2017德陽年度市場分析.pptxVIP

二 市場分析及總結(jié) 二 市場分析與總結(jié) 數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間 2016年1月 12月 城市概況及經(jīng)濟社會指標(biāo) 數(shù)據(jù)來源 四川省統(tǒng)計信息網(wǎng) 1 城市簡介 行政區(qū)劃 1區(qū)2縣 代管3個縣級市 旌陽區(qū) 什邡市 廣漢市 綿竹市 羅江縣 中江縣 城市經(jīng)濟 2016年地區(qū)生產(chǎn)總值1752億元人均地區(qū)生產(chǎn)總值4 5萬元 城市人口 截止2016年末 戶籍人口390萬人 常住人口351萬人 其中主城區(qū)人口約40萬 主城區(qū)對廣漢 什邡 中江等靠近成都的縣市影響力和輻射力較弱 中高端人群的消費和置業(yè)外溢成都較為嚴重 本地投資需求不足 距離成都市45公里 二 市場分析與總結(jié) 2016年德陽市GDP總值1752億元 在四川省排名第三 其中德陽三大工廠 二重產(chǎn)值70億 東汽產(chǎn)值120億 東電產(chǎn)值100億三大廠貢獻值達全市17 典型工業(yè)帶動型城市 德陽市 含縣市 常住人口351萬 在四川省排名第六 2016年德陽市商品房售額57 76億元 在四川省排名第七 工業(yè)型城市 內(nèi)需不足 外部人口進入緩慢 1 城市簡介 2016年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 GDP 1752億元 比上年增長8 4 其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值219 5億元 增長3 6 第二產(chǎn)業(yè)增加值976 4億元 增長9 2 第三產(chǎn)業(yè)增加值556 5億元 增長9 0 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為12 5 55 7 31 8 德陽是典型重工業(yè)型城市 德陽三大廠2016年產(chǎn)值290億 旌陽區(qū)產(chǎn)值500億 占比58 二 市場分析與總結(jié) 數(shù)據(jù)來源 四川省統(tǒng)計局 2 2016年市場整體核心數(shù)據(jù) 住宅 商鋪 二 市場分析與總結(jié) 數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間 2016年1月 12月 數(shù)據(jù)來源 房管局 數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間 2016年1月 12月 數(shù)據(jù)來源 房管局 1 2016年商品住宅新增供應(yīng)為166 5萬 2016年去化140 25萬 整體庫存181 7萬 整體呈現(xiàn)去庫存狀態(tài) 按照此去化周期16個月 2 2016年1 9月政府進行購房補貼政策針對住宅購房進行補貼200元 9月補貼政策取消 成交量有所下滑 全年價格波動不大 維持在3856元 左右 二 市場分析與總結(jié) 二 市場分析與總結(jié) 3 住宅市場 重點競品分析 黃河片區(qū)競品項目多以改善型需求為主 萬達華府價格處于競品項目第一梯隊 本項目通過品牌優(yōu)勢 綜合體配套 繁華生活方式演繹與競品項目形成區(qū)隔 7 重點競品項目分析 二 市場分析與總結(jié) 在售項目 本項目 世紀城總建面 19萬 均價3600元 碧桂園總建面 31萬 均價3850元 親親里總建面 13萬 均價3500元 玫瑰灣總建面 7 9萬 均價4000元 萬嘉國際社區(qū)總建面 23 9萬 均價3500元 保利國際城總建面 21 7萬 均價3600元 華庭陽光總建面 40萬 均價3600元 天悅灣總建面 24萬 均價3500元 中央綠洲總建面 15 3萬 均價3800元 城北競品選取標(biāo)準(zhǔn) 1 項目檔次相似 2 地緣客群重疊 城南競品選取標(biāo)準(zhǔn) 1 銷售時間重疊 2 產(chǎn)品面積段類似 二 市場分析與總結(jié) 7 重點競品項目分析 項目在品牌 綜合體配套 地段升值潛力更具有競爭優(yōu)勢 但是在園林景觀和局部細節(jié)打造方面弱于競品項目 區(qū)域注重品質(zhì)的客戶接受度較低 3 住宅市場分析及總結(jié) 二 市場分析與總結(jié) 住宅庫存去化年 由于2015年德陽市場庫存量較大 2016年德陽市場為庫存去化年 政府補貼政策9月28日結(jié)束后 住宅銷量有所下降 全年價格平穩(wěn) 2016年末庫存為181 7萬 去化周期16個月 客戶置業(yè)地域性明顯 德陽城市呈南北帶狀發(fā)展 南北8公里 東西3公里 因此城南 城北客戶地緣性購房特征非常強 2016年城南拆遷安置需求較大銷量提升 預(yù)計2017年隨著拆遷購房的逐漸消化 銷量有明顯的下滑 黃河區(qū)域改善產(chǎn)品為主 項目所處黃河新城產(chǎn)品供應(yīng)以110 140 改善產(chǎn)品為主 客戶置業(yè)目的主要以改善型居住為主 輔以少量首次置業(yè) 4 商鋪市場 數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間 2016年1月 12月 數(shù)據(jù)來源 房管局 2016年新增供應(yīng)為5 99萬 2016年去化1 99萬 整體庫存71 38萬 整體商鋪市場呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢 去化周期需要約33年 銷售壓力大 二 市場分析與總結(jié) 4 商鋪市場 重點競品項目分析 二 市場分析與總結(jié) 競品主要去化面積區(qū)間為40 60 各項目月均走量約4套 競品以價換量 對本案商鋪提速銷售形成較大壓力 4 商鋪市場分析及總結(jié) 二 市場分析與總結(jié) 商鋪市場信心不足 德陽商業(yè)市場在西部國際商貿(mào)城爛尾 五洲廣場停滯 希望商業(yè)中心 交房三年 招商不力 開業(yè)時間一再推遲 等一系列標(biāo)桿項目陸續(xù)失敗不利的影響下 商業(yè)投資信心備受打擊 客戶談商色變 競品低價傾銷 本地開發(fā)商資金壓力較大 大打價格戰(zhàn) 客戶心理價位較低 項目銷售難度較大 150萬以上的高總價商鋪去化極為困難 商鋪庫存巨大 去化緩慢 風(fēng)險逐步呈現(xiàn) 德陽