16、探討物業(yè)管理費(fèi)包干制與酬金制的關(guān)系及適合于公司系統(tǒng)的物業(yè)管理費(fèi)收取機(jī)制.doc

16、探討物業(yè)管理費(fèi)包干制與酬金制的關(guān)系及適合于公司系統(tǒng)的物業(yè)管理費(fèi)收取機(jī)制。結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣等現(xiàn)況，就國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)作為物業(yè)管理?xiàng)l例配套的規(guī)范性文件物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，來(lái)闡述物業(yè)費(fèi)包干制、酬金制與物業(yè)管理的陽(yáng)光財(cái)務(wù)此論題，該辦法的頒布實(shí)施對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍實(shí)行包干制促進(jìn)實(shí)施酬金制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，推行物業(yè)管理的陽(yáng)光財(cái)務(wù)，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，以及促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，具有積極的重要作用。一直以來(lái)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)就是直接關(guān)系到業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司利益的敏感問(wèn)題。為了徹底解決這些問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第九條明確規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。即業(yè)主的物業(yè)費(fèi)全部交到物業(yè)公司手里，物業(yè)公司使用物業(yè)費(fèi)提供服務(wù)，直接“包干”，結(jié)余的則歸物業(yè)公司，不夠也是物業(yè)公司自己補(bǔ)，即“多不退，少不補(bǔ)”?！鞍芍啤北M管在合同中注明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同總金額內(nèi)“自負(fù)盈虧”管理目標(biāo)產(chǎn)生的成本，多了是利潤(rùn)，少了企業(yè)要補(bǔ)足。但在實(shí)際操作中，由于“包干制”合同對(duì)物業(yè)管理結(jié)果的描述非常模糊，又不承諾服務(wù)品種、過(guò)程、標(biāo)準(zhǔn)等信息，這就使得業(yè)主一方根本無(wú)法從技術(shù)上、合同上、法律上衡量和追究是否達(dá)到合同目的，同時(shí)也一定程度上造成物業(yè)費(fèi)收繳率低等問(wèn)題。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！?即在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，業(yè)委會(huì)按約定提取一部分作為酬金支付給物業(yè)公司，其余資金的使用，物業(yè)公司無(wú)權(quán)自己決定，要按照業(yè)主大會(huì)的要求，全部用于物業(yè)服務(wù)合同中約定的支出，如果最終有結(jié)余或者不足，則均由業(yè)主享有或承擔(dān)。以酬金制提供服務(wù)的物業(yè)公司，其代管的物業(yè)服務(wù)資金，今后將不用交營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)地稅局發(fā)布的關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題的公告中稱，免征酬金制物業(yè)企業(yè)代管資金營(yíng)業(yè)稅。公告中規(guī)定了免征營(yíng)業(yè)稅的兩種情況：一是物業(yè)公司開(kāi)設(shè)獨(dú)立賬戶，專項(xiàng)存放為業(yè)主委員會(huì)代管的資金；二是業(yè)委會(huì)與保潔等勞務(wù)公司簽合同，勞務(wù)費(fèi)從物業(yè)的代管資金賬戶中支付。下面給大家舉個(gè)例子，北京一家物業(yè)公司年年虧損，而這時(shí)候物業(yè)公司引進(jìn)了酬金制的概念，小區(qū)物業(yè)費(fèi)依然維持每平方米2元的單價(jià)不變，唯一不同的是，小區(qū)從原來(lái)的包干制轉(zhuǎn)為酬金制，即從原來(lái)的“打悶包”管理，到業(yè)主親自參與預(yù)算、監(jiān)督，做到明明白白消費(fèi)。 應(yīng)對(duì)物業(yè)公司虧損的現(xiàn)狀，解決的辦法不言而喻，要么調(diào)高物業(yè)管理費(fèi)，要么縮減物業(yè)人員，而縮減工作人員也必然會(huì)降低服務(wù)質(zhì)量，然而漲物業(yè)費(fèi)，按照業(yè)委會(huì)委員的話，“這是高壓線，我們沒(méi)有絕緣體，碰不得?！?怎樣在物業(yè)費(fèi)不變的情況下確保服務(wù)質(zhì)量？小區(qū)方面作出了一個(gè)大膽的決定，和物業(yè)公司簽訂了一份為期一年的臨時(shí)合同，對(duì)酬金制進(jìn)行試行。雖然只是摸著石頭過(guò)河，不料一年過(guò)去了，小區(qū)在物業(yè)管理上的面貌竟煥然一新。 酬金制對(duì)業(yè)主完全透明 “當(dāng)時(shí)，業(yè)主對(duì)什么是酬金制、什么是包干制完全不清楚。”物業(yè)服務(wù)的酬金是定死的，即物業(yè)公司應(yīng)得的酬金。另一塊內(nèi)容就是物業(yè)服務(wù)支出，就是花了多少錢(qián)。比如幾名保安、幾名保潔員的工資、福利、勞保等所需的費(fèi)用；還有安全防范，設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，管理秩序費(fèi)用等，都要作為支出計(jì)算。這些支出不由物業(yè)公司包干，可以形象地說(shuō)是由業(yè)主包干，相當(dāng)于業(yè)主把一年的錢(qián)預(yù)付給物業(yè)，除了給物業(yè)的酬金，剩下的錢(qián)雖是預(yù)交，但實(shí)際上還是業(yè)主的，如果錢(qián)沒(méi)有花完，剩下的錢(qián)可以當(dāng)作業(yè)主第二年給物業(yè)的預(yù)交款。如果因成本增加虧了錢(qián)，則由業(yè)主補(bǔ)上，這就是酬金制?！岸芍浦?，業(yè)主只要交錢(qián)就完事，物業(yè)說(shuō)虧損多少就是多少，業(yè)主沒(méi)法查，透明度不高。” 當(dāng)時(shí)這家物業(yè)公司為了讓大家有個(gè)認(rèn)知和接受的過(guò)程，業(yè)委會(huì)方面通過(guò)小區(qū)內(nèi)50名業(yè)主代表和公告的形式，明確告知業(yè)主兩點(diǎn)，一是實(shí)行酬金制可以做到明明白白消費(fèi)，二是物業(yè)費(fèi)依然維持在2元/平方米的單價(jià)不變。廣泛宣傳之后，酬金制的方式在小區(qū)內(nèi)正式運(yùn)作。 預(yù)算和監(jiān)督問(wèn)題成關(guān)鍵 參照前一年的費(fèi)用支出，小區(qū)共付給物業(yè)公司120萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)物業(yè)公司認(rèn)為這一數(shù)額還存在將近10萬(wàn)元的缺口，而業(yè)委會(huì)成員則認(rèn)定，這個(gè)數(shù)字就是這次摸索成功與否的關(guān)鍵。 業(yè)委會(huì)在此之后用兩個(gè)月開(kāi)了近20次的會(huì)議，做出了一份詳盡的全年計(jì)劃，物業(yè)公司按比例領(lǐng)取固定酬金，其它方面精簡(jiǎn)環(huán)節(jié)、節(jié)省開(kāi)支，保潔改外包為自行聘用，節(jié)省了4萬(wàn)元；綠化公司、電梯維保單位精挑細(xì)選再加上辦公費(fèi)用的精打細(xì)算，也騰出了4萬(wàn)元左右的空間，預(yù)算被嚴(yán)格控制在120萬(wàn)元以內(nèi)。“花的是業(yè)主自己的錢(qián)，不能大手大腳鋪張浪費(fèi)?！庇辛祟A(yù)算，也就意味著業(yè)主上交的物業(yè)費(fèi)，每一筆花在哪里，怎么花，物業(yè)都得按“規(guī)矩”進(jìn)行。 而針對(duì)人力成本的逐年上漲，物業(yè)公司年初的預(yù)算也會(huì)根據(jù)成本提升進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，由于成本是業(yè)主的事，自然會(huì)從公共收益中補(bǔ)貼，物業(yè)公司則完全不會(huì)受到影響。但是酬金制的推廣前景，也有人提出一些疑慮，主要還是錢(qián)的監(jiān)管問(wèn)題。酬金制下的物業(yè)費(fèi)是由業(yè)主委員會(huì)來(lái)管錢(qián)，但是我們知道，業(yè)主委員會(huì)的工作是類似于義務(wù)勞動(dòng)式的，怎么管錢(qián)，能不能管好錢(qián)，業(yè)主委員會(huì)成員個(gè)人的素質(zhì)和主觀能動(dòng)性非常重要，而且實(shí)施酬薪制，業(yè)主委員會(huì)的壓力也是非常大的，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)和物業(yè)公司是簽訂了工資支付合同的，一旦小區(qū)物業(yè)費(fèi)的上繳額不夠，這就意味著業(yè)主委員會(huì)可能要自掏腰包?！蔽飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制，是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光財(cái)務(wù)的有效途徑。物業(yè)管理的財(cái)務(wù)從理財(cái)?shù)慕嵌瓤?，可以從形式上分為兩個(gè)部分，一個(gè)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公司財(cái)務(wù)部理財(cái)，一個(gè)是以物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為核心的物業(yè)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部理財(cái)。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公司財(cái)務(wù)部是為物業(yè)服務(wù)公司自己的經(jīng)營(yíng)行為理財(cái)；后者物業(yè)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部理財(cái)則是替業(yè)主在理財(cái)，收取的物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金，這些費(fèi)用都是業(yè)主的錢(qián)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在替業(yè)主理財(cái)。在酬金制下，物業(yè)服務(wù)公司只能從這中間按照合同約定的比例提取10到15的物業(yè)管理費(fèi)的酬金，剩下的錢(qián)全部是業(yè)主的，所有權(quán)也是業(yè)主的。因此，替業(yè)主理財(cái)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)為自己理財(cái)是不一樣，不能混為一體。但是，采用包干制，業(yè)主只用按照合同約定的固定費(fèi)用交費(fèi)，收來(lái)的所有費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)，也就是說(shuō)全是物業(yè)服務(wù)公司自行支配。往往許多物業(yè)服務(wù)公司就為了節(jié)省費(fèi)用，該維修的不維修，該保養(yǎng)不保養(yǎng)，使共用設(shè)備、設(shè)施得不到及時(shí)保養(yǎng)維修、疲勞使用，最后導(dǎo)致業(yè)主合法權(quán)益受到侵害。為了徹底打破這個(gè)不合理的現(xiàn)象，應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)行業(yè)中實(shí)行酬金制，收來(lái)的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拿了酬金以外，剩下錢(qián)全是業(yè)主的，必須將之用在物業(yè)的正常運(yùn)作和維修保養(yǎng)上。到年底最好費(fèi)用零節(jié)余。如果有結(jié)余應(yīng)該轉(zhuǎn)到下年使用，或者放到專項(xiàng)維修資金中；如果有虧損可以暫時(shí)用專項(xiàng)維修資金貼補(bǔ)虧損，貼補(bǔ)了以后把虧損這部分在下一年度通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)再補(bǔ)回專項(xiàng)維修資金。當(dāng)然，也可以直接把虧損劃到下一年帳上處理，從而對(duì)下一年物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。或者由業(yè)主大會(huì)決議提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、或利用共用部分創(chuàng)造的共有收益彌補(bǔ)解決。酬金制表明了物業(yè)管理公司收取的費(fèi)用只是酬金，酬金包括物業(yè)管理公司的成本，包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)，除此之外，物業(yè)管理公司不能再?gòu)奈飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)中提取費(fèi)用，這就從根本上保證了全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用所有者的合法權(quán)益。從這個(gè)角度看，減免物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)力在于全體業(yè)主的，因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)所有權(quán)是全體業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只提酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把物業(yè)服務(wù)收費(fèi)真正用在物業(yè)的正常維修保養(yǎng)上，而不能為了獲得利潤(rùn)，把這部分節(jié)余當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)裝到物業(yè)管理企業(yè)自己的口袋里。實(shí)行酬金制還有一個(gè)作用就是合理避稅。采用包干制到年底的節(jié)余，一般情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)就直接將節(jié)余部分交納企業(yè)所得稅，交了企業(yè)所得稅后，剩下就自然成為物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)裝到物業(yè)服務(wù)公司口袋里了。這從客觀上鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡可能壓低維修保養(yǎng)周期和費(fèi)用，甚至使共用設(shè)備、設(shè)施惡性疲勞使用進(jìn)行所謂的“節(jié)約”，以此得到較多的結(jié)余來(lái)獲取不應(yīng)該有的利潤(rùn)，在客觀上就直接侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。實(shí)行酬金制就不能用結(jié)余的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納企業(yè)所得稅，因?yàn)榻Y(jié)余的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的所有權(quán)是全體業(yè)主的，而不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只能納入下年繼續(xù)使用，或者納入專項(xiàng)維修資金之中轉(zhuǎn)存為共用部分大、中修更新改造使用。 由于物業(yè)類型、物業(yè)規(guī)模、物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)方式、業(yè)主消費(fèi)心理、消費(fèi)觀念、習(xí)慣等存在許多差異，應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主根據(jù)具體情況選擇酬金制或者包干制。 住宅類物業(yè)或者大、綜合型物業(yè)應(yīng)該著重考慮采用酬金制，這對(duì)保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益有積極作用。酬金制規(guī)定了業(yè)主交的是預(yù)交資金，交多交少都是業(yè)主自己的錢(qián)，物業(yè)管理企業(yè)只是代管這筆資金，業(yè)主們心里踏實(shí)。單一業(yè)主或少數(shù)業(yè)主物業(yè)應(yīng)該可以允許采用包干制，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)能按照“質(zhì)價(jià)相符”的目標(biāo)完成物業(yè)服務(wù)合同約定的管理服務(wù)目標(biāo)即可。所以，國(guó)家改革發(fā)展委員會(huì)、建設(shè)部出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，就充分考慮了我國(guó)地域遼闊，考慮了物業(yè)管理發(fā)展的不平衡性，考慮了許多地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展比較落后的特殊性，將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制與包干制共存，并鼓勵(lì)采用酬金制，通過(guò)物業(yè)管理市場(chǎng)行為逐步將包干制向酬金制過(guò)渡。這樣不僅兼顧了各地物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展不平衡的客觀事實(shí)，而且體現(xiàn)了價(jià)格改革的宏觀政策取向，考慮了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特殊情況，從根本上維護(hù)了全體業(yè)主的合法權(quán)益，也符合物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，對(duì)較好地解決目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上存在的問(wèn)題，處理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的糾紛提供了制度保證，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有積極的指導(dǎo)作用。物業(yè)管理的陽(yáng)光財(cái)務(wù)除了采用酬金制之外，最重要的就是向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的賬目。采用酬金制，就必然要求物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)施陽(yáng)光財(cái)務(wù)、透明財(cái)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自覺(jué)地接受全體業(yè)主的監(jiān)督，接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，按照合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)賬目，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期進(jìn)行審計(jì)。目前國(guó)內(nèi)深圳及其他一線城市許多優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)公司近年來(lái)就采用了酬金制，每三個(gè)月定期公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用賬目。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布賬目也不是簡(jiǎn)單的只公布本期的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用賬目，而是采用比較法將今年、去年、前年這三年同期的賬目一起公布加以比較。物業(yè)服務(wù)公司在所公布的賬目之后有一個(gè)詳細(xì)的說(shuō)明，今年費(fèi)用比去年或前年多，多了一分錢(qián)，為什么多了？物業(yè)服務(wù)公司把原因講清楚；少了一分錢(qián)，為什么少了？物業(yè)服務(wù)公司也把原因說(shuō)清楚。這種把多一分少一分的原因說(shuō)清楚的做法，自然物業(yè)服務(wù)公司就會(huì)贏得業(yè)主的信任，因?yàn)樵谫~目公布中，業(yè)主會(huì)看的很清楚，一目了然，也便于業(yè)主非常清楚地明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收入和支出的使用途徑。酬金制使物業(yè)服務(wù)費(fèi)用充分透明，物業(yè)管理財(cái)務(wù)處于陽(yáng)光狀態(tài)，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)收多少費(fèi)用，實(shí)收多少費(fèi)用，拿酬金，拿多少酬金，應(yīng)該拿多少，實(shí)際拿多少，都清清楚楚。業(yè)主知道掏的錢(qián)花在哪里了，用在什么地方，業(yè)主心里明明白白，這樣的話，也避免了業(yè)主不交費(fèi)的這種情況，也避免了物業(yè)服務(wù)公司出現(xiàn)亂收費(fèi)的現(xiàn)象。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的欠費(fèi)，哪些業(yè)主欠費(fèi)，什么原因欠費(fèi)，大家業(yè)主也非常清楚。用陽(yáng)光財(cái)務(wù)贏得業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的信賴，物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間關(guān)系也容易溝通，便于物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主真正建立起長(zhǎng)期友好、共存互利的平等關(guān)系，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司規(guī)范化服務(wù)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，品牌的建設(shè)都有好處。實(shí)際上物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)做好了，公布賬目你怕什么，除非賬目里面有假有鬼才不愿意