青島國際貿(mào)易中心建設(shè)項目可行性研究報告

- - 青島國際貿(mào)易中心 可行性研究報告 - - 目 錄 第一章 總 論 . 1 第一節(jié) 項目概況 . 1 第二節(jié) 可行性研究報告 編制依據(jù) . 4 第三節(jié) 項目建設(shè)的背景和必要性 . 4 第二章 市場需求分析 . 8 第一節(jié) 青島市概況 . 8 第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析 . 9 第三節(jié) 青島市住宅市場分析 . 18 第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析 . 27 第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析 . 36 第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析 . 39 第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析 . 41 第八節(jié) 國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析 . 46 第九節(jié) 項目的優(yōu)劣勢分析 . 52 第三章 項目建設(shè)規(guī)模 . 57 第四章 建設(shè)場址及條件 . 59 第一節(jié) 建設(shè)場址 . 59 第二節(jié) 建設(shè)條件 . 60 第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案 . 65 第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) . 65 - - 第二節(jié) 設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 . 65 第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案 . 66 第四節(jié) 公用工程 . 71 第六章 環(huán)境保護、節(jié)能與節(jié)水 . 77 第一節(jié) 環(huán)境保護 . 77 第二節(jié) 節(jié) 能 . 78 第三節(jié) 節(jié)水措施 . 79 第七章 勞動安全、衛(wèi)生和消防 . 81 第一節(jié) 勞動安全與衛(wèi)生 . 81 第二節(jié) 消防設(shè)施 . 81 第八 章 組織機構(gòu)與人力資源配置 . 82 第九章 項目進度計劃安排 . 83 第十章 投資估算和資金籌措 . 84 第一節(jié) 投資估算 . 84 第二節(jié) 資金籌措及使用計劃 . 86 第十 一章 經(jīng)濟效益評價 . 87 第一節(jié) 評價說明及財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) . 87 第二節(jié) 項目財務(wù)分析與評價 . 89 第十二章 結(jié)論與建議 . 92 第一節(jié) 結(jié) 論 . 92 - - 第二節(jié) 建 議 . 92 附圖： 1、總平面布置圖 2、西立面圖 3、北立面圖 4、沿海岸鳥瞰圖 附件一 ： 1、青島國際貿(mào)易中心 A 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告 2、青島國際貿(mào)易中心 B 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告 3、青島國際貿(mào)易中心 C 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告 附件二 ： 1、青島中 某某 能置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照 2、青島中 某某 能置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書 3、青島市發(fā)展和改革委員會關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準的批復(fù)（青發(fā)改財貿(mào) 2006311 號） 4、中華人民共和國建設(shè)用地 規(guī)劃許可證（青規(guī)用地字 200622號） 5、中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證（青房地權(quán)市字第 20062670 號、第 20062671 號、第 20062672 號） - - 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱：青島國際貿(mào)易中心 二、建設(shè)地址：青島市 市南區(qū) 香港中路 8 號 三、建設(shè)單位：青島中 某某 能置業(yè)有限公司 四、 建設(shè)單位基本情況 青島 1111 置業(yè)有限公司注冊成立于 2005 年 9 月 22 日，是由青島 11 實業(yè)股份有限公司和 1111 產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司共同出資組建的房地產(chǎn)公司，注冊地址位于青島市 1111 二路 57 號，法定代表人為司榮彬，注冊資本 1 億元人民幣。公司可控資金雄厚并涉足多個行業(yè)領(lǐng)域，擁有一大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗。 五、項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 青島國際貿(mào)易中心 總占地面積 18229.2 平方米，規(guī)劃總建筑面積33.7 萬平方米，其中：地上建筑面積 26.5 萬平方米，地下建筑面積7.2 萬平方米。 青島國際貿(mào)易中心 由 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)三組建筑構(gòu)成，其中： 1、 A 區(qū)：位于山東路 111 號，占地面積 5067.7 平方米，規(guī)劃建筑面積 10.52 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 1.32 萬平方米（ 1 5 層），五星級酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓 5.6 萬平方米（ 6 40 層），五星級產(chǎn)- - 權(quán)式酒店 1.6 萬平方米（ 41 50 層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 2 萬平方米。 2、 B 區(qū)：位于香港中路 111 號乙，占地面積 6494.8 平方米，規(guī)劃建筑面積 11.2 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 1.44 萬平方米（ 1 5 層），甲級寫字樓 2.08 萬平方米（ 6 18 層），五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 5.12 萬平方米（ 19 50 層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等2.56 萬平方米。 3、 C 區(qū)：位于東海西路 111 號，占地面積 6666.7 方米，規(guī)劃建筑面積 11.98 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 1.44 萬平方米（ 1 5 層），商務(wù)住宅和公寓 7.9 萬平方米（ 6 42 層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 2.64 萬平方米。 六、項目總投資及資金來源 1、項目總投資 初步測算，項目建設(shè)總投資為 287996.82萬元，其中：土地成本95568萬元，建筑安裝工程費用 152140.12萬元，其他費用 22101.45萬元，預(yù)備費用 5227.25萬元，建設(shè)期利息 12960萬元。 分區(qū)計算投資， A區(qū)建設(shè)投資為 92444.97萬元， B區(qū)建設(shè)投資為102485.07萬元， C區(qū)建設(shè)投資為 93066.78萬元。 2、資金來源 項目建設(shè)所需資金 287996.82 萬元，擬通過以下渠道籌集： （ 1）建設(shè)單位 青島中 某某 能置業(yè)有限公司 自籌資金 110000 萬元； - - （ 2）申請銀行貸款或信托貸款 100000 萬元； （ 3）采取預(yù)售、招商引資、滾動開發(fā)、購房者按揭貸款、 VIP認購等方式籌集資金 77996.82 萬元。 七、經(jīng)濟技術(shù)指標 主要經(jīng)濟技術(shù)指標匯總表 序號 項 目 單位 總指標 A 區(qū)指標 B 區(qū)指標 C 區(qū)指標 1 占地面積 平方米 18229.2 5067.7 6494.8 6666.7 2 建筑面積 萬平方米 33.70 10.52 11.2 11.98 3 建設(shè)總投資 萬元 287996.82 92444.97 102485.07 93066.78 4 銷售收入 萬元 553500 184100 191200 178200 5 銷售稅金及附加 萬元 30442.5 10125.5 10516 9801 6 土地增值稅 萬元 68139.31 24169.49 22187.92 21781.9 7 銷售利潤（稅前） 萬元 144781.37 49996.04 48363.01 46422.32 8 稅后利率 萬元 97003.52 33497.35 32403.22 31102.95 9 投資利潤率 % 50.27 54.08 47.19 49.88 10 投資利稅率 % 84.50 91.18 79.10 83.82 11 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 24.64 28.09 23.94 23.59 12 所得稅后投資回收期 年 3.16 3.12 3.2 3.17 13 所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=10%） 萬元 44061 16269 14132 13459 14 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 36.69 41.36 34.75 34.18 15 所得稅前投資回收期 年 2.89 2.84 2.94 2.90 16 所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=10%） 萬元 79696 28575 26035 24885 - - 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) 一、投資項目可行性研究指南（試用版） 二、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版） 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 四、山東半島城市群總體規(guī)劃 五、青島市城市總體規(guī)劃 六、 青島市發(fā)展和改革委員 會關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準的批復(fù)（青發(fā)改財貿(mào) 2006311 號） 七、中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證（青規(guī)用地字 200622號） 八、中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證（青房地權(quán)市字第 20062670號、第 20062671 號、第 20062672 號） 九、建設(shè)單位提供的其他資料 第三節(jié) 項目建設(shè)的背景和必要性 一、項目建設(shè)的背景 按照 1111 的通知精神， 1111 青島 111 療養(yǎng)院將第 1111 區(qū)內(nèi)約 2公頃土地進行公開招標掛牌拍賣，青島 1111 置業(yè)有限公司以 9 億元中標， 2005 年 9 月 26 日， 1111 與青島 1111 能置業(yè)有限公司簽定了“ 11 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島 1111 置業(yè)- - 有限公司。 2006 年 3 月 9 日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字 11111111號文，下達了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標。 2006 年 7 月 15 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（青規(guī)用地字 211111）； 2006 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的房地產(chǎn)權(quán)證（青房地權(quán)市字第 1112611、第 11671 號、第 116267211 號）； 2006 年 8 月 3 日，青島市發(fā)展和改革委員會關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準的批復(fù)（青發(fā)改財貿(mào) 21131111 號）對該項目予以核準立項。 由此，青島中 某某 能置業(yè)有限公司決定利用該地塊地處青島 CBD中心的優(yōu)勢，建設(shè)集辦公、酒店、公寓、住宅、商場等于一體的商務(wù)綜合性建筑 青島國際貿(mào)易中心。 二、項目建設(shè)的必要性 1、符合青島市城市總體規(guī)劃和 樓宇經(jīng)濟 發(fā)展規(guī)劃 青島市城市總體規(guī)劃中提出： 沿山東路、 湛 流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主 “ 城市主中心 ” ，并 作為 青島市的中心商務(wù)區(qū)。 “ 十一五 ” 期間， 青島市 市南 區(qū)將進一步明確東部、西部兩個功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟為主的經(jīng)濟形態(tài)，嚴格控制土地使用方向，提高土地集約利用強度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟。預(yù)計在未來5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套設(shè)施齊全的高檔商務(wù)樓宇 ，- - 同時對現(xiàn)有設(shè)施陳舊、智能化程度低的樓宇實施升級工程 ， 預(yù)期新增商務(wù)樓宇面積 120 萬平方米 ； 以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)互補為主導(dǎo)，以適當?shù)募钫邽檩o助，引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群 ， 東部重點突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點突出航運服務(wù)等專業(yè)特色 ； 完善樓宇稅源綜合服務(wù) ，確保樓宇企業(yè)稅收及時、按量落地 ， 到 “ 十一五 ” 末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過 60%； 引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強，重點引進各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地 ， 預(yù)期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達到 1 萬家，總部型企業(yè)達到 500 家。 因此，青島國際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，發(fā)揮企業(yè)的集聚效應(yīng)，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟的規(guī) 劃。 2、有利于促進青島市樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，帶動周邊商業(yè)的繁榮 所謂樓宇經(jīng)濟，是指建筑所能帶來的經(jīng)濟效益。 據(jù)統(tǒng)計，在一座樓宇所能 帶來的全部收益中，建設(shè)成本占 2%，運營成本占 4%，而其余 94%的現(xiàn)金流全部產(chǎn)生于辦公過程。 “ 樓宇經(jīng)濟 ” 是一種 “ 隱藏 ”在商用樓宇中的經(jīng)濟形態(tài)，以商務(wù)樓為載體，通過招商引資，開發(fā)、出租樓宇引進商務(wù)企業(yè)，從而引進稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。 也 就是說， 樓宇 與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生 價值， 而且 在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟效益。 擬建的青島國際貿(mào)易中心集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體，- - 可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強周邊地區(qū)的消費能力，帶動周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零 售等行業(yè)的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟效益。 3、符合青島市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）的建設(shè)規(guī)劃 青島作為省一級的商務(wù)中心區(qū)，憑借全省發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)及周邊制造性企業(yè)的匯集，其經(jīng)濟發(fā)展能力向西可輻射山東半島，向東可與日本、韓國等東亞國家發(fā)展互惠性商貿(mào)往來，已具備了建設(shè)青島 CBD的條件。沿著海岸線的走向，青島中央商務(wù)區(qū)將以東部商務(wù)區(qū)為主中心，西部商圈為副中心，而將連接?xùn)|西的中部地區(qū)作為預(yù)留區(qū)。 東部商務(wù)區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進，涵蓋福州路、南京路、山東路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 CBD 中心，并且 已經(jīng)建成了近 300 萬平方米，樓宇經(jīng)濟在最初商業(yè)區(qū)的打造過程中起到了關(guān)鍵性的接納作用。對主 CBD 區(qū)要做進一步的細部規(guī)劃，合理安排，提高單位土地的利用率，創(chuàng)造條件，更多地拆樓拆墻建綠，增加城市中心區(qū)綠地面積，以達到“顯山、露海、透綠”的景觀效果，為商務(wù)區(qū)創(chuàng)造更為宜人的外部環(huán)境。 擬建的青島國際貿(mào)易中心位于香港中路 11 號，地處青島 CBD 的中心地帶，地理位置得天獨厚，在此規(guī)劃建設(shè)寫字樓、酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）的建設(shè)規(guī)劃。 - - 第二章 市場需求分析 第 一 節(jié) 青島市 概況 青島市地處山 東半島南部，位于東經(jīng) 11930 121 00、北緯3535 3709，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。2005 年末全市總?cè)丝?740.9 萬人，其中 ： 市區(qū) 265.43 萬人，所轄五市（縣級） 475.47 萬人。 青島市是中國東部重要的經(jīng)濟中心城市、沿海開放城市和港口城市，是國家計劃單列和國家級旅游城 市，也是中國北京 2008 年奧運會唯一的伙伴城市，同時是中國 8 個國際會議城市之一和中國最佳人文居住城市之一。膠濟鐵路、流亭國際機場和深水的港口碼頭，組成了連接世界各地水、陸、空的交通網(wǎng)絡(luò)，交通大環(huán)境十分優(yōu)越。青島城市定位發(fā)展的目標是：全國重點中心城市和國際知名特色城市。 2005 年，青島市圍繞建設(shè)全國重點中心城市和世界知名特色城市的目標，進一步加強宏觀調(diào)控，努力克服經(jīng)濟發(fā)展中的各種矛盾和困難，促進了全市經(jīng)濟的持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展和 各項社會事業(yè)的全面進步，確保了“十五”計劃主要目標的完成。繁榮青島、平安青島、文 明青島建設(shè)取得了巨大成就。全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 2695.5 億元，增長 16.9%。其中 ， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 174.64 億元，增長 0.4%，- - 第二產(chǎn)業(yè)增加值 1399.75 億元，增長 20.0%，第三產(chǎn)業(yè)增加值 1121.11億元，增長 16.0%。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為 6.5： 51.9： 41.6。全市實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 176.34 億元，增長 35.1%；地方財政一般預(yù)算支出 203.06 億元，增長 23.4%。稅收保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征） 393.01 億元 ,增長 15.1%； 地稅稅收收入 120.88 億元 ,增長 20.0%。 第二節(jié) 青島市 房地產(chǎn)綜合分析 一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，同時，房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展也有著重要的影響和帶動作用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。從 1992 年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個發(fā)展階段：即增長擴張期（ 92 年到 95 年）；回落調(diào)整期（ 96 年到 97 年）；復(fù)蘇回升期（ 98 到 99 年）；新一輪快速發(fā)展期（ 2000 年以來）。各階段呈現(xiàn)以下特點 ： 1、增長擴張期（ 1992-1995） 1992-1995 年，在國內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動下，青島房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速增長，包括 92 到 93 年的爆炸式增長（施工面積和商品房銷售面積增長均超過 130%）， 94 年的調(diào)整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降 2.06%、 3.28%），- - 95 年的進一步增長（施工面積和商品房銷售面積分別增長 43.72%和14.85%）。 青島房地產(chǎn)的這一輪增長，既有國內(nèi)房地產(chǎn)熱的大背景，又有青島實施東部開發(fā)的因素支撐，是城市內(nèi)外環(huán)境綜合作用的結(jié)果。 青島市房地產(chǎn) 1992-1995 概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 施工房屋面積 同比增長 % 實際銷售商品房屋面積 同比增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 1992 - 258.95 - 39.51 - 178 1993 - 610.75 135.86 93.18 135.84 217 1994 374001 598.14 -2.06 90.12 -3.28 182 1995 539000 859.65 43.72 103.5 14.85 254 2、回落調(diào)整期（ 1996 1997） 經(jīng)過 92 95 年的過快膨脹， 1996、 1997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進入小幅盤整回落和調(diào)整期。開發(fā)投資和銷售、竣工等方面均出現(xiàn)了一定程度的下降。房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降 7.1%、 9.8%， 1996年實際銷售面積同比下降了 5.1%，竣工面積分別同比下降 5.2%、11%。但由于有青島東部開發(fā)這一有力因素的支持，加之政府采取有力宏觀調(diào)控措施，在國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷因過熱而出現(xiàn)行業(yè)性不景氣的情況下，青島房地產(chǎn)依然保持了比較穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。在 經(jīng)過短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在 1997 年出現(xiàn)了 31.6%的增長，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動。 - - 青島房地產(chǎn) 1996-1997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1996 50.1 -7.1 815 -5.2 98.2 -5.1 240 1997 45.2 -9.8 725 -11 129 31.6 311 3、復(fù)蘇回升期（ 1998-1999） 進入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫， 98、 99年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長 11.95%、 28.06%，施工面積同比增長 15.88%、 3.27%，實際銷售面積同比增長 53.78%、 30.26%，市場整體好轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇和穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。 青島房地產(chǎn) 1998-1999 發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1998 50.6 11.95 840.14 15.88 198.67 53.78 393 1999 64.8 28.06 867.6 3.27 258.78 30.26 378 在此期間， 1998 年 12 月市政府出臺了青島市深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案，停止無償分配住房，實行貨幣化分配，建立新的住房供應(yīng)體系，加快了住房商品化、市場化的進程。購房主體由社會團體轉(zhuǎn)為個人消費者，加快了住房舊制度向新制度的轉(zhuǎn)換，也進一步推動了青島房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 - - 4、新一輪發(fā)展期（ 2000 至今） 從 2000 年起，在國內(nèi) 房地產(chǎn)市場整體回暖和快速增長的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進入了一個新的快速發(fā)展階段，在這個階段，在內(nèi)部和外部兩方面因素的作用下，呈現(xiàn)出健康的、令人鼓舞的快速發(fā)展勢頭，開發(fā)結(jié)構(gòu)日趨合理，開發(fā)行為日趨理性，開發(fā)過程日趨規(guī)范、政府的監(jiān)控日趨完善，包括開發(fā)商、消費者和政府管理部門在內(nèi)的各房地產(chǎn)行業(yè)主體日趨成熟。 2004 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)放量增加，呈現(xiàn)快速增長勢頭，全年完成投資 162.7 億元，同比增長 27.3%,分別比 2002 年、 2003 年房地產(chǎn)投資增幅提高 15.3 個百分點和 4 個百分點。 二、青島市房地產(chǎn) 發(fā)展情況分析 1、青島市 1996-2004 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 0501001502001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004圖 2-1 1996-2004 年青島房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元） 從上圖我們可以看出，房地產(chǎn)投資增幅明顯。 2004 年青島房地產(chǎn)投資額度占固定資產(chǎn)投資總額比重為 16.5%。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好。 - - 2、青島市 1998-2004 年商品房銷售情況 01002003004005006001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004圖 2-2 青島市 1998-2004年商品房銷售面積（單位：萬平方米） 從上圖可以看出， 青島市商品房銷售面積從 2001 年開始大幅增加，銷售面積持續(xù)增長，銷售價格大幅上升，一直保持較高水平，可見市場情況較好。 3、青島市 1999-2004 年房地產(chǎn)銷售價格情況 05001000150020002500300035001999 2000 2001 2002 2003 2004圖 2-3 青島市 1999-2004 年房地產(chǎn)銷售價格（單位：元 /平方米） 從上圖可以看出，青島市的房地產(chǎn)銷售價格持續(xù)增長， 2003 年前漲幅比較穩(wěn)定，市場幾乎沒有太大波動，但 2004 年出現(xiàn)較大增長，比上年增長 26.2%。 4、青島市 2005 年房地產(chǎn)發(fā)展情況 2005 年，國家出臺了一系 列以“遏制投機、抑制投資、鼓勵自住”- - 為主題的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房價起了主導(dǎo)作用。青島市認真貫徹國家、省以穩(wěn)定房價為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場一系列調(diào)控政策，政府和相關(guān)管理部門采取房地產(chǎn)銷售網(wǎng)上登記備案、經(jīng)濟適用房公示搖號出售、新版 青島市商品房買賣合同 、 青島市房地產(chǎn)居間合同 等一系列規(guī)范措施及 青島市城市房屋拆遷管理條例 、 青島市物業(yè)管理條例 、 青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 的修訂，促進了青島市房地產(chǎn)市場交易與房價的理性回歸，置業(yè)者對房地產(chǎn)市場的信心逐步恢復(fù)，使得房地產(chǎn)市場進入規(guī)范、健康、有序發(fā)展的軌道。2005 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要表現(xiàn)出以下特點： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩 2005 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模快速增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 223.8 億元，同比增長 34.9%。在國家宏觀政策的影響下，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資年初增幅高開 ，逐月回落，全年分別比一季度、二季度、三季度，降低 37.0 個百分點、 20.9 個百分點、 19.4 個百分點。隨著青島市老城區(qū)改造步伐加快，居民對商品住房的需求熱度不減，促動房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大住宅投資的建設(shè)力度，投資結(jié)構(gòu)也進一步優(yōu)化。 2005 年住宅投資完成 162.1 億元，同比增長 23.2%，占全部投資額的 72.4%；辦公樓投資 13.9 億元，同比增長 148.2%，占全部投資額的 6.2%；商業(yè)營業(yè)用房全年完成投資 18 億元，同比增長 7.1%，占全部投資額的 8%，住宅投資的比重仍占全部投資的主體地位。 從分地域來看，市 內(nèi)四區(qū)加嶗山區(qū)全年完成投資 140.2 億元，占全部投資的六成以上，五市加黃島、城陽兩區(qū)完成投資 83.7 億元，- - 占全部投資的 37%。 （ 2）房屋施工面積小幅增長 2005 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)受有關(guān)土地政策的影響，施工面積小幅增長。全年房屋施工面積達 2362.7 萬平方米，增長 13.5%，其中住宅施工面積 1862.8 萬平方米，增長 13.4%；辦公樓 93 萬平方米，下降1.3%；商業(yè)營業(yè)用房 227.1 萬平方米，增長 18.4%。全年新開工面積步伐有所加快，新開工面積達到 1213.2 萬平方米，同比增長 24.1%，其中住宅 979.3 萬平方米，增長 23.1%；辦公樓 47 萬平方米，增長31.3%；商業(yè)營業(yè)用房 90 萬平方米，增長 23.5%。 （ 3）商業(yè)營業(yè)用房增幅較快 2005 年青島市房屋開發(fā)竣工房屋面積平穩(wěn)增長，全年累計竣工各類房屋 811.2 萬平方米，增長 13.1%，其中：住宅竣工 678.3 萬平方米，增長 20.1%；辦公樓竣工面積達 7.7 萬平方米，下降 77.3%；商業(yè)營業(yè)用房竣工 81.4 萬平方米，增長 33.7%。 （ 4）商品房銷售面積快速增長 2005 年青島市累計銷售各類房屋 739.9 萬平方米，比上年同期增長 27.1%，其中住宅銷售 650.1 萬平方米，增長 29.5%；辦公樓銷售 9萬平方米，下降 58.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售 65.2萬平方米，增長 59.8%。全年商品房屋銷售額為 266.7億元，增長 58.1%，其中住宅銷售額 225.3億元，增長 66%；辦公樓銷售額 6.9 億元，下降 58.4%；商品營業(yè)用房 28.4 億元，增長 107.3%。全年房屋住宅竣工面積僅比銷售面積多28 萬平方米，剔除拆遷安置等不做銷售的住宅外，商品住宅供需基- - 本平衡。 （ 5）資金到位充足結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化 近年青島市的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中，一直存在著國內(nèi)貸款增幅偏高，銀行信貸風(fēng) 險較大的不合理弊端。 2005 年國家出臺了一系列宏觀政策，青島市金融機構(gòu)也相應(yīng)做出了“限貸”的積極舉措以降低房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險，青島市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，資金結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，銀行貸款增速回落，自籌資金能力增強。 2005年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 275.8 億元，比上年增長 10.5%，其中，國內(nèi)貸款 50.9 億元，增長 0.2%，占資金來源的 18.5%，所占比重下降 1.9個百分點；企業(yè)自籌資金 110.4 億元，增長 14.3%，占資金來源的 40%，所占比重提高 5.0 個百分點，定金及預(yù)收款 99.2 億元，增長 3.9%。 （ 6）土地成交價款增長較快 2005 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 429.4 萬平方米，同比增長 15.3%；完成土地開發(fā)面積為 322.9 萬平方米，同比下降 2.1%。由于在國家采取的宏觀調(diào)控措施中，房地產(chǎn)開發(fā)用地受到嚴格控制，并且隨著土地增量供應(yīng)控制更加嚴格，土地存量和增量的減少，土地招、拍、掛價格上升，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費用和土地成交價款增長較快。全年青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費用為 30.1 億元，同比增長 41.3%，占全部開發(fā)投資的 13.4%，比重比上年同期上升 0.6 個百分點。土地 成交價款達 44.1 億元，同比增長86.1%。 （ 7）“青房”景氣指數(shù)比較景氣 - - 2005 年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，到位資金充足，供需關(guān)系基本平衡，“青島房地產(chǎn)”景氣總指數(shù)達到 102.51 點，八個分類指數(shù)全部處于不同程度的景氣區(qū)間，總指數(shù)比上年同期上升 0.28點，繼續(xù)處于比較景氣的運行狀態(tài)。 （ 8）投資分類指數(shù)平穩(wěn)增長 2005 年，青島市房地產(chǎn)投資規(guī)模平穩(wěn)增長，完成投資 223.8 億元，比上年增長 34.9%，其中：住宅投資完成 162 億元，比上年增長 23.2%。投資的平穩(wěn)增長促動全市房地產(chǎn)開發(fā)“投資指數(shù)”達 到 101.93 點，比上年同期升高 1.58 點。 （ 9）竣工面積分類指數(shù)升幅較大 2005 年，青島市累計竣工各類房屋 811.2 萬平方米，比去年增長13.1%，其中：住宅竣工 678.3 萬平方米，增長 20.1%。全年“竣工面積指數(shù)”達到 103.82 點，比上年同期提高 1.69 點。房屋竣工面積分類指數(shù)是促使“青房景氣指數(shù)”位于景氣空間的因素之一。 （ 10）銷售價格分類指數(shù)點位最高 2005 年，隨著竣工工程的增多，市面上可銷售房屋供應(yīng)增加，帶動商品房銷售持續(xù)走熱，青島市房地產(chǎn)市場總體供需基本平衡，銷售價格指數(shù)達到 110.32 點，成為 8 個分類指數(shù)中點位最高的一個，比上年同期下降 1.80 點。全年青島市全部商品房屋銷售面積 739.9 萬平方米，比上年增長 27.1%，其中：商品住宅銷售 650.1 萬平方米，增長 29.5%，占全部商品房屋銷售面積的 87.8%。 （ 11）資金來源分類指數(shù)小幅攀升 - - 2005 年，青島市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金到位絕對額較高，與開發(fā)投資的順差持續(xù)擴大，開發(fā)資金供應(yīng)充足；國家提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比率等一系列宏觀政策的出臺，也促使青島市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，銀行貸款增速回落，自籌資金能力增強，從而拉動“資 金來源指數(shù)”小幅上升，全年達到 103.44 點，比上年同期提高 1.39 點。全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 275.8 億元，比上年增長 10.5%，其中國內(nèi)貸款 50.9 億元，增長 0.2%；企業(yè)自籌資金 110.4 億元，增長 14.3%；定金及預(yù)收款 99.2 億元，增長 3.9%。 第 三 節(jié) 青島市 住宅市場分析 青島的樓市如同青島的城市化發(fā)展一樣，近幾年處于穩(wěn)定發(fā)展的趨勢。無論土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)投資、銷售額一直都在一種次高速發(fā)展的階段。 2005 年青島房地產(chǎn)市場雖然受到國家宏觀調(diào)控一定的影響，但是總體的趨勢依然沿著穩(wěn)中有漲的軌跡穩(wěn)步地發(fā) 展。 一、青島市房地產(chǎn)發(fā)展狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)順時而為，才能追求利潤的最大化，風(fēng)險的最小化。全國及青島的經(jīng)濟總體趨好，并且積極的政策還將繼續(xù)，已是不爭的事實，在此不再羅列各種報告，多做累述。同時， 2005 年又是全國房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的一年，國家一系列經(jīng)濟宏觀調(diào)控舉措后，項目開發(fā)需要清晰認識和準確把握青島房地產(chǎn)行業(yè)的總體趨勢及供求關(guān)系。 - - 1、景氣指數(shù) 2005 年，雖然國家宏觀調(diào)控對市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房價依舊走高。 投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映出國家對房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開始。 應(yīng)開工而未開工項目的增加，明年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量會相對縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場。 2 0 0 5 年 房 地 產(chǎn) 景 氣 指 數(shù) 9 2 . 0 0 % 9 6 . 0 0 % 1 0 0 . 0 0 % 1 0 4 . 0 0 % 1 0 8 . 0 0 % 1 1 2 . 0 0 % 1 1 6 . 0 0 % 總指數(shù) 投資分類指土地轉(zhuǎn)讓收土地開發(fā)指新開工面積竣工面積指商品房銷售資金來源指 圖 2-4 2、價格指數(shù) （ 1）總體價格走勢 在奧運效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價格總體走勢判斷仍應(yīng)是上升趨勢。 雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是 2005 年房屋銷售價格較上年依然呈上升態(tài)勢，較 2004 年的漲幅高 0.6 個百分點，漲幅位居全國三十五個大中城市首 位，其中 2005 年四季度較上年同期上升19.8%，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計，青島市的商品房價- - 格漲幅達 13.8%，高于全國平均水平 4.4 個百分點。 經(jīng)濟適用住房價格漲幅較大，全年平均較上年上升 14.5%。 普通住宅價格繼續(xù)竄高， 2005 年較上年上升 14.1%。 高檔公寓價格繼續(xù)上漲。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價格大幅上漲，無論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設(shè)計上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使 2005 年高檔公寓價格較上年上升 16.4%。 （ 2）供需矛盾仍是房價上升的重要 因素，價格漲幅中炒作因素比例不高，房價泡沫不明顯。漲價原因有： 住房供需矛盾拉動房價上升。 土地拍賣價格大幅度上揚。 土地供給與商品房需求矛盾十分突出。 住房二級市場發(fā)展，進一步活躍了房地產(chǎn)市場。 住宅科技含量上升。 拆遷成本不斷加大。 房屋建筑成本不斷增加。 3、供求關(guān)系 在價格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場旺盛的購買力。 2005 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988 套，比去年增長 10%；總成交金額 273.27 億元，同比增長 22%。全年市場房價總趨勢上揚，但增幅減緩。 - - 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計，去年成交量占比例最大的是面積在 70 至 100 平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的44.24%，同比下降 2.03%；其次是面積在 100 至 150 平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的 24.30%，同比增加 1.19%。 圖 2-5 4、房價走勢 受 2005 年房價穩(wěn)中有升的慣性影響， 2006 年房價仍將上揚，漲幅將不會低于兩位數(shù)。其理由是： （ 1）土地價格上漲推動了房價的上漲?，F(xiàn)有青島市部分拍賣土地， 2006 年將陸續(xù)開發(fā)施工，高地價必然帶動周邊房價大幅上升。 （ 2）需求增加帶動房價上 漲。面對青島市巨大的住房需求，盡管市政府加大開發(fā)力度，但由于房屋開發(fā)周期長，一時仍難以消化供需矛盾，仍使房價穩(wěn)中有升。 （ 3）房地產(chǎn)銷售門檻的提高促使房價上漲。隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，對開發(fā)監(jiān)管力度加大，房屋封頂準許預(yù)售和對開發(fā)單位預(yù)收保證金等措施的加強，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，也使房屋成本加大，0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2005 年 2 - 10 月份商品房住宅市場吸納量 累計竣工面積 累計 銷售面積 - - 致使房價上升。 （ 4）南北差距的縮小必然使北部區(qū)域房價上漲。隨著青島市縮小南北差距措施的加強，處于中低房價的四方區(qū)和李滄區(qū)將成為新的投資熱點，從而拉動房價上升。 二、 2005 年青島住宅市場特征回顧 1、市場供應(yīng)保持 增幅 2005 年青島房地產(chǎn)市場供應(yīng)量繼續(xù)保持增幅，主要體現(xiàn)于郊區(qū)與浮山后區(qū)域的住宅供應(yīng)上，青島市北部的幾個大盤都于 2005 年投入市場，浮山后目前在醞釀的幾個大盤在啟動一部分之后，也于 2005年大幅推出，對整個房地產(chǎn)市場的供應(yīng)增幅起到帶動作用。 2、市場需求穩(wěn)中微漲 近年來房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，而消費者也愈加理性，一路高漲的青島房價和國家的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)消費群體更加趨于理性，這也勢必影響下一年的需求市場。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，青島市特殊的地理位置及自然環(huán)境、良好的投資價值和住宅郊區(qū)化發(fā)展的現(xiàn)狀仍會使房地產(chǎn)市場 保持升溫態(tài)勢，仍會帶動投資消費者的消費積極性。因此預(yù)測 2006 年的房地產(chǎn)市場需求仍能穩(wěn)中稍漲但增幅會有大幅回落。 3、整體價格穩(wěn)中微升 供應(yīng)繼續(xù)增強而需求增長減緩的狀況，勢必會對 2005 年的房地產(chǎn)價格造成一定程度的沖擊，一定時期內(nèi)抑制價格的繼續(xù)上揚。然而，長期以來青島房地產(chǎn)市場的投資熱度不會在瞬間冷卻。此外，個別區(qū)- - 域價格的強勢漲幅亦能夠拉動整體市場價格，預(yù)測 2006 年房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，但增幅回落。 4、三大區(qū)域開發(fā)熱點 首先是浮山后區(qū)域，就市場供應(yīng)來講，浮山后區(qū)域囤積大量可開發(fā)用地，幾大開發(fā)商分別鎖定于該 區(qū)域的大面積地塊，已經(jīng)開始大盤開發(fā)，主要以普通住宅為主。 青島北部區(qū)域同樣是具有大量大面積可開發(fā)土地，各項政策和媒體導(dǎo)向把北部區(qū)域定位為青島北部居住中心，北部十個大盤 2005 年已推出大盤的部分產(chǎn)品，其新產(chǎn)品和其余大盤蓄勢待發(fā)，會形成該區(qū)域開發(fā)熱度。 2004 年 10 月確立的修建海底隧道的政策為西海岸的發(fā)展加上了最重要的砝碼； 2005 年濱海大道開發(fā)區(qū)段將建成通車，所有利好消息促使西海岸成為投資熱土。 5、城市規(guī)劃為青島房地產(chǎn)市