天津市澳發(fā)大廈項(xiàng)目市場(chǎng)定位及推廣建議

房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 澳發(fā)大廈項(xiàng)目市場(chǎng)定位及推廣建議 Contents 一、 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況： . 2 二、 典型項(xiàng)目市場(chǎng)分析： . 4 三、 本案現(xiàn)時(shí)期特 征 swot 分析： . 8 四、 本案項(xiàng)目定位： . 10 五、 項(xiàng)目推廣建議： . 20 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況： 1、市內(nèi)六區(qū)最近六個(gè)月成交狀況分析 市內(nèi)六區(qū)最近六個(gè)月成交情況190325982373123857934920500100015002000250030003500200 7年9月 200 7年10 月 200 7年11 月 200 7年12 月 200 8年1月 200 8年2月2007 年 12 月份成交量出現(xiàn)了下滑，特別是 今年 2 月達(dá)到低谷，這主要與年底和春節(jié)淡季銷售有關(guān)，參照銷售數(shù)據(jù)， 2005、 2006年春節(jié)所在月份均環(huán)比上一月的成交量下跌 50%以上， 08 年 2 月成交量下跌 53.2%，幅度在合理的范圍內(nèi)。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，在年后兩個(gè)月，成交量將漲幅會(huì)達(dá)到 60-70%，逐步走出淡季，恢復(fù)正常水平。因此，我們相信 3 月份后，市場(chǎng)會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)。 2、 2008 年 1、 2 月成交狀況 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2008 年 1 、 2 月各周成交走勢(shì)圖010000200003000040000第1 周 第2 周 第3 周 第4 周 第5 周 第6 周 第7 周850090009500100001050011000成交面積（m 2 ） 平均價(jià)格( 元/ m 2 )注：第六周包含春節(jié)假期及節(jié)后六天時(shí)間 從各周成交狀況看 ，春節(jié)所在周成交量下幅下降，春節(jié)過(guò)后，人們?nèi)蕴幱诎?休假狀態(tài)，成交量沒(méi)有明顯回升，但可以看出，近一周成交已趨于好轉(zhuǎn)。 價(jià)格上屬于高位盤(pán)整的階段，近期在南開(kāi)區(qū)市場(chǎng)的帶動(dòng)下，全市價(jià)格持續(xù)攀升。 3、未來(lái)走勢(shì)判斷 由于 2007 年 8 月開(kāi)始，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)出現(xiàn)高潮， 4 個(gè)月的增幅達(dá)到 20%，再加上宏觀政策等多方面因素的不斷影響，市場(chǎng)出現(xiàn)觀望，房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 特別是隨淡季的到來(lái)， 1 月份開(kāi)始成交出現(xiàn)大幅下滑。 12 月以來(lái)大部分項(xiàng)目成交量平平。一方面有原于市場(chǎng)觀望，另一方面也由于部分開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售。年后，房?jī)r(jià)仍在懷疑聲中上漲，成交量短期已經(jīng)出現(xiàn)了上漲的跡象。 我們認(rèn)為，天津市場(chǎng)在未來(lái)一段時(shí)間 內(nèi)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的趨勢(shì)不會(huì)變，成交量貢獻(xiàn)的格局不會(huì)變。這種判斷基于土地成本的增加，區(qū)域項(xiàng)目稀缺程度，及天津剛性需求市場(chǎng)。從微觀上看，價(jià)格彈性影響會(huì)有所增加，產(chǎn)品自身價(jià)值對(duì)客戶購(gòu)買(mǎi)意愿和對(duì)價(jià)格的認(rèn)可影響將加強(qiáng)。 3 月份以后，市場(chǎng)供應(yīng)量將大幅隨之增加，這將會(huì)與逐漸轉(zhuǎn)緩的市場(chǎng)信心形成相互作用，成交量也會(huì)穩(wěn)步提高。 二、 典型項(xiàng)目市場(chǎng)分析： 1、 區(qū)域板塊分析： 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 老城廂及中心板塊 名稱 樓座 均價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入住時(shí)間 壹街區(qū) 15 幢高層 12000 元 /平方米 2006-08-23 2008-06-30 中央戀城 高層 12500 元 /平方米 2007-10 2009-12 同方瞰和平 9 幢 14000 元 /平方米 2006-06-18 2008-10-30 金茂現(xiàn)場(chǎng) 4 幢 13500 元 /平方米 2006-09-22 2008-10-15 伊頓玫瑰公寓 4 幢 高層 11000 元 /平方米 2008-03-01 2008-10 其中老城廂板塊與本案同類型 房屋銷售情況 名稱 樓座 總戶數(shù) 均價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入住時(shí)間 銷售率 中新城上城 11 棟住宅，一棟商業(yè) 1980 套 13000 元 /平米 2007-9-1 2009 年上半年 2010 年 4 月 40% 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 金盛國(guó)際 一棟 23 層、一棟 40 層 1000 余 套 12500 元 /平米 2007-12-15 2010 年 30% 熱點(diǎn)區(qū)域板塊老城廂 中 的中新城 、金盛國(guó)際等與本案相關(guān)項(xiàng)目 ，自去年年底開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷售業(yè)績(jī)不俗，深得業(yè)主關(guān)注。但由于所處區(qū)域不同，對(duì)于本案的影響不大。 2、 本案周邊 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析： 名稱 樓盤(pán)位置 主推 面積 均價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 入住時(shí)間 犀地 和平區(qū)小成都道 180-200 平米 18000 元 /平方米 2005.11.26 08 年 10 月 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 上 院 河西區(qū)紫金山路燕園旁華北設(shè)計(jì)院院內(nèi) 78、 102、 198 平米 12000 元 /平方米 2007.1.15 08 年 2 月 都市斕軒 河西區(qū)衛(wèi)津南路東側(cè)環(huán)湖西路西側(cè) 37-80 平米 16000 元 /平方米 2008 年 3 月 2009 年 5月 水岸江南 河西區(qū) 梅江南環(huán)島西路 11#地 66-88 平米 10000 元 /平方米 2007 年 8 月 2009 年下半年 克拉公寓 河西區(qū) 梅江 板塊 40-70 平米 12000-13000 元 /平方米 犀地 、 上院 與本案雖所處同一區(qū)域內(nèi) ，但 產(chǎn)品形式和 主推戶型存在差異，故不 會(huì) 存在 較大的客戶分 流性。 都市斕軒 、水岸江 南、克拉公寓與本案皆在同一區(qū)域內(nèi) （河西區(qū)） ，且主推戶型與本案相似對(duì)本案 會(huì)產(chǎn)生一定 銷售競(jìng)爭(zhēng) ，但本案優(yōu)勢(shì)地域性又可以略屏蔽這一威脅帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng) 。 爵色峰景 項(xiàng)目 小戶型住宅 何時(shí)上市尚未確定，一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)對(duì)本案造成威脅 。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 三、 本案 現(xiàn)時(shí)期 特征 swot 分析： Swot 分析： S： 1、 地處于河西繁華市中心 佟樓商業(yè)區(qū) ， 未來(lái)升值潛力巨大 適宜投資 。 2、周邊配套設(shè)施齊全，餐飲、娛樂(lè) 、購(gòu)物 等眾多 生活配套項(xiàng)目分布周圍，為置業(yè)安家提供 便利。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3、交通四通八 達(dá) ，囊括了 大部分 路 經(jīng) 全市各區(qū)的公交 主線 路 。 4、 本 項(xiàng)目周邊 建有重點(diǎn)學(xué)府， 高檔社區(qū)林立，企事業(yè)單位較多， 文化氣氛濃郁 ， 為 本 項(xiàng)目提供了大量高端消費(fèi)人群 。 5、 小戶型的整體組合拆分式 的 規(guī)劃方式， 使本案 整體的檔次有所提升 。 W： 1、 使用 產(chǎn)權(quán) 的 一度 擱置， 在 一定程度上 影響了 購(gòu)買(mǎi)者 的心理 。 2、項(xiàng)目停車位較少， 恐怕一段時(shí)期內(nèi)無(wú)法滿足住戶的需要 。 O： 1、 受市供求關(guān)系影響，小戶型住宅將受到青睞，無(wú)疑對(duì)本案的銷售提供了發(fā)展的契機(jī)。 2、 受市場(chǎng)宏觀調(diào)控影響及 奧運(yùn)契機(jī)的到來(lái)， 本案 將會(huì)得到 良好的 發(fā)展。 T： 1、 周 圍成熟公寓臨立， 而 即將上市的 爵色峰景等小戶型住宅項(xiàng)目也會(huì)分流本案的部分客戶。 2、 盡管房?jī)r(jià)處于上升回暖趨勢(shì)，但 部分投資客戶 仍處于持幣觀望的狀態(tài)， 對(duì) 本案 銷售 會(huì)產(chǎn)生一定的 影響 ，有待希望市場(chǎng)調(diào)整修正期之后的復(fù)蘇的到來(lái) 。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 四、 本案項(xiàng)目定位： 1、 市場(chǎng)定位： 打造市中心 首席 領(lǐng)先精品酒店式 公寓 的別樣創(chuàng)新 標(biāo)桿項(xiàng)目 本案的區(qū)位 獨(dú)特性造就了項(xiàng)目成功關(guān)鍵因素之一，其中配合我項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì)及產(chǎn)品質(zhì)素，打造現(xiàn)今酒店式公寓的創(chuàng)新房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 別樣標(biāo)桿，屹立于市場(chǎng)首席地位的必然和 趨勢(shì) ，引領(lǐng)小戶型產(chǎn)品的革命，成為市場(chǎng)上嶄新產(chǎn)品 及劃時(shí)代 的項(xiàng)目 。 2、 客群定位： 1 主力代言 客群：投資型 客戶 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （本項(xiàng)目極具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?、相?duì)較小的總房款使本項(xiàng)目更加適合投資者的選擇。） 酒店式公寓在佟樓區(qū)域內(nèi)的唯一性和絕對(duì)高端的物業(yè)品質(zhì)，決定了本案具有較高的投資價(jià)值，從而能吸引了天津市內(nèi) 中端房地產(chǎn)投資客戶的眼球。 客群特征：年齡 30-45 歲，有著良好的教育背景，較好的公司背景，收入水平較高，對(duì)于該區(qū)域十分了解，十分看好該區(qū)域的未來(lái)價(jià)值，承受能力在 50 萬(wàn) 100 萬(wàn)元左右，對(duì)于投資回報(bào)較敏感，中小戶型低總價(jià)為首選因素，有利于以后出租或出售，兼顧交通、舒適度及社區(qū)生活品位因素，看重智能化配套設(shè)施，絕對(duì)的理性客戶。 購(gòu)買(mǎi)目的：用于投資 客群規(guī)模比例：約 60 70% 2、次主要客群：自住型 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 這部分客群所形成的是以周邊高檔寫(xiě)字樓辦公的金融、貿(mào)易等行業(yè)公司的 高級(jí)職員 （職務(wù)為部門(mén)經(jīng)理以上）及其他片的高級(jí)寫(xiě)字樓的高級(jí)職員。 這部人分為兩種情況： 本地職員及外地職員 。 本項(xiàng)目 針對(duì)本地職員的吸引 力 主要為離工作地點(diǎn)距離近，周圍商務(wù)、文化氛圍優(yōu)越，他們基本屬于已有居所，但希望在公司附近尋找一處方便、簡(jiǎn)單的居所，并且要求設(shè)施完善、服務(wù)上乘，但同時(shí)總價(jià)不能太高； 另外一部分外地職員一般為 外地公司派到天津工作的高級(jí)職員 ，這部分人短期需要住酒店，長(zhǎng)期需要租高級(jí)公寓，而天房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 津又很少有這樣的服務(wù)和設(shè)施都達(dá)一定水平的物業(yè)，而本項(xiàng)目恰好可以給這部分人提供適合產(chǎn)品。這部分人可能通過(guò)公司購(gòu)買(mǎi)的形式，為今后公司外派到天津的職員作準(zhǔn)備；另外以個(gè)人形式則是短期居住、長(zhǎng)期出租回收租金的方式作為投資考慮。 a) 本市自住型客群 客群特征：年齡 25-35 歲，單身或新婚家庭，基本屬于初 次置業(yè)，大多接受過(guò)良好的教育，事業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)處于穩(wěn)步上升階段。家庭年收入 10 萬(wàn)元左右，處于社會(huì)中至中上階層，經(jīng)濟(jì)狀況穩(wěn)定，承受能力在 50-65 萬(wàn)元，支付能力較強(qiáng)。對(duì)交通通達(dá)性和快捷性以及居住生活的便利性要求較高。比較感性，有較高層次的鑒賞力，注重生活品味，追求生活品質(zhì)，看重觀賞性、實(shí)用性、合理性與功能性的統(tǒng)一，更多考慮項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢(shì)、舒適度和性價(jià)比。 購(gòu)買(mǎi)目的：自住，首次置業(yè)占一定比例。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 客群規(guī)模比例：約 15%20 b) 外地自住型客群（以在周邊區(qū)域辦公的企業(yè)中高層管理者為主） 客群特征：由于工作的原因需要長(zhǎng)時(shí)間的住宅在天津，并且看好天津市發(fā)展前景，看中投資有升值潛力樓盤(pán)，愿意在津置業(yè)，居住投資兩相宜是這部分人群最主要的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) ，這部分人群由于其家庭結(jié)構(gòu)的不同，對(duì)產(chǎn)品的需求從 2 室到套房均有。 客群規(guī)模比例：約 15% 20 在本案目標(biāo)客群的區(qū)域來(lái)源中，以河西區(qū)為主，占到 50%的比例；其次是與佟樓相鄰的和平區(qū)、南開(kāi)區(qū)的消費(fèi)人群占到 30%的比例，剩余的 20%的比例來(lái)自于其它區(qū)域。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 來(lái)自河西區(qū)的客戶分成投資與自住為主，投資人群來(lái)自河西的中高端人群，以政府中高層管理者、企事業(yè)單位的中高層、中小私營(yíng)企業(yè)主等為主。來(lái)自河西區(qū)的自住消費(fèi)主要是以佟樓附近的原住者和對(duì)該區(qū)域和產(chǎn)品形式十分認(rèn)同的年輕人為主。 有部分 消費(fèi)者來(lái)自其他市內(nèi) 5 區(qū)，這部分人群屬于其區(qū)域的中高端的消費(fèi)人群，由于河西區(qū)圍堤道沿線日益繁榮，區(qū)位的重要性日益凸現(xiàn)，其向往該區(qū)域的生活氛圍和開(kāi)發(fā)品質(zhì)，并對(duì)該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展十分看好。 整體客戶概念包裝： 崇拜 bobos 式生活方式一族 布波斯一族描述： BoBo 族（ bobos)，也有人翻譯為 “波波族 ”， “布波族 ”。 BoBos 一詞源于美國(guó)一名編輯 David Brooks，根據(jù)其觀察所得而寫(xiě) 成的書(shū)本 BoBos in Paradise，是 Bourgeois（布爾喬亞）及 Bohemian （波西米亞）兩詞合并而成。 BoBo 族是脫離了平庸的現(xiàn)實(shí)主義者 ，他們并不相信永恒而推崇改變、創(chuàng)新、善于把握機(jī)會(huì)，注重生活品質(zhì) ，善于城市成果給他們帶來(lái)的機(jī)遇，注重投資等等。 BoBo 族的生活理念 ： 資本給我自由 幸福生活自由財(cái)富經(jīng)過(guò)思考的生活 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3、 價(jià)格定位： 根據(jù)項(xiàng)目所處的市場(chǎng)位置和本案自身特征獨(dú)特性，按照回歸模型理論，利用 hedonic 模型， 將項(xiàng)目按照靜態(tài)特征進(jìn)行權(quán)重比較得出： 22) / (11()nnX Y n X Y X n Xiiiiiy a b xa Y b Xb 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 因素 位置 價(jià)格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 配套 物業(yè)管理 周邊環(huán) 境 項(xiàng)目規(guī)劃 樓盤(pán)規(guī)模 建筑風(fēng)格 戶型 品牌實(shí)力 廣告推廣 合計(jì) 權(quán)重 0.1045586 0.0960564 0.0993126 0.0935239 0.0893632 0.0902677 0.0676556 0.0660275 0.0658466 0.0681983 0.0870116 0.0721780 1 中新城上城 4.2 4.4 4.2 4.3 4.3 4.4 4.5 4.4 4.3 4.3 4.5 4.8 4.371870478 金盛國(guó)際 4 4.2 4 3.8 4.2 4.1 4 4.2 4 4.1 4 4.2 4.06186686 克拉公寓 4.1 4.1 4.1 4 4.1 4.2 3.9 3.8 4.1 4 4.3 4.5 4.105788712 都市斕軒 4.3 4.6 3.9 3.5 2.9 4 3.2 3.4 3.7 3.8 3.8 4 3.78947178 水岸江南 3.9 4 4 3.8 4.1 3.9 4.2 4 4.2 4.1 4.2 4.4 4.050542692 本案分值 4.3 4.5 4.2 4.2 4.2 4.5 4.1 4.1 4 4.2 3.9 4.5 4.235365412 得出本案靜態(tài)價(jià)格為： 1511352.13647 元 /平米。 再根據(jù) P l u =1- ， 結(jié)合正態(tài)數(shù)據(jù)點(diǎn)估計(jì)及總體區(qū)間估計(jì)量化得到置信區(qū)間，當(dāng)置信水平 1-0.01 狀態(tài)下的置信區(qū)間為（ 14923.14626， 153234.53246）。所以價(jià)格可以鎖定在本置信區(qū)間內(nèi)。 那么得出 預(yù)測(cè)當(dāng)期入式價(jià)格區(qū)間為： 14923.14626 153234.53246 元 /平米 。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 4、 形象定位： 產(chǎn)品的差異性和獨(dú)特的受眾群概念包裝 ， 形成本案創(chuàng)意別樣的整體 項(xiàng)目形象。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 五、 項(xiàng)目推廣建議： 1、 案名： 澳 發(fā) 大 廈 2、 Slogan： 方案一： Alpha- “ 創(chuàng) 意生活、自在隨我（創(chuàng)意生活家）”或“ 精彩來(lái)源于萬(wàn)能 ” 所有 的事物，一切歡樂(lè) 、精彩 都來(lái)源于自由的組合排列 所帶來(lái) 的生活趣 味 。 P 字母恰好在單詞居中，隱含了排列組合的重要性，中心點(diǎn)。 且其字形區(qū)別于其它兩組字母，構(gòu)圖明顯化 ，視覺(jué)傳遞信息明確 。 al p ha 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 all /almighty permute happily 所有 /萬(wàn)能的 排列，改變序列 愉悅的 /滿足的 方案二： Alpha-生活由你改變 A avalanche 前衛(wèi)派 整體設(shè)計(jì)時(shí)尚、前衛(wèi)，行走于流行前端 L lively 生命力 良好的投資環(huán)境，適宜的生態(tài)居所，商住兩相宜，是您長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃未來(lái)的絕佳居所 P pace 一步距離 名校、高檔寫(xiě)字樓咫尺之遙，下學(xué)上班只需一步距 離。繁華位置，周圍配套全面，生活無(wú)距離。 H humanize 賦予人性 設(shè)計(jì)理念賦予人性化，小空間，大生活。 A alteration 改善、改良 生活時(shí)刻在變，空間隨意可伸展，為你尋找更適宜居住的生活空間感受。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 方案三： Alpha-組合生活 A art 藝術(shù)，美好的事物 盆景住宅理念，讓生活具有高品位，讓空間具有藝術(shù)感（理念） L lightsome 優(yōu)雅的 居者文雅，品味高尚，讓您置身上流社會(huì)之感。（居住人群） P paramount 最高的、致上的 頂級(jí)酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn) ，尊貴與優(yōu)雅的象征（設(shè)施） H harmonious 和諧的 適宜的居住空間打造人與處所的和諧美感 （文化） A alteration 改變 打破常規(guī)，隨意組合，讓生活時(shí)時(shí)充滿創(chuàng)新（內(nèi)部空間的隨意組合拼接，也是本案特點(diǎn)所在） 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3、 推盤(pán)節(jié)奏： 根據(jù) 開(kāi)發(fā)模式思路，保證現(xiàn)金流前提下，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化原則，將推盤(pán)節(jié)奏和時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行劃分： 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第一階段：引銷期：包括形象產(chǎn)品導(dǎo)入 2008 年 5 月 1 日 2008 年 7 月 4 日 第二階段：一次開(kāi)盤(pán)期： 2008 年 7 月 5 日 2008 年 10 月 30 日（ 7 月 5 日開(kāi)盤(pán)） 第三階段：一次開(kāi)盤(pán)續(xù)銷及二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷 2008 年 11 月 1 日 2009 年 3 月 13 日 第四階段：二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期 2009 年 3 月 14 日 2009 年 5 月 15 日（ 2009 年 3 月 14 日二次開(kāi)盤(pán)） 第五階段：清盤(pán)期 2009 年 5 月 16 日 20