文獻(xiàn)綜述(陳佳鋒).doc

溫州大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì) 建筑與土木工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）文獻(xiàn)綜述題 目金都花園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 學(xué) 院建筑與土木工程學(xué)院專 業(yè)工程管理班級(jí)08工程管理本學(xué) 號(hào)08115003202學(xué)生姓名陳佳鋒指導(dǎo)教師馬悠怡 溫州大學(xué)教務(wù)處制淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本控制摘要：有效實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是實(shí)現(xiàn)良好經(jīng)濟(jì)效益的重要舉措之一，從房地產(chǎn)開發(fā)成本控制現(xiàn)狀入手，透析房地產(chǎn)開發(fā)的決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段、經(jīng)營(yíng)與保修服務(wù)階段、其他方面七個(gè)階段的成本控制，為房地產(chǎn)開發(fā)商有效實(shí)施成本控制提供理論依據(jù)。關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 成本控制 降低成本0 前言伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由快速增長(zhǎng)的成長(zhǎng)期進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)的成熟期，中國(guó)地產(chǎn)界對(duì)于地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)開發(fā)商如果還想取得像房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)期那樣豐厚的利潤(rùn)， 則必須從自身出發(fā)， 除了提供滿足市場(chǎng)需求的房源供給外，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，以低成本運(yùn)營(yíng)來保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是目前房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。1 加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制的必要性成本控制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，科學(xué)有效地成本控制能夠給企業(yè)帶來巨大的成本效益。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革和全球經(jīng)濟(jì)化的步伐的逐步加快，房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)境也應(yīng)改進(jìn)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近二十年的發(fā)展歷程，行業(yè)也逐漸地走向公開化、透明化、規(guī)范化并逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得成功，必須結(jié)合自身實(shí)際，加強(qiáng)成本控制。企業(yè)的成本控制，不僅僅是一個(gè)財(cái)務(wù)管理的概念，而更是一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略概念。降低企業(yè)的成本是企業(yè)增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保障，也是每一個(gè)企業(yè)永遠(yuǎn)追求的目標(biāo)。如何以最低的成本，在規(guī)定的時(shí)間里開發(fā)出能夠滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中需要關(guān)注的重要問題。因此，成本控制管理應(yīng)伴隨每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個(gè)項(xiàng)目，涉及房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門，貫穿在項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段。2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中成本控制現(xiàn)狀 近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，特別是改革開放以后，伴隨著城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)徹底打破了傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的束縛，得到了更加迅猛長(zhǎng)足的發(fā)展。房地產(chǎn)在過去的十一五期間為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展貢獻(xiàn)了非常巨大的力量，并且在未來的五年計(jì)劃里， 房地產(chǎn)對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用仍然是不可替代的。但是在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的今天， 同樣也暴露了不少問題，如房?jī)r(jià)收入偏高，投資性購(gòu)房比例偏大，供求結(jié)構(gòu)的矛盾等。特別是在資源如此稀缺的環(huán)境中， 行業(yè)內(nèi)外的競(jìng)爭(zhēng)如此激烈， 各項(xiàng)投入成本價(jià)格的上升， 使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的成本控制成為突破發(fā)展瓶頸的唯一出路。2.1 忽略項(xiàng)目設(shè)計(jì)的成本控制 投資決策是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本基礎(chǔ)， 雖然有關(guān)決策費(fèi)用在總體成本中所占份額少之又少， 但是對(duì)項(xiàng)目的整體成本影響高達(dá)90%以上。因此，在項(xiàng)目決策階段就投入合理的成本選擇，對(duì)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化配置而言是最重要、最直接的手段。但是我國(guó)大多設(shè)計(jì)單位中隊(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)及經(jīng)濟(jì)分析不深入，在設(shè)計(jì)中出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的問題，設(shè)計(jì)人員也過于關(guān)注設(shè)計(jì)工程的質(zhì)量問題，對(duì)成本問題沒有直接責(zé)任，造成從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，就埋下了高成本隱患。2.2 缺乏系統(tǒng)的成本控制管理 在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中，很多企業(yè)為了降低成本，將工程肢解，分包給不同的承包人。由于在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，涉及到的交叉作業(yè)多、參建單位多，各單位的進(jìn)場(chǎng)與退場(chǎng)時(shí)間不同，公司既要與土木建筑企業(yè)、安裝施工企業(yè)等簽訂施工合同，一些專業(yè)工程及配套工程的施工單位也與承包商簽訂了施工合同。由于成本管理不完善，簽訂的施工合同也不嚴(yán)密，施工單位出于自身利益的考慮，缺乏成本意識(shí)與合作意識(shí)，造成拖延工期及管理混亂局面，成本控制無從開展。2.3 成本控制管理的手段落后 當(dāng)前在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，有關(guān)成本預(yù)算工作的專業(yè)性落后，一些企業(yè)無法達(dá)到通行的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)， 沒有在招投標(biāo)階段就事先完成項(xiàng)目的成本預(yù)算工作。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工方應(yīng)及時(shí)將已完成項(xiàng)目的實(shí)際成本與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比， 分析出現(xiàn)成本偏差的原因，并及時(shí)采取糾正措施。3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本各個(gè)階段的控制3.1 決策階段的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)決策工作是成本控制的關(guān)鍵，決策的好壞將直接影響整個(gè)成本控制，因此，正確的投資決策是成本控制的前提。在項(xiàng)目決策投資過程中，策劃人員要先進(jìn)行認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，提出既符合消費(fèi)者需求又利潤(rùn)水平較高的投資方案；分析人員再依據(jù)現(xiàn)有的資料和特定方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行投資估算；決策者依據(jù)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉潏?bào)告書，對(duì)擬建項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)需求、設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析及最重要的成本目標(biāo)等進(jìn)行科學(xué)地分析和研究，最終決定決策是否可行；最后是項(xiàng)目決定實(shí)施后，相關(guān)人員全面準(zhǔn)確地估算建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)。3.2 設(shè)計(jì)階段成本控制 在項(xiàng)目做出決策后，控制工程成本的關(guān)鍵就轉(zhuǎn)入設(shè)計(jì)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用在開發(fā)項(xiàng)目全過程費(fèi)用中比例只有1.5%2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。設(shè)計(jì)一旦成型，開發(fā)項(xiàng)目的成本就基本確定，因而設(shè)計(jì)階段也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的重點(diǎn)。做好本階段的成本控制，可以通過以下幾個(gè)方面：采用設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇最優(yōu)方案；對(duì)階段設(shè)計(jì)成果應(yīng)審批簽章；著重應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，并且開展限額設(shè)計(jì)，實(shí)行設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)罰制度；加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)查與審查工作等。3.3 招投標(biāo)階段的成本控制項(xiàng)目招投標(biāo)階段是最敏感的階段，是房地產(chǎn)成本控制非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。采用合理的低價(jià)中標(biāo)形式，不僅可以避免哄抬標(biāo)價(jià)現(xiàn)象，而且可以避免導(dǎo)致由低價(jià)中標(biāo)導(dǎo)致的低質(zhì)工程。在具體的招投標(biāo)過程中，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：首先，招標(biāo)工作應(yīng)嚴(yán)格遵循公開、公正、公平、誠(chéng)信的原則。對(duì)招標(biāo)信息要廣而告之，對(duì)來投標(biāo)的企業(yè)資質(zhì)要進(jìn)行嚴(yán)格審核，甚至實(shí)地考察。施工隊(duì)伍的好壞直接關(guān)系到工程標(biāo)造價(jià)控制的成敗， 所以要求施工方具有強(qiáng)的技術(shù)實(shí)力，對(duì)企業(yè)成本控制至關(guān)重要。其次，組織好招標(biāo)文件工作。項(xiàng)目招標(biāo)工作要嚴(yán)格控制工程招標(biāo)條件， 認(rèn)真編制標(biāo)底和標(biāo)書，做好評(píng)標(biāo)工作。招標(biāo)書應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面，項(xiàng)目造價(jià)應(yīng)盡量包死，盡量少留或者不留活口。項(xiàng)目標(biāo)底要控制好質(zhì)量，控制在合理造價(jià)的下限。再次，確定合理的中標(biāo)者。不能僅以低價(jià)作為確定中標(biāo)者的唯一標(biāo)準(zhǔn)， 以避免產(chǎn)生低價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)和不合格的產(chǎn)品。要采取合理低價(jià)的原則，是在保證工期、保證質(zhì)量的前提下的合理低價(jià)。3.4 施工階段的成本控制在工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，這一階段影響工程造價(jià)（即工程投資）的可能性只有5%10%，節(jié)約投資的可能性比較小，但工程投資浪費(fèi)卻主要發(fā)生在這一階段。因此，業(yè)主方在施工階段對(duì)工程造價(jià)的管理除了加強(qiáng)合同管理、工程結(jié)算管理外，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕投資浪費(fèi)。一是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念培訓(xùn)，充分重視節(jié)約投資的重要性。二是盡量減少設(shè)計(jì)變更，有條件的業(yè)主方可以指派工程造價(jià)管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。三是嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，工程技術(shù)人員必須與工程、經(jīng)濟(jì)人員相互配合，做到“隨做隨簽”。同時(shí)，在確保簽證內(nèi)容與實(shí)際相符，且不超過應(yīng)簽證范圍的前提下，做到簽證的具體量化，工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰。3.5 竣工階段的成本控制竣工階段應(yīng)重點(diǎn)控制竣工結(jié)算的編制與審查，通過結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限，明確除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問題費(fèi)用，以及合同沒有約定或雙方分歧較大項(xiàng)目的結(jié)算；竣工結(jié)算的工程量應(yīng)根據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行核算，并按合同規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)取工程量。3.6 經(jīng)營(yíng)與保修服務(wù)階段的成本控制房地產(chǎn)企業(yè)的核心在于整合各種資源，使之產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，營(yíng)銷計(jì)劃應(yīng)把項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的不確定性考慮進(jìn)去，避免資金低效運(yùn)用；廣告預(yù)算大致應(yīng)占樓盤銷售總金額的1%-3%，合理安排廣告的預(yù)算費(fèi)用，根據(jù)公司實(shí)力量力而行；對(duì)于保修服務(wù)階段應(yīng)編制相關(guān)保修服務(wù)文件內(nèi)容，分清責(zé)任權(quán)益，選擇業(yè)務(wù)水平和管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量、提高開發(fā)商信譽(yù)的目的。3.7 其他方面成本控制應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本；各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競(jìng)爭(zhēng)、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。4 結(jié)語成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它貫穿于整個(gè)開發(fā)過程，對(duì)于提高房地產(chǎn)開發(fā)投資效益和管理水平起著重要作用。長(zhǎng)期以來，習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。因此，項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問題，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。參考文獻(xiàn)1 高志偉.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理研究J。現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010：60612 陳煒煜.淺析項(xiàng)目全過程工程造價(jià)控制J鐵通工程學(xué)報(bào)2005（3）：19233 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