廣州「星河灣」零干擾服務(wù)理念管理方案.doc

戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)（廣州）有限公司 謹(jǐn)呈 二OO一年九月二十七日 廣州星河灣 零干擾服務(wù)理念 一、物業(yè)概況 廣州星河灣是由廣州宏富房地產(chǎn)有限公司投資興建的低密度園林大型住宅小 區(qū)。位于番禺迎賓大道旁占地超過(guò)一千畝。匠心獨(dú)特的規(guī)劃設(shè)計(jì)和整體效果，使 物業(yè)極具巨大的居住價(jià)值及升值潛力。據(jù)此，我公司制定出切實(shí)可行的管理方案， 計(jì)劃將該小區(qū)管理成為廣州最好，管理檔次最高的住宅小區(qū)。 根據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的（94）33號(hào)令城市新建住宅小區(qū)管理辦法和廣東省人大黨委會(huì)頒布的（93）公告33號(hào)廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例等法規(guī)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將廣州星河灣委托給廣州星河灣物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理，并簽訂物業(yè)管理委托合同，同時(shí)委托戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)（廣州）有限公司作為物業(yè)管理顧問(wèn)。 二、管理服務(wù)目標(biāo)與整體策劃 （一） 管理服務(wù)目標(biāo) 物業(yè)管理服務(wù)的最終目標(biāo)是創(chuàng)一方文明、保一方平安，使?。ㄓ茫舭簿訕?lè)業(yè)，使該物業(yè)保值增值。 物業(yè)管理服務(wù)主要包括兩大部分，一是對(duì)物業(yè)的管理，二是對(duì)住（用）戶的服務(wù)。 1、 將廣州星河灣作為廣州物業(yè)管理的典范實(shí)施管理，將酒店管理與物業(yè)管理融為一體，以高起點(diǎn)的管理、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員，從而達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)的高效益。 2、 內(nèi)部管理上實(shí)行定員、定量、定額方式，以科學(xué)的管理方法，合理調(diào)配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標(biāo)，實(shí)行嚴(yán)格有效的考核制度，使管理隊(duì)伍的素質(zhì)不斷地提高，為管理好廣州星河灣，服務(wù)于?。ㄓ茫舸蚝脠?jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 A 正確處理好開(kāi)發(fā)商與?。ㄓ茫糁g的關(guān)系，維護(hù)兩者的合法權(quán)益，為開(kāi)發(fā)商提出合理的建議，為住（用）戶排優(yōu)解難，讓?。ㄓ茫舴Q心如意，安居樂(lè)業(yè)，讓其感謝開(kāi)發(fā)商、感謝物業(yè)公司。 B 通過(guò)嚴(yán)格管理與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，更進(jìn)一步提高開(kāi)發(fā)商的名牌效應(yīng)，將有效地促進(jìn)小區(qū)的銷售。 C 在物業(yè)管理方面，計(jì)劃從住（用）戶入住起一周年評(píng)上廣州市物業(yè)管理示范小區(qū)。 D 通過(guò)高水平的物業(yè)管理，讓住戶享受“五星級(jí)”的家園，讓商 業(yè)主對(duì)該管理深感滿意。 E 通過(guò)科學(xué)的管理服務(wù)，使該物業(yè)及其設(shè)施、設(shè)備、綠化等延長(zhǎng)使用期，確保開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的物業(yè)高度保值、增值。 F 通過(guò)對(duì)廣州星河灣的管理，更加提高 宏宇物業(yè)管理有限公司的名牌地位。 （二）管理服務(wù)目標(biāo)整體策劃 廣州星河灣的管理服務(wù)工作將按照“用心管理、真誠(chéng)服務(wù)”的原則，對(duì)本小區(qū)的住宅及商鋪部分實(shí)施一體化管理的綜合服務(wù)。一體化管理，管理處設(shè)有對(duì)住宅及商鋪管理的各部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理住宅及商鋪管理中出現(xiàn)的各種情況和問(wèn)題，保證小區(qū)的正常運(yùn)作，受理業(yè)戶投訴，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各種管理工作暢順。管理處設(shè)有小區(qū)管理組，全面負(fù)責(zé)小區(qū)住宅部分和商鋪部分的日常管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮一體化管理資源合理配置的優(yōu)勢(shì)，節(jié)約人力、物力的投入，加強(qiáng)住宅和商鋪的相互支持和促進(jìn)，提高管理效能。管理處將以人性化的管理貫穿于工作的始終，充分發(fā)揮員工的工作積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，最好地滿足?。ㄓ茫舻母黜?xiàng)要求。管理處將結(jié)合本大廈的特點(diǎn)，把住宅管理和商鋪管理相結(jié)合，創(chuàng)造出獨(dú)具風(fēng)格的管理模式，以盡善盡美的管理服務(wù)，為業(yè)戶提供安全的居住、商務(wù)環(huán)境。 三、管理模式與實(shí)施計(jì)劃 （一）管理模式 設(shè)置星河灣物業(yè)管理有限公司由精干、專業(yè)性強(qiáng)的人員組成，下設(shè)各管理服務(wù)專業(yè)部門： 1、 管理處 A 人員的配置力求合理、科學(xué)，主任及助理須大專文化程度，精通物業(yè)管理，懂經(jīng)營(yíng)、懂法律，員工全面特證上崗。 B 各專業(yè)分工明確，在管理處總經(jīng)理的指導(dǎo)下，各司其職、各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)的、高效率的、相互促進(jìn)的管理模式來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的良性循環(huán)。 C 物業(yè)部：負(fù)責(zé)房屋管理、入住管理、家政服務(wù)、環(huán)衛(wèi)綠化、清潔信息處理等工作。 D 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)管理收支等工作。 E 工程部：負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)、抄水電表等工作。 F 保安部：負(fù)責(zé)治安、消防、交通車輛、等工作。 （二）實(shí)施計(jì)劃 1、 全面推行零干擾服務(wù)物業(yè)管理模式，一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)，樹(shù)立廣州星河灣高尚住宅小區(qū)的物業(yè)形象。 2、 依法管理、按章辦事，在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎(chǔ)上，有更多更新的創(chuàng)新，以人為本、以管理服務(wù)為中心、以業(yè)（用）戶滿意為目標(biāo)。 3、 堅(jiān)持“以人為本”，抓好員工隊(duì)伍的教育和培訓(xùn)，牢固樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想。在服務(wù)中加強(qiáng)管理，寓管理于服務(wù)之中，做到以情感人、以理服人、以自己的實(shí)際行動(dòng)去教育人、帶動(dòng)人。 4、 建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范；實(shí)施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機(jī)制、情感式的激勵(lì)機(jī)制、自我約束量化評(píng)制、目標(biāo)管理業(yè)績(jī)考評(píng)制，提高員工的集體榮譽(yù)感、自豪感，激勵(lì)員工愛(ài)崗敬業(yè)，體現(xiàn)人生價(jià)值和成就感。 5、 根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)廣州星河灣物業(yè)形象的定位，按照全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)的路牌、標(biāo)識(shí)、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一制作CIS系統(tǒng)進(jìn)行安裝，使住（用）戶進(jìn)入小區(qū)方向明確、目標(biāo)清楚、行有規(guī)范、動(dòng)有準(zhǔn)則，同時(shí)也擴(kuò)大星河灣物業(yè)管理有限公司的知名度。 6、 在每幢大廈的樓梯口、道路、公共場(chǎng)所設(shè)置垃圾分類箱，向住戶發(fā)放垃圾分類袋，將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理，減少垃圾二次污染。 7、 從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā)，采用多種形式，積極進(jìn)行環(huán)保的宣傳教育，創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。 8、 采用車輛交通科學(xué)化管理方案，實(shí)施人車分流在車行入口，設(shè)置指導(dǎo)崗；在車行道路上，設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施，最大限度地減少汽車噪音、廢氣對(duì)小區(qū)的干擾和污染。 9、 加強(qiáng)裝修管理，嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定，規(guī)范?。ㄓ茫舳窝b修。 11、 ?。ㄓ茫粞b修申報(bào)制、裝修施工隊(duì)伍登記制、管理處審批制。 12、 保證安全網(wǎng)、空調(diào)機(jī)的安裝、施工動(dòng)火、材料搬運(yùn)、人員出入等裝修管理規(guī)定落實(shí)到位。 13、 嚴(yán)格裝修施工的巡查、監(jiān)管，落實(shí)管理員、水電工、保安員三重多頻次的巡查，切實(shí)杜絕違章裝修。 14、 治安保衛(wèi)消防 （1） 實(shí)行24小時(shí)保安制度，采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合，動(dòng)態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施，最大限度地減少治安發(fā)案率。 （2） 采用先進(jìn)的電視監(jiān)控防范系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場(chǎng)所等進(jìn)行中央監(jiān)控管理，構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。 （3） 定期進(jìn)行消防演練及消防宣傳，做到“以防為主、防消結(jié)合”，確保小區(qū)無(wú)火災(zāi)發(fā)生。 （4） 嚴(yán)格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程，實(shí)行保安員軍事化管理。 （5） 保安員是保一方平安的關(guān)鍵，是業(yè)（用）戶滿意的主要因素，嚴(yán)格保安員的選聘、錄用、培訓(xùn)、考核，從軍隊(duì)退伍兵中招收合格人才，保證保安員思想過(guò)硬、軍事過(guò)硬，規(guī)定不是退伍兵、不夠高度、不夠高中文化程度者不聘。 （6） 根據(jù)廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例，協(xié)助成立廣州星河灣業(yè)主委員會(huì)，切實(shí)做到業(yè)主自治管理和專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)廣州星河灣的管理目標(biāo)。 （三）人員的培訓(xùn)及主要內(nèi)容： 1、管理人員 為適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，在管理人員隊(duì)伍上，除嚴(yán)格調(diào)選、公開(kāi)向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平、實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富、善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系、高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還必須定期組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)，采取集中與分工種培訓(xùn)，本單位內(nèi)部與派出去培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才便出好成果。 培訓(xùn)主要內(nèi)容： 本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制； 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)； 文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范； 土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求； 物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī)； 物業(yè)管理實(shí)用技巧； 2工程技工 本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制； 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)； 文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范； 本小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的管理制度、維修保養(yǎng)規(guī)定及操作規(guī)定； 物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī)； 3保安員 本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制； 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)； 文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范； 土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求； 物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī)（重點(diǎn)治安、消防方面）； 突發(fā)事件處理實(shí)用技巧； 保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì)； 4清潔綠化工 本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制； 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)； 文明禮貌用語(yǔ)及行為道德規(guī)范； 不同區(qū)域、不同項(xiàng)目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范； 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)的法律法規(guī)（重點(diǎn)環(huán)衛(wèi)、綠化方面）； 清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項(xiàng)； 不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)； 常見(jiàn)病蟲(chóng)害及防治； 噴撒農(nóng)藥殺蟲(chóng)安全操作； 常用農(nóng)藥的稀釋配量； 四、小區(qū)規(guī)章制度、檔案的建立與管理 （一） 規(guī)章制度 1、 公眾管理制度 （1） 業(yè)主公約 （2） 精神文明公約 （3） 業(yè)戶手冊(cè)及裝修守則 （4） 摩托車、自行車停放管理規(guī)定 （6） 鑰匙管理規(guī)定 （7） 關(guān)于住戶室內(nèi)裝修工程的有關(guān)規(guī)定 （8） 安全用電、用水管理規(guī)定 （9） 關(guān)于加強(qiáng)車輛管理的若干規(guī)定 （10） 消防管理規(guī)定 （11） 兒童娛樂(lè)設(shè)施管理規(guī)定 （12） 地下停車場(chǎng)管理規(guī)定 （13） 小區(qū)管理的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 2、 內(nèi)部崗位責(zé)任制 （1）、（管理處總經(jīng)理、部門經(jīng)理、主任、助理、會(huì)計(jì)員、小區(qū)文員、管理組主管、管理員、保安隊(duì)長(zhǎng)、保安員、水電組長(zhǎng)、水電工、小區(qū)車管理員、綠化工、清潔工等）崗位責(zé)任制 （2）小區(qū)房屋維修崗位責(zé)任制 （3）小區(qū)水電維修目標(biāo)責(zé)任制 （4）、回訪制度 3、 管理工作規(guī)定 （1） 物業(yè)驗(yàn)收與接管資料 接收物業(yè)報(bào)建、建設(shè)、驗(yàn)收、圖紙等資料的規(guī)定 房屋驗(yàn)收程序及要求 物業(yè)移交接管協(xié)議書 （2） 辦理業(yè)主收樓入住手續(xù)及管理規(guī)定 （3） 裝修管理規(guī)定 裝修申請(qǐng)程序 裝修審批程序 裝修施工隊(duì)伍管理規(guī)定 裝修施工管理規(guī)程 裝修巡查規(guī)程 裝修驗(yàn)收規(guī)程 （4） 設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)定 小區(qū)維修電工安全操作規(guī)定 小區(qū)水泵房設(shè)備運(yùn)作、保養(yǎng)、檢查制度 水池清洗管理制度 水池清洗操作規(guī)定 柴油發(fā)電機(jī)設(shè)備（管理制度、維修、保養(yǎng)規(guī)定、操作規(guī)定） 電梯維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)定 電梯安全操作規(guī)定 （5） 治安、消防管理 刑事或治安案件發(fā)生應(yīng)急措施及處理程序 火災(zāi)應(yīng)急措施及處理程序 消防器材安全操作規(guī)定 （6） 清潔綠化管理 清潔、保潔操作規(guī)定 清潔用品安全使用規(guī)定 綠化養(yǎng)護(hù)操作規(guī)定 綠化病蟲(chóng)害防治措施 噴撒農(nóng)藥殺蟲(chóng)安全操作規(guī)定 綠化機(jī)械安全操作規(guī)定 （7） 車輛管理 車輛保管工作流程 車輛安全檢查規(guī)定 4、 質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) （1） 房屋及維修管理工作質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) （2） 小區(qū)資料檔案管理及收費(fèi)工作質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 5、 獎(jiǎng)懲制度 （1） 人事管理制度細(xì)則（獎(jiǎng)懲部分） （2） 員工守則 （3） 員工獎(jiǎng)懲制度 6、 考核標(biāo)準(zhǔn) （1） 人事管理制度細(xì)則（考核內(nèi)容） （2） 小區(qū)管理處（各級(jí)管理人員工作業(yè)績(jī)）考核標(biāo)準(zhǔn) （3） 小區(qū)管理處維修員工考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) （二） 檔案的建立與管理 1、 檔案的建立 由各個(gè)部門按不同崗位、不同要求制作原始檔案資料，并在每規(guī)定時(shí)間（月、季）匯總交管理處辦公室分類歸檔。 2、 檔案的管理 所有操作檔案資料一式兩份，分別由各操作部門管理（操作查閱使用）及管理處辦公室管理（備份） 各部門管理的檔案，由各部門主管負(fù)責(zé)管理，管理處辦公室管理的檔案設(shè)專人管理。部門主管或檔案管理員調(diào)離本崗位，必須認(rèn)真交接所管理的檔案。 所有檔案必須造總目錄及卷內(nèi)目錄，按檔案管理存放標(biāo)準(zhǔn)存放，要防火、防盜、防潮、防蟲(chóng)。 所有檔案的查閱，必須按查閱管理手續(xù)執(zhí)行。 物業(yè)管理檔案為永久性檔案資料，任何人不得以任何借口消毀檔案。 檔案資料歸檔后，必須及時(shí)輸入電腦，以便應(yīng)用現(xiàn)代化手段進(jìn)行物業(yè)管理。 3、 檔案管理標(biāo)準(zhǔn) （1）中華人民共和國(guó)檔案法 （2）物業(yè)資料檔案管理質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 五、日常的管理與服務(wù) （一）日常的管理 1、 樓宇的管理 （1） 管理員上班前巡查一遍所分管之樓宇，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄于工作日記（房屋管理臺(tái)帳）；下班再巡查一遍，做好記錄交接班人員； （2） 設(shè)立房屋維修卡，對(duì)房屋的公共部分和用戶室內(nèi)的維修做有全面記錄，并定時(shí)回訪； （3） 對(duì)裝修的?。ㄓ茫粢S時(shí)查看是否按裝修規(guī)定進(jìn)行裝修，發(fā)現(xiàn)亂搭亂改等行為，即時(shí)處理、糾正，并耐心做好思想工作，直到恢復(fù)原狀為止。 （4） 對(duì)樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室、基礎(chǔ)、梁板、外墻、空間、地面進(jìn)行管理與維護(hù)，使房屋完好率達(dá)98%以上，維修及時(shí)與合格率達(dá)100%； 以上由管理組負(fù)責(zé)，按人均管理戶數(shù)和棟數(shù)包干，量化考核。 2、 設(shè)施、設(shè)備的管理 （1） 將公共設(shè)施如公廁、配電房、泵房、通訊、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動(dòng)場(chǎng)所等管理好，不得改變其使用功能。 （2） 對(duì)水泵、發(fā)電機(jī)、配電柜做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺(tái)帳，定期檢 查等，及早堵漏洞；管道和有電的設(shè)備均有明顯的提示標(biāo)志（如小心觸電等提示）； （3） 在設(shè)備、設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置“管理制度”、“維修保養(yǎng)規(guī)定”、“操作規(guī)范”，掛在明顯的位置，操作人員必須熟悉牢記后，按要求上崗操作，每季度組織學(xué)習(xí)，考試合格后才可繼續(xù)上崗。 3、 水電管理 （1） 水電工24小時(shí)值班，保障用戶的水電供應(yīng)，不得出現(xiàn)因管理不善而停電停水；出現(xiàn)故障，水電工必須20分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)維修恢復(fù)正常，；因公用線路停水、停電，必須由管理處預(yù)先通知用戶，讓用戶做好蓄水、停電的準(zhǔn)備； （2） 按期清洗水池、定期出示水質(zhì)化驗(yàn)單，保障生活用水的清凈符合標(biāo)準(zhǔn)。 （3） 每月準(zhǔn)確無(wú)誤地給用戶抄水、電表，做好計(jì)算、攤分及收繳水電費(fèi)通知單等工作，讓用戶有足夠的時(shí)間備足水電費(fèi)用，按時(shí)交納； （4） 將?。ㄓ茫羧胱∏暗乃姳矶葦?shù)抄好、登記好存檔； （5） 協(xié)助辦理住用戶用電增容。 4、 衛(wèi)生管理 （1） 垃圾天天清運(yùn)、上門收住戶的袋裝垃圾；公共地方、中心花園的垃圾桶內(nèi)的垃圾不得超過(guò)三分之二，垃圾桶每天清洗一次； （2） 小區(qū)內(nèi)馬路、走道、公共場(chǎng)地每天清掃、保潔兩次，確保路面無(wú)雜物、集水現(xiàn)象； （3） 所有樓梯每周清洗一次；電表箱、電梯轎廂、樓梯扶手、消防箱、信箱、樓宇防盜門、通風(fēng)窗玻璃等設(shè)備，每天抹一次，確保無(wú)衛(wèi)生死角，達(dá)到廣州市物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 5、 電梯管理 （1） 操作人員必須持證上崗，經(jīng)嚴(yán)格考核后才能上崗。 （2） 操作人員必須按電梯運(yùn)行管理規(guī)定、電梯安全操作管理規(guī)定，每天巡查并做好電梯運(yùn)行記錄以備檢查。 （3） 操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機(jī)房清潔，每天用不銹鋼水清潔一次電梯。 （4） 定期進(jìn)行電梯檢修、維護(hù)工作并做好記錄。 6、 交通與車輛管理 （1） 管理好報(bào)經(jīng)公安交通部門批準(zhǔn)的停車場(chǎng)地。 （2） 買進(jìn)并豎起各種交通警示牌（如限速5公里牌、禁鳴喇叭、單雙行線牌等） （3） 在小區(qū)出口處設(shè)置減速杠，以保障老人小孩出行安全； （4） 臨時(shí)停車有“臨時(shí)停車證”，并設(shè)有示意牌。車輛進(jìn)出方便，管理有序有禮。 （5） 汽車、摩托車進(jìn)出做好車牌登記，進(jìn)出時(shí)間登記，并嚴(yán)格按制度做好交接班記錄，以防車輛被盜及事故發(fā)生后責(zé)任的劃分； （6） 汽車、摩托車車主同管理處簽訂一份有關(guān)車輛事故（如被盜、刮花）賠償合同書，此合同書在統(tǒng)一的車輛停放費(fèi)條件下，設(shè)最低賠償金額，車主如需提高賠償金，則必須增加停車費(fèi)，以便增加車管員對(duì)其特別對(duì)待，提供優(yōu)質(zhì)、高檔服務(wù)。 7、 綠化管理 （1） 定期對(duì)綠地、樹(shù)木進(jìn)行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲(chóng)養(yǎng)護(hù)； （2） 做到黃土不見(jiàn)天，一年四季繁花似錦，保障規(guī)定的綠化率； （3） 豎起各種保護(hù)綠地、樹(shù)木的警示牌。 8、 環(huán)保的管理 與有關(guān)部門聯(lián)系，管好噪聲、廢氣、防疫、防鼠、蚊、害蟲(chóng)等事項(xiàng)，定期噴射殺蟲(chóng)水，投放老鼠藥；對(duì)打麻將、卡拉OK造成的噪聲者進(jìn)行合法的管理，為住用戶創(chuàng)造一個(gè)安寧、融洽、文明的鄰環(huán)境。 （二）日常的服務(wù) 在“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨下，確保在接手該物業(yè)管理的二年內(nèi)取得“全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的稱號(hào)，樹(shù)立小區(qū)的名牌，起到保值、增值的經(jīng)濟(jì)效益。 1、 辦理業(yè)主入住手續(xù) （1） 業(yè)主入住前，對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行全面的“物業(yè)開(kāi)荒”做到窗明幾凈； （2） 各種類型的表格齊備，場(chǎng)地干凈，停車有序，鑰匙擺放整齊，在隆重似節(jié)日、五彩繽紛、鮮花盛大氣氛下，迎接業(yè)主的到來(lái)； （3） 憑業(yè)主購(gòu)房發(fā)票、購(gòu)房合同（復(fù)印件）、身份證等，填寫好入住登記表和裝修登記表，然后由管理員陪同業(yè)主開(kāi)門對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收并留下要求意見(jiàn)； （4） 驗(yàn)收手續(xù)完成后，繳有關(guān)各項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)用； （5） 業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)公約，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，以便今后物業(yè)公司與業(yè)主相互督促；簽訂公約后業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙。 （6） 管理員向業(yè)主講解日后物業(yè)管理的應(yīng)知應(yīng)會(huì)的注意事項(xiàng)。 2、 保安與消防服務(wù) （1） 本小區(qū)實(shí)行半封閉管理，保安24小時(shí)值班、巡邏，?。ㄓ茫魬{出入證進(jìn)出，裝修施工人員憑施工人員出入卡出入，嚴(yán)格做好外訪人員登記； （2） 設(shè)立監(jiān)控中心，處理突發(fā)事故，確保小區(qū)安全、寧?kù)o。 （3） 配合派出所做好出租屋、暫住人口登記管理工作； （4） 小區(qū)內(nèi)杜絕吸毒、賭博、黃色等違法亂紀(jì)現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，配合派出所嚴(yán)懲； （5） 保安員每隔四小時(shí)巡邏一遍樓宇（從一樓到天臺(tái)），為確保保安員夜晚不偷懶，簽到薄掛在每幢樓宇的天面，這樣保安只有上到天面才能簽到，把整幢樓宇所發(fā)生的問(wèn)題一一記錄下來(lái)； （6） 每季度或半年檢查火隱、消防設(shè)備、防盜設(shè)施、防事故標(biāo)志等，發(fā)現(xiàn)有過(guò)期、損壞的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)即時(shí)更換； （7） 門崗設(shè)雨傘送老弱病者到樓，設(shè)“雨天小心路滑”等提示標(biāo)志。 （8） 保安員以禮待人，給進(jìn)出大門的司機(jī)敬禮，見(jiàn)到客人上、下車主動(dòng)上前開(kāi)門迎送。 （9） 向?。ㄓ茫舴峙蓤?bào)紙、電信等，接待來(lái)訪者并指點(diǎn)引路； （10） 火災(zāi)、刑事和交通事故發(fā)生率不得超過(guò)1%。 3、 管理處負(fù)責(zé)協(xié)助住用戶辦理如安裝電話、有線電視、產(chǎn)權(quán)證、報(bào)戶口、暫住證等手續(xù)。 4、 物業(yè)公司在“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”宗旨下，接受住用戶的委托，搞好家政服務(wù)，代搞家庭衛(wèi)生、代暫管小孩、代接送小孩上學(xué)、代辦保險(xiǎn)、代洗衣服（或開(kāi)自助洗衣中心），設(shè)置家庭星期肉菜供應(yīng)，代買代送，做到收費(fèi)合理，價(jià)格公平、公開(kāi)。 七、社區(qū)文化的計(jì)劃 1計(jì)劃在小區(qū)內(nèi)成立一支由管