房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價案例(1).doc

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)效果評價案例 一、項目概況 本項目規(guī)劃設(shè)計要點如下： (1)用地面積：11 417 m2 (2)建筑密度：35 (3)容積率(地上)：4.62 (4)綠化率：25 (5)人口密度：1 085人公頃 (6)規(guī)劃用途：商住綜合樓 二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點的要求及對市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，12層為商業(yè)用途，34層以上配套公建為主，包括社會文化活動中心、區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2個，均為19層高，為住宅用途。 本項目主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表1與表2。表1項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一)項 目單 位數(shù) 量項 目單 位數(shù) 量占地總面積m211 417居住人數(shù)人1 064總建筑面積m252426平均每戶建筑面積m2122居住面積m236 898平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積m24 280人均居住用地m234.68綠化面積m22 854道路面積m24 681居住戶數(shù)戶304車庫面積m27 200表2項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(二)層 數(shù)功 能所占面積(m2)總面積(m2)裙樓4商鋪11 24815 528公建面積4280塔樓19(2個)住宅1 942(每層)36 898地上建筑面積合計52 426地下室2停車庫7 2007 764設(shè)備面積300人防面積264三、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃1有關(guān)工程計劃的說明項目總工期為36個月(從2005年3月2008年3月)。當(dāng)完成地下室第一層工程時，開展銷售工作。2項目實施進(jìn)度計劃項目實施進(jìn)度計劃如表3所示。表3項目實施進(jìn)度計劃表 四、項目財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信算 1項目投資與成本費(fèi)用的估算 (1)土地費(fèi)用。 土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為6 150萬元。 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)：根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為9 000萬元。 以上兩項合計為：15 150萬元。 (2)前期工程費(fèi)。本項目的前期工程費(fèi)如表4所示。表4前期工程費(fèi)估算表序 號項 目計算依據(jù)金 額(萬元)1規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建安工程費(fèi)3330.392可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)1.5165.203水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)O.555.064通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)2.5275.335場地平整費(fèi)60元/平方米68.50合 計894.48 (3)建筑安裝工程費(fèi)。本部分建筑安裝工程費(fèi)主要包括三個方面的內(nèi)容，即土建部分、設(shè)備部分和裝飾部分，我們依據(jù)單位指標(biāo)法對這三項內(nèi)容的費(fèi)用進(jìn)行估算，估算結(jié)果見表5所示。 表5 建安工程費(fèi)的估算 單位：萬元序號項 目建筑面積土 建設(shè) 備裝 飾合計(m2)單價金額單價金額單價金額l塔樓36 8981 4835 472351.721 298161.355957 3652裙樓商鋪部分11 248l 483l 668351.72396514.725792643公建部分42801 483635351.72150514.72220l 005合 計ll 013(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算結(jié)果見表6所示。表6基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬元序 號項 目單 價計價數(shù)量合 計1供電工程65萬元/公頃5.2426公頃3402供水工程15萬元/公頃5.2426公頃78.643道路工程42.13萬元/公頃0.468l公頃19.724綠化工程5.4萬元/公頃0.3501公頃1.895其他工程占建安工程費(fèi)的21l 013萬元220.26合 計660.51(5)開發(fā)期稅費(fèi)。開發(fā)期稅費(fèi)如表7所示。表7開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元序 號類 別計算依據(jù)繳納稅額1投資方向調(diào)節(jié)稅投資額5550.652配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)121 321.563建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4。44.054供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：0.3t/人，600元/t商鋪：O.1t/人，600元/t住宅：22.28商鋪：67.495供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：4kVA/戶，480元/kVA商鋪：8KVA/百平方米，1000元/kVA住宅：58.37商鋪：89.986其他建筑安裝工程費(fèi)的2220.26合計2 374.64(6)不可預(yù)見費(fèi)。取以上(1)(4)項之和的3。則不可預(yù)見費(fèi)為： (15 150+894.48+1l 013+660.51)3=831.54(萬元)開發(fā)成本小計：以上(1)(6)項之和為3092417萬元。2開發(fā)費(fèi)用的估算(1)管理費(fèi)用。取以上(1)(4)項之和的3，則管理費(fèi)為831.54萬元。(2)銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用的估算見表8所示。 表8銷售費(fèi)用估算表 單位：萬元計算依據(jù)計 價合 計廣告宣傳及市場推廣費(fèi)銷售收入的21 082.51銷售代理費(fèi)銷售收入的21 082.51其他銷售費(fèi)用銷售收入的1541.262 706.28(3)財務(wù)費(fèi)用。詳見借款還本付息表9所示。表9 借款還本付息表 單位：萬元序號項目名稱合 計建設(shè)經(jīng)營期第1年第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款累計010 355.55177.751.2本年借款10000100000O1_3本年應(yīng)計利息1 459.92355.5736.28368.141.4年底還本付息11 459.9205 914.035 545.891.5年末借款累計10 355.55 177.7502借款還本付息的資金來源2.1投資回收ll 459.92O5 914.035 545.893投資與總成本費(fèi)用估算匯總表表10所示為投資與總成本費(fèi)用估算表。表10投資與總成本費(fèi)用估算表 單位：萬元序號項 目金 額估算說明其中：住宅分?jǐn)偝杀?元，m。)商鋪分?jǐn)偝杀?元，m。)l開發(fā)成本30 924.17(1.1)(1.6)項之和5 6487 8151.1土地費(fèi)用15 1502 7694442l.2前期工程費(fèi)894.481861861.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)660.511371371.4建安工程費(fèi)11 013l 9962 3501.5開發(fā)期稅費(fèi)2 374.644445841.6不可預(yù)見費(fèi)831.541161162開發(fā)費(fèi)用4997.74(2.1)(2.3)項之和789l 3792.1管理費(fèi)用831.541161162.2銷售費(fèi)用2 706.283709602.3財務(wù)費(fèi)用l 459.923033033合 計35 921.9l64379 194 4項目銷售收入估算 (1)銷售價格估算。銷售價格的估算可以采用市場比較法和成本定價法，具體估算過程略。估算結(jié)果為：住宅部分建議銷售單價為7400元m2，商鋪部分為19200元m2，車位為25萬元個。 (2)銷售總收入估算。銷售收入估算詳見表11所示。表11銷售總收入估算表 單位：萬元用 途可售面積建議銷售單價銷售收入住宅36 898m27400元/m227 304.52商鋪ll 248m219200元m22l 596.16車位209個250000元5 225合計54 125.68(3)銷售計劃與收款計劃的確定(見表12)。表12 銷售計劃與收款計劃表銷售計劃各年度收款情況(萬元)合計(萬元)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第1年第2年住宅：6022 152.31m216 392.7l32 475.41商鋪：606 748.8m212 957.70車位：60125個3125第3年住宅：4014 745.69m210 911.81商鋪：404 499.2m8 638.46車位：4084個21002l 650.27合計10032 475.412l 650.2754 125.685稅金估算(1)銷售稅金與附加估算(見表13)。表13銷售稅金與附加估算表 單位：萬元序號類 別計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期l231營業(yè)稅銷售收入51 623.771 082.512城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7113.6675.783教育費(fèi)附加營業(yè)稅348.7132.484教育專項基金營業(yè)稅464.9543.305防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入1.858.4638.976印花稅銷售收入O.0516.2410.8837交易管理費(fèi)銷售收入X0.5162.38108.25合計銷售收入6.432088.171 392.11(2)土地增值稅估算。(見表14)。表14土地增值稅估算表 單位：萬元序 號項 目計算依據(jù)計算結(jié)果1銷售收入54 125.682扣除項目金額以下4項之和45 587.022.1開發(fā)成本30 924.172.2開發(fā)費(fèi)用4997.742.3銷售稅金及附加3480.282.4其他扣除項目取(2.1)項的206184.833增值額(1)-(2)8 538.664增值率(3)/(2)18.735增值稅稅率(4)50取306土地增值稅(3)(5)2 561.598 6投資計劃與資金籌措 本項目開發(fā)投資總計359219l萬元。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金(共13000萬元)；二是銀行貸款：三是滾動開發(fā)投入(即預(yù)售收入部分)。自有資金部分在3年中投入的比例分別為44.11、33.53和22.36。從銀行貸款10000萬元，全部于第1年投入；其他不足部分由預(yù)售收入解決，如表15所示。表15 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序 號項目名稱合 計計算期1建設(shè)投資35 921.9115 734.38 980.47811 207.132資金籌措35 92l.912.1自有資金13 0005 734.34 358.92 906.82.2借貸資金1000010000OO2.3預(yù)售收入再投入4 621.5788 300.333五、項目財務(wù)評價1現(xiàn)金流量表及其分析(1)全部投資現(xiàn)金流量表及其分析。全部投資現(xiàn)金流量表如表16所示。表16 全部投資現(xiàn)金流量表（i=9%） 單位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期合 計123l現(xiàn)金流入O32 475.4121 650.2754 125.681.1銷售收入O32 475.412l 650.2754 125.682現(xiàn)金流出15 734.313 970.3216 272.5845 977.2l2.1建設(shè)投資15 734.38 980.4711 207.1335 921.902.2銷售稅金及附加2088.171 392.113 480.282.3土地增值稅l 536.961 024.642 561.62.4所得稅0l 364.7l2648.704013.423凈現(xiàn)金流量(1)-(2)-15 734.318 505.085 377.688148.464折現(xiàn)系數(shù)(I=9)O.917 431 2O.84l 679990.772 183 55凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值-14 435.1415 575.364152.555 292.786稅前凈現(xiàn)金流量(3)+(2.4)-15 734.319 869.808 026-3912 161.897稅前凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值-14435.1416 724.016197.848 486.72評價指標(biāo)：稅前全部投資凈現(xiàn)值(稅前凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計)為：8 486.72萬元；稅后全部投資凈現(xiàn)值(稅后凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計)為：5 292.78萬元：稅前全部投資內(nèi)部收益率為：78.93；稅后全部投資內(nèi)部收益率為：59.42。(2)資本金投資現(xiàn)金流量表(如表17所示)。表17資本金投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序 號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期合 計123l現(xiàn)金流入0.0032 475.412l 650.2754 125.681.1銷售收入0.0032 475.412l 650.2754 125.682現(xiàn)金流出5 734.3019 884.3521 818.4847 437.142.1自有資金5 734.304 358.902906.8013 000.002.2預(yù)售收入再投入4621.588 300.3312 921.912.3借款本息償還0.005 914.035 545.8911 459.922.4銷售稅金及附加2088.171 392.113480.282.5土地增值稅1 536.96l 024.642 561.602.6所得稅0.00l 364.722648.714013.423凈現(xiàn)金流量(1)-(2)-5 734.3012 591.06168.216688.544折現(xiàn)系數(shù)(I=9)0.917 4310.841 6800.772 1835凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值-5 260.8310597.64129.895206.926凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計-5 260.835 336.815 206.92 評價指標(biāo)： 資本金稅后內(nèi)部收益率為：100.12； 資本金稅后凈現(xiàn)值(凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計)為：5 206.92萬元； (3)有關(guān)指標(biāo)及其計算結(jié)果的分析 凈現(xiàn)值。開發(fā)項目在整個經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)貼現(xiàn)折算為項目實施期初的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項目的凈現(xiàn)值(凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計)。經(jīng)上面的計算，本項目稅前、稅后全部投資的凈現(xiàn)值都大于0；自由資金稅后凈現(xiàn)值也大于0；說明本項目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項目可行。 另外，本項目投資分析所采用的基準(zhǔn)收益率，是項目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時計算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率。一般取大于同期銀行貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本投資分析在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮2，即9作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是指項目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，即項目凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。本項目屬獨立方案的評價，經(jīng)上面的計算，稅后、稅前全部投資的內(nèi)部收益率分別為78.93和59.42：自有資金投資內(nèi)部收益率為100.12；分別都大于同期貸款的利率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，反映項目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項目可行。 2損益表及其分析 (1)損益表(如表18所示)。 表18 損益表 單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合 計1231銷售收入0.OO32 475.4121 650.2754125.682總成本費(fèi)用15 7341.38 980.47811 207.1335 921.913銷售稅金及附加0.002088.171 392.113 480.284土地增值稅O.001 536.961 024.642 561.605利潤總額(1-2-3-4)-15 734.3019 869.808 026.3912 161.89 6彌補(bǔ)虧損15 734.307所得稅(5)-(6)330.001 364.722648.714013.428稅后利潤(5)-(6)-(7)O.002 770.795 377.688148.479盈余公積金(8)lOO.00277.08537.77814.8510可分配利潤(8)-(9)0.002493.714 839.917 333.62（2）評價指標(biāo)全部投資的投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%=(12 161.8935 921.91)100=33.85 全部投資的投資利稅率=利稅總額/投資總額*100%=(12 161.89+3 480.28+2 561.60)35921.91100=50.67 資本金投資利潤率=利潤總額/資本金*100%=(12 161.89/13 000)100=93.6%資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金*100%=(8 148.85/13 000)100=62.68(3)對指標(biāo)的分析。以上四個靜態(tài)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相比應(yīng)該是較理想的，項目可行。 3資金來源與運(yùn)用表