2012年資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》模擬試題及答案費(fèi).doc

2012年資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估模擬試題及答案一、單項(xiàng)選擇題(每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意) 1、不可確指的資產(chǎn)是指()。A.沒(méi)有事物載體的資產(chǎn)B.具有綜合獲利能力的資產(chǎn)C.不能脫離有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)D.經(jīng)營(yíng)性盈利的資產(chǎn)2、()是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。A.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)B.交易假設(shè)C.清算假設(shè)D.持續(xù)使用假設(shè)3、市盈率倍數(shù)法主要適用于()的評(píng)估。A.房地產(chǎn)評(píng)估B.無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估C.機(jī)器設(shè)備評(píng)估D.企業(yè)價(jià)值評(píng)估4、評(píng)估某企業(yè)，經(jīng)評(píng)估人員分析預(yù)測(cè)，該企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日后未來(lái)3年的預(yù)期凈利潤(rùn)分別為200萬(wàn)元、210萬(wàn)元、220萬(wàn)元，從未來(lái)第四年至第十年企業(yè)凈利潤(rùn)將保持在220萬(wàn)元水平上，企業(yè)在未來(lái)第十年末的資產(chǎn)預(yù)計(jì)變現(xiàn)價(jià)值為280萬(wàn)元，假定企業(yè)適用的折現(xiàn)率與資本化率均為10%，該企業(yè)的股東全部權(quán)益評(píng)估值最接近于()萬(wàn)元。A.1 433B.1 634C.2 264D.1 0005、某評(píng)估機(jī)構(gòu)以2004年1月1日為基準(zhǔn)日對(duì)A企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，已知該企業(yè)2003年實(shí)現(xiàn)純利潤(rùn)100萬(wàn)元，經(jīng)調(diào)查分析，預(yù)計(jì)該企業(yè)自評(píng)估基準(zhǔn)日起第一、二、三年內(nèi)每年的純利潤(rùn)將在前一年的基礎(chǔ)上增加4%，自第四年起將穩(wěn)定在第三年的水平上，若折現(xiàn)率和資本化率均為10%，無(wú)限期經(jīng)營(yíng)，則該企業(yè)評(píng)估價(jià)值最接近于()萬(wàn)元。A.1 103B.1 114C.1 147D.1 3106、某資產(chǎn)1998年8月購(gòu)進(jìn)，2008年8月評(píng)估時(shí)，名義已使用年限10年，參考資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，在正常使用情況下每天工作8小時(shí)，但該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)，由此確定的資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限為()年。(結(jié)果保留一位小數(shù))A.7.5B.10.1C.9.4D.5.57、成本法主要適用于()前提下的資產(chǎn)評(píng)估。A.繼續(xù)使用B.公開(kāi)市場(chǎng)C.預(yù)期收益D.交易8、進(jìn)口設(shè)備消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)是設(shè)備的()。A.FOBB.FOB+關(guān)稅C.CIF+關(guān)稅D.CIF+關(guān)稅+增值稅9、某被評(píng)估設(shè)備為1992年12月購(gòu)入，賬面原值12萬(wàn)元，評(píng)估基準(zhǔn)日為2004年12月31日。目前市場(chǎng)上無(wú)法獲得該設(shè)備相關(guān)售價(jià)信息。已知該類(lèi)設(shè)備1992年的定基物價(jià)指數(shù)為102%，1998年的定基物價(jià)指數(shù)為116%，自1999年開(kāi)始，同類(lèi)物價(jià)指數(shù)每年比上一年上升4%，若該設(shè)備的成新率為40%，不考慮其他因素，該設(shè)備的評(píng)估值最接近于()萬(wàn)元。A.5.34B.6.15C.6.91D.7.8510、某被評(píng)估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)5 000臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)正常市場(chǎng)售價(jià)為8 500元，現(xiàn)因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及市場(chǎng)需求變化，要保持5 000臺(tái)生產(chǎn)能力，每臺(tái)售價(jià)只能達(dá)到7 400元，該生產(chǎn)線尚可使用二年，折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅率為25%，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值最可能為()萬(wàn)元。A.715.9B.455.5C.800D.374.511、復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為()。A.技術(shù)水平相同B.制造標(biāo)準(zhǔn)相同C.價(jià)格水平相同D.材料消耗相同12、某宗土地1 000平方米，國(guó)家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來(lái)最可行的方案是()。A.建筑物建筑總面積為 5 000平方米，底層建筑面積為700平方米B.建筑物建筑總面積為 1 500平方米，底層建筑面積為300平方米C.建筑物建筑總面積為 4 800平方米，底層建筑面積為600平方米D.建筑物建筑總面積為 7 000平方米，底層建筑面積為400平方米13、相比較而言，評(píng)估大量土地常用的方法是()。A.市場(chǎng)法B.收益法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.路線價(jià)法14、土地的三通一平指的是()。A.通水、通路、通電、平整地面B.通水、通熱、通路、平整地面C.通水、通路、通氣、平整地面D.通水、通訊、通電、平整地面15、某房地產(chǎn)土地價(jià)值800萬(wàn)元，建筑物價(jià)值1 600萬(wàn)元，綜合資本化率為 7.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為()。A.8.5%B.3%C.2.5%D.4.5%16、不屬于資源資產(chǎn)特性的是()。A.自然屬性B.經(jīng)濟(jì)屬性C.社會(huì)屬性D.法律屬性17、剩余法特別適用于()的評(píng)估。A.成熟齡林木資產(chǎn)B.中齡林木資產(chǎn)C.竹林資產(chǎn)D.實(shí)驗(yàn)林資產(chǎn)18、評(píng)估對(duì)象為一項(xiàng)專利技術(shù)，經(jīng)評(píng)估人員分析，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后實(shí)施該專利可使產(chǎn)品每年的銷(xiāo)售量由過(guò)去的10萬(wàn)臺(tái)上升到15萬(wàn)臺(tái)。假定每臺(tái)的售價(jià)和成本均與實(shí)施專利前相同，分別為550元/臺(tái)和450元/臺(tái)，收益期為3年，折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅率為25%，不考慮流轉(zhuǎn)稅等其他因素，則該專利的評(píng)估值最接近于()萬(wàn)元。A.1 250B.745.55C.550D.932.5919、一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)可以在不同地點(diǎn)由不同的主體同時(shí)使用，它體現(xiàn)了無(wú)形資產(chǎn)固有特性中的()。A.不完整性B.非實(shí)體性C.共益性D.效益性20、某專利技術(shù)保護(hù)期自1998年10月1日起20年，2000年12月15日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，預(yù)計(jì)在2010年1月會(huì)有更新的技術(shù)替代該專利技術(shù)在生產(chǎn)上得到廣泛運(yùn)用。該專利技術(shù)的預(yù)期收益期限較為合理的年限為()。A.20年B.10年C.9年D.12年21、被評(píng)估企業(yè)曾以實(shí)物資產(chǎn)(機(jī)器設(shè)備)與A企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)投資，投資額占A企業(yè)的30%。雙方協(xié)議聯(lián)營(yíng)10年，聯(lián)營(yíng)期滿，A企業(yè)將設(shè)備按折余價(jià)10萬(wàn)元返還投資方。評(píng)估時(shí)雙方聯(lián)營(yíng)已經(jīng)有4年，前4年A企業(yè)的稅后利潤(rùn)保持在50萬(wàn)元水平，投資企業(yè)按其投資比例分享收益，評(píng)估人員確定被評(píng)估企業(yè)未來(lái)6年收益不會(huì)有大變動(dòng)，假定折現(xiàn)率10%，投資企業(yè)的直接投資的評(píng)估值最有可能為()萬(wàn)元。A.80B.100C.150D.20022、被評(píng)估企業(yè)擁有另一企業(yè)發(fā)行的面值共80萬(wàn)元的非上市普通股票，從持股期間來(lái)看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10%。評(píng)估人員通過(guò)調(diào)查了解到，股票發(fā)行企業(yè)每年只把稅后利潤(rùn)的80%用于股利分配，另20%用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。假定股票發(fā)行企業(yè)今后的股本利潤(rùn)率(凈資產(chǎn)收益率)將保持在15%左右，折現(xiàn)率確定為12%，則被評(píng)估企業(yè)擁有的該普通股票的評(píng)估值最有可能是()。A.88.89萬(wàn)元B.80.00萬(wàn)元C.66.67萬(wàn)元D.114.28萬(wàn)元23、下列其他長(zhǎng)期性資產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估值不為零的是()。A.固定資產(chǎn)改良支出B.固定資產(chǎn)大修理費(fèi)C.租期未滿的預(yù)付房租D.租期已滿尚未攤銷(xiāo)完的房租24、某企業(yè)向A企業(yè)售出材料，價(jià)款500萬(wàn)元，商定6個(gè)月后收款，采用商業(yè)承兌匯票結(jié)算。該企業(yè)2月1日開(kāi)出匯票，并由A企業(yè)承兌，匯票到期日為8月1日。5月1日對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，由此確定的貼現(xiàn)日期為90天，貼現(xiàn)率按月息6計(jì)算，則該應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估值為()萬(wàn)元。A.491B.509C.456D.65025、某企業(yè)3月初預(yù)付6個(gè)月的房屋租金120萬(wàn)元，當(dāng)年5月1對(duì)該企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，則該預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估值為()萬(wàn)元。A.120B.80C.60D.9026、被評(píng)估企業(yè)經(jīng)評(píng)估后的所有者權(quán)益700萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債100萬(wàn)元，長(zhǎng)期負(fù)債200萬(wàn)元，長(zhǎng)期投資350萬(wàn)元，被評(píng)估企業(yè)的投資資本應(yīng)該是()萬(wàn)元。A.900B.1 050C.1 350D.80027、假定社會(huì)平均資產(chǎn)收益率為9%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為0.5，企業(yè)在行業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是0.7，則用于企業(yè)權(quán)益價(jià)值評(píng)估的折現(xiàn)率應(yīng)選擇()。A.4.2%B.7.5%C.3%D.5.1%28、某企業(yè)融資總額為1 200萬(wàn)元，其中長(zhǎng)期負(fù)債占30%，借款利率為6%，權(quán)益資本占70%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率為4%，社會(huì)平均收益率為12%，經(jīng)估測(cè)，該企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)為1.5，企業(yè)所得稅率為33%，用加權(quán)平均資本成本模型計(jì)算的折現(xiàn)率指標(biāo)為()。A.10.2%B.16%C.12.41%D.13%29、企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偸侵阜掀髽I(yè)準(zhǔn)則的()的企業(yè)合并的成本在取得的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債之間進(jìn)行分配。A.同一控制B.非同一控制C.非控制D.重大影響30、目前最具影響力的國(guó)際性評(píng)估專業(yè)準(zhǔn)則是()。A.國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)制定的國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則B.美國(guó)評(píng)估促進(jìn)會(huì)制定的專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則C.歐洲評(píng)估師聯(lián)合會(huì)制定的歐洲評(píng)估準(zhǔn)則D.英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)制定的評(píng)估與估價(jià)指南二、多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分) 1、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)包括()。A.市場(chǎng)性B.公正性C.獨(dú)立性D.專業(yè)性E.咨詢性2、資產(chǎn)評(píng)估中，實(shí)體性貶值的估算可采用()進(jìn)行。A.修復(fù)費(fèi)用法B.觀察法C.功能價(jià)值類(lèi)比法D.使用年限法E.重置核算法3、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素包括()。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素B.人口因素C.教育科研水平和治安因素D.城市規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略因素E.商服繁華因素4、在礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，高精度勘查階段的探礦權(quán)評(píng)估方法主要包括()。A.約當(dāng)投資貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法B.地質(zhì)要素評(píng)序法C.聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法D.地勘加和法E.粗估法5、無(wú)形資產(chǎn)成本特性主要是()。A.不完整性B.弱對(duì)應(yīng)性C.虛擬性D.累積性E.效益性6、非上市普通股評(píng)估的基本類(lèi)型有()。A.固定紅利型B.到期一次還本付息型C.逐期分紅，到期還本型D.分段型E.紅利增長(zhǎng)型7、流動(dòng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值可能會(huì)出現(xiàn)在()。A.在用低值易耗品B.呆滯、積壓物資C.應(yīng)收賬款D.在產(chǎn)品E.產(chǎn)成品8、運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的核心問(wèn)題是()。A.收益期限的確定B.要對(duì)企業(yè)的收益予以界定C.要對(duì)企業(yè)的收益進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)D.在對(duì)企業(yè)的收益做出合理的預(yù)測(cè)后，要選擇合適的折現(xiàn)率E.收益主體的確定9、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用體現(xiàn)在()。A.對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)提供價(jià)值意見(jiàn)B.是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方、受托方、產(chǎn)權(quán)持有方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)C.對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核是管理部門(mén)完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段D.是資產(chǎn)評(píng)估師收費(fèi)的依據(jù)E.是建立評(píng)估檔案，歸檔資料的重要信息來(lái)源10、企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的評(píng)估對(duì)象包括()。A.可辨認(rèn)資產(chǎn)B.企業(yè)股東部分權(quán)益價(jià)值C.負(fù)債D.或有負(fù)債E.所有者權(quán)益三、綜合題(有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式) 1、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)收集的有關(guān)資料如下：(1)該企業(yè)多年來(lái)經(jīng)營(yíng)一直很好，在同行業(yè)中具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(2)經(jīng)預(yù)測(cè)被評(píng)估企業(yè)未來(lái)5年預(yù)期凈利潤(rùn)分別為100萬(wàn)元，110萬(wàn)元，120萬(wàn)元，140萬(wàn)元，150萬(wàn)元，從第6年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，保持在150萬(wàn)元的水平上。(3)該企業(yè)一直沒(méi)有負(fù)債，用加和法估算的企業(yè)各項(xiàng)可確指資產(chǎn)評(píng)估值之和為800萬(wàn)元。(4)經(jīng)調(diào)查，在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，社會(huì)的平均收益率為9%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，被評(píng)估企業(yè)系數(shù)為2，資本化率為12%。要求：(1)說(shuō)明評(píng)估該企業(yè)商譽(yù)的主要思路和方法。(2)評(píng)估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。2、被評(píng)估對(duì)象為1998年進(jìn)口的A成套設(shè)備，并于當(dāng)年12月31日正式投入使用。評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年1月1日。評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查獲得以下資料及信息：1.A設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中由于工人操作失誤導(dǎo)致控制中心的程控部分損壞并造成停產(chǎn)，至評(píng)估基準(zhǔn)日已停產(chǎn)一年整，委托方希望盡快修復(fù)A設(shè)備，以便繼續(xù)使用，要使A設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須對(duì)程控部分進(jìn)行全部更換;2.在程控部分損壞前，A設(shè)備一直滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn);3.除程控部分外，A設(shè)備其他部分均處于可正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，在停產(chǎn)期間由于保養(yǎng)良好，未發(fā)生影響使用壽命的情況;4.經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)鑒定，除程控部分外，A設(shè)備其他部分若保持90%的負(fù)荷率可繼續(xù)使用10年;5.要更換程控部分只能向A設(shè)備原生產(chǎn)廠家購(gòu)買(mǎi);6.在評(píng)估基準(zhǔn)日，與被評(píng)估設(shè)備型號(hào)完全相同的新設(shè)備的離岸價(jià)為1 000萬(wàn)美元，其中程控部分占設(shè)備價(jià)格的10%，但是如果單獨(dú)購(gòu)置程控部分，則其離岸價(jià)格要比成套購(gòu)買(mǎi)時(shí)的程控部分的價(jià)格高10%，而且賣(mài)方不再負(fù)責(zé)安裝調(diào)試所需費(fèi)用;7.在評(píng)估基準(zhǔn)日，若成套進(jìn)口全新A設(shè)備，海外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為21.43萬(wàn)美元，海外運(yùn)輸費(fèi)為離岸價(jià)的5%，關(guān)稅稅率為13%，增值稅稅率為17%，其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用為到岸價(jià)的3%，國(guó)內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)為到岸價(jià)的1.5%，配套費(fèi)用為到岸價(jià)的2%，設(shè)備的安裝及調(diào)試費(fèi)用含在設(shè)備的價(jià)格之中;8.在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，若單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)程控部分，海外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為2.93萬(wàn)美元，海外運(yùn)輸費(fèi)為離岸價(jià)的4%，關(guān)稅、增值稅及其他進(jìn)口環(huán)節(jié)的各稅費(fèi)率及國(guó)內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)費(fèi)率不變，安裝調(diào)試費(fèi)用為到岸價(jià)的0.5%，不再需要配套費(fèi)用;9.被評(píng)估A設(shè)備不存在功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值;10.引進(jìn)設(shè)備采取貨到企業(yè)后立即付款方式;11.評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)美元對(duì)人民幣的匯率為1：8。假定不考慮殘值，并不再考慮其他因素。根據(jù)上述條件試求被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值。3、有一待估宗地需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類(lèi)似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：成交價(jià)交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個(gè)別因素待估宗地1.130A6902001.8.10+2%1.038-1%B7002000.8.1+7.130-2%C7302002.8.10-3%1.438-1%D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表：時(shí)間199920002001200220032004指數(shù)100107110108113115另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%;超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。該類(lèi)土地的折現(xiàn)率為8%。表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號(hào)表示低于正常交易價(jià)格，對(duì)于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問(wèn)題:(1)為什么要進(jìn)行交易情況修正?(2)上述可比案例，已知有一個(gè)是收購(gòu)鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請(qǐng)問(wèn)這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個(gè)?(3)根據(jù)所提供條件，評(píng)估該宗土地2004年8月1日的價(jià)值。(若需計(jì)算平均值，為簡(jiǎn)化計(jì)算，要求用算術(shù)平均值)4、被評(píng)估對(duì)象為一宗待開(kāi)發(fā)商業(yè)用地，土地面積5 000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評(píng)估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評(píng)估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為待估宗地的最佳開(kāi)發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中1-2層為商場(chǎng)，每層建筑面積為3 00O平方米，3層及3層以上為寫(xiě)字樓，每層建筑面積為1 900平方米。評(píng)估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測(cè)算得到如下數(shù)據(jù)資料：1.將待估宗地開(kāi)發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3 000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;3.專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%;4.預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2 000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層(即寫(xiě)字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫(xiě)字樓平均空置率約為10%;5.管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1%，年貸款利率為5%，復(fù)利計(jì)息;6.開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和的25%;7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;8.每年按365天計(jì)算：9.本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。答案部分 一、單項(xiàng)選擇題(每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)1、【正確答案】：C【答案解析】：C是不可確指資產(chǎn)的定義，一般僅指商譽(yù)。2、【正確答案】：B【答案解析】：參考教材24頁(yè)。3、【正確答案】：D【答案解析】：參考教材42頁(yè)。4、【正確答案】：A【答案解析】：分三段計(jì)算，第一段：第13年，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算：P1=200(P/F，10%，1)+210(P/F，10%，2)+220(P/F，10%，3)=2000.9091+2100.8264+2200.7513=520.65(萬(wàn)元)第二段：第410年，使用普通年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算，然后使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初：P2=220(P/A，10%，7)(P/F，10%，3)=2204.86840.7513=804.68(萬(wàn)元)第三段：將第十年末的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值280萬(wàn)元，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初：P3=280(P/F，10%，10)=2800.3855=107.94(萬(wàn)元)評(píng)估值=P1+P2+P3=520.65+804.68+107.94=1 433.27(萬(wàn)元)5、【正確答案】：B【答案解析】：本題要將未來(lái)的收益額分成兩段折現(xiàn)：第一段：13年，其收益現(xiàn)值之和應(yīng)該使用教材50頁(yè)公式2-24：注意：公式中的A是評(píng)估基準(zhǔn)日以后的第一期的收益100(1+4%)?；蛘呤褂脧?fù)利現(xiàn)值的方法：P1=100(1+4%)/(1+10%)+100(1+4%)2/(1+10%)2+100(1+4%)3/(1+10%)3=104/(1+10%)+108.16/(1+10%)2+112.4864/(1+10%)3=104(P/F,10%,1)+108.16(P/F,10%,2)+112.4864(P/F,10%,3)=1040.9091+108.160.8264+112.48640.7513=268.44(萬(wàn)元)第二段：第4年及以后的收益額現(xiàn)值之和：P2=100(1+4%)3/10%/(1+10%)3=100(1+4%)3/10%(1+10%)-3=100(1+4%)3/10%(P/F,10%,3)=1124.8640.7513=845.11(萬(wàn)元)則該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值=P1+P2=268.44+845.11=1113.55(萬(wàn)元)6、【正確答案】：C【答案解析】：資產(chǎn)利用率=(103607.5)/(103608)100%=93.75%，實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率=9.4年。7、【正確答案】：A【答案解析】：參考教材53頁(yè)。8、【正確答案】：C【答案解析】：進(jìn)口設(shè)備消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)就是關(guān)稅完稅價(jià)加上關(guān)稅。9、【正確答案】：C【答案解析】：1998年與1992年相比，物價(jià)指數(shù)是：116%/102%=113.8%;自1999年開(kāi)始，同類(lèi)物價(jià)指數(shù)每年比上一年上升4%,連續(xù)增長(zhǎng)直到2004年12月31日，持續(xù)了5年，2004年與1998年相比，物價(jià)指數(shù)是：113.8%1.046=143.99%。2004年12月31日設(shè)備的復(fù)原重置成本是：12143.99%=17.28(萬(wàn)元)10、【正確答案】：A【答案解析】：該生產(chǎn)線經(jīng)濟(jì)貶值=5 000(8 500-7 400)(1-25%)(P/A，10%，2)=715.9(萬(wàn)元)。11、【正確答案】：C【答案解析】：參考教材54頁(yè)，兩者都是以現(xiàn)行價(jià)格水平來(lái)購(gòu)建的。12、【正確答案】：C【答案解析】：容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒(méi)有充分利用土地,D超過(guò)了國(guó)家規(guī)定的容積率。13、【正確答案】：D【答案解析】：參考教材199頁(yè)。路線價(jià)法能對(duì)大量土地迅速進(jìn)行評(píng)估，是評(píng)估大量土地一種常用的方法。14、【正確答案】：A15、【正確答案】：C【答案解析】：參見(jiàn)教材166頁(yè)(L+B)r= Lr1+Br2所以：(800+1 600)7.5%= 800r1+1 60010%，從而有r1=2.5%16、【正確答案】：C17、【正確答案】：A【答案解析】：參考教材223頁(yè)。防護(hù)林不適合用市場(chǎng)法;成熟齡林木適合剩余法;經(jīng)濟(jì)林、竹林、試驗(yàn)林、母樹(shù)林適合收益法;幼齡林適合成本法。18、【正確答案】：D【答案解析】：超額收益=(15-10)(550-450)(1-25%)=375(萬(wàn)元)該專利的評(píng)估值=超額收益(P/A,10%,3)=3752.4869=932.59(萬(wàn)元)。19、【正確答案】：C【答案解析】：參考教材234頁(yè)。20、【正確答案】：C【答案解析】：無(wú)形資產(chǎn)具有超額獲利能力的時(shí)間才是真正的無(wú)形資產(chǎn)的有效期限，該無(wú)形資產(chǎn)在2010年1月就被替代了，以后的年份不能夠提供超額收益。21、【正確答案】：A【答案解析】：評(píng)估值=5030%(P/A，10%，6)+10(P/F，10%，6)=70.9745(萬(wàn)元)。22、【正確答案】：A 【答案解析】：股利增長(zhǎng)率g=20%15%=3%該普通股票的評(píng)估值=8010%(12%-3%)=88.89(萬(wàn)元)23、【正確答案】：C【答案解析】：其他資產(chǎn)的評(píng)估值，要根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的資產(chǎn)占有者還存在的且與其他評(píng)估對(duì)象沒(méi)有重復(fù)的資產(chǎn)和權(quán)利的價(jià)值確定。固定資產(chǎn)改良支出和大修理費(fèi)已經(jīng)體現(xiàn)在固定資產(chǎn)的價(jià)值中，則按零值處理;D選項(xiàng)，租期已滿尚未攤銷(xiāo)完的房租按零值處理。24、【正確答案】：A【答案解析】：貼現(xiàn)息=(50061/30)90=9(萬(wàn)元)，應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值=500-9=491(萬(wàn)元)25、【正確答案】：B【答案解析】：預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估值=120/64=80(萬(wàn)元)26、【正確答案】：A【答案解析】：投資資本=所有者權(quán)益700+長(zhǎng)期負(fù)債200元=900(萬(wàn)元)27、【正確答案】：D【答案解析】：3%+0.70.5(9%-3%)=5.1%28、【正確答案】：C【答案解析】：長(zhǎng)期負(fù)債成本=6%(1-33%)=4.02%權(quán)益資本成本=4%+1.5(12%-4%)=16%加權(quán)平均資本成本=4.02%30%+16%70%=12.406%題目沒(méi)有告訴，解題中出現(xiàn)這種情況默認(rèn)忽略它。29、【正確答案】：B【答案解析】：參考教材415頁(yè)的表述。30、【正確答案】：A二、多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)1、【正確答案】：ABDE【答案解析】：參考教材第6頁(yè)。2、【正確答案】：ABD【答案解析】：另外兩個(gè)選項(xiàng)屬于重置成本的估算方法。3、【正確答案】：ABCD【答案解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素包括一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。E選項(xiàng)是區(qū)域因素的內(nèi)容。4、【正確答案】：AD【答案解析】：參見(jiàn)教材226頁(yè)。地質(zhì)要素評(píng)序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘察協(xié)議法和粗估法是低勘察精度階段采用的方法。5、【正確答案】：ABC【答案解析】：參見(jiàn)教材248-249頁(yè)。6、【正確答案】：ADE7、【正確答案】：AB8、【正確答案】：BCD【答案解析】：參考教材349-350頁(yè)。9、【正確答案】：ABCE【答案解析】：參考教材387-388頁(yè)。10、【正確答案】：ACD三、綜合題(有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公式)1、【正確答案】：(1)說(shuō)明評(píng)估該企業(yè)商譽(yù)的主要思路和方法商譽(yù)評(píng)估的方法主要有割差法。割差法是根據(jù)企業(yè)整體評(píng)估價(jià)值與企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和進(jìn)行比較確定商譽(yù)評(píng)估值的方法?；竟绞牵荷套u(yù)的評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值-企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值計(jì)算：通過(guò)預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)預(yù)期收益并進(jìn)行折現(xiàn)或資本化獲取。(2)評(píng)估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值計(jì)算折現(xiàn)率=4%+(9%-4%)2=14%，資本化率=12%企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值=100(P/F,14%,1) +110(P/F,14%,2)+120(P/F,14%,3)+140(P/F,14%,4)+ 150(P/F,14%,5)+(15012%)(P/F,14%,5)=1000.8772 +1100.7695+1200.6750+1400.5921+1500.5194+12500.5194=414.169+649.25=1 063.419(萬(wàn)元)加和法估算的企業(yè)各項(xiàng)可確指資產(chǎn)評(píng)估值之和為800萬(wàn)元。則商譽(yù)的價(jià)值為=1 063.419-800=263.419(萬(wàn)元)【答案解析】：提示：本題告訴了資本化率，而且不等于折現(xiàn)率，所以解題的時(shí)候在計(jì)算無(wú)限年限的現(xiàn)值時(shí)候需要使用資本化率12%，但是一般出題時(shí)都是資本化率等于折現(xiàn)率。2、【正確答案】：1.成套設(shè)備的重置成本：(1)海外運(yùn)輸費(fèi)：1 0005%=50(萬(wàn)美元 )(2)到岸價(jià)：1 000+50+21.43=1 071.43(萬(wàn)美元 )(3)折合人民幣：1 071.438=8 571.44(萬(wàn)元人民幣)(4)關(guān)稅：8 571.4413%=1 114.29(萬(wàn)元人民幣)(5)增值稅：(8 571.44+1 114.29)17%=1 646.57(萬(wàn)元人民幣)(6)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用：8 571.443%=257.14(萬(wàn)元人民幣)(7)國(guó)內(nèi)運(yùn)輸及配套費(fèi)用：8 571.44(1.5%+2%)=300(萬(wàn)元人民幣)(8)重置成本：8 571.44+1 114.29+1 646.57+257.14+300=11 889.44(萬(wàn)元人民幣)2.程控設(shè)備修復(fù)費(fèi)用：(1)設(shè)備離岸價(jià)格：1 00010%(1+10%)=110(萬(wàn)美元)(2)海外運(yùn)輸費(fèi)：1104%=4.4(萬(wàn)美元)(3)到岸價(jià)：110+4.4+2.93=117.33(萬(wàn)美元 )(4)折合人民幣：117.338=938.64(萬(wàn)元人民幣 )(5)關(guān)稅：938.6413%=122.02(萬(wàn)元人民幣)(6)增值稅：(938.64+122.02)17%=180.31(萬(wàn)元人民幣)(7)其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用：938.643%=28.16(萬(wàn)元人民幣)(8)國(guó)內(nèi)運(yùn)輸及安裝費(fèi)用：938.64(1.5%+0.5%)=18.77(萬(wàn)元人民幣)(9)修復(fù)費(fèi)用：938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1 287.90(萬(wàn)元人民幣)3.實(shí)體性貶值：(1)程控部分貶值額：1 287.90 萬(wàn)元人民幣(2)其他部分實(shí)際使用年限7-1=6(年)(3)其他部分貶值率：6/(6+1090%)100%=40%(4)其他部分貶值額：(11 889.44-1 287.90)40%=4 240.62(萬(wàn)元人民幣)(5)貶值額合計(jì)：1 287.90+4 240.62=5 528.52(萬(wàn)元人民幣)4.評(píng)估值：11 889.44-5 528.52=6 360.92(萬(wàn)元人民幣)【答案解析】：第3和4兩步還有以下幾種不同的解法方法一：3.程控部分以外的成新率：(1090%)/(6+1090%)100%=60%4.評(píng)估值：(11 889.44-1 287.90)60%=6 360.92(萬(wàn)元人民幣)方法二：3.成新率(1)程控設(shè)備貶值占成套設(shè)備價(jià)值的比率：1 287.90/11 889.44100%=10.83%(2)其他部分貶值率：6/(6+1090%)100%=40%(3)成新率：1-10.83%+(11 889.44-1287.90)/11 889.4440%=53.5%4.評(píng)估值：11 889.4453.50%=6 360.85(萬(wàn)元人民幣)方法三：3.(1)程控設(shè)備價(jià)值占成套設(shè)備價(jià)值的比例：1 287.90/11 889.44100%=10.83%(2)程控設(shè)備以外部分的成新率：(1090%)/(6+1090%)100%=60%(3)計(jì)算綜合成新率：10.83%0%+(1-10.83%)60%=53.5%4.評(píng)估值：11 889.4453.5%=6 360.85(萬(wàn)元人民幣)3、【正確答案】：1、房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不能成為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)價(jià)格的形成往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，需要對(duì)選取的交易實(shí)例進(jìn)行交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：(1)有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易;(2)交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買(mǎi)最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買(mǎi)鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。3買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。(4)其他特殊