某地區(qū)中心商務(wù)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

- - 第一章 總論 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目名稱： *縣中心商務(wù)區(qū) *商務(wù)中心 建設(shè) 項(xiàng)目 建設(shè)單位： *置業(yè)有限公司 建設(shè)地點(diǎn)： *縣城區(qū) *（ *)與 *街交叉路口向東約100m(路南 ) 占地面積： 5.56hm2 建設(shè)內(nèi)容： 總建筑面積 88474 m2,其中 *商場(chǎng)面積45901m2，商務(wù)辦公面積 14418m2，精品商鋪面積 28155m2，建筑密度 38.5%，容積率 2.31， 地上 停車位 373個(gè)。 項(xiàng) 目總投資： 25000.00萬元。 籌資方式： 自有資金 10000.00萬元，申請(qǐng)省級(jí)資金10000.00萬元，銀 行貸款 5000.00 萬元。 二、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 本項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 投資總額 25000.00 萬元； 靜態(tài)投資回收期（稅后） 1.33 年； 動(dòng)態(tài)投資回收期（稅后） 1.75 年； 稅后全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 2837.39萬元； 稅后全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 48.67%； - - 總收入 35389.60 萬元 。 三 、建設(shè)單位 簡(jiǎn)介 *置業(yè)有限公司于 2005年 3月 9 日批準(zhǔn)成立；法定代表人陳君；主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā) 、 批發(fā)零售； 商務(wù)業(yè)態(tài)項(xiàng)目建設(shè)； 建筑材料、裝飾材料、金屬材料，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，生物質(zhì)能源再利用。 本公司注冊(cè)資金肆仟萬元，擁有一批經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)管理人員和 商務(wù)業(yè)態(tài)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 人員，該批人員均從事 該產(chǎn)業(yè)開發(fā)近 *年。其中，高級(jí)工程師 *名，管理經(jīng)濟(jì)師 *名，中級(jí)會(huì)計(jì)師 *名，建筑工程師 *名，技術(shù)員 *名；大專以上文化程度的員工占人數(shù)的 60%，中專以上文化程度的員工占總?cè)藬?shù)的 95%，平均年齡 36.5歲。公司 人員年富力強(qiáng) ， 具有蓬勃朝氣， 君睿員工將充滿活力地迎接房地產(chǎn) 及商務(wù)業(yè)態(tài)建設(shè) 日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。 公司宗旨是：用戶第一，質(zhì)量第一，服務(wù)第一，信譽(yù)第一。以科學(xué)的決策和現(xiàn)代化的管理，爭(zhēng)取最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 公司以誠(chéng)信、平實(shí)為理念，以建 設(shè) 經(jīng)典樓盤、 打 造文明社區(qū)為宗旨， 運(yùn)用已有實(shí)力， 堅(jiān)定信心，在各級(jí)政府的引導(dǎo)下，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，立足市場(chǎng)，引領(lǐng)市場(chǎng)，為社會(huì)提供高品質(zhì)住宅 和商場(chǎng)樓盤 ，為花園城市 發(fā)展繁榮 貢獻(xiàn)力量。 四、項(xiàng)目場(chǎng)址選擇 - - 項(xiàng)目 區(qū) 對(duì)面路北規(guī)劃為縣委、縣政府辦公大樓 ,向東已建成或已規(guī)劃的有縣政府有關(guān)部門、宿舍小區(qū)、酒店、中學(xué)、小商品市場(chǎng)等 ,廣場(chǎng)南邊 為 已規(guī)劃并 于 近期 開工的馳揚(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 本商務(wù)業(yè)態(tài)建設(shè) 項(xiàng)目距縣中心商業(yè)區(qū)較近 ,盡管目前商業(yè)氛圍不濃 ,但是隨著政府、廣場(chǎng)及周圍設(shè)施的建設(shè)和*縣城的東拓 ,預(yù)計(jì)在 1-2 年內(nèi)該項(xiàng)目將與 *購(gòu)物廣場(chǎng)一同形成 *的新的商業(yè)中心 ,商業(yè)中心由現(xiàn)在的 *將向 *路以東發(fā)展。 因此，本項(xiàng)目的場(chǎng)址選擇是合理的。 五 、可行性研究報(bào)告編制單位 1、單位名稱： * 2、工程咨詢資格證書編號(hào)：工咨乙 * 3、資格等級(jí)：乙級(jí) 4、發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 5、法人代表： * 六 、可行性研究報(bào)告 編制依據(jù) 1、 *省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要； 2、 *市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃 綱要 ； 3、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（ 2006 年，第三版）； 4、 王偉宇主編，地震出版社出版的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè) ； 5、 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)- - 準(zhǔn) ； 6、 *縣發(fā)展和改革局 關(guān)于組織申報(bào) 2009年省級(jí)服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金扶持項(xiàng)目的通知 ； 7、 國(guó)家和省市的有關(guān)規(guī)定； 8、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、調(diào)研情況； 9、 項(xiàng)目承擔(dān)單位提供的相關(guān)資料。 七 、 可行性研究的結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè)，能夠 充分發(fā)揮知名品牌 “ *” 商務(wù)業(yè)態(tài)的擴(kuò)張效應(yīng)， 滿足 *縣域經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)內(nèi)廣大人民生活消費(fèi)的需要，符合 *、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場(chǎng)布局的要求，促進(jìn) *縣域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使 *購(gòu)物廣場(chǎng) 向更廣闊地域開拓、繁榮區(qū)域大市場(chǎng)。 本項(xiàng)目總投資 25000.00 萬元。項(xiàng)目建成后， 總 收入可達(dá) 35389.60 萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 總額 1209.09萬元，全部投資所得稅后財(cái)務(wù)收益率為 48.67%，全部投資所得稅后動(dòng)態(tài)回收期 1.75年， 建設(shè)期 2 年， 可按期收回投資。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會(huì) 效益顯著。因此，本項(xiàng)目是可行的。 - - 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 黃河三角洲是我國(guó)的一個(gè)正在崛起的大河三角洲。黃河三角洲的中心城市 *，正在以我國(guó)東部的新興石油城市的形象和經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的佳績(jī)受到國(guó)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。 2001年 3 月，“發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)”被九屆全國(guó)人大四次會(huì)議列入國(guó)家“十五”計(jì)劃綱要，同年 4月， *市被聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織認(rèn)證為“綠色產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”。2002年， *省將 *市規(guī)劃為 *加工制造業(yè)基地。 。 2006年 3月，十屆全國(guó)人大四次會(huì)議又將 “發(fā)展黃河 三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)” 列入國(guó)家“十一五”規(guī)劃。 從 *市的整個(gè)地域結(jié)構(gòu)來看，其北部大部分是近代黃河三角洲的范圍，由于這一區(qū)域是黃河于近百年沖積形成的新陸地，開發(fā)時(shí)間晚，其前沿地區(qū)仍是一個(gè)廣闊的原生生態(tài)區(qū)，有 1530平方公里被國(guó)家劃為以保護(hù)新生濕地和瀕危鳥類為主體的自然保護(hù)區(qū)。因此經(jīng)濟(jì)密度很低，三角洲腹地城區(qū)及各縣城近十年來雖有了高速發(fā)展，但由于歷史和地域條件的原因， *市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不平衡，基本上處于南高北低的態(tài)勢(shì)。 *縣作為 近代 黃河三角洲南部 的“發(fā)達(dá)”地區(qū)，與 *中心城區(qū)共同發(fā)揮著帶動(dòng)整個(gè)大黃三角區(qū)域 發(fā)展起飛 的龍頭作用。 - - *縣經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展主要得益于“工業(yè)強(qiáng)縣”戰(zhàn)略的實(shí)施。根據(jù) *縣決策層的發(fā)展規(guī)劃，今年仍將堅(jiān)定不移地實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，快速膨脹工業(yè)，抓二產(chǎn)促三產(chǎn)帶一產(chǎn)，實(shí)施經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。從全縣各相關(guān)產(chǎn)業(yè)及投資指標(biāo)的增幅看， 2008年工業(yè)總產(chǎn)值完成 320 億元，比上年增長(zhǎng) 20%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 160億元，比上年增長(zhǎng) 25%。從體現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)水平的社會(huì)消費(fèi)品零售總額看， 2008年 超過 30億元 ，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。 從以上數(shù)據(jù)情況分析，全縣工業(yè)發(fā)展速度 很快 ，確實(shí)起到了帶動(dòng)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用。第二產(chǎn)業(yè)（工 業(yè)）的迅速發(fā)展為其他產(chǎn)業(yè)留出了廣闊空間，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻相對(duì)滯后，特別是以批發(fā)零售貿(mào)易為主體的商業(yè)，有著迅猛增長(zhǎng)的市場(chǎng)容量 ，說明商貿(mào)流通 業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿徒?jīng)濟(jì)效益，就全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展總規(guī)模來看，需要有一個(gè)強(qiáng)力投資企業(yè)投資于大型商貿(mào)城的建設(shè)。 而恰在 2008 至 2009 年期間，馳名國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的 *商城以其敏銳的目光，發(fā)現(xiàn)了 *縣這一商貿(mào) 流通業(yè) 發(fā)展的“洼地”，開始踏上了這塊經(jīng)濟(jì)密度高的沃土。 *集團(tuán)投資決策的大手筆與 *縣商貿(mào)流通業(yè) 的巨大潛力相結(jié)合，構(gòu)成了這一大型商貿(mào)城建設(shè) 與擴(kuò)張 的市場(chǎng)背景。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一） 是縣域經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)廣大人民生活消費(fèi)的需要 - - *縣人口 50萬人。由于該縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的擴(kuò)建，大王鎮(zhèn)、稻莊鎮(zhèn)與縣開發(fā)區(qū)相連接的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興起，聚集了大量外來人口，形成了巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。而 *縣中心商務(wù)區(qū) *商務(wù)中心座落在 縣城區(qū) *與府前街交叉路口向東約 100m(路南 )， 有利于縣域經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)內(nèi)的人民采購(gòu)商品和發(fā)展 商貿(mào)流通 業(yè)市場(chǎng)。 （ 二 ） 是 *、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場(chǎng)布局的需要 *縣南部與淄博市的古齊國(guó)故都臨淄相鄰，東與全國(guó)著名蔬菜基地壽光市銜接，西與濱州市的博興縣相連，是四 個(gè)地級(jí)市的邊緣區(qū)域。這一地帶曾為古齊國(guó)的商賈云集地區(qū)，有著“通工商之業(yè)，便漁鹽之利”的歷史傳統(tǒng)。改革開放后，以上四市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)均有了重大發(fā)展，但在這一邊緣地區(qū)卻沒有形成具有 輻 射能力的商貿(mào)市場(chǎng)，在 *縣城建設(shè)一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模的商貿(mào)城，是區(qū)域貿(mào)易布局的需要。 （ 三 ） 是縣域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要 *縣在部署產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃中，提出了“工業(yè)調(diào)大調(diào)強(qiáng)、第三產(chǎn)業(yè)調(diào)高調(diào)活、農(nóng)業(yè)調(diào)優(yōu)調(diào)特”的思路。其中第三產(chǎn)業(yè)將堅(jiān)持以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化為導(dǎo)向，積極推行連鎖 經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理制、多式聯(lián)運(yùn)等面向生產(chǎn)和消費(fèi)的服務(wù)業(yè)。按照 “集散地、信息商、孵化器”的目標(biāo)，規(guī)范和壯大市場(chǎng)規(guī)模。 *縣中心商務(wù)區(qū) *商務(wù)中心項(xiàng)目 的興建，- - 適應(yīng)了這一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求。 （ 四 ）是 *商務(wù)業(yè)態(tài) 向更廣闊地域開拓、繁榮區(qū)域大市場(chǎng)的需要 *各地 區(qū) *購(gòu)物廣場(chǎng) 的成功運(yùn)作，證明了齊魯大地 的深厚 消費(fèi) 潛力。 *縣第三產(chǎn)業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)正處于起步發(fā)展的態(tài)勢(shì)，而 *集團(tuán)具有獨(dú)領(lǐng)時(shí)代潮流的氣魄和膽識(shí)，并具有匯集大量人流、物流、資金流和信息流的經(jīng)驗(yàn)和策略。 *與 *的合作，將形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，從而將對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮產(chǎn)生不可估量的影響。 - - 第 三 章 市場(chǎng)分析 一、 商務(wù)業(yè)態(tài) 市場(chǎng)所在地 *縣簡(jiǎn)介 *古稱樂安，自古以來就是一個(gè)文明富庶的地方，是春秋時(shí)期著名軍事家、思想家孫武的故鄉(xiāng)，境內(nèi)的傅家遺址為距今 5700多年前的大汶口文化。全縣總?cè)丝诩s 50萬人。 該縣地處黃河三角洲腹地，東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤，并處于淄博、濰坊、 *、濱州 4地市的中心區(qū)域，直接接壤的周邊地市覆蓋人口 1379萬人，面積 31381 平方公里。 *縣所處的黃河三角洲是國(guó)家三大三角洲之一，現(xiàn)對(duì)其開發(fā)建設(shè)已取得初步成果，國(guó)務(wù)院已批準(zhǔn) *市為沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)， 并將黃河三角洲地區(qū)資源開發(fā)與環(huán)境保護(hù)列入“中國(guó) 21世紀(jì)議程”優(yōu)先項(xiàng)目，具有巨大的開發(fā)建設(shè)潛力，人才需求和就業(yè)潛力巨大?！笆濉逼陂g， *縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得顯著成就 ， 并一舉跨入全省 30強(qiáng)和全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣行列。 2008年工業(yè)總產(chǎn)值完成 320億元，比上年增長(zhǎng) 20%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 160億元，比上年增長(zhǎng) 25%。從體現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)水平的社會(huì)消費(fèi)品零售總額看， 2008 年超過 30億元，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。綜合實(shí)力在全省 30強(qiáng)和全國(guó)縣- - 域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)的位次穩(wěn)步前移 ， 并連續(xù)進(jìn)入全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng) ， 入闈全國(guó)中 小城市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)、全國(guó)最具區(qū)域帶動(dòng)力中小城市百?gòu)?qiáng)。 農(nóng)民人均純收入6855元 ， 比上年增長(zhǎng) 12%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16563元 ， 增長(zhǎng) 14%；城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄 15000 元 ， 增長(zhǎng) 21%。全縣共實(shí)施投資過千萬元的工業(yè)項(xiàng)目 64個(gè) ， 完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資 109.6億元 ， 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到 211 家 ， 銷售收入過億元的 120 家、過 10億元的 21家 ， 3家企業(yè)進(jìn)入中國(guó)企業(yè) 500強(qiáng) ， 5 家企業(yè)進(jìn)入中國(guó)最大 1000 家企業(yè)集團(tuán) ， 6家企業(yè)進(jìn)入中國(guó)制造業(yè) 500強(qiáng)。全年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 1100億元、利稅 132.5億元 ， 分別增長(zhǎng) 31%和 41.1%，工業(yè)主導(dǎo)地位日益突出。大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) ， 全縣省級(jí)以上高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到 39家 ， 新培育省級(jí)以上知名品牌 14個(gè) ， 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的比重達(dá)到 18%。加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化 ， 糧棉菜等優(yōu)勢(shì)農(nóng)作物喜獲豐收 ， 新培育國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè) 1 家、省級(jí) 4家 ， 縣級(jí)以上龍頭企業(yè)達(dá)到 44家 ， 農(nóng)民合作經(jīng)濟(jì)組織達(dá)到 106 家 ， 帶動(dòng)建設(shè)優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地 70萬畝、規(guī)?；竽琉B(yǎng)殖小區(qū)246處 ， 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位不斷鞏固。按照“生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)抓物流、消費(fèi)性服務(wù)業(yè)抓旅游”的總體思路 ， 突出發(fā)展商貿(mào)物流、文化旅游、休 閑娛樂、金融等服務(wù)業(yè) ， *汽車總站暨物流中心建成投用 ， *物流園區(qū)、中心商務(wù)區(qū)等一批重大服務(wù)業(yè)項(xiàng)- - 目開工建設(shè) ， 孫子文化旅游區(qū)初具規(guī)模 ， 預(yù)計(jì)去年全縣服務(wù)業(yè)完成固定資產(chǎn)投資 44.5億元 ， 增長(zhǎng) 85%， 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 33億元 ， 增長(zhǎng) 23%， 服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)開始提升。 2008年縣城區(qū)新開工建筑面積 31.1 萬平方米 ， 竣工面積 23.6萬平方米。園林綠化提升工程全面完成 ， 縣城區(qū)新增綠地 75萬平方米。城區(qū)骨干道路兩側(cè)改造整治有序推進(jìn) ，共完成拆遷 20萬平方米 ， 建筑物立面改造 15.4萬平方米。市政配套、城區(qū)道路修建等 工程全面完成。順利通過了 *省節(jié)水型城市考核驗(yàn)收。大力加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 新建改造縣鄉(xiāng)公路 104公里 ， 興廣鐵路主體工程基本完成 ， 榮烏高速公路 *段竣工通車 ， 河辛路南段改建、石大路修建等工程全面完工。農(nóng)田水利、土地開發(fā)整理、電力設(shè)施建設(shè)等工程順利實(shí)施。新農(nóng)村建設(shè)步伐加快 ， 新建新農(nóng)村示范村 35 個(gè)、市縣級(jí)小康文明村 50個(gè)。投資 2.4億元 ， 完成了“三網(wǎng)”綠化年度任務(wù) ， 共植樹 1108萬株 ， 林木覆蓋率達(dá)到 25.3%。 二、 商務(wù)輻射區(qū) *市市場(chǎng)分析 *市位于 *省北部黃河三角洲地區(qū)，黃河在 *市境流入渤海。 *市東、北臨 渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。南北最大縱距 123公里，東西最大橫距 74公里，總面積 7923平方公里。 *市自然資源豐富。其中最著名的是石油天然氣資源。- - 勝利油田從 20世紀(jì) 60年代在這里進(jìn)行大規(guī)模油氣開發(fā)以來，累計(jì)生產(chǎn)原油 7.2億噸，約占中國(guó)原油總產(chǎn)量的五分之一，勝利油田成為聞名中外的中國(guó)第二大油田，油氣開采成為 *經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 *市轄 *、河口 2 個(gè)區(qū)， *、利津、墾利 3個(gè)縣。 *市中心城分東城和西城，面積 49.83 平方公里，人口 24萬人。東城是 *市委和 *市人民政府駐地，西城是勝利石 油管理局和 *區(qū)政府駐地。 近年來， *市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，連續(xù)多年獲得兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)。 2008 年，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市上下以黨的十七大和十七屆三中全會(huì)精神為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，解放思想，開拓創(chuàng)新，真抓實(shí)干，勇克時(shí)艱，積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的各種矛盾和問題，扎實(shí)推進(jìn)黃河三角洲開發(fā)建設(shè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了健康較快增長(zhǎng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)穩(wěn)步協(xié)調(diào)發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)總量邁上新臺(tái)階。全市生產(chǎn)總值突破 2000億元，達(dá)到 2052.62億元，比上年增長(zhǎng) 13.7%。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值 102741元，按年平 均匯率折算為 14783 美元，增長(zhǎng) 12.9%。第一產(chǎn)業(yè)增加值 70.08 億元，增長(zhǎng) 5.0%，對(duì) GDP的貢獻(xiàn)率為 1.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1570.93億元，增長(zhǎng)13.2%，對(duì) GDP的貢獻(xiàn)率為 74.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 411.61億元，增長(zhǎng) 17.2%，對(duì) GDP的貢獻(xiàn)率為 24.5%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼- - 續(xù)保持“二三一”的格局。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 3.4： 76.5： 20.1。 *是黃河三角洲的中心城市和沿海一類開放城市，北臨渤海、東瀕萊州灣、西與濱州接壤、南與淄博、濰坊毗鄰，可與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、東北經(jīng)濟(jì)區(qū)、東南沿海經(jīng)濟(jì)帶相連，是京、津、 塘與 *半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)及黃河經(jīng)濟(jì)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，特別是隨著天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)和半島城市群的進(jìn)一步發(fā)展， *已具備了形成區(qū)域內(nèi)建設(shè)多個(gè)商貿(mào)樞紐的區(qū)位條件。 2007年以來， *省委、省政府提出了構(gòu)建“一體兩翼”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局?！耙惑w”系指以膠濟(jì)鐵路為軸線形成的橫貫東西的脊隆起帶；“兩翼”系指黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)和魯南經(jīng)濟(jì)帶。實(shí)行“一體”帶動(dòng)“兩翼”，“兩翼”支持“一體”，合力撬動(dòng)全省區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。 *市是“北翼”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，在 *市率先發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)，已先后列入國(guó)家“十五 ”計(jì)劃和“十一五”規(guī)劃綱要。隨著國(guó)家區(qū)域發(fā)展重心由南向北梯次轉(zhuǎn)移，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈開始呈現(xiàn) 競(jìng) 相發(fā)展的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。這里的土地資源、礦產(chǎn)資源、水資源和旅游資源都十分豐富，農(nóng)業(yè)、能源、電力、建材、鹽化工及海洋化工等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸業(yè)也有很好的基礎(chǔ)，這些都為物流市場(chǎng)的孕育和發(fā)展提供了潛力巨大的基礎(chǔ)條件，在 *市設(shè)多功能、系統(tǒng)化的商貿(mào)中心，在擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)成本方面，具有明顯的后發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 - - 黃河三角洲還面臨海洋，具備發(fā)展以港口為龍頭， 以 港鐵路、 公路為 骨干交通體系的出海大通道的優(yōu)勢(shì)，這非常有利于提高物流規(guī)模和效益 。許多專家認(rèn)為，要加快兩翼發(fā)展，完善基礎(chǔ)設(shè)施是當(dāng)務(wù)之急，為此，應(yīng)以港口和港鐵、公路建設(shè)為重點(diǎn)，優(yōu)化布局、完善網(wǎng)絡(luò)。提升能力，建設(shè)便捷、通暢、高效、安全的現(xiàn)代綜合運(yùn)輸體系，最近 *省制定的黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)黃河三角洲開發(fā)賦予兩項(xiàng)使命：對(duì)外承接天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)機(jī)遇，服務(wù)環(huán)渤海，面向東北亞；對(duì)內(nèi)依托 *省半島城市和濟(jì)南都市圈，支撐 *省可待續(xù)發(fā)展。規(guī)劃還在“十一五”期間， *將在該地區(qū)規(guī)劃投資 15000 億元左右， 占全 省總投入的 20%。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在這一區(qū)域布局決策的指導(dǎo)下， *市的市場(chǎng)有希 望形成面向京、津、冀和環(huán)渤海地區(qū)乃至東北亞的區(qū)域市場(chǎng)。這一難得的歷史機(jī)遇將為 *縣中心商務(wù)區(qū) *商務(wù)中心項(xiàng)目 建設(shè)提供市場(chǎng)培育和擴(kuò)張的重要契機(jī)。 綜上所述，目前 *市建設(shè) 商務(wù)中心 潛力很大，態(tài)勢(shì)良好，本項(xiàng)目的建設(shè)具有廣闊的市場(chǎng)前景。 三、商貿(mào)流通項(xiàng)目相關(guān)政策分析 該項(xiàng)目符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄（ 2005 年本）鼓勵(lì)類第二十五條第款“電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營(yíng)形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài)”。 - - 2009年 5月， *縣發(fā)改局發(fā)布的 關(guān)于組織申報(bào) 2009年省級(jí)服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金扶持項(xiàng) 目的通知 表明，要大力扶持 大型商貿(mào)流通企業(yè)改造升級(jí)、新型業(yè)態(tài)擴(kuò)張示范項(xiàng)目。充分發(fā)揮商貿(mào)流通企業(yè)在擴(kuò)內(nèi)需、保就業(yè)、促民生方面所具有的重要作用，重點(diǎn)扶持省內(nèi)大型知名品牌流通企業(yè)邁向現(xiàn)代化目標(biāo)的大規(guī)模升級(jí)改造和依托網(wǎng)絡(luò)化、信息化條件的跨地域的新型商貿(mào)業(yè)態(tài)擴(kuò)張示范項(xiàng)目，推動(dòng)傳統(tǒng)商貿(mào)服務(wù)業(yè)上層次、上水平。扶持項(xiàng)目主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、機(jī)械設(shè)備購(gòu)置、網(wǎng)絡(luò)及信息系統(tǒng)建設(shè)等。 該項(xiàng)目屬大型商貿(mào)流通新型業(yè)態(tài)示范項(xiàng)目，符合該項(xiàng)通知的精神。 - - 第 四 章 項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件 一、 地理位置 *縣位于 *省北部， *市南部，小清河下游 。北連 *市*區(qū)，南靠淄博市臨淄區(qū)，東與壽光市接壤，東南與青州市相接，西面和博興縣毗鄰，東北部瀕臨渤海萊州灣，海岸線長(zhǎng) 11.86 公里。 該 項(xiàng)目 地處 *縣城， 對(duì)面路北規(guī)劃為縣委、縣政府辦公大樓 ， 向東已建成或已規(guī)劃的有縣政府有關(guān)部門、宿舍小區(qū)、酒店、中學(xué)、小商品市場(chǎng)等 ， 廣場(chǎng)南邊已規(guī)劃 ， 并與近期開工的馳揚(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目。應(yīng)該說 ， 該項(xiàng)目距縣中心商業(yè)區(qū)較近 ，盡管目前商業(yè)氛圍不濃 ， 但是隨著政府、廣場(chǎng)及周圍設(shè)施的建設(shè)和 *縣城的東拓 ， 預(yù)計(jì)在 1 2 年內(nèi)該項(xiàng)目將與 *佳樂購(gòu)物廣場(chǎng)一同形成 *的新的商業(yè)中心 ， 商業(yè)中心由現(xiàn)在的兵圣 路將向辛河路以東發(fā)展。 二、 氣象 項(xiàng)目區(qū)位屬我國(guó)東部溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，基本氣候特征是冬寒夏熱，四季分明。春季干旱多風(fēng)，早春冷暖無常，常有倒春寒出現(xiàn)，晚春回暖迅速，常發(fā)生春旱；夏季，炎熱多雨，溫高濕大，有時(shí)受臺(tái)風(fēng)侵襲；秋季，氣溫下降，雨水驟減，天高氣爽；冬季，天氣干冷，寒風(fēng)頻吹，雨雪稀少，- - 多刮北風(fēng)、西北風(fēng)。因地處平原，境內(nèi)氣候南北差異不很明顯。全年和夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟掀珫|風(fēng)；冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)。 歷年平均氣溫 12.8， 1月為全年最冷月，平均氣溫為-2.8， 7月最熱，平均氣溫為 26.7。春季升溫迅速， 秋季降溫幅度大。氣溫年較差為 29.5，比同緯度內(nèi)陸偏??；極端最高氣溫多出現(xiàn)在 6 7 月間，極端為 41.9；極端最低氣溫多出現(xiàn)在 1 2月間，極端為 -23.3。 絕對(duì)濕度各月份分布特點(diǎn)與氣溫相同，高溫月份絕對(duì)濕度大，低溫月份絕對(duì)濕度小；歷年平均絕對(duì)濕度為 12.0百帕，最大平均絕對(duì)濕度出現(xiàn)在 7月，平均值為 26.9 百帕，最小平均絕對(duì)濕度出現(xiàn)在 1月，平均值為 3.1百帕。相對(duì)濕度，夏季受東南季風(fēng)控制，相對(duì)濕度 8月出現(xiàn)最大值，平均為 80%，春季氣候干燥，相對(duì)濕度 4 月最小，平均為 55%，全年平均 65%。 歷年平均降水量 597.9mm，歷年最大年降水量 883.9mm（ 1970 年），歷年最小年降水量 302.1mm（ 1965年），多年平均最大日降水量 97.92mm。夏季降水量最多，占全年 68.8。歷年最大積雪深度 17cm，土壤最大凍結(jié)深度 64cm。 歷年平均蒸發(fā)量為 1926.0mm。季節(jié)分布是春大冬小，最大出現(xiàn)在 5月，平均為 310.3mm，最小出現(xiàn)在 1月，平均為46.3mm。 - - 三、 地形、地貌及地下水 項(xiàng)目區(qū) 地處魯西隆起東北部，濟(jì)陽坳陷東端，沂沭斷裂帶北端西側(cè)。地貌為黃河下游沖積平原。場(chǎng)地地形平坦，地面標(biāo)高介于 14.07 米 12.73 米，高差為 1.349米。 地下水類型為第四系孔隙潛水。含水層為第 3層到第 5層粉土和其中所夾粉細(xì)砂層，具弱富水性。區(qū)域內(nèi)河床相沖積層巨厚，具有一定的貯水能力，但因受海水的侵入影響，地下水質(zhì)礦化度較高。據(jù)有關(guān)部門物探表明， *市大部無淺層淡水資源，個(gè)別 地區(qū)擁 有淡水 資源 ， 但水量不大 ，屬 于 非資源性淡水。深層淡水埋深約 500m 以上，近海灘地淡水埋深可達(dá) 2800m。由于境內(nèi)地勢(shì)平坦，地表坡降小，使地下潛水的水平運(yùn)動(dòng)受到遲滯，其排泄方式以蒸發(fā)為主；受區(qū)域大氣降水和地表河流的影響，潛水埋深變化十分活躍。 項(xiàng)目區(qū)中深層 淡水豐富，含水層厚度 40 50m，單井出水量大于1000m3/d，主要礦化度小于 1g/L的重碳酸鹽型和重碳酸硫酸鹽型水。 該區(qū)地下水類型為壤中潛水型，深大約平均 1 2m，標(biāo)高 4.8 5.0m，地下水就主要受大氣降水補(bǔ)給，并受地表灌溉水的影響，水位隨季節(jié)變化而變化，地下水位隨年內(nèi)降水量的大小而呈現(xiàn)出升降變化，變化幅度一般約為 1m。由于受地形和海水的雙重影響，其地下水含鹽量較高，且排泄不暢，地下水水平運(yùn)移緩慢。因此，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工時(shí)應(yīng)注意地- - 下水對(duì)混凝土的侵蝕性。 四、 工程地質(zhì)條件 勘察報(bào)告表明，在勘察深度范圍 內(nèi)， *縣中心商務(wù)區(qū) *商務(wù)中心項(xiàng)目建設(shè)工程巖土工程擬建場(chǎng)地地基土可劃分為五層，分別敘述如下： 1、耕植土（ Qpd） 褐黃色，松散，可塑，稍濕，含粉土及植物根系。該層場(chǎng)區(qū)普遍分布 。本次厚度 0.40米 3.00 米，平均 0.63米，層低標(biāo)高 12.73米 14.07 米，平均 13.12米。 2、粉質(zhì)粘土（ Q4al） 褐黃色黑褐色，可塑，濕飽和。含鐵錳氧化物及生物碎屑。局部粉粒含量較高而相變?yōu)榉弁?，或粘粒含量較高，相變?yōu)檎惩粒家娊?。無搖振反應(yīng)，稍有光澤，干強(qiáng)度中等，韌性中等。該層厚度 7.10米 11.80米， 平均 9.90米，層低標(biāo)高 0.59米 5.41 米，平均 2.59米，層低埋深 7.60米 12.40 米，平均 10.53米。 該層土為中等壓縮性土。 3、粉土（ Q4al） 黃褐色褐黃色，很濕飽和，中密。含鐵錳氧化物、姜石及生物殘骸，局部粘粒含量較高。無搖振反應(yīng)，無光澤，干強(qiáng)度低，韌性低。該層場(chǎng)區(qū)普遍分布，部分鉆孔未揭穿底板，鉆孔揭露厚度 2.10米 8.90 米，平均 6.67米，層底標(biāo)- - 高 -7.31米 1.99 米，平均 -3.96米；層底埋深 11.00 米20.30米，平均 17.14米。 該層土為中等壓縮性土。 4、粉 細(xì)砂（ Q4al） 黃褐色、灰白色，飽和，中密密實(shí)。礦物成為為長(zhǎng)石、石英，顆粒級(jí)配較好，含少量泥質(zhì)成分，局部為中砂。該層主要在高層公寓處揭露，鉆孔揭露厚度 0.50 米 9.30米，平均 2.06米。部分鉆孔未揭穿底板，層低標(biāo)高為 -11.48米-3.55米，平均 -6.64米；層低埋深為 16.20米 24.50米，平均 19.81米。 該層土為低壓縮性土。 5、粉土（ Q4al） 黃褐色、褐黃色，飽和，中密密實(shí)，含鐵錳氧化物，可見姜石， 1cm 3cm，無搖振反應(yīng)，無光澤，干強(qiáng)度低，韌性低。該層主要在高層公寓處揭露， 未揭穿底板，揭露的厚度 350米 4.00米，平均 3.73米，層低標(biāo)高 -9.30米 -8.30米，平均 -8.86米，層底埋深 22.00米 22.70 米，平均 22.40米。 該層土為中等壓縮性土。 五、 工程地質(zhì)條件和建筑適宜性 - - 表 4-1 項(xiàng)目區(qū)的工程地質(zhì)條件和建筑適宜性表 主要工程地質(zhì)要素和評(píng)價(jià) 項(xiàng)目區(qū) 天然地基承載力 (Kpa) 120 砂土液化 不 液化 軟土厚度（ m） 無 環(huán)境、水侵蝕性 無 侵蝕 鹽漬土 非 鹽漬土 一般工業(yè)、民用、建筑適宜性 適宜 高層重型建筑適宜性 適宜 六、 地震烈度 根據(jù)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（ GB18360-2001），項(xiàng)目區(qū)的動(dòng)峰值加速度為 0.05g。由于屬于沖擊平原，越過了地質(zhì)活動(dòng)劇烈地帶，地應(yīng)力小，近年來無震情和帶來的災(zāi)害情況。 地震設(shè)防烈度為 7度，設(shè)計(jì)基本加速度為 0.10g。地震動(dòng)反應(yīng)周期為 0.55s。 - - 第 五 章 項(xiàng)目概況及 規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、項(xiàng)目 概況 該項(xiàng)目位于縣城區(qū) *與府前街交叉路口向東約100m(路南 ),根據(jù)計(jì)劃 ,縣政府?dāng)M規(guī)劃建設(shè)一個(gè)占地 84畝左右的廣場(chǎng)。其中有商務(wù)辦公樓 12層， *購(gòu)物商場(chǎng) 6 層，精品商鋪三棟：分別是 5層、 5層、 3 層。商 務(wù)區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，設(shè)置有老人、兒童休閑廣場(chǎng)，地上、地下停車場(chǎng)。 是集購(gòu)物、文化活動(dòng)、城市景觀于一體的中心區(qū)，可滿足社會(huì)各階層消費(fèi)、游憩、餐飲、交流等各方面的需求。 本項(xiàng)目 規(guī)劃總用地面積 5.56hm2,建設(shè)用地面積 4.0hm2,總建筑面積 88474 m2,其中 *商場(chǎng)面積 45901 m2，商務(wù)辦公面積 14418m2，精品商鋪面積 28155m2，建筑密度 38.5%，容積率 2.31， 綠化率 31.6%，地上 停車位 373個(gè)。 二、設(shè)計(jì)依據(jù) 1、 中華人民共和國(guó)規(guī)劃法 及國(guó)家相關(guān)法律、規(guī)劃編制辦法和實(shí)施細(xì)則 ； 2、 高 層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 ； 3、 商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 （ JGJ48-88） ； 4、 汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 （ JGJ100-98） ； 5、 汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 - - （ GB50067-97） ； 6、 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50011-2001）； 7、國(guó)家、 *省、 *市的其他相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等。 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思 （一）設(shè)計(jì)宗旨 *商務(wù)中心 區(qū)位于城區(qū)中心地段，作為重要地段的重要建筑物，力求在充分理解城市及地域特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用現(xiàn)代理念和手法，將商務(wù)中心區(qū)設(shè)計(jì)成為一幢具有現(xiàn)代氣息、多重屬性 的綜合體。 （二）設(shè)計(jì)構(gòu)思 設(shè)計(jì)構(gòu)思是方案形成的基礎(chǔ)，最后也形成了設(shè)計(jì)的基本理念，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、在城市層面上，高層綜合體應(yīng)是城市空間及景觀的構(gòu)成部分； 2、在區(qū)域地塊，它應(yīng)成為豐富該地塊空間層次的主體景觀，成為區(qū)域內(nèi)人為景觀的標(biāo)志物； 3、形象特色的塑造中， *商務(wù)中心區(qū)以現(xiàn)代理念和設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)調(diào)建筑的商業(yè)氣息和性格特點(diǎn)，大面積的實(shí)墻與玻璃形成強(qiáng)烈對(duì)比，結(jié)合廣告位、鋼結(jié)構(gòu)雨棚等，使主入口更加突出，高檔氣派； 4、在功能在技術(shù)層面上，建筑不僅滿足功能分區(qū)明確，- - 交通組織流暢，建筑環(huán)境優(yōu)美的目標(biāo)， 而且與各技術(shù)環(huán)節(jié)相配合，形成功能技術(shù)合理的綜合體。 四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) （一）規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 本著為 *縣增添現(xiàn)代商務(wù)城市超景觀為目的，按照 *縣總體城區(qū)規(guī)劃、遠(yuǎn)景規(guī)劃的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，在 *縣政府規(guī)劃指導(dǎo)下，立足實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、“以人為本”的設(shè)計(jì)思想。力求達(dá)到布局合理、用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完善、使用方便、便于管理、環(huán)境美化的具有地方特色的新型商務(wù)區(qū)。以提高當(dāng)?shù)厣虅?wù)環(huán)境水平為目的，因地制宜、合理布局，充分利用土地和空間，兼顧經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益，提高土地利用率，最大限度地發(fā)揮規(guī)劃區(qū)中的土地價(jià)值。 （二）總體 設(shè)計(jì) 1、整體構(gòu)思，突出地標(biāo)性 本項(xiàng)目用地內(nèi)建筑體塊可以分為四部分，分別為商務(wù)辦公、 *商場(chǎng)、 6 層精品商鋪、 3 層精品商鋪，總平面設(shè)計(jì)依托地形，結(jié)合地塊以南的區(qū)塊以及本次設(shè)計(jì)的功能需要，建筑體形上 做了 一些曲線和斜線，增加沿街面長(zhǎng)度，同時(shí)營(yíng)造一種輕松、活潑的氛圍。 本項(xiàng)目用地內(nèi)建筑功能可以分為兩部分，商務(wù)辦公和餐飲購(gòu)物。主入口設(shè)在孫武路東側(cè)，通過入口廣場(chǎng)吸引人流，爾后通過內(nèi)街分流， 使區(qū)內(nèi)商業(yè)流線串聯(lián)一起，曲折而順暢，- - 提高商鋪的人氣及買氣。此外，本項(xiàng)目在 *商場(chǎng)和精品商鋪之間架設(shè)一道四層高的玻璃連廊，改善主入口步行街 的空間比例，夜幕降臨，華燈初放，繽紛的櫥窗，如織的人流在玻璃天棚下交相輝映，給人以輕松、愉快的視覺享受，大大提高了商城的藝術(shù)品位和商業(yè)檔次，屋面結(jié)合 5、 6 層的中庭設(shè)計(jì)有天窗，豐富了第五立面設(shè)計(jì)。 2、合理的入口布置、簡(jiǎn)捷的交通流線 不同交通的分布口，順應(yīng)整個(gè)現(xiàn)狀和環(huán)境的走勢(shì)，在設(shè)計(jì)中分設(shè)商場(chǎng)出入口、超市出入口、員工出入口、貨物入口，合理高效地組織人流，在充分滿足功能區(qū)的人流集散要求外，力求做到人流和車流互不干擾。各出入口均設(shè)有集散空間并配以大面積的綠化停車位，和城市主干道相互結(jié)合、滲透。 停車設(shè)計(jì)方面的安排 ： *商場(chǎng)、商務(wù)辦公地下一層空間作為停車場(chǎng)，可容納 200 個(gè)停車位，地面停車場(chǎng)設(shè)計(jì)于用地的北邊和西邊，員工自行車考慮在商務(wù)辦公樓一層架空部分。 3、明確的功能分區(qū) *商場(chǎng)為 1 4層， 5、 6層為辦公區(qū)，精品商鋪也是 14 層， 5、 6層為辦公和儲(chǔ)藏空間，提高了空間的利用率，在功能和使用上達(dá)到和諧。 （三） 單體設(shè)計(jì) - - 1、辦公部分 商務(wù)辦公需要便捷的交通條件和舒適的工作環(huán)境，形態(tài)規(guī)整而又不失靈活，立面處理形式反映功能。建筑體量的分解、錯(cuò)動(dòng)形成靈活、豐富的底部形態(tài)。商務(wù)辦公規(guī)則開窗與底部商場(chǎng)靈活的立面機(jī)理產(chǎn)生對(duì)比，使整 棟建筑更加活潑生動(dòng)。外墻采用灰色天然石材與深灰色金屬、玻璃相配合與 *商場(chǎng)取得立面形態(tài)的關(guān)聯(lián)。 2、 商場(chǎng) 部分 通過大面積的實(shí)墻和玻璃產(chǎn)生虛實(shí)對(duì)比，給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊，結(jié)合廣告位和雨棚烘托商業(yè)氛圍。提高商城的品位和檔次。 - - 第六章 消防與安全 一、消防 （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 1、建筑滅火配置設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50140 2005; 2、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50084 2001; 3、建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50222 95; 4、 汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB50067-97); 5、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50016-2006。 （二） 消防 概述 本項(xiàng)目地面部分采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，線澆鋼筋混凝土樓板，建筑安全等級(jí)為二級(jí)，抗震設(shè)防烈度為 7 度 。項(xiàng)目涉及多種建筑類型，因此在項(xiàng)目建設(shè)初期已經(jīng)做好各類建筑的消防設(shè)計(jì)，保證達(dá)到消防要求。 （三）消防實(shí)施保障措施 1、材料選擇 （ 1） 消防噴灑管材根據(jù)設(shè)計(jì)要求采用鍍鋅碳素鋼管及管件，管壁內(nèi)外鍍鋅均勻，無銹蝕、無飛刺，零件無偏加、方扣、絲扣不全、角度不準(zhǔn)等現(xiàn)象。消火栓系統(tǒng)管材根據(jù)設(shè)計(jì)要求選用碳素鋼管或無縫鋼管，管材無彎曲、銹蝕、重皮及 凹凸不平等現(xiàn)象。 - - （ 2）消防噴灑系統(tǒng)的報(bào)警閥、作用閥、控制閥、延遲器、水流指示器、水泵結(jié)合器等主要組件的規(guī)格型號(hào)符合設(shè)計(jì)要求，配件齊全，鑄造規(guī)矩，表面光潔，無裂紋，啟閉靈活，有產(chǎn)品出廠合格證 （ 3）噴灑頭的規(guī)格、類型、動(dòng)作溫度符合設(shè)計(jì)要求，外型規(guī)矩，絲扣完整，感溫包無破碎和松動(dòng)，易熔片無脫落和松動(dòng)，有產(chǎn)品出廠合格證。 （ 4）消火栓箱體的規(guī)格類型符合設(shè)計(jì)要求，箱體表面平整、光潔。金屬箱體無銹蝕，劃傷，箱門開啟靈活。箱體方正，箱內(nèi)配件齊全。栓閥外型規(guī)矩，無裂紋，啟閉靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，密封填料完好，有產(chǎn)品出廠合格證 。 、 主要機(jī)具 套絲機(jī)、砂輪鋸、臺(tái)鉆、電錘、手砂輪、手電鉆，電焊機(jī)、電動(dòng)試壓泵 ， 套絲板、管鉗、臺(tái)鉗、壓力鉗、鏈鉗、手錘、鋼鋸、扳手、射釘槍、倒鏈、電氣焊等工具。 （ 四 ）防火設(shè)計(jì)實(shí)施措施 1、 加強(qiáng)消防水源建設(shè)，確保消防水源系統(tǒng)，安全、暢通。按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GBJ16-87）要求項(xiàng)目區(qū)應(yīng)按規(guī)定設(shè)計(jì)室內(nèi)外消防系統(tǒng)，并根據(jù)需要建設(shè)專用消防蓄水池。 內(nèi)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)秒流量采用 30L/S，消防水量設(shè)計(jì)見下表。 - - 表 6-1 項(xiàng)目防火用水流量設(shè)計(jì)一覽表 項(xiàng) 目 用水量（ L/S） 室外消防栓系統(tǒng) 30 室內(nèi)消防栓系統(tǒng) 10 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 30 2、地下室、內(nèi)走道設(shè)機(jī)械防排煙系統(tǒng)，排出煙氣，補(bǔ)進(jìn)新風(fēng)，保證人員安全撤離。疏散樓梯間，消防電梯前室及合用前室設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 3、場(chǎng)區(qū)按規(guī)范要求設(shè)置消防通道，以保證外援滅火道路的暢通。 4、承重構(gòu)件采用鋼結(jié)構(gòu)，刷防火涂料，使用耐火等級(jí)達(dá)到二級(jí)。 5、根據(jù)國(guó)家防火規(guī)范，本工程設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)及應(yīng)急廣播系統(tǒng)。在一層設(shè)置消防中心，負(fù)責(zé)全樓的消防監(jiān)控工作。在劇場(chǎng)、營(yíng)業(yè)廳、走廊、倉庫、車庫、機(jī)房的房間內(nèi)設(shè)感煙探測(cè)器 、感溫探測(cè)器，在出口、樓梯口設(shè)手動(dòng)報(bào)警按鈕，消防栓按鈕，通過監(jiān)控模塊連入消防中心。變配電室設(shè) 1301滅火系統(tǒng)。 6、室內(nèi)建筑平面及場(chǎng)區(qū)總平面按民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、 汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 及國(guó)家有關(guān)現(xiàn)行建筑防火規(guī)范設(shè)計(jì)，使建筑平面結(jié)構(gòu)緊湊、分區(qū)明確、疏散通道流暢、規(guī)范。 - - 室內(nèi)設(shè)消防栓，消防管網(wǎng)橫向和豎向均為環(huán)狀，保證兩股水柱同時(shí)到達(dá)同一地點(diǎn)，室內(nèi)消防栓系統(tǒng)用水量為 30L/S。內(nèi)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)秒流量采用30L/S。將消防專用管網(wǎng)與生產(chǎn)用水水池管網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，確保有火情發(fā)生 時(shí)供水充足。 7、滅火器的配置根據(jù) 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50140的相關(guān)規(guī)定和產(chǎn)品的特性，配置干粉滅火器。 二、施工安全 （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 1、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GBJ16-87） ； 2、中華人民共和國(guó)勞動(dòng)保護(hù)法 ； 3、勞動(dòng)部門關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目職業(yè)安全衛(wèi)生暫行規(guī)定 ； 4、爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境電力裝置設(shè)計(jì)規(guī)范GB50058-92； 5、建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50057-94； 6、 建筑抗震設(shè)防分類 標(biāo)準(zhǔn) GB50223-95； 7、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011-2001； 8、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 (國(guó)務(wù)院令第 279號(hào) )； 9、實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定 (建設(shè)部令第81號(hào) )。 （二） 安全 - - 本項(xiàng)目涉及的施工面積廣，工程量大，應(yīng)用的材料量大、種類多，如果管理不嚴(yán)格，可能存在一定的安全隱患，而且會(huì)產(chǎn)生材料和能源的浪費(fèi)。因此，本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)消防、安全與節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本項(xiàng)目的具體工程實(shí)施進(jìn)行嚴(yán)格管控，全程追蹤，避免安全事故的發(fā)生，減少能源和資源的損耗。 1、施工及生產(chǎn)過程中的不安全因素 運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備操作過程中，因操作過程接觸啟動(dòng)設(shè)備，如操作不慎或違反操作規(guī)程，易造成機(jī)械損傷。 在有電器設(shè)備或電線的地方可能發(fā)生觸電 事故， 在有加熱設(shè)備和管路的地方，可能造成燙傷。 干燥天氣條件下，尤其是冬春施工，容易產(chǎn)生火源。 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)過程中容易出現(xiàn)工程事故，造成人員傷亡。 2、防范措施 制定安全制度和安全生產(chǎn)操作規(guī)范。 所有設(shè)備操作人員都通過安全操作規(guī)程的培訓(xùn)。沒有經(jīng)過相關(guān)技術(shù)指導(dǎo)的工人不允許操作設(shè)備。所有的技術(shù)安全及衛(wèi)生都有專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，禁止設(shè)備帶病運(yùn)轉(zhuǎn)，禁止運(yùn) 轉(zhuǎn)設(shè)備無人看管或委托無操作證的人照看，禁止在設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)檢修。 各個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)置專人專管，杜絕違規(guī)操作。 所有用電設(shè)備均做接地保護(hù)裝置，凡在進(jìn)行設(shè)備檢修- - 時(shí)，要切斷電源，并派人看守，并在設(shè)備開關(guān)上掛 警示牌 ，以確保安全。 凡加熱設(shè)備的熱源管道，均設(shè)保溫隔熱措施， 這樣設(shè)計(jì)不僅可以 節(jié)約能源， 而且能夠 防止?fàn)C傷。 設(shè)計(jì)時(shí)選用噪聲低振動(dòng)小的設(shè)備，對(duì)于超出衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備，設(shè)計(jì)時(shí)考慮降噪減震的措施，以達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 各類建筑施工期間，做好施工地段與外界的隔離工作，防止施工期間的粉塵擴(kuò)散和噪聲傳播，并做好警示牌、攔網(wǎng)等，以確保行人安 全。 三、 防災(zāi) 1、抗震 *地區(qū) 的抗震設(shè)防烈度為 7度，本項(xiàng)目的主要建筑物設(shè)計(jì)按 7度設(shè)防設(shè)計(jì)。 依據(jù) 中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法 的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)守質(zhì)量關(guān)。施工前期做好的防震設(shè)計(jì)工作，做到各項(xiàng)指標(biāo)都達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目建設(shè)初期選擇合適的地基，設(shè)計(jì)做到結(jié)構(gòu)合理、穩(wěn)定，強(qiáng)度達(dá)標(biāo)，連接點(diǎn)牢固，并建立一整套的安全施工監(jiān)管制度。施工過程中做到嚴(yán)格管理，抓好施工的各個(gè)環(huán)節(jié)，使各責(zé)任人、安全監(jiān)管人、技術(shù)負(fù)責(zé)人和巡查責(zé)任人明確職責(zé)嚴(yán)格監(jiān)管，并做好安全檢查工作。做到工程施工無安全事故，工程建成后無質(zhì)量問題。 2、避雷 - - 本項(xiàng)目所有建筑物、構(gòu)筑物按建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB50057-94采取防雷和接地措施。 施工過程遇到雷雨天氣做到不施工，并做好工程安全監(jiān)管工作，確保建筑施工過程中無事故。 3、防暴雨 在本項(xiàng)目排水設(shè)計(jì)中， 根據(jù)往年夏季雨量豐沛期的降水瞬時(shí)最大值和建筑所在地區(qū)的位置和周邊的地形、地貌、暴雨強(qiáng)度等確定建筑設(shè)計(jì)中的 排水設(shè)計(jì)，以滿足降暴雨時(shí) 瞬時(shí)排水要求。 各排水管道設(shè)置專人監(jiān)管和排查，發(fā)現(xiàn)問題立刻解決，保證不出現(xiàn)排水不暢的現(xiàn)象。 四 、 職業(yè)衛(wèi)生與安全 1、有粉塵飛揚(yáng)的工段， 噴水防塵，減少空氣懸浮顆粒濃度，保證空氣質(zhì)量，提 供良好的工作環(huán)境。 2、根據(jù)工作區(qū)的特點(diǎn)，企業(yè)要加強(qiáng)個(gè)人衛(wèi)生與健康的教育，對(duì)操作工人要定期體檢。 3、對(duì)配電室、各類機(jī)房等安全程度要求較高的場(chǎng)所，加強(qiáng)對(duì)操作工人的安全教育，實(shí)行持證上崗、定期培訓(xùn)、定期考核、配備安全防護(hù)器具等措施。 - - 第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一、建設(shè)項(xiàng)目概況 *縣中心商務(wù)區(qū) *商務(wù)中心項(xiàng)目 位于 *縣城區(qū)*與府前街交叉路口向東約 100m(路南 )。 本項(xiàng)目總建筑面積 88474平方米，其中商務(wù)辦公 14418平方米， *商場(chǎng)45901 平方米，精品商鋪 28155 平方米，綠化率 31.6%， 地上停車位 373個(gè)。 二、建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀 （一）大氣環(huán)境 根據(jù)環(huán)境監(jiān)測(cè)總站的 最新 監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，建設(shè)項(xiàng)目所在地大氣中的 SO2日均監(jiān)測(cè)值為（ 0.009 0.107） mg/m3,不超過國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（ 0.15 mg/m3）；總懸浮顆粒物日均為（ 0.0950.836） mg/m3，超過國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（ 0.30mg/m3）；可吸入顆粒物日均值為（ 0.062 0.580） mg/m3，超過國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（ 0.30mg/m3）；二氧化氮每小時(shí)平均值為（未檢出 0.066）mg/m3，不超過國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（ 0.24mg/m3）。總 體而言該地區(qū)環(huán)境空氣不符合環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ GB3095-1996）中規(guī)定的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 （二）聲環(huán)境 本地區(qū)的噪聲主要來自居民生活和交通噪聲，經(jīng)檢測(cè)交- - 通噪聲晝間年均值為 67.9dB（ A），環(huán)境噪聲能夠符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ GB3096-1993）中規(guī)定的二類標(biāo)準(zhǔn)。 三、建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估 （一）施工期環(huán)境影響簡(jiǎn)要分析 本項(xiàng)目施工期較長(zhǎng)，施工期主要環(huán)境影響因素為：增加道路交通運(yùn)輸量；施工機(jī)械和車輛產(chǎn)生尾氣；施工設(shè)備和運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲；施工過程中土方的挖掘、填埋、建筑材料 的運(yùn)輸、堆存產(chǎn)生的施工揚(yáng)塵；施工棄土和建筑垃圾及建筑工人生活垃圾；施工廢水和建筑工人生活污水等都將會(huì)對(duì)周圍大氣環(huán)境、水環(huán)境、聲環(huán)境、生態(tài)環(huán)境及交通產(chǎn)生一定的暫時(shí)性影響。工程施工影響范圍主要是廠址及鄰近區(qū)域。 1、施工期環(huán)境空氣影響分析 施工期對(duì)大氣環(huán)境質(zhì)量的影響主要來自機(jī)動(dòng)車輛及施工機(jī)械的燃油產(chǎn)生的廢氣、運(yùn)輸車輛道路揚(yáng)塵和施工場(chǎng)地?fù)P塵等。 施工揚(yáng)塵是主要的污染源，主要產(chǎn)生在以下環(huán)節(jié)： 土方挖掘和現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵。 攪拌混凝土揚(yáng)塵。 建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子和磚等）的搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵。 施工垃圾的清 理及堆放揚(yáng)塵。 物料運(yùn)輸車輛造成的道路揚(yáng)塵（包括施工區(qū)內(nèi)工地道- - 路揚(yáng)塵和施工區(qū)外道路揚(yáng)塵） 。 由于污染源為間歇性排放源并且揚(yáng)塵點(diǎn)低，因此，只會(huì)在近距離內(nèi)形成局部暫時(shí)污染影響，但施工現(xiàn)場(chǎng)的污染物未經(jīng)擴(kuò)散稀釋就直接進(jìn)入地表呼吸地帶，會(huì)給現(xiàn)場(chǎng)施工人員的生活和健康帶來一定的影響。施工揚(yáng)塵會(huì)使該區(qū) TSP 污染物有所增加，特別是大風(fēng)天氣更加嚴(yán)重一些。但由于工程廠址附近無敏感性目標(biāo)分布，因此，施工粉塵對(duì)相關(guān)環(huán)境空氣影響不大。 施工期間所用施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛較少，燃油產(chǎn)生的廢氣屬于零散、少量、無組織排放，亦為流動(dòng)污染源，因此 廢氣中所排放的 SO2、 NOx、 CO的污染物不會(huì)構(gòu)成環(huán)境空氣主要污染源，對(duì)周圍環(huán)境空氣質(zhì)量影響很小。 2、施工期水環(huán)境影響分析 施工期間用水主要是施工物料攪拌等建筑用水、路面及土方噴灑水、施工機(jī)械和車輛沖洗水，以及建筑工人生活用水。 施工期間分段設(shè)置小型的施工廢水收集設(shè)施，如建一些小沉淀池，將施工中產(chǎn)生的施工工藝廢水收集后回用，主要用于混料或潑灑地面等對(duì)用水水質(zhì)要求不高的環(huán)節(jié)。 施工期設(shè)置生活區(qū)，并采取生活污水收集設(shè)施，收集后可就近排入市政污水管線或由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)至生活污水處理廠，防止生活污水隨意潑灑對(duì)環(huán)境產(chǎn) 生的影響。采取上述- - 措施后，施工工藝廢水全部回用，而施工生活廢水得到有效的處置，不直接進(jìn)入地表水體，因此，施工期廢水對(duì)環(huán)境影響輕微。 3、施工期聲環(huán)境影響分析 根據(jù)本項(xiàng)目工程涉及的建設(shè)內(nèi)容及施工特征，其主要的影響