項(xiàng)目全程策劃銷(xiāo)售代理合同(羅山).doc

羅山縣東城安置小區(qū) 項(xiàng)目商品房營(yíng)銷(xiāo)總代理合同 上海仟草房產(chǎn)策劃咨詢有限公司 二零零七年八月商品房銷(xiāo)售總代理合同甲方： 光山縣城鎮(zhèn)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 (開(kāi)發(fā)商) 聯(lián)絡(luò)地址：河南省羅山縣江淮中路發(fā)改委辦公二樓乙方：上海仟草房產(chǎn)策劃咨詢有限公司（代理商）聯(lián)絡(luò)地址：上海普陀區(qū)真南路4268號(hào)c 區(qū)193甲乙雙方在平等、自愿和誠(chéng)實(shí)信用原則的基礎(chǔ)上，依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及其相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，訂立本合同。第一條 委托事項(xiàng)（總則）1、 甲方委托乙方為甲方獨(dú)家代理銷(xiāo)售位于河南省羅山縣江淮中路“羅山縣東城安置小區(qū)”項(xiàng)目的商品房之所有物業(yè)（含商業(yè)用房、商務(wù)用房、公寓用房及車(chē)位等）。本項(xiàng)目名稱的改變不影響該合同的效力，項(xiàng)目名最終以地名辦核準(zhǔn)的名稱為準(zhǔn)。（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）。2、 項(xiàng)目概況：（ 詳見(jiàn)附件1）3、 受甲方委托，乙方為甲方制定該物業(yè)詳盡的全程銷(xiāo)售策劃等相關(guān)報(bào)告。在該相關(guān)報(bào)告中提出之銷(xiāo)售策略和銷(xiāo)售方案，須經(jīng)雙方充分協(xié)商后方可予以執(zhí)行。故甲、乙雙方在本合同的履行期限內(nèi)，均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行上述經(jīng)雙方認(rèn)可的銷(xiāo)售策略和銷(xiāo)售方案（如市場(chǎng)發(fā)生變化，該銷(xiāo)售策略和銷(xiāo)售方案可由乙方提出變更建議，在征得甲方書(shū)面同意后方可予以執(zhí)行），以促成該物業(yè)的銷(xiāo)售取得盡可能高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。4、 乙方在履行本合同的過(guò)程中，應(yīng)謹(jǐn)慎、勤勉地盡其所能，為甲方謀取最大的市場(chǎng)效益和經(jīng)濟(jì)效益，并以此作為訂立本合同的誠(chéng)信表示，甲方以全面履行本合同約定的甲方之義務(wù)為對(duì)應(yīng)。第二條 委托期限1、 本合同的履行期限： 第一階段為甲乙雙方自簽定合同之日起至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之前，在此期間乙方將履行銷(xiāo)售前期工作職責(zé)。 第二階段為在本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之日起的八個(gè)月內(nèi)，乙方將正式履行銷(xiāo)售職責(zé)。2、 本合同的履行期限屆滿后，若甲方需要繼續(xù)委托銷(xiāo)售其他項(xiàng)目物業(yè)，在平等條件下則乙方享有優(yōu)先代理權(quán)，雙方可以另行簽訂代理合同或獨(dú)家代理合同。第三條 廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)用1、 該物業(yè)銷(xiāo)售之所有廣告費(fèi)用及所有項(xiàng)目市場(chǎng)推廣費(fèi)用由甲方承擔(dān)，金額控制在總銷(xiāo)額的1%，約40萬(wàn)左右。2、 乙方之廣告工作計(jì)劃及推廣預(yù)算須經(jīng)甲方批準(zhǔn)后方能實(shí)行。3、 甲方委托乙方與廣告公司及有關(guān)設(shè)計(jì)、制作公司簽署項(xiàng)目相關(guān)合同、甲方承擔(dān)并支付包含廣告費(fèi)用在內(nèi)的所有相關(guān)費(fèi)用。第四條 委托銷(xiāo)售價(jià)格甲乙雙方根據(jù)推出項(xiàng)目的具體形態(tài)、市場(chǎng)情況等確定銷(xiāo)售價(jià)格。1. 甲乙雙方確定住宅部分(含車(chē)庫(kù))平均銷(xiāo)售均價(jià)低價(jià)為1175元/平方（每層每戶詳細(xì)底價(jià)由甲乙雙方在開(kāi)盤(pán)前協(xié)商確定）2. 商鋪的平均銷(xiāo)售底價(jià)由甲乙雙方在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前協(xié)商確定。3. 具體價(jià)格策略（一房一價(jià)、付款方式、價(jià)格提升、價(jià)格實(shí)現(xiàn)等）由甲乙雙方協(xié)同制定，由甲方批準(zhǔn)后方可實(shí)行。第五條 銷(xiāo)售計(jì)劃1、整個(gè)項(xiàng)目的總銷(xiāo)售周期設(shè)計(jì)為：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后的 8 個(gè)月內(nèi)，住宅去化量按本合同約定的成交標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到可銷(xiāo)售面積的 95 %。2、辦公、商鋪由雙方另行協(xié)商銷(xiāo)售、出租速率，并以補(bǔ)充協(xié)議形式明確。第六條 代理服務(wù)費(fèi)用及支付方式1、 基本代理費(fèi)用：（固定式）代銷(xiāo)房屋成功銷(xiāo)售后，乙方按照實(shí)際銷(xiāo)售總金額的_1.3_%收取代理費(fèi)。代理費(fèi)中已包括策劃費(fèi)，乙方對(duì)本案進(jìn)行的整盤(pán)策劃、推廣不再另行收取策劃費(fèi)。2、 溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)：乙方將竭盡所能提升上述物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，成功銷(xiāo)售的房屋的平均售價(jià)超出平均底價(jià)的部分為溢價(jià)，甲乙雙方按照 8 ： 2 分成。3、 傭金支付時(shí)間及方式：代理費(fèi)用按銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)結(jié)算，符合本合同約定的成交確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的合同金額結(jié)算，甲方在乙方完成總銷(xiāo)的40%，60%，80%，95%四個(gè)節(jié)點(diǎn)，分四次支付乙方的代理傭金。溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)與代理傭金一并結(jié)算。甲方有權(quán)在乙方完成總銷(xiāo)95%之前，每次結(jié)算傭金及溢價(jià)時(shí)，保留20%直至最后一并支付給乙方。（乙方保證在開(kāi)盤(pán)之日起的一個(gè)月內(nèi)，完成總銷(xiāo)的35%，開(kāi)盤(pán)后的兩個(gè)月內(nèi)，完成總銷(xiāo)的40%，開(kāi)盤(pán)后的四個(gè)月內(nèi)完成總銷(xiāo)的60%，開(kāi)盤(pán)后的六個(gè)月內(nèi)完成總銷(xiāo)的80%，開(kāi)盤(pán)后的八個(gè)月內(nèi)，完成總銷(xiāo)的95%，即清盤(pán)。）如乙方在任何一個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)未完成銷(xiāo)售計(jì)劃，則甲方只結(jié)算傭金不結(jié)算溢價(jià)給乙方，直至乙方在下個(gè)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)完成銷(xiāo)售計(jì)劃，甲方須補(bǔ)齊乙方以前應(yīng)得的溢價(jià)。4、 自簽約之日起，甲方每月3日支付乙方前期策劃費(fèi)用1萬(wàn)元人民幣/月，直至項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。（在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后可從乙方傭金中扣回）。第八條 成交確認(rèn)1、 本案的住宅銷(xiāo)售以套為出售單位。購(gòu)房者采用銀行按揭付款的，與開(kāi)發(fā)商簽署預(yù)售合同后，首付房款達(dá)到總房款的30%以上（含 30%）視為成交，并可以此結(jié)算乙方傭金。2、 購(gòu)房者未采用銀行按揭形式的，以簽訂預(yù)/銷(xiāo)售合同，支付全額房款視為成交。3、 甲方介紹的關(guān)系客戶購(gòu)買(mǎi)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)即視為成交（先由案場(chǎng)推薦，后找發(fā)展商談價(jià)的客戶不計(jì)入內(nèi)）。乙方傭金減半收??；溢價(jià)照常收取，并計(jì)入銷(xiāo)售率。第九條 甲方的職責(zé)1、 甲方必須具有履行本合同的主體資格和能力。2、 保證本項(xiàng)目的土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)合法、真實(shí)、清晰，并確保本項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售、銷(xiāo)售的標(biāo)準(zhǔn)（以相關(guān)法律文書(shū)為準(zhǔn)）。在本協(xié)議簽署時(shí)及本協(xié)議履行過(guò)程中，甲方保證本案所屬建筑物及土地份額未被抵押或被司法機(jī)關(guān)施以強(qiáng)制措施。3、 甲方力爭(zhēng)在2007年12月前正式開(kāi)盤(pán)，具體時(shí)間（詳見(jiàn)附件3），并保證滿足下列開(kāi)盤(pán)條件：l 提供售樓場(chǎng)所、景觀樣板區(qū)、樣板房，并裝修完成。l 取得商品房預(yù)售許可證。l 宣傳資料到位。l 所有的銷(xiāo)售道具、模型、辦公家具、直線電話進(jìn)場(chǎng)并布置完成。4、 甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中的法務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)管理。甲方負(fù)責(zé)配備財(cái)務(wù)出納，售后服務(wù)等人員配合相應(yīng)的銷(xiāo)售、出租工作，上述人員的工資由甲方承擔(dān)并按雙方商定的工作程序進(jìn)行統(tǒng)一管理。5、 甲方同意按乙方銷(xiāo)售的需要，在開(kāi)盤(pán)后配合乙方辦理認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)售合同加蓋公章、提供收據(jù)發(fā)票等須以開(kāi)發(fā)商名義辦理的各項(xiàng)手續(xù)，包括以下內(nèi)容：5.1、提供由甲方名義出具的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)、預(yù)售合同、定金收據(jù)、全額房款發(fā)票等，在所有應(yīng)由發(fā)展商名義出具的合同文本、書(shū)面資料上蓋章。5.2、提供與乙方進(jìn)行銷(xiāo)售、出租代理工作有關(guān)的所有資料與設(shè)計(jì)圖紙（復(fù)印件）6、 甲方應(yīng)負(fù)責(zé)向小業(yè)主交房，并解決因該物業(yè)建筑質(zhì)量、施工進(jìn)度、產(chǎn)權(quán)、交付標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、綠化方案、交房日期等方面產(chǎn)生的問(wèn)題，自行承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。如由于發(fā)生上述內(nèi)容而影響銷(xiāo)售，則乙方完成銷(xiāo)售率的時(shí)間相應(yīng)延長(zhǎng)。7、 本合同為獨(dú)家代理合同，即甲方承諾在本合同的履行期限內(nèi)，不會(huì)自行銷(xiāo)售、出租該物業(yè)，亦不會(huì)委托除乙方以外的任何第三方作為其代理人銷(xiāo)售、出租該物業(yè)。8、 在本合同履行期限內(nèi)，甲方應(yīng)提供該物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)租、售樓處供乙方無(wú)償使用，并免費(fèi)提供相應(yīng)辦公設(shè)備、水、電、直線電話等基本條件及維修，為乙方工作提供方便。9、 甲方須于該物業(yè)開(kāi)盤(pán)（以第一次報(bào)章開(kāi)盤(pán)廣告發(fā)布之日為準(zhǔn)）前完成該物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)租、售樓處的裝修及布置工作，并完成裝修效果展示房。10、甲方可以指定1名代表甲方行事的工作協(xié)調(diào)人，負(fù)責(zé)對(duì)乙方提出的需由甲方確認(rèn)的各項(xiàng)事宜進(jìn)行審核、簽字確認(rèn)。在本合同履行期限內(nèi)，甲方發(fā)生與該物業(yè)銷(xiāo)售、出租有關(guān)的事宜的變動(dòng)，應(yīng)由該工作協(xié)調(diào)人及時(shí)向乙方進(jìn)行傳達(dá)和通報(bào)。該工作協(xié)調(diào)人的確定與變更，甲方均應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知乙方。11、甲方應(yīng)按照本合同約定及時(shí)、足額支付給乙方傭金和溢價(jià)。12、 于本協(xié)議確定的銷(xiāo)售房號(hào)不得以任何借口惜售。在正常履約的情況下，甲方承諾不會(huì)干涉乙方的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。13、 本合同履行期限終止時(shí)，甲方應(yīng)對(duì)乙方在合同期限內(nèi)所受理的準(zhǔn)客戶予以確認(rèn)。經(jīng)甲方確認(rèn)的該準(zhǔn)客戶最終在履行期限終止后的二個(gè)月內(nèi)與甲方直接成交，均視作乙方代理成交，甲方應(yīng)按照本合同規(guī)定的傭金標(biāo)準(zhǔn)支付給乙方傭金。第十條 乙方的職責(zé)1、 乙方保證具有國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的符合本案代理銷(xiāo)售的資質(zhì)條件。2、 乙方負(fù)責(zé)該物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，產(chǎn)品定位，營(yíng)銷(xiāo)策劃，廣告策劃，推廣計(jì)劃，銷(xiāo)售培訓(xùn)，銷(xiāo)售執(zhí)行、出租計(jì)劃，、出租組織與控制等，具體內(nèi)容（詳見(jiàn)附件4：乙方工作內(nèi)容），并應(yīng)提前報(bào)請(qǐng)甲方批準(zhǔn)，經(jīng)確認(rèn)后實(shí)施。3、 乙方所提出的廣告策劃方案、各類(lèi)廣告及銷(xiāo)售、出租資料的制作、廣告公司的確定及現(xiàn)場(chǎng)布置等一系列工作及計(jì)劃均需事先征詢甲方意見(jiàn)（3個(gè)工作日）并獲得甲方批準(zhǔn)確認(rèn)后方可予以實(shí)施。4、 乙方應(yīng)落實(shí)該物業(yè)銷(xiāo)售、出租所必須的策劃、銷(xiāo)售、出租人員，并委派銷(xiāo)售兼出租經(jīng)理行使現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售、出租管理職責(zé)等以保證銷(xiāo)售、出租任務(wù)的全面完成（該項(xiàng)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)）。5、 代表甲方以發(fā)展商名義與購(gòu)房者簽署本案的認(rèn)購(gòu)協(xié)議、預(yù)售合同、出售合同、租賃（預(yù)租）合同等法律文本，但不得做出對(duì)甲方不利或不可能實(shí)現(xiàn)的承諾，未經(jīng)甲方書(shū)面同意，不得修改甲方審定的購(gòu)房合同的任何條款，否則因此而產(chǎn)生的一切后果和經(jīng)濟(jì)損失由乙方負(fù)責(zé)。6、 乙方可以指定1名代表乙方行事的工作協(xié)調(diào)人，負(fù)責(zé)對(duì)甲方提出的需由乙方確認(rèn)的各項(xiàng)事宜進(jìn)行審核、簽字確認(rèn)。在本合同履行期限內(nèi)，乙方發(fā)生與該物業(yè)銷(xiāo)售、出租有關(guān)的事宜的變動(dòng)，應(yīng)由該工作協(xié)調(diào)人及時(shí)向甲方進(jìn)行傳達(dá)和通報(bào)。該工作協(xié)調(diào)人的確定與變更，乙方均應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知甲方。7、 在本合同生效后，根據(jù)甲方確認(rèn)的廣告方案，乙方有責(zé)任協(xié)助甲方安排、指導(dǎo)及督促?gòu)V告公司的工作。8、 乙方在本合同履行期限內(nèi)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售、出租情況，提出和確定每期媒體廣告的發(fā)布日期及版面安排，并報(bào)請(qǐng)甲方批準(zhǔn)。乙方受甲方委托負(fù)責(zé)與廣告公司接洽及聯(lián)系工作，并對(duì)廣告樣稿進(jìn)行審核及提出修改意見(jiàn)。9、 在該物業(yè)開(kāi)盤(pán)（以第一次報(bào)章開(kāi)盤(pán)廣告發(fā)布之日為準(zhǔn)）之后，乙方需每日，每周以簡(jiǎn)報(bào)形式對(duì)該物業(yè)的銷(xiāo)售、出租情況、廣告效果、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及下一步銷(xiāo)售、出租計(jì)劃與甲方進(jìn)行溝通、協(xié)商，以利于銷(xiāo)售、出租計(jì)劃等各項(xiàng)工作的及時(shí)調(diào)整與落實(shí)。10、乙方承諾在該物業(yè)租、售樓處現(xiàn)場(chǎng)之專案人員將統(tǒng)一著裝，注意有關(guān)人員形象。11、 該物業(yè)公開(kāi)銷(xiāo)售、出租之前，乙方應(yīng)根據(jù)甲方提供的預(yù)租、預(yù)售許可證明，擬定相應(yīng)的銷(xiāo)售、出租計(jì)劃，該銷(xiāo)售、出租計(jì)劃分別界定每期物業(yè)公開(kāi)銷(xiāo)售、出租時(shí)間及銷(xiāo)售、出租進(jìn)度。提前提交甲方批準(zhǔn)后實(shí)施，并接受甲方監(jiān)督。12、 乙方應(yīng)協(xié)助甲方與承購(gòu)方或承租方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)租書(shū)或類(lèi)似協(xié)議和/或預(yù)售合同、出售合同、租賃合同（含預(yù)租合同）。13、合同的履行期限內(nèi)，乙方對(duì)該物業(yè)的任何代理銷(xiāo)售、出租行為均應(yīng)符合中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)；若因乙方工作人員銷(xiāo)售、出租行為不當(dāng)而引起的銷(xiāo)售、出租爭(zhēng)議，由乙方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。由此而給甲方造成損失的由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。14、合同因故終止時(shí)，乙方應(yīng)在三日內(nèi)向甲方移交售（租）樓處及相關(guān)設(shè)施、辦公設(shè)備等財(cái)物，本項(xiàng)目有關(guān)的資料文件（包括電子文檔），并保證移交物的完整和完好。15、提供的工作成果抄襲他人的創(chuàng)意或作品，侵犯他人知識(shí)產(chǎn)權(quán)的，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任，由此造成甲方損失的由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。16、乙方有權(quán)在發(fā)布該物業(yè)廣告的報(bào)紙、電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、燈箱、橫幅、圍墻、樓書(shū)、單頁(yè)等各類(lèi)媒體上以銷(xiāo)售、出租總代理或獨(dú)家銷(xiāo)售、出租代理及全程策劃及行銷(xiāo)企劃的身份披露乙方公司的名稱及標(biāo)記以及電話號(hào)碼。第十一條 違約責(zé)任1、 在本協(xié)議正常履約的過(guò)程中，任何一方不得無(wú)故終止本協(xié)議，或以不作為來(lái)阻礙本協(xié)議的履行，否則違約方將向守約方支付違約金 20萬(wàn)元。2、甲方如未按約定條款支付給乙方代理費(fèi)用，則甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按應(yīng)付金額日0.3計(jì)算。甲方將承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)乙方已成交客戶仍應(yīng)支付乙方應(yīng)得傭金及溢價(jià)部分。3、 如乙方在合同期限內(nèi)沒(méi)有達(dá)到本協(xié)議預(yù)定的銷(xiāo)售階段進(jìn)度，則應(yīng)給予3個(gè)月調(diào)整期。此3個(gè)月銷(xiāo)售傭金暫時(shí)不支付給乙方，如3個(gè)月后仍然沒(méi)有完成銷(xiāo)售階段計(jì)劃， 甲方可單方解除本協(xié)議，取消乙方的代理資格，乙方視為違約。 4、 如因甲方未能執(zhí)行本協(xié)議約定的各項(xiàng)職責(zé)，致使乙方事實(shí)上無(wú)法完成銷(xiāo)售行為的，乙方有權(quán)單方面解除本協(xié)議，甲方視為違約。第十二條 爭(zhēng)議解決在本合同的履行期限內(nèi)，如甲、乙雙方中的任何一方發(fā)生違約行為的，或在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方應(yīng)本著友好協(xié)商的精神解決。協(xié)商不能解決的，任何一方可向項(xiàng)目所在地法院提起訴訟。第十三條 獎(jiǎng)勵(lì)制度 甲方在對(duì)乙方提前完成銷(xiāo)售計(jì)劃的情況下，將對(duì)乙方予以獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)具體實(shí)施方法（詳見(jiàn)附件5）第十四條 附則1、 本協(xié)議自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。2、 一方向另一方送達(dá)的文件、回復(fù)，應(yīng)采用書(shū)面形式，用掛號(hào)郵寄或直接送達(dá)的方式，送達(dá)本協(xié)議所列的其