上海新江灣城--王志綱

1 新江灣城 一座承載上海新夢(mèng)想的城區(qū) 2 新江灣城總體戰(zhàn)略 策劃綱要 王志綱工作室 二三年九月 3 目 錄 一、俯瞰新江灣城 二、定位新江灣城 三、構(gòu)建新江灣城 四、經(jīng)營(yíng)新江灣城 4 一、俯瞰新江灣城 5 （一）大上海走勢(shì) 欲策劃新江灣城 必先解讀大上海的宏觀走勢(shì) 6 第一，上海作為中國(guó)“經(jīng)濟(jì)首都”，正在成為“ 世界城市 ”。 全國(guó)乃至世界的企業(yè)與精英都在跑步進(jìn)滬； 以 2010年世博會(huì)為契機(jī)，上海成為 “ 世界城市 ” 的目標(biāo)并不遙遠(yuǎn)。 7 第二，上海進(jìn)入“ 黃浦江時(shí)代 ”。 沿黃浦江的南北發(fā)展軸面為上海新一輪城市發(fā)展主軸，新江灣城正處于這一發(fā)展軸之上； 浦江兩岸的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為新江灣城及其毗鄰地區(qū)帶來了巨大發(fā)展機(jī)會(huì)。 8 之前的上海城市發(fā)展，主要是沿東西向拓展 浦西時(shí)代： 1980年代改革開放之初，上海設(shè)立虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，浦西的城市發(fā)展格局拉開，發(fā)展主軸確立。 西延 虹橋開發(fā)區(qū)。 浦東時(shí)代：上世紀(jì)最后十年，“浦東開發(fā)”全面啟動(dòng)。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張江高科技園區(qū)、金橋、外高橋全面崛起，浦東成為中國(guó)繼深圳后的更大、更新的亮點(diǎn)。 9 今天的上海，已經(jīng)跨入 “黃浦江時(shí)代” 新世紀(jì)，上海啟動(dòng)更宏偉的戰(zhàn)略 黃浦江兩岸綜合開發(fā)工程。標(biāo)志著上海進(jìn)入了浦東浦西共同繁榮發(fā)展的新階段！ 10 總投資高達(dá)數(shù)千億元的黃浦江兩岸綜合開發(fā)工程，是新江灣城可利用的巨大資源！ 11 兩橋之間 商業(yè)商務(wù)區(qū) 中央商務(wù)區(qū)的延伸區(qū)域。 世博會(huì)段 都市旅游區(qū) 以世博會(huì)、環(huán)球影城為標(biāo)志的世界級(jí)都市旅游區(qū)。 東外灘 休閑旅游區(qū)。 以復(fù)興島為核心的休閑旅游區(qū) 新江灣城 知識(shí)型城區(qū) 是“中央智力區(qū)”（楊浦區(qū)）的重要組成部分。 兩橋之間 世博會(huì)功能段 東外灘 新江灣城 12 13 新江灣城應(yīng)該成為黃浦江的 “ 北結(jié)點(diǎn) ” ，和 “ 世博會(huì) ”一南一北，共同舞起 “ 黃浦江 ” 巨龍！ 14 進(jìn)入 “ 黃浦江時(shí)代 ” ，上海將在 “ 一個(gè)龍頭，三個(gè)中心 ” 基礎(chǔ)上，形成新的中心： 旅游中心 (黃浦江）； 會(huì)展中心 知識(shí)產(chǎn)業(yè)中心（中央智力區(qū)） 15 黃浦江畔的新江灣城， 應(yīng)該也必須在 “ 黃浦江時(shí)代 ” 中 發(fā)揮自己應(yīng)有的作用！ 16 第三，上海步入 “ 知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代 ”。 依托科教興市，走通 “ 華山天險(xiǎn)一條路 ” 已成為上海發(fā)展的必由之路。 陳良宇 17 九十年代以來，上海堅(jiān)持 “ 三二一 ” 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，全面實(shí)施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，逐步形成了以金融保險(xiǎn)、商貿(mào)、交通、信息、旅游和房地產(chǎn)為主體的第三產(chǎn)業(yè)群，經(jīng)濟(jì)中心城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。 18 上海三次產(chǎn)業(yè)的非平衡增長(zhǎng)表 上海 GDP三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化圖 19 上海的服務(wù)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展空間十分巨大；而現(xiàn)代服務(wù)當(dāng)中，以信息服務(wù)為主的知識(shí)型產(chǎn)業(yè)，將是上海新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。 內(nèi)容產(chǎn)業(yè) 以信息加工為主的產(chǎn)業(yè)部門，包括各行業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)決策、營(yíng)銷策劃、品牌商標(biāo)塑造及注冊(cè)、 R&D、專利申請(qǐng)、技術(shù)推廣與服務(wù)、財(cái)務(wù)管理與審計(jì)、法律文件起草及實(shí)施、企業(yè)理念及文化等。 20 （二）發(fā)現(xiàn)楊浦 （中央智力區(qū)） 21 發(fā)現(xiàn)楊浦（ 1）：“大上海都市計(jì)劃”的中心 1927年，上海設(shè)特別市，新市區(qū)中心設(shè)在江灣一帶。 大上海都市計(jì)劃鳥瞰圖 上海市行政區(qū)鳥瞰圖 22 江灣體育場(chǎng) 中央政府 23 發(fā)現(xiàn)楊浦（ 2）： “科教興市”戰(zhàn)略的核心支撐點(diǎn) 戰(zhàn)略點(diǎn) 內(nèi)容 特點(diǎn) 性質(zhì) 聚焦張江 構(gòu)筑信息產(chǎn)業(yè)高地 以生物制藥、 IT產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 紫竹科學(xué)園區(qū) 高新技術(shù)研發(fā)和應(yīng)用基地 數(shù)字頭腦城 應(yīng)用技術(shù)研發(fā)基地 松江大學(xué)城 多所新高校構(gòu)成的新型大學(xué)城。 學(xué)校與學(xué)校之間打破界限，學(xué)生可以自由學(xué)修外校的課程，形成統(tǒng)一的教學(xué)體系， 教育園區(qū) 知識(shí)楊浦 以復(fù)旦、同濟(jì)為依托，把楊浦區(qū)改造成新型的大學(xué)城區(qū) 是大學(xué)校區(qū)、知識(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代生活社區(qū)完美融合的國(guó)際一流的大學(xué)城區(qū)。 中央智力區(qū) 24 知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代大上海的新城區(qū)開發(fā)計(jì)劃 松江大學(xué)城 張江高科技園區(qū) 紫竹科學(xué)園區(qū) 楊浦 25 發(fā)現(xiàn)楊浦（ 3）：雄厚的知識(shí)資源 楊浦區(qū)集中了復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、第二軍醫(yī)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等 15所高校； 100余家科研機(jī)構(gòu)； 由近 20萬(wàn)科研和工程技術(shù)人員； 33位中國(guó)科學(xué)院和中國(guó)工程院院士； 17萬(wàn)余在校大學(xué)生、研究生。 未來幾年，高?？偯娣e擴(kuò)大到 1萬(wàn)畝左右，力爭(zhēng)三年吸引高科技企業(yè) 5000家。 26 發(fā)現(xiàn)楊浦（結(jié)論）： “ 知識(shí)楊浦 ” 借鑒陸家嘴等的經(jīng)驗(yàn)，將建成上海的 “ 中央智力區(qū) ” （ CID），是 “ 科教興市 ”戰(zhàn)略的核心工程。 “ 知識(shí)楊浦 ” 不僅是楊浦大學(xué)城戰(zhàn)略，更是整個(gè)楊浦區(qū)的全局性戰(zhàn)略，也是上海市全市的城市戰(zhàn)略乃至國(guó)家戰(zhàn)略的重要組成部分！ 27 （三）聚焦新江灣城 9平方公里的新江灣城， 是 “ 知識(shí)楊浦 ” 的重要組成部分， 是浦江兩岸綜合開發(fā)的重要組成部分， 是廣義的五角場(chǎng)副中心的重要組成部分， 是上海中心城區(qū)最后的一塊大宗的處女地。 28 上海城市格局示意圖 1、新江灣城與五角場(chǎng)城市副中心的關(guān)系 29 五角場(chǎng)格局示意圖 30 核心商業(yè)圈 公共活動(dòng)中心 江灣城市副中心板塊 31 五角場(chǎng)核心區(qū) 核心商業(yè)和商務(wù)區(qū)。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、麥科特五星級(jí)酒店等。 知識(shí)新天地 高級(jí)商業(yè)商務(wù)娛樂區(qū)。 以高檔娛樂和商務(wù)交流為主導(dǎo)的大學(xué)城公共活動(dòng)空間。江灣體育場(chǎng)。 江灣城市副中心板塊 以生活配套為導(dǎo)向的休閑商業(yè)區(qū)。 主要以美是餐飲、醫(yī)療教育等為特色。 32 33 34 知識(shí)新天地 （羅康瑞） 35 2、新江灣城中的復(fù)旦新校區(qū)（ 1500畝） 學(xué)校名： 環(huán)境科學(xué)與工程學(xué)院、技術(shù)工程學(xué)院、先進(jìn)材料研究學(xué)院、生命科學(xué)與生物技術(shù)研究學(xué)院、 人口與社會(huì)學(xué)院、藝術(shù)學(xué)院、外國(guó)語(yǔ)言學(xué)院、國(guó)際文化交流學(xué)院、 新加坡大學(xué)合作學(xué)院、斯坦福大學(xué)合作學(xué)院、華盛頓大學(xué)合作學(xué)院、 配套公共設(shè)施、教學(xué)實(shí)驗(yàn)、圖書館、生態(tài)基地等。 人數(shù)：外國(guó)留學(xué)生 3000人，研究生3000人，本科生 4000人。 事件： 2005年復(fù)旦 100周年慶 36 新江灣城，應(yīng)該以復(fù)旦大學(xué)新校區(qū)等為依托，借勢(shì)借力，為我所用，廣泛整合教育產(chǎn)業(yè)和知識(shí)產(chǎn)業(yè)資源，形成新江灣城的核心產(chǎn)業(yè)引擎。 37 3、新江灣城中的軍隊(duì)用地（ 4500畝） 38 妥善處理軍隊(duì)用地的問題，保證總體規(guī)劃的一致性。 39 4、新江灣城的現(xiàn)有規(guī)劃 40 新江灣城 不能僅滿足于 “ 市級(jí)示范居住區(qū) ” ， 不能僅滿足于 “ 上海第一大盤 ” ， 不能僅滿足于 “ 知識(shí)型、生態(tài)型的 花園住宅社區(qū) ” ， 應(yīng)該有更高的目標(biāo)，更遠(yuǎn)大的理想！ 41 42 是“知識(shí)楊浦”的核心組成和 主要支撐 。 是楊浦區(qū)區(qū)域空間結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的 重要跳板 。 楊浦區(qū)的“新客廳”與“新名片”。 對(duì)于楊浦，新江灣城是： 43 對(duì)于城投，新江灣城是： 城投品牌再造的最佳杠桿！ 通過新江灣城，城投品牌將一改以前 “ 只受重視而知名度不高 ”的尷尬。造就全新的城市運(yùn)營(yíng)商品牌。 城投獲取更大資源的最好跳板！ 目前，上海的機(jī)會(huì)大把，城投天時(shí)地利兼具，新江灣城將成為一張 “ 王牌 ” ，將為下一步爭(zhēng)取包括世博會(huì)在內(nèi)的更大資源提供保障。 城投打造的一張 “ 黃金名片 ” ! 在上海探索出一條大盤開發(fā)的新道路，政治效益和經(jīng)濟(jì)效益兼得。更能體現(xiàn)政府和市長(zhǎng)的要求，讓 “ 政府、企業(yè)、老百姓 ” 滿意。 44 新江灣城無權(quán)選擇平庸 她必須承擔(dān)更偉大的使命 新江灣城， 需要站得更高，看得更遠(yuǎn)。 45 二、定位新江灣城 新江灣城是什么？ 46 高度 ：符合未來上海城市發(fā)展方向，符合上海作為“世界城市”的戰(zhàn)略定位，富有前瞻性與權(quán)威性。 深度 ：要突出新江城獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而強(qiáng)化其獨(dú)特性。 廣度 ：要跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，從城區(qū)發(fā)展的角度，全方位綜合考慮居住、商業(yè)、工作、休閑等多元化需求。 新江灣城戰(zhàn)略定位的原則應(yīng)該是 : 47 為此，我們提出： 新江灣城是 城區(qū) ，不是社區(qū) 。 新江灣城是 以知識(shí)型產(chǎn)業(yè)集群為核心，以高知識(shí)人群生活區(qū)為形態(tài)的具有知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代生活方式特征的新城區(qū)； 新江灣城是具有 造血功能、孵化能力 的城區(qū)； 新江灣城是以 城區(qū)經(jīng)濟(jì)為核心，融合了高科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)、大學(xué)城教育產(chǎn)業(yè) 三位一體的復(fù)合型城區(qū)。 48 提起新江灣城，給人的印象應(yīng)該是 : 一個(gè)回歸自然的生態(tài)化的 “ 田園都市 ” ； 一個(gè)新興的富有魅力的知識(shí)經(jīng)濟(jì)高地和 “ 財(cái)智樂園 ” ; 一個(gè)豐富多彩并不斷成長(zhǎng)的 “ 活力之城 ” ； 一個(gè)海納百川、繽紛多彩的 “ 國(guó)際街區(qū) ” ； 一個(gè)黃浦江畔充滿夢(mèng)幻和歡樂的 “ 休閑之都 ” ； 一個(gè)最適于工作和生活的 “ 城中之城 ” 。 49 新江灣城總體定位（靈魂） 知識(shí)曼哈頓， 國(guó)際智慧城！ 50 51 曼哈頓是上世紀(jì)工業(yè)文明時(shí)代的高尚城區(qū)的杰出代表，而新江灣城則是具有鮮明的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代特征的新城區(qū)，是上海的“ 知識(shí)曼哈頓 ” ，是 “ 中央智力區(qū) ” 的重要功能區(qū)。 知識(shí)曼哈頓 國(guó)際智慧城。 52 53 新江灣城的空間結(jié)構(gòu)：五大板塊 中央?yún)^(qū)板塊 濱江板塊 濕地公園板塊 中央居住區(qū)板塊 江灣城市副中心板塊 54 板塊之一：濱江板塊 依托濱江優(yōu)勢(shì) ,在功能上與黃浦江兩岸功能相協(xié)調(diào) ,構(gòu)筑黃浦江旅游帶的“北結(jié)點(diǎn)”。 是新江灣城的休閑中心； 是面向上海的旅游中心； 是黃浦江的重要旅游節(jié)點(diǎn)。 55 目標(biāo)市場(chǎng) 上海市都市假日休閑、假日旅游人群； 高端休閑人士（高爾夫、游艇俱樂部）； 高校旅游人群：以大學(xué)生為主體，結(jié)合青少年旅游。 56 57 58 核心項(xiàng)目： 游艇俱樂部 。黃浦江重要的游艇碼頭之一。 主題公園 。面向高校學(xué)生、結(jié)合青少年的主題性公園。 濱江高爾夫 。在沿江綠化帶的基礎(chǔ)上，建上海市唯一的濱江高爾夫球場(chǎng)。 59 度假酒店概念提示 60 郵輪概念提示 61 濱江高爾夫概念提示 62 主題公園概念提示 63 板塊之二：中央公園板塊 依托于復(fù)旦大學(xué)新校區(qū)，以信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主體的知識(shí)型服務(wù)中心，與復(fù)旦新校區(qū) “ 一左一右 ”共同構(gòu)筑 “ 國(guó)際智慧城 ” 中央?yún)^(qū)。 是新江灣城的中央社區(qū)； 是知識(shí)產(chǎn)業(yè)的孵化中心和交流平臺(tái)； 是“中央智力區(qū)”的核心和關(guān)鍵性項(xiàng)目。 64 目標(biāo)客戶 海歸人士： 知識(shí)新貴； 創(chuàng)業(yè)精英。 65 功能： 世界學(xué)村： 終身教育、特色培訓(xùn)、總裁培訓(xùn) 知識(shí)辦公： SOHO辦公、企業(yè)研發(fā)中心等 文化產(chǎn)業(yè)集群： 畫家村、藝術(shù)街、建筑藝術(shù)主題街等 創(chuàng)業(yè)孵化中心。 66 核心項(xiàng)目： 思想者天地（中央公園） ： 把現(xiàn)有規(guī)劃中的公園基礎(chǔ)上加以提升，賦予全新的知識(shí)時(shí)代的休閑方式，如：海德公園的演講角。形成交流知識(shí)、碰撞靈感的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的 “ 中央公園 ” 。 智慧大廈和智慧廣場(chǎng)： 在復(fù)旦新校區(qū)和中央公園之間，建成新江灣城區(qū)域的 “ 地標(biāo) ” 和中心，功能上融合會(huì)議、酒店、會(huì)展等，以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為特征，在外形上富有很強(qiáng)的個(gè)性。 SOHO辦公區(qū) ： 住宅區(qū)。 67 智慧大廈概念提示 68 69 70 71 板塊之三：濕地公園板塊 性質(zhì)： 是新江灣城的高檔居住區(qū)； 是為知識(shí)精英階層打造的高尚居住區(qū)； 是面向上海的知識(shí)型名流天地。 72 目標(biāo)市場(chǎng) 跨國(guó)公司總裁、高級(jí)管理人士 知識(shí)新貴 教授、院士等知名專家 上海高收入階層 73 功能： 企業(yè)會(huì)所村 CEO官邸 養(yǎng)生園 教授 /院士村 74 SOHO區(qū)概念提示 75 76 77 78 核心項(xiàng)目 濕地公園： 把濕地公園作為整體項(xiàng)目來操作，在保護(hù)生態(tài)和環(huán)境的前提下，打造上海乃至世界上獨(dú)特的都市濕地公園。 79 板塊之四：江灣城市副中心板塊 定位： 五角場(chǎng)城市副中心的重要組成部分 ; 以休閑商業(yè)、大眾餐飲、知識(shí)商務(wù)為主； 80 目標(biāo)客戶 新江灣城的基礎(chǔ)客戶； 楊浦區(qū)的主力客戶； 上海東北區(qū)域的消費(fèi)者； 上海其他區(qū)域的消費(fèi)者 來新江灣城的旅游消費(fèi)者。 81 核心項(xiàng)目： 主題酒店 美食公園：是楊浦乃至上海最有特色的美食公園。休閑商業(yè)和休閑美食結(jié)合在一起。 82 休閑商業(yè)概念提示 83 84 板塊之五 ：中央居住區(qū) 性質(zhì)： 是新江灣城的主流居住區(qū)； 面向上海市的大型居住區(qū)。 85 目標(biāo)客戶 楊浦區(qū)本地中高收入者； 上海中高等收入者。 86 教育產(chǎn)業(yè) 信息 培訓(xùn) 傳媒 出版 咨詢 研發(fā) 旅游休閑 會(huì)議商務(wù) 餐飲 娛樂 房地產(chǎn) 其他服務(wù) 商業(yè) 新江灣城 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 87 新江灣城 的主導(dǎo)功能構(gòu)建 新江灣城功能 輔助功能 主導(dǎo)功能 生活居住 教育培訓(xùn) 辦公研發(fā) 旅游休閑 商務(wù)會(huì)議 商業(yè)娛樂 88 新江灣城 的主導(dǎo)功能構(gòu)建 新江灣城主導(dǎo)功能 生活居住 教育培訓(xùn) 大學(xué)分院 職業(yè)培訓(xùn) 義務(wù)教育 國(guó)際學(xué)校 特殊培訓(xùn) 服務(wù)中心 常規(guī)住宅 老年住宅 CEO官邸 教授/院士村 學(xué)生公寓 辦公研發(fā) 研發(fā)/創(chuàng)業(yè)中心 SOHO辦公 企業(yè)會(huì)所 89 新江灣城 的主導(dǎo)功能構(gòu)建 新江灣城輔助功能 商業(yè)娛樂 商務(wù)會(huì)議 城市副中心級(jí) 社區(qū)級(jí) 區(qū)域級(jí) 組團(tuán)級(jí) 國(guó)際會(huì)議中心 特殊培訓(xùn) 學(xué)術(shù)交流中心 旅游休閑 高爾夫 主題公園 游艇會(huì) 養(yǎng)生園 運(yùn)動(dòng)公園 休閑公園 度假酒店 90 四、經(jīng)營(yíng)新江灣城 91 （一）新江灣城 的核心引擎 東方慧谷 核心產(chǎn)業(yè)引擎 知識(shí)香榭里 金三角 商業(yè)引擎 青青世界 旅游休閑引擎 92 1、東方慧谷 依托復(fù)旦大學(xué)新校區(qū)、中央公園形成的整個(gè)新江灣城的公共活動(dòng)中心，更是整個(gè) 新江灣城 的核心功能區(qū)： 東方慧谷是知識(shí)交流交換中心； 東方慧谷是市民廣場(chǎng)； 東方慧谷是辦公公園（ 0ffice park)； 東方慧谷是新江灣城區(qū)域服務(wù)中心、公共活動(dòng)中心！ 93 東方慧谷的構(gòu)成： 公共服務(wù)中心（城市會(huì)所）： 依托中央公園的良好環(huán)境，建立整個(gè)新江灣城的公共活動(dòng)中心。 SOH