87-第十章-契稅法

第十章-契稅法第二節(jié) 契稅法契稅應(yīng)當(dāng)與土地增值稅結(jié)合起來(lái)掌握，它們之間有共同之處。但土地增值稅是在土地、建筑物交易過(guò)程中對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收的，而契稅則是針對(duì)這一交易行為中的承受方征收的，兩個(gè)稅種調(diào)節(jié)的目的是不同的?，F(xiàn)行契稅法的基本規(guī)范是國(guó)務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國(guó)契稅暫行條例，是稅收行政法規(guī)。契稅是以在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。一、契稅納稅義務(wù)人契稅的納稅義務(wù)人，是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會(huì)團(tuán)體。個(gè)人包括中國(guó)公民和外籍人員。二、契稅征稅范圍（一）契稅征稅對(duì)象的一般規(guī)定：契稅是以在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅的征稅對(duì)象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬這種行為。不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。（二）契稅征稅對(duì)象的六個(gè)具體規(guī)定：1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓對(duì)承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。2.國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。3.房屋買(mǎi)賣(mài)幾種特殊情況視同買(mǎi)賣(mài)房屋：（1）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋：按房產(chǎn)折價(jià)款繳納契稅（2）以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。（3）買(mǎi)房拆料或翻建新房。4.房屋贈(zèng)與要注意房屋贈(zèng)與法律要求贈(zèng)與房屋應(yīng)有書(shū)面合同，并到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)或者農(nóng)村基層政權(quán)機(jī)關(guān)辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。區(qū)分贈(zèng)與與繼承（1）各種贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，都是契稅征稅范圍；（2）繼承要加以區(qū)分：法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為，應(yīng)繳納契稅；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)繳納契稅。5.房屋交換三、稅率：3%-5%的幅度比例稅率不用記憶，考試會(huì)給，但要注意契稅稅收優(yōu)惠的相關(guān)規(guī)定。四、契稅的計(jì)稅依據(jù)契稅的計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。由于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方式、定價(jià)方法不同，契稅計(jì)稅依據(jù)有以下幾種情況：1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)；2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定；3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)（由支付差價(jià)的一方為納稅人）；交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅；不等時(shí)，由多交付貨幣、貨物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅；4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。5.對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅。6.房屋附屬設(shè)施征收契稅依據(jù)（1）涉及土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的繳契稅。不涉及的不征。（2）采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)算征收契稅。（3）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如果是單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)剡m用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的稅率。五、契稅優(yōu)惠（一）契稅優(yōu)惠一般規(guī)定：1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房，免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房，酌情減免。4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。6.予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館及其外交代表、領(lǐng)事官員等承受土地、房屋權(quán)屬。7.公租房經(jīng)營(yíng)單位購(gòu)買(mǎi)住房作公租房，免征契稅。8.對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。9.對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。10.納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)主管部門(mén)出具納稅人家庭住房情況書(shū)面查詢(xún)結(jié)果，并將查詢(xún)結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢(xún)條件而不能提供家庭住房查詢(xún)結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證，誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠(chéng)信記錄納入個(gè)人征信系統(tǒng)。（二）契稅優(yōu)惠特殊規(guī)定：1.企業(yè)改制企業(yè)按公司法有關(guān)規(guī)定整體改制，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過(guò)75%，且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對(duì)改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2.事業(yè)單位改制事業(yè)單位按國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、股份）比例超過(guò)50%的，對(duì)改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。3.公司合并兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4.公司分立公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。5.企業(yè)破產(chǎn)6.資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅；同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。7.債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債轉(zhuǎn)股的企業(yè)，對(duì)債轉(zhuǎn)股后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。8.劃撥用地出讓或作價(jià)出資以出讓方式或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬上述規(guī)定的免稅范圍，對(duì)承受方應(yīng)按規(guī)定征收契稅。9.公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。【例-單選題】下列行為中，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的是（ ）。A.個(gè)人以自有房產(chǎn)投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)B.企業(yè)將自有房產(chǎn)與另一企業(yè)的房產(chǎn)等價(jià)交換C.公租房經(jīng)營(yíng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)住房作為公租房D.企業(yè)以自有房產(chǎn)投資于另一企業(yè)并取得相應(yīng)的股權(quán)網(wǎng)校答案：D網(wǎng)校解析：選項(xiàng)A，以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅；選項(xiàng)B，等價(jià)交換房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅；選項(xiàng)C，公租房經(jīng)營(yíng)單位購(gòu)買(mǎi)住房作為公租房的，免征契稅。【例-多選題】下列關(guān)于契稅計(jì)稅依據(jù)的表述中，正確的有（ ）。A.購(gòu)買(mǎi)的房屋以成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)B.接受贈(zèng)與的房屋參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)C.采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)的房屋參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)D.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金作為計(jì)稅依據(jù)網(wǎng)校答案：ABD網(wǎng)校解析：選項(xiàng)C，采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。六、契稅征收管理1.契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天，為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。2.納稅期限納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起的10日內(nèi)，向土地、房