南通CBD項目地塊價值研究及定位(ppt 36)

本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。2015/7/2 南通 CBD項目推介 本報告是嚴格保密的。 2 本報告內(nèi)容 1、南通宏觀經(jīng)濟概述 2、 CBD研究與案例借鑒 3、項目定位 4、地塊價值評估 本報告是嚴格保密的。 3 南通是蘇北經(jīng)濟的領(lǐng)頭羊 城市定位為上海都市圈副中心城市 城市區(qū)位優(yōu)越： 發(fā)展依托江海，蘇通大橋通車后將納入上海一小時經(jīng)濟圈； 經(jīng)濟領(lǐng)先： 年 GDP超千億、財政收入超百億，在江北處于領(lǐng)軍者地位； 城市定位 :以建設(shè)上海北翼現(xiàn)代化港口、工貿(mào)、旅游城市的總目標，建設(shè)上海都市圈副中心城市 資料來源：南通市 城市總體規(guī)劃概要 本報告是嚴格保密的。 4 基本分析 南通市 GDP快速增長，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段 南通市年 GDP 近年持續(xù)保持上升趨勢，且上升幅度逐年增加； 南通 2003年年GDP1006.65元，增幅達到 13.4，年GDP支撐南通房地產(chǎn)高速度的發(fā)展勢頭 總體來看， 2003年南通年 GDP江蘇第四，表明其經(jīng)濟實力在江蘇緊追蘇南，處于第二集團領(lǐng)頭羊的位置 指標 1： GDP 7 3 6 . 4 48 0 9 . 38 8 7 . 3 31 0 0 6 . 7 10200400600800100012002000 2001 2002 20030 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %歷年G D P （億元） G D P 增長率GDP增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 庫茲涅茨模型 本報告是嚴格保密的。 5 CBD的定義 CBD 英文全稱為 Central Business District 即中央商務(wù)區(qū) 最早產(chǎn)生于上世紀 20年代的美國 現(xiàn)代大都市的 CBD 是經(jīng)濟生活國際化的產(chǎn)物； 是適應(yīng)生產(chǎn)力進步的結(jié)果； 同時也應(yīng)是一個城市現(xiàn)代化的象征與標志。 關(guān)鍵詞： 中央商務(wù)區(qū) 商務(wù)中心區(qū) 中央商業(yè)區(qū) 本報告是嚴格保密的。 6 CBD的特征 城市 CBD的四大基本特征 具有最高的交通可達性（ CBD無一例外處于城市干道系統(tǒng) 的核心）； 與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān)聯(lián)性； 具有良好技術(shù)設(shè)施、服務(wù)配套和城市景觀； 擁有最高的地價和房價； 本報告是嚴格保密的。 7 項目處于政府定義中的新城區(qū)核心區(qū) 規(guī)劃較其他區(qū)域有顯著的差異化優(yōu)勢 區(qū)域發(fā)展前景好 :南通“十五”計劃確定的五大重點發(fā)展地區(qū)之一 未來 南通市 行政、經(jīng)濟、文化和居住的新城市中心 ，南通城市發(fā)展的里程碑 ； 特征優(yōu)勢顯著： 樞紐化、中心化、國際化 ； 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐： 崇川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以機電電子、醫(yī)藥、紡織及物流為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向；南通經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以商業(yè)貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、交通倉儲，金融保險為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。 南通 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 崇川 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 項目區(qū)域 本報告是嚴格保密的。 8 CBD意象 曼哈頓 CBD 法國拉德方斯 本報告是嚴格保密的。 9 城市 北京 上海 深圳 廣州 南通 啟動 時間 1993年 1990年 1993年 1993年 2005年 啟動時 GDP值 (億元 ) 1020 1608 660 807 1007 CBD啟動征兆 南通的中央商務(wù)區(qū)即將啟動 本報告是嚴格保密的。 10 CBD研究 -深圳 基本規(guī)模 用地規(guī)模：總用地面積 4.13平方公里 建筑容量：總建筑面積為 750平方米 人口規(guī)模：規(guī)劃就業(yè)人口 26萬，居住人口 7.7萬 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999 2001 深圳 CBD 建設(shè)次序 進入成熟期 商業(yè)項目開發(fā) 辦公項目開發(fā) 居住項目開發(fā) 土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動 投資啟動 中心區(qū)主干道基本完成 投資大廈 、信息樞紐中心大廈建設(shè)中； 中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“ 七通一平 ”基本完成； 成功拍賣出讓一塊居住用地； 中心區(qū)城市公園建成； 和黃 、 中海 、 深業(yè) 、 居住項目開工； 六大政府工程（ 市民中心 、 圖書館 、 音樂廳等 ）同時開工； 中心區(qū)進入高速發(fā)展期； 高交會館正式起用； 新中心區(qū)地位已經(jīng)確立； 居住項目竣工投入使用； 江蘇大廈 、 國際商會大廈等高級寫字樓也相繼落成； 本報告是嚴格保密的。 11 CBD研究 -廣州 基本規(guī)模 用地規(guī)模：總用地面積 6.6平方公里 建筑容量：總建筑面積為 780平方米 人口規(guī)模：規(guī)劃人口容量 18萬人 投資啟動 進行大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 土地開發(fā)已成規(guī)模； 居住項目開始建設(shè) 進行緩慢的居住項目開發(fā)； 辦公項目開始建設(shè) 新的建設(shè)高潮開始 ，建設(shè)量巨增； 商業(yè)項目開始建設(shè)； 珠江新城進入成熟開發(fā)階段； 市政基礎(chǔ)設(shè)施 ，公共服務(wù)設(shè)施大部分建成投入使用； 居住區(qū)的品質(zhì)得到廣泛認可； 1993年 1994年 1995年 1996 1997年 1998年 1999 2001 廣州 CBD 建設(shè)次序 進入成熟期 商業(yè)項目開發(fā) 辦公項目開發(fā) 居住項目開發(fā) 土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動 本報告是嚴格保密的。 12 CBD研究 -上海 基本規(guī)模 用地規(guī)模：總用地面積 1.7平方公里 建筑容量：總建筑面積為 400平方米 上海 CBD 建設(shè)次序 投資啟動 南浦大橋啟動 外高橋啟動區(qū) 楊浦大橋通車 東方明珠封頂 金茂大廈開工 浦東國際機場 正大廣場 科技園建成 新的建設(shè)高潮開始 ， 建設(shè)量巨增； 辦公項目 大量啟動 國際會議 中心建成 科技項目 大量進駐 張江高科技園區(qū) 進入成熟期 新的建設(shè)高潮開始 ， 建設(shè)量巨增； 1990年 1992年 1994年 -1998年 1999年 1999 2001 進入成熟期 科技項目 飛速發(fā)展 辦公項目開發(fā) 商業(yè)項目開發(fā) 辦公項目啟動 土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 開始啟動 休閑 觀光區(qū) 集中 商業(yè)區(qū) 集中商務(wù) 辦公區(qū) 住宅聚居區(qū) 功能延續(xù) 周邊辦公區(qū) 功能延續(xù) 周邊住宅區(qū) 本報告是嚴格保密的。 13 CBD研究結(jié)論 1、 CBD的建設(shè)時間均超過 10年 2、 CBD走聯(lián)合開發(fā)之路 3、 CBD的物業(yè)比例為住宅 :辦公 :商業(yè) =45%:40%:15% 4、 CBD開發(fā)次序為住宅 -商業(yè) -辦公 -酒店 本報告是嚴格保密的。 14 南通房地產(chǎn)市場狀況 1 、 商務(wù)樓 : 5萬平米 /5000元均價 /客戶 90萬 /功能模糊化 2、商 業(yè) : 濠河內(nèi) 15萬 /老城區(qū)式 /散點式 /人民路 /桃塢路 位置 3、住 宅 : 130萬 /容積率 2.5鳳凰 1.2 /天安 1.1 /封閉式 城市化 /OCT 4、開發(fā)次序 : 住宅 -商業(yè) -商務(wù) -酒店 /同時持續(xù)公共設(shè)施建設(shè) 本報告是嚴格保密的。 15 住宅板塊分布圖 鐘 秀 路 洪 江 路 工 農(nóng) 路 外 環(huán) 東 路 青 年 路 人 民 路 濠 北 路 濠 西 路 外 環(huán) 西 路 濠 河 躍 龍 路 北區(qū)板塊 4000-4500元 /平米 中心板塊 6000元 /平米 西區(qū)板塊 4000-5000元/平米 東區(qū)板塊 4000-5000元/平米 新城板塊 4500-6500元 /平米 本報告是嚴格保密的。 16 分布狀況 集中分布在兩個區(qū)域： 濠河周邊傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，如躍龍路、人民路、南大街、青年路圍合形成的城市中心區(qū)； 工農(nóng)路新興商務(wù)區(qū)。市政府南遷，工農(nóng)路成為直達新市政廣場的最便捷主干道路，拉動工農(nóng)路沿線寫字樓市場的迅速發(fā)展。 南通國際大廈 新地標項目 中華廣場 潤友大廈 嘉隆大廈 東方鑫乾 金鷹國際大廈 南通大廈 浦發(fā)銀行大廈 文峰大廈 天虹大廈 王府公寓 新海通大廈 本報告是嚴格保密的。 17 技術(shù)經(jīng)濟指標 CR0504-A地塊 規(guī)劃用地： 61萬平方米 總建筑面積： 134萬平方米 功能規(guī)劃： 商務(wù)辦公 /酒店商業(yè) /居住用地 本報告是嚴格保密的。 18 地塊周邊新城雛形初現(xiàn) 崇 川 路 園 林 路 崇 川 路 工農(nóng) 南 路 桃 園 路 地塊方正平整； 交通便捷： 通過工農(nóng)南路與老城區(qū)相連僅10分鐘車程； 新城雛形初現(xiàn)： 四周道路整潔順暢，遙望新市府廣場，相鄰的體育會展中心和南通大學(xué)新校區(qū)可為本項目的啟動期帶來人氣 東至：南通大學(xué) 北至：市政府機構(gòu)及文化藝術(shù)區(qū) 西至： 25米寬綠化帶 洗車展銷店 南至：體育會展中心 本報告是嚴格保密的。 19 區(qū)域整體形象定位 項目區(qū)位特征 項目地塊特征 消費者需求 競爭分析 連接上海、蘇南的樞紐地帶 蘇北經(jīng)濟領(lǐng)頭羊 未來南通市行政、經(jīng)濟、文化和居住的新城市中心 南通城市發(fā)展的里程碑 規(guī)模和形態(tài)不可復(fù)制性 周邊配套皆以國際化新城的規(guī)劃思路配置 新都市核心 絕版、國際化 認政府 內(nèi)心深處有很強的融入蘇南及上海都市圈的渴望 追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活 對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高 新市府、都市魅力 仍以傳統(tǒng)的封閉式居住小區(qū)為主，功能單一，僅能滿足基本生活需求層面的要求 對區(qū)域核心價值挖掘弱，營銷弱，可復(fù)制性強 開放的，區(qū)域的 新市府核心區(qū) -國際的、開放的都市魅力新城 本報告是嚴格保密的。 20 項目形象定位 南通 都市示范區(qū) (UDD.NT) Urban Demo District 示范南通的未來 成為二線城市發(fā)展的典范 本報告是嚴格保密的。 21 體育會展中心 項目的三核結(jié)構(gòu) 都市 活力區(qū) 都市 動力區(qū) 都市 人居區(qū) 商務(wù)、酒店、城市綠軸，與北側(cè)文化藝術(shù)廣場功能氣質(zhì)相符。 居住區(qū)靠近大學(xué)校區(qū)和舊有建成區(qū)，居住氛圍好。 商業(yè)廣場、會展中心沿主干道和開發(fā)區(qū)分布，利于打造成為開放性商業(yè)中心。 本報告是嚴格保密的。 22 具有符號意義的軸線（“第五大道”或“香榭里大街”式），成為城市的主要景觀大道。 入口處的界定。 區(qū)域入口的界定 歡迎進入：南通都市示范區(qū) 本報告是嚴格保密的。 23 外圍導(dǎo)示系統(tǒng) 形象墻 形象墻展示大盤特有的氣勢 尚未開工部分，可用形象墻圍合，注明各自功能 本報告是嚴格保密的。 24 2、建設(shè)期和外裝修期間項目形象的展示 邊界的界定 本報告是嚴格保密的。 25 導(dǎo)視系統(tǒng)、 路旗、 街燈的視覺統(tǒng)一 邊界的界定 本報告是嚴格保密的。 26 區(qū)域標志物 以現(xiàn)代、氣派的銷售中心形成區(qū)域標志物 售樓處 位置 本報告是嚴格保密的。 27 區(qū)域整體規(guī)劃展示 售樓處內(nèi)的規(guī)劃展示，預(yù)示了城市的未來 本報告是嚴格保密的。 28 國際符號 1、斑馬線 2、中英文導(dǎo)示系統(tǒng) 3、道路兩邊相互呼應(yīng) 本報告是嚴格保密的。 29 城市符號 10000000平方豪米不到 100個100000個顧客 串門 安慰洞 城市符號貫穿于整個社區(qū)，如廣場、庭院、商業(yè)、空地（三角地），提升區(qū)域的現(xiàn)代與國際氣息。 本報告是嚴格保密的。 30 城市雕塑群展示 城市符號 本報告是嚴格保密的。 31 區(qū)域 導(dǎo)示系統(tǒng) 導(dǎo)識視覺統(tǒng)一 導(dǎo)示是一種格調(diào) ， 無處不在的品位滲透著 ， 悄悄地改變著人們的心理體驗 。 本報告是嚴格保密的。 32 區(qū)域 導(dǎo)示系統(tǒng) 鋪地視覺統(tǒng)一 本報告是嚴格保密的。 33 國際化整體體現(xiàn) 國際風(fēng)情街 本報告是嚴格保密的。 34 局部面：各地塊土地價值測算結(jié)果 圖中所標注的是各個分地塊 (商辦性質(zhì) )的土地地價，其中 B-02地塊按商業(yè)土地價格計； 土地價格排序由 1到 11依次遞減； 各地塊土地地價的評估在本項目整體宗地土地價的基礎(chǔ)上綜合考慮了 規(guī)模 、 昭示度 、 資源 、開發(fā)順序 和 物業(yè)功能 五大因素。 5759元 /平 R3.2 6029元 /平 R=