為了出租經(jīng)營(yíng)而開發(fā)建設(shè)的出租房； 為了安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房； 企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。 以上四類房屋都要確定成本核算對(duì)象并計(jì)算其實(shí)際開發(fā)成本。 （二）房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合房屋建設(shè)的特點(diǎn)和實(shí)際開發(fā)情況，按以下原則確定： 1.一般的房屋建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)工程，作為成本核算對(duì)象。 2.同一建設(shè)地點(diǎn)、建造結(jié)構(gòu)類型相同、用途相同的若干個(gè)單位工程，而且由同一單 位施工，開竣工時(shí)間又相近的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。（如由同一建設(shè)單位同時(shí)建設(shè)幾棟結(jié)構(gòu)類型相同的住宅樓，可合并成一個(gè)成本核算對(duì)象）。 3.對(duì)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的單位工程，可以將工程劃分成若干部位或區(qū)域，以分部位、分區(qū)域的工程作為成本核算對(duì)象。 （三）房屋開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置 因?yàn)榉课蓍_發(fā)是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，而且，如果在土地開發(fā)與房屋開發(fā)連續(xù)進(jìn)行的情況下，土地開發(fā)成本一開始就可以直接計(jì)入房屋開發(fā)成本，所以房屋開發(fā)成本項(xiàng)目也包含了土地開發(fā)的成本項(xiàng)目。但房屋開發(fā)還要在土地開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)上，加上 “ 建筑安裝工程費(fèi) ” 項(xiàng)目。所以房屋開發(fā)的成本項(xiàng)目一般包括以下六個(gè)項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。其明細(xì)賬格式如表 5 表 5 房屋開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目： 甲房屋 年 憑證號(hào) 摘要 借 方 貸方 余額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 二、房屋開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn) 房屋建設(shè)在土地的上面，與土地緊密相連。開發(fā)房屋使用的建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的土地開發(fā)成本應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本。 將土地開發(fā)成本計(jì)入房屋開發(fā)成本有兩種情況： 第一種情況是：原來(lái)已將土地做為成本核算對(duì)象，單獨(dú)核算了土地的開發(fā)成本。這種情況下，在開始進(jìn)行房屋開發(fā)的時(shí)候，要將土地開發(fā)成本轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本。會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) 某房屋 貸：開發(fā)成本 土地開發(fā) 某土地 如果土地開發(fā)完成后，已將土地的開發(fā)成本轉(zhuǎn)入了開發(fā)產(chǎn)品，在開始建設(shè)房屋的時(shí)候，應(yīng)將作為開發(fā)產(chǎn)品的土地成本轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本。會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) 某房屋 貸：開發(fā)產(chǎn)品 土地 某土地 第二種情況是，開發(fā)完土地，準(zhǔn)備直接開始建房。在這種情況下，可以不單獨(dú)計(jì)算土地開發(fā)成本，土地開發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，一開始就可以歸集到房屋開發(fā)成本上?，F(xiàn)以第二種情況為例，說(shuō)明房屋開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)。 【例 2】某企業(yè) 2007 年 9 月份，開始開發(fā)經(jīng)營(yíng)出租房 A 公寓，本月發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下： 1.9 月 2 日，用銀行存款支付 A 公寓拆遷補(bǔ)償費(fèi) 25 萬(wàn)元，設(shè)計(jì)費(fèi) 5 萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) A 公寓（拆遷補(bǔ)償費(fèi)） 250 000 （前期工程費(fèi)） 50 000 貸：銀行存款 300 000 2.9 月 8 日， A 公寓領(lǐng)用需要安裝的設(shè)備一臺(tái)進(jìn)行安裝，實(shí)際成本為 12 萬(wàn)元。分錄如下： 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) A 公寓 120 000 貸：庫(kù)存設(shè)備 120 000 3.9 月 12 日，企業(yè)收到 乙承包單位工程價(jià)款結(jié)算單，承付 A 公寓工程進(jìn)度款 30 萬(wàn)元。做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) A 公寓 300 000 貸：應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 乙單位 300 000 4.月末分配開發(fā)間接費(fèi)用， A 公寓應(yīng)分配 8 000 元， 1 號(hào)樓分配 12 000 元。 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) A 公寓 8 000 1 號(hào)樓 12 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 20 000 5.月末， A 公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，（假定該配套設(shè)施專為公寓使 用），報(bào)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，同意用其預(yù)算成本 9 萬(wàn)元，預(yù)提計(jì)入成本。 做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) A 公寓 90000 貸：預(yù)提費(fèi)用 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 90000 （注：將來(lái)實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)，如果大于或小于預(yù)提的部分可于發(fā)生的當(dāng)期增加或減少在建工程成本，數(shù)額不大也可以直接計(jì)入管理費(fèi)用。） 6.A 公寓完工后直接用于出租，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本（假定該企業(yè)投資性房地產(chǎn)按成本模式計(jì)量）。應(yīng)做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：投資性房地產(chǎn) A 公寓 818 000 貸：開發(fā) 成本 房屋開發(fā) A 公寓 818 000 A 公寓開發(fā)成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)的明細(xì)賬登記結(jié)果見表 6： 表 6 房屋開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目： A 公寓 年 憑證號(hào) 摘要 借 方 貸方 余額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 9 1 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)及設(shè)計(jì)費(fèi) 250000 50000 9 8 領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝 120000 9 12 承付工程進(jìn)度款 300000 9 30 分配開發(fā)間接費(fèi) 8000 9 30 預(yù)付配套設(shè)施費(fèi) 90000 9 30 結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際成本 818000 本月合計(jì) 250000 50000 420000 90000 8000 818000 0 第四節(jié) 配套設(shè)施開發(fā)成本核算 一、公共配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象的確定 公共配套設(shè)施是指企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求，或?qū)﹂_發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的要求，為滿足 居住的需要而與開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的各種服務(wù)性設(shè)施。 配套設(shè)施可以分為兩大類： 一類是建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如開發(fā)小區(qū)內(nèi)建設(shè)的商店、銀行、郵局、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、文化站等。這類配套設(shè)施是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品。應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象計(jì)算其實(shí)際成本。 另一類是建成后不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，如開發(fā)小區(qū)內(nèi)建設(shè)的消防、鍋爐房、水泵房、水塔等設(shè)施以及中心公園、環(huán)廊、噴泉、涼亭等工程以及那些建成后準(zhǔn)備無(wú)償交與地方政府管理使用的派出所用房等。 對(duì)于后一類配套設(shè)施，當(dāng)配套設(shè)施與房屋同步建設(shè)時(shí)， 如果同步建設(shè)的房屋只有一個(gè)成本核算對(duì)象，其發(fā)生的公共設(shè)施費(fèi)，應(yīng)直接計(jì)入 “ 開發(fā)成本 房屋開發(fā) 某房屋 ” 明細(xì)賬戶的 “ 公共配套設(shè)施費(fèi) ” 成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。如果同步建設(shè)的房屋有兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象，則應(yīng)先以該配套設(shè)施為成本核算對(duì)象，單獨(dú)進(jìn)行成本核算，待配套設(shè)施工程完工時(shí)，再將其分配轉(zhuǎn)入各房屋開發(fā)成本和能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本。 對(duì)于不能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施與房屋非同步建設(shè)的，即先建房屋，后建配套設(shè)施的，對(duì)于配套設(shè)施費(fèi)用可以采用預(yù)提的方法，先計(jì)入房屋開發(fā)成本，將來(lái)發(fā)生配套設(shè)施實(shí)際支出時(shí)，再將實(shí)際支出數(shù)與預(yù)提數(shù)的差額， 增加或減少有關(guān)在建項(xiàng)目的成本，數(shù)額小可直接計(jì)入管理費(fèi)用。 配套設(shè)施開發(fā)的成本項(xiàng)目與房屋開發(fā)的成本項(xiàng)目是相同的。 二、公共配套設(shè)施的核算 1.賬戶設(shè)置 為了專門核算各項(xiàng)配套設(shè)施的開發(fā)，應(yīng)在 “ 開發(fā)成本 ” 內(nèi)設(shè)置 “ 配套設(shè)施開發(fā) ” 二級(jí)賬戶。該賬戶借方登記配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記完工后轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶或分配結(jié)轉(zhuǎn)到 “ 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的配套設(shè)施成本。期末借方余額反映的是尚未完工的配套設(shè)施已發(fā)生的成本。 為了分別反映各項(xiàng)配套設(shè)施的開發(fā)成本，應(yīng)在 “ 配套設(shè)施開發(fā) ” 二級(jí)賬戶下設(shè)置 “ 配 套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 ” （三級(jí)賬），賬內(nèi)按每一開發(fā)項(xiàng)目開設(shè)賬戶，以記錄和反映不同開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)成本。如： “ 開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 某設(shè)施 ” 2.配套設(shè)施開發(fā)的會(huì)計(jì)處理舉例 【例 3】某企業(yè) 2007 年 10 月開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃需建設(shè) A、 B、 C 三幢住宅樓，一個(gè)商店，一座鍋爐房和一座水塔，其中商店建成后轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門，鍋爐房和水塔不能有償轉(zhuǎn)讓，鍋爐房與商品房同步建設(shè)，而水塔與商品房不同步建設(shè)。 上月末結(jié)轉(zhuǎn)自行開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)總成本，其中：土地征用及拆遷費(fèi) 40 萬(wàn)元，前期工程費(fèi) 15 萬(wàn)元， 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 25 萬(wàn)元，按各建筑物實(shí)際占地面積進(jìn)行分配。分配結(jié)果見表 7 表 7 建設(shè)場(chǎng)地成本分配表 分配對(duì)象 占地面積（平方米） 分配比率 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 合計(jì) （ %） 商品房A 1500 25 100 000 37500 62500 200000 商品房B 1800 30 120000 45000 75000 240000 商品房C 1680 28 112000 42000 70000 224000 商店 720 13 52000 19500 32500 104000 鍋爐房 180 3 12000 4500 7500 24000 水塔 60 1 4000 1500 2500 8000 合計(jì) 6000 100 400000 150000 250000 800000 根據(jù)上述分配表編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) A 房屋 200000 開發(fā)成本 房屋開發(fā) B 房屋 240000 開發(fā)成本 房屋開發(fā) C 房屋 224000 開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 商店 104000 配套設(shè)施開發(fā) 鍋爐房 24000 配套設(shè)施開發(fā) 水塔 8000 貸：開發(fā)成本 土地開發(fā) 800000 根據(jù)上月末建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，本月初配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬的余額情況如表8、表 9、表 10. 表 8 配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：商店 2003年 憑證號(hào) 摘要 借 方 金 額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初余額 52000 19500 32500 104000 以上表 8 賬戶格式也稱為借方多欄式明細(xì)賬。只設(shè)借方欄，不設(shè)貸方欄。當(dāng)將借方金額轉(zhuǎn)出時(shí)，可用紅字或負(fù)數(shù)進(jìn)行登記。紅字或負(fù)數(shù)可以代表記賬相反的方向。 表 9 配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：鍋爐房 2003年 憑證號(hào) 摘要 借方 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初余額 12000 4500 7500 24000 表 10 配套設(shè)施明細(xì)賬 三級(jí)科目： 水塔 2003年 憑證號(hào) 摘要 借方 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初余額 4000 1500 2500 8000 需要說(shuō)明，上述對(duì)土地成本的分配，對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓的鍋爐房和水塔也分配了土地的成本。在實(shí)務(wù)中，為了簡(jiǎn)化，對(duì)那些不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施可以不分配土地成本，而只對(duì)商品房、出租房和有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施分配土地的成本。因?yàn)槟切┎荒苡袃斵D(zhuǎn)讓的配套設(shè)施發(fā)生的成本，最終也要分配給商品房、出租房和有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施。 如果對(duì)鍋爐房和水塔不分配土地成本，那么土地成本的分配結(jié)果如下表 11： 表 11 建設(shè)場(chǎng)地成本分配表 受益對(duì)象 占地面積（平方米） 分配比率 （ %） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 合計(jì) 商品房A 1500 26 104 000 39000 65000 208000 商品房B 1800 32 128000 48000 80000 256000 商品房C 1680 29 116000 43500 72500 232000 商店 720 13 52000 19500 32500 104000 合計(jì) 5700 100 400000 150000 250000 800000 下面仍按前一種做法，即以對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施分配了土地 成本為例，進(jìn)行介紹。 本月份發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： 1.10 月 3 日，鍋爐房領(lǐng)用一臺(tái)鍋爐進(jìn)行安裝，鍋爐的實(shí)際成本 80000 元，支付安裝費(fèi)5000 元，做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 鍋爐房 85000 貸：庫(kù)存設(shè)備 80000 銀行存款 5000 根據(jù)上述會(huì)計(jì)分錄登記鍋爐房明細(xì)賬戶如表 12： 表 12 配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：鍋爐房 2003年 憑證號(hào) 摘要 借 方 金 額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ) 償 費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初余額 12000 4500 7500 24000 3 領(lǐng)用鍋爐安裝 85000 109000 2.10 月 15 日，企業(yè)承付某施工企業(yè)工程進(jìn)度款共計(jì) 630000 元，其中商店 530000 元，鍋爐房 100000 元。 做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 商店 530 000 鍋爐房 100 000 貸：應(yīng)付賬款 某施工單位 630 000 根據(jù)分錄登記商店和鍋爐房明細(xì)賬戶如下表 13、 14。 表 13 配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：商店 2003年 憑證號(hào) 摘要 借 方 金 額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初 余額 52000 19500 32500 104000 10 15 承付工程款 530000 634000 表 14 配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：鍋爐房 2003年 憑證號(hào) 摘要 借 方 金 額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初余額 12000 4500 7500 24000 10 3 領(lǐng)用鍋爐安裝 85000 109000 10 15 承付工程款 100000 209000 3.10 月 20 日，鍋爐房已竣工，將其實(shí)際成本 209000 元按除水塔以外的各受益對(duì)象的計(jì)劃成本進(jìn)行分配，分配表見表 15. 表 15 鍋爐房成本分配表 受益對(duì)象 計(jì)劃成本（元） 分配比例（ %） 分配金額（元） 商品房 A 10 000 000 25 52250 商品房 B 12 000 000 30 62700 商品房 C 11 000 000 27.5 57475 商店 7 000 000 17.5 36575 合計(jì) 40 000 000 100 209 000 根據(jù)表 15 編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) 商品房 A 52250 房屋開發(fā) 商品房 B 62700 房屋開發(fā) 商品房 C 57475 配套設(shè)施開發(fā) 商店 36575 貸：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 鍋爐房 209000 根據(jù)以上分錄，登記鍋爐房和商店明細(xì)賬如下： 16、 17（商品房明細(xì)賬略） 表 16 配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：鍋爐房 2003年 憑證號(hào) 摘要 借 方 金 額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初余額 12000 4500 7500 24000 10 3 領(lǐng)用鍋爐安裝 85000 109000 10 15 承付工程款 100000 209000 10 20 結(jié)轉(zhuǎn)鍋爐成本 -12000 -4500 -7500 -185000 -209000 10 31 合計(jì) 0 表 17 配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：商店 2003年 憑證號(hào) 摘要 借 方 金 額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初 余額 52000 19500 32500 104000 10 15 承付工程款 530000 634000 10 20 分配鍋爐費(fèi) 36575 670575 4.10 月 22 日商品房 A、 B 已竣工，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本。但水塔尚未開工建設(shè)，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)按水塔的預(yù)算成本 100000 元分配計(jì)入各受益對(duì) 象。分配結(jié)果見表 18。 表 18 預(yù)提水塔工程費(fèi)用分配表 受益對(duì)象 計(jì)劃成本（元） 分配比率（ %） 分配金額 商品房 A 10 000 000 25 25000 商品房 B 12 000 000 30 30000 商品房 C 11 000 000 27.50 27500 商店 7 000 000 17.5 17500 合計(jì) 40 000 000 100 100 000 根據(jù)上述預(yù)提水塔工程費(fèi)用分配表編制如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) 商品房 A 25000 房屋開 發(fā) 商品房 B 30000 房屋開發(fā) 商品房 C 27500 配套設(shè)施開發(fā) 商店 17500 貸：預(yù)提費(fèi)用 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 水塔 100 000 根據(jù)上述分錄，登記配套設(shè)施（商店）和預(yù)提費(fèi)用（水塔）明細(xì)賬如下表 19、 20. 表 19 配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：商店 2003年 憑證號(hào) 摘要 借方 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初 余額 52000 19500 32500 104000 10 15 承付工程款 530000 634000 10 20 分配鍋爐費(fèi) 36575 670575 10 22 分配預(yù)提水塔費(fèi) 17500 688075 表 20 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)賬 三級(jí)科目：水塔 2003 年 憑證號(hào)數(shù) 摘要 借方 貸方 借或貸 余額 月 日 10 22 預(yù)提水塔建設(shè)費(fèi)用 100000 貸 100000 5.10 月 28 日，用銀行存款支付水塔建筑安裝工程費(fèi) 110000 元。做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 水塔 110000 貸：銀行存款 110000 根據(jù)上述分錄，登記水塔明細(xì)賬如下表 21： 表 21 配套設(shè)施明細(xì)賬 三級(jí)科目： 水塔 2003年 憑證號(hào) 摘要 借方 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初余額 4000 1500 2500 8000 10 28 支付安裝費(fèi) 110000 118000 6.10 月 31 日分配開發(fā)間接費(fèi)用，商店應(yīng)負(fù)擔(dān) 1000 元，做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) -商店 1000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 1000 根據(jù)上述分錄，登記商店明細(xì)賬如下表 22： 表 22 配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：商店 2003年 憑證號(hào) 摘要 借 方 金 額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初 余額 52000 19500 32500 104000 10 15 承付工程款 530000 634000 10 20 分配鍋爐費(fèi) 36575 670575 10 22 分配預(yù)提水塔費(fèi) 17500 688075 10 31 分配開發(fā)間接費(fèi) 1000 689075 7.10 月 31 日，水塔已完工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本 118000 元。做如下會(huì)計(jì)分錄； 借：預(yù)提費(fèi)用 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 水塔 118000 貸：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 水塔 118000 根據(jù)上述分錄，登記預(yù)提費(fèi)用（水塔）和開發(fā)成本（水塔）明細(xì)賬如下表 23、 24： 表 23 預(yù)提費(fèi)用明細(xì)賬 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 三級(jí)科目：水塔 2003 年 憑證號(hào)數(shù) 摘要 借方 貸方 借或貸 余額 月 日 10 22 預(yù)提水塔建設(shè)費(fèi)用 100000 貸 100000 10 31 結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工實(shí)際成本 118000 借 18000 表 24 配套設(shè)施明細(xì)賬 三級(jí)科目： 水塔 2003年 憑證號(hào) 摘要 借方 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初余額 4000 1500 2500 8000 10 28 支付安裝費(fèi) 110000 118000 10 31 結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工成本 4000 1500 2500 110000 118000 10 31 合計(jì) 0 8.10 月 31 日將水塔實(shí)際成本大于預(yù)提建設(shè)費(fèi)用的差額分配計(jì)入有關(guān)在建項(xiàng)目成本（未完工的在建項(xiàng)目有商品房 C 和商店）。分配結(jié)果見下表 25. 表 25 預(yù)提水塔成本差額分配表 受益對(duì)象 計(jì)劃成本（元） 分配率 分配金額（元） 商品房 C 11 000 000 11000 商店 7 000 000 7000 合計(jì) 18 000 000 0.001 18000 分配率 = 1800018 000 000=0.001 根據(jù)上述分配表編制如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) 商品房 C 11000 開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 商店 7000 貸：預(yù)提費(fèi)用 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 水塔 18000 根據(jù)上述分錄，登記開發(fā)成本（商店）和預(yù)提費(fèi)用（水塔）明細(xì)賬如下表 26、 27. 表 26 配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：商店 2003年 憑證號(hào) 摘要 借方金額 月 日 土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 10 1 期初 余額 52000 19500 32500 104000 10 15 承付工程款 530000 634000 10 20 分配鍋爐費(fèi) 36575 670575 10 22 分配預(yù)提水塔費(fèi) 17500 688075 10 31 分配開發(fā)間接費(fèi) 1000 689075 10 31 分配水塔費(fèi)差額 7000 696075 表 27 預(yù)提費(fèi)用明細(xì)賬 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔） 2003 年 憑證號(hào)數(shù) 摘要 借方 貸方 借或貸 余額 月 日 10 22 預(yù)提水塔建設(shè)費(fèi)用 100000 貸 100000 10 31 結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工實(shí)際成本 118000 借 18000 10 31 分配預(yù)提水塔建設(shè)費(fèi)差額 18000 平 0 10 31 本月合計(jì) 118000 118000 平 0 9.10 月 31 日商店已竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本 696075 元。做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)產(chǎn)品 配套設(shè)施 商店 696075 貸：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā) 商店 696075 根據(jù)上述分錄，登記商店明細(xì)賬戶如下表 28. 表 28 配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：商店 2003年 憑證號(hào) 摘要 借 方 金 額 月 日 土地征用及 前期工 基礎(chǔ) 建筑安裝 公共 開發(fā)間 合計(jì) 拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 程費(fèi) 設(shè)施 費(fèi) 工程費(fèi) 配套 設(shè)施 費(fèi) 接費(fèi) 10 1 期初 余額 52000 19500 32500 104000 10 15 承付工程款 530000 634000 10 20 分配鍋爐費(fèi) 36575 670575 10 22 分配預(yù)提水塔費(fèi) 17500 688075 10 31 分配開發(fā)間接費(fèi) 1000 689075 10 31 分配水塔費(fèi)差額 7000 696075 10 31 結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際成本 -52000 -19500 -32500 -530000 -61075 -1000 -696075 10 31 合計(jì) 0 第五節(jié) 代建工程開發(fā)成本的核算 一、代建工程成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 代建工程是指企業(yè)接受有關(guān)單位的委托，代為建設(shè)的工程，或參加委托單位招標(biāo)，中標(biāo)后承建的開發(fā)建設(shè)工程。企業(yè)承建的建設(shè)場(chǎng)地和房屋，其建設(shè)內(nèi)容和特點(diǎn)與企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品性建設(shè)場(chǎng)地和房屋基本相同。因此其核算方法可參見本講座第二、第三節(jié)的內(nèi)容。本節(jié)主要介紹企業(yè)代建的除建設(shè)場(chǎng)地、房屋以外的其他工程的核算方法。 企業(yè)代建的其他工 程主要是指各種市政建設(shè)工程，如城市道路建設(shè)，旅游風(fēng)景區(qū)的建設(shè)，城市基礎(chǔ)建設(shè)等。由于代建工程的種類繁多，內(nèi)容千差萬(wàn)別，必須根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定代建工程的成本核算對(duì)象，一般可按工程合同或委托單位的要求，以施工圖預(yù)算所列的單位工程作為成本核算對(duì)象。 代建工程開發(fā)的成本項(xiàng)目與一般房屋開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目是相同的。 二、代建工程開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)舉例 （一）科目設(shè)置 為了核算各項(xiàng)代建工程，企業(yè)要設(shè)置 “ 開發(fā) 代建工程開發(fā) 某工程 ” 明細(xì)賬戶進(jìn)行核算。 該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用，貸方 登記代建工程竣工后，轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)產(chǎn)品 代建工程 ” 賬戶的代建工程的實(shí)際成本。 （二）會(huì)計(jì)處理舉例： 【例 4】某企業(yè) 2003 年 11 月份接受委托興建風(fēng)景區(qū)，發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。 1.11 月 2 日，企業(yè)用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 300 000 元，設(shè)計(jì)勘察等費(fèi)用 40 000 元，做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本 代建工程開發(fā) 風(fēng)景區(qū) 340 000 貸：銀行存款 340 000 2.11 月 15 日，企業(yè)承付甲施工企業(yè)工程進(jìn)度款 400 000 元。做如下會(huì)計(jì)分錄： 承付工程款時(shí) ： 借：開發(fā)成本 代建工程開發(fā) 風(fēng)景區(qū) 400 000 貸：應(yīng)付賬款 甲施工企業(yè) 400 000 支付工程進(jìn)度款時(shí)： 借：應(yīng)付賬款 甲施工企業(yè) 400 000 貸：銀行存款 400 000 3.11 月 20 日，支付風(fēng)景區(qū)綠化費(fèi) 20000 元，做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本 代建工程開發(fā) 風(fēng)景區(qū) 20000 貸：銀行存款 20000 4.11 月 30 日，企業(yè)分配風(fēng)景區(qū)應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用 30 000 元。做如下分錄 ： 借：開發(fā)成本 代建工程開發(fā) 風(fēng)景區(qū) 30 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 30 000 5.11 月 30 日，風(fēng)景區(qū)竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本 790 000 元，做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)產(chǎn)品 代建工程 風(fēng)景區(qū) 790 000 貸：開發(fā)成本 代建工程開發(fā) 風(fēng)景區(qū) 790 000 根據(jù)上述各筆分錄，登記 “ 開發(fā) 代建工程 風(fēng)景區(qū) ” 明細(xì)賬，見表 29. 表 29 代建工程開發(fā)明細(xì)賬 三級(jí)科目：風(fēng)景區(qū) 2003年 憑證號(hào) 摘要 借 方 金 額 月 日 土地 征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共 配套 設(shè)施 費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 11 2 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等 300 000 40 000 340