房地產調控形勢影響及對策匯報_修3 2003版.doc

關于房地產調控政策影響及應對措施的匯報尊敬的各位領導: 現(xiàn)將我公司今年經營指標預計完成情況、明年的預測調控政策的影響及采取的應對措施匯報如下:一、今年經濟指標預計完成情況今年雖然受調控政策影響，但由于波及到三線城市的時間延后，我公司總體上能夠完成集團下達的各項指標。今年竣工面積為31萬平方米，其中:鞍山項目24萬平方米，石家莊項目3.65萬平方米，天津項目3.35萬平方米。今年預計實現(xiàn)銷售總額7億元左右，其中;鞍山項目實現(xiàn)銷售3億元左右，石家莊項目實現(xiàn)銷售2.5億元左右，天津項目實現(xiàn)銷售1.5億元左右，物業(yè)公司0.3億元左右。今年預計能夠實現(xiàn)經營利潤2億元左右，其中:鞍山項目1億元左右，石家莊項目0.6億元左右，天津項目0.4億元左右,物業(yè)公司300萬元。年終報表時我們計劃按超額完成銷售、利潤指標的10%以上增幅考慮，即1.65億元（今年下達利潤指標1.5億）。二、中央嚴厲調控政策對當前房地產市場的影響 1、交易量大幅萎縮，觀望情緒籠罩全國 2011年10月份，全國監(jiān)控的47個大中城市中八成以上住宅成交同比下降，一線城市北京下跌46%，上海下跌66%，廣州下跌64%，深圳下跌55%，僅有重慶和沈陽兩個城市成交超過萬套。二三四線城市下跌幅度雖然沒有統(tǒng)計數(shù)字，但也有下降趨勢。 2、價格環(huán)比下降，價格過快增長勢頭得到控制全國70個重點監(jiān)控的大中城市，價格環(huán)比下降的有34個，持平的有20個，僅有16個城市環(huán)比上漲。 10月份北上廣等一線城市情況是：北京商品房成交均價為2.3萬元/平方米，環(huán)比下跌7.8%，同比上升12%;上海商品房成交均價2.1萬元,環(huán)比下降6.75%, 同比上升1.2%；廣州商品房成交均價1.4萬元/平方米，環(huán)比下降0.7%,同比上升3.45%。 北京房價呈現(xiàn)核心城區(qū)沒降，遠郊區(qū)域大幅下降的態(tài)勢。京郊樓盤下降幅度最大的是通州，最高單價直降32%；大興區(qū)十月份開始連續(xù)4個月下滑，降幅超過15%;房山區(qū)較年初下降5%;昌平區(qū)降幅最小為3%。 雖然全國70個大中型城市中其中59個城市同比上漲，但只有兩個城市漲幅較大，分別為呼和浩特市上漲40%，錦州市上漲16%,其余57個城市平均漲幅在5%以內，漲勢呈縮減趨勢。3、購買雙方陷入深度博弈期。由于中央堅定的調控決心，形成了強大輿論導向，觀望情緒由核心城市向至三四線城市蔓延 ，消費者翹首以盼房子降價，追漲殺跌的消費心理表現(xiàn)得越發(fā)突出，。 4、土地上市頻頻流拍，底價成交成為主流，土地交易量下降。 5、弱勢房企資金鏈遇到問題，紛紛通過轉讓項目或土地求生。截至今年10月下旬，在四大產權交易所掛牌出售的房企出現(xiàn)井噴，總數(shù)超過600宗，多為中小開發(fā)商，行業(yè)洗牌大幕已經拉開。總之，這次調控導致價格有實降，交易量大大萎縮，新盤上市價格預期大大降低，輿論導向堅決明確，控制價格過快增長，擠出市場投機行為，防范房地產泡沫的調控目的已見成效。 三、 對調控結果的分析判斷1、對調控效果不能低估，調控手段加保障房建設“雙管齊下”，市場回歸理性必然；2、對解禁時間不能預期太短，應對措施要有心理和物質準備；3、 對市場反彈銷售的再次井噴不能抱有幻想，后調控時代的房市將是個漸進理性回歸的過程； 4、 對行業(yè)發(fā)展信心堅決不能動搖，市場大勢歷史造就，要辯證看調控，把握發(fā)展機遇。因為：調控目的不是打垮房地產業(yè)，而是為了健康發(fā)展，“兩限”是權宜之計，不是長久之策；調控負面效應已經顯現(xiàn)，長久堅持必將引發(fā)系列社會問題。生活改善住房需求尚未完結，目前中國正處于經濟上升和城市化的中期階段，城市化達到60%的中等發(fā)達國家尚需十年以上，創(chuàng)造的需求勢不可擋。 5、房地產業(yè)產業(yè)鏈條長，關聯(lián)度高，對經濟增長貢獻大，國家不可能放棄。四、 2012年我們采取的應對措施 通過分析中央調控政策可能帶來的影響，經過上下反復討論，2012年我們擬采取一下應對措施： 1、率先理性，低價入市，快速啟動大連、遼陽項目。近期大連市有幾個項目以每平方米低于市場1-2千元的價格開盤，一搶而空，在如此嚴厲調控下，有價格優(yōu)勢的樓盤仍然快速清盤。在房地產營銷上采用價格為王的策略，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。北京市場也是如此，11月19日大興龍湖時代以11800元/平方米起價推出98平方米的房源216套，當天被認購一空。大連、遼陽2012年推出的都是新項目，沒有降價壓力，也沒有前期業(yè)主降價鬧事壓力，因此，用較明顯的價格優(yōu)勢推盤是首選策略。經過我和徐總以及當?shù)仡I導的多次協(xié)調溝通，這兩個項目我們已經爭取到了基礎工程出地面就可發(fā)證預售的優(yōu)惠政策，我們爭取以優(yōu)勢價格快速啟動、快速推盤。大連項目明年爭取實現(xiàn)銷售 11億元左右，實現(xiàn)利潤3 億元左右。遼陽項目一級開發(fā)環(huán)節(jié)已經啟動255.76畝地，二級開發(fā)計劃安排4萬平方米起步，實現(xiàn)銷售1.5億元以上，一二級合計爭取貢獻利潤5000萬元以上。遼陽目前市場平均價格5800元/平方米左右,若以4700元/平方米,低于市場平均價格1000/平米左右的優(yōu)勢推盤，含稅成本在3700元/平方米左右,單位面積尚有1000元左右的利潤。由于大連凌水灣和遼陽太子河畔地段位置好， 采取低價策略市場會積極響應，兩個項目開發(fā)前景都會樂觀。 2、實施小戶型，低總價策略，將沒有耐力再觀望的剛性需求吸引過來，搶占急需購房人群的市場空間。具體落實在大連和遼陽項目上。通過認真調研，搞好項目戶型定位，將推出高度適合市場需求的房源作為核心戰(zhàn)略。3、先定制，后開發(fā)，通過市場細分，精心調研，選擇地段優(yōu)，題材好、市場穩(wěn)、總價低、出手快的項目開發(fā)。具體落實在大連項目臨街商鋪、寫字樓和北京龍?zhí)逗w育文化商業(yè)地產項目上。探索社區(qū)消費合作社新型城市綜合體模式，用社員制取代會員制；用股權制取代積分制。4、抓住“兩限”松綁時機，采取得力營銷措施，將剩余房源清盤。目前在建項目有鞍山、石家莊和天津三個。鞍山和天津項目已經封頂，明年年初收尾，銷售現(xiàn)有房源。鞍山項目全部房源已銷售70%，收回了成本?，F(xiàn)有房源預計變現(xiàn)收入2個億，利潤少體現(xiàn)，以減少土地增值稅。鞍山項目4萬平方大型商場部分已經與華潤談妥租賃經營協(xié)議，即將正式簽約。簽約后馬上啟動資本運作，4萬平方米標準化賣場評估價值6億元左右，按50%比例抵押能夠變現(xiàn)3億元左右，以減少資金投入的壓力。石家莊今年開工面積32522平方米,已售出近2萬平米,去化60%，也已經收回了成本。明年石家莊二期工程還有4萬平方米面積開工，加上一期房源，形成的可售面積為5 萬多平方米，按50 %去化率預計，能實現(xiàn)銷售4 億元左右，利潤1 億元以上。天津項目已銷售50%左右，明年爭取銷售完畢。5、創(chuàng)新操盤機制，挖掘管理潛力，通過締結戰(zhàn)略合作關系，降低產業(yè)鏈成本，彌補因低價而減少的開發(fā)利潤。具體：建安環(huán)節(jié)取費降點；電梯、門窗采購統(tǒng)一招標，用規(guī)模降壓低價格；石材、涂料甲方供材，施工勞務外委，節(jié)約材料價差和人工取費部分成本；園林景觀多綠化，少硬化，降低造價。工程及材料采購要全部招投標，陽光操作，規(guī)范運營。按照徐總安排，工程招投標時，我們制定的相關政策文件，將邀請集團企管審計、紀檢監(jiān)察和財務等相關部門參加 。6、搶抓機遇，擇機拿地。調控使行業(yè)重新洗牌，為我們提供了發(fā)展機遇。明年要密切關注形勢，冷靜分析走向，形勢不明朗不動手拿地，不滯壓資金，不觸及有拆遷難度的項目。于此同時，還要見微知著，撲捉機會，當一級市場到達谷底時，及時出手拿地，為下一步的穩(wěn)健運營做好項目儲備。 7、緊縮費用支出，降低運營成本，過緊日子度“寒冬”?，F(xiàn)在著手進行費用支出結構分析，實行費用預算目標控制管理，與績效考核掛鉤，降低費用支出。五、爭取啟動中農辦公樓舊址項目近期我們組成了工作組扎實推進該項目，在徐總的安排下與北京市首規(guī)委、土地局、外協(xié)辦、海淀區(qū)規(guī)劃局、外文印刷廠等進行了多次溝通，徐總親自與北京市國土局和市政府魯峰副秘書長溝通，都答應積極幫辦。通過溝通，對修訂18米限高控規(guī)、堅持現(xiàn)址建筑紅線不退、土地變性等課題能夠破解，土地變性后確保我們摘牌的運作方式也已經明確，與相鄰地塊紫南苑一起改造的溝通工作正在緊鑼密鼓地推動 。從目前溝通情況看，與紫南苑小區(qū)五棟家屬樓一起改造有一定難度，需要得到領導幫助。主要是要與紫南苑社區(qū)產權單位中央辦公廳中直國有資產管理局進行溝通，以得到認可和支持，我們目前感到力度不夠。另外該社區(qū)共有256套房子，大兩室的一房住兩戶，256套房子住了367戶，其中有110套220戶沒有參加房改，再加上單位認可院落自行搭建的臨建30戶左右，紫南社區(qū)一共約有400戶需要動遷，中農72戶已經房改多年，房主身份已經社會化，動遷難度也不能低估，對此要有足夠的估計。 該項目能規(guī)劃出近16萬平方米的總建筑面積，其中：住宅加寫字樓：8.5萬平方米；臨街商業(yè)：0.3萬平方米；地下停車場：4.2萬平方米；需還遷面積：3萬平方米。 綜合評價：即使支付高額的補償費用，每戶按60平米計算，每平米貨幣化補償按7萬元預計，按30%貨幣化補償，動遷費用7個億左右，回遷安置還能節(jié)約拆遷費用，由于地段好，目前該地段售價在6萬元/平方米左右，可售面積8萬平方米，如銷售額按5萬元/平方米保守計算，為44